核心观点 - 管理公司Baltic Horizon Capital AS宣布其基金旗下子公司BOF Sky SIA收到租户Skai Baltija发出的租赁协议终止通知 管理公司认为该通知无效且无依据 并将采取法律行动维护权益[1][2] 事件概述 - 租户Skai Baltija通知终止其在拉脱维亚里加一处面积约2,600平方米店铺的租赁协议[1] - 该终止意向的生效日期定于2026年1月底[2] - 管理公司认为此终止不被允许且无正当理由 因为现行有效租赁协议中不可撤销的租期持续至2029年底[2] 公司立场与应对措施 - 管理公司认为租户的终止行为属于非法终止[2] - 如有必要 基金将通过法律途径对此终止提出异议[2] - 基金将寻求追偿因租户非法终止协议而可能给作为出租方的基金带来的任何损失[2] 公司背景信息 - Baltic Horizon Fund是由持牌另类投资基金经理Baltic Horizon Capital AS管理的注册契约式公众封闭式房地产基金[3]

文章核心观点 - 城市轨道交通特别是地铁首末站是平衡上海生活品质与居住成本的关键因素 地铁首末站通过提供价格优势和通勤座位优势来弥补地段偏远缺陷 [5][7][10] - 地铁首末站存在显著价格优势 十月份数据显示首末站次新房价格平均比前两站低15%左右 部分站点降幅超过40% [8][10] - 地铁首末站并非同质化 可分为三类：郊区终点站 枢纽型终点站和多线换乘站 各自具有不同的价值逻辑和适用人群 [15][17][19][25] - 选择地铁首末站房产需综合考虑工作适配度 生活综合度与未来确定度三个关键变量 是精明的城市生存公式而非简单价格取舍 [75][77][78][80] 地铁首末站价格优势分析 - 首末站次新房价格呈现明显折价 11号线嘉定北站比白银路站低48.04% 18号长江南路站比上海财经大学站低46.94% [10] - 价格降幅存在差异 从15号线的1.49%到16号线的176.17%不等 部分站点因特殊区位因素出现价格倒挂 [10] - 8号线租金数据显示首末站价格优势 沈杜公路站一室一厅月租2500元 比沿线多数站点低30%-60% [31] 地铁首末站分类及特征 - 第一类郊区终点站以低房价和高潜力为特征 1号线外环外区域总价250-300万可购50-70平方米住房 是主要性价比首选 [17][18] - 第二类枢纽型终点站侧重区域联动与产业升级 但存在噪音干扰和空间割裂问题 更适合看重长期规划红利的投资者 [19][22][24] - 第三类多线换乘站终点站属性被稀释 享受流量优势但通勤拥挤 如东方体育中心 顾村公园等站点 [25] 具体站点案例分析 - 8号线沈杜公路站通勤体验较差 车厢小人多 需站立13站至陆家浜路 周边商业配套仅维持基本生活需求 [27][28][32] - 9号线曹路站客流量大 性价比对象特征包括工作在曹路到金桥站之间 购买电动车 对配套要求以商业为主 [36][40][42] - 14号线封浜站配套相对完善 4500元/月可租80平以上两房 购买单价3万出头 教育资源有封浜小学等多所学校 [52][54] - 美兰湖站代表TOD开发模式 环境提升但价格已上涨 次新房挂牌均价与顾村公园相当 [62][65][67] - 11号线嘉定北站价格亲民 均价3万出头 月租1500元可获独卫独厨单间 配套完善具小城市生活环境 [70][74] 地铁首末站选择策略 - 租房应重点考量第一类终点站 实地测算上班感受和下班生活便利程度 [83] - 置业应重点考虑开发较完全 有教育医疗配套的大型终点站 关注居住区密度和舒适度 [83] - 选择标准包括15分钟步行范围内基础商业 社交场所和娱乐场所的完善程度 这些配套直接决定生活质量 [79]

人才公寓供应 - 郑州市将于2025年12月8日上线第十一批人才公寓配租 涉及郑东新区和中原区2个项目 共计863套、1348间房源 均为精装修且配备家具家电可拎包入住 [1] - 郑东新区项目为郑州城发春霖美寓 提供约139套、417间房源 户型均为三室两厅 面积区间为87.66平方米至111.81平方米 [1] - 中原区项目为郑州城发毓秀美寓 提供约724套、931间房源 其中一室一厅户型517套 面积区间72.19平方米至72.71平方米 两室一厅户型207套 面积区间96.98平方米至97.94平方米 [2] 租赁价格与费用 - 郑州城发春霖美寓房屋月租金价格区间为1086元至1388元 [1] - 郑州城发毓秀美寓房屋月租金价格区间为866元至1163元 [2] - 两个项目公用事业费用标准一致 电费0.56元/度 水费4.5元/吨 天然气2.94元/立方米 均按阶梯收费 且首年不开通暖气 [1][2] 配租对象与条件 - 配租对象主要针对在郑州就业创业的大学专科（含技工院校全日制高级工）及以上学历人才 [2] - 配租对象还包括享受郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以及经市人社局认定的市重点产业急需人才 且需满足《郑州市人才公寓管理暂行办法》相关申请条件 [2] 配租流程与时间安排 - 配租全流程通过线上“郑好办”APP进行 遵循“一网通办、一网通管”原则 涵盖申请、选房、签约和退出 [3] - 房源将于12月8日09:00上线“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统” 符合优先条件的高层次人才、博士及急需人才选房时间为12月8日9:00至12月9日9:00 [2] - 其他符合申请条件的青年人才选房于12月9日9:00开始 直至房源全部配租完成 [2]

交易性质与状态 - 交易构成重大资产重组且为关联交易 [1] - 截至2025年11月30日已实质完成资产交接 标的资产相关全部权利、义务和风险自交割日起由上海泷临享有或承担 [1] - 交易对价为1元 由交易对方以现金支付 [1] 资产与负债处置进展 - 16家标的公司股权已完成股东变更的工商变更登记 1家标的公司正在推进股权过户手续 [1] - 标的资产中的18项投资性房地产均已实际交付至上海泷临 [1] - 公司已偿还和已取得债权人同意函所涉债务金额合计为115.82亿元 占截至2025年4月30日涉及转移债务金额的99.99% [1]

西晒房市场走红现象 - 在租房市场中，西晒房（朝西户型）从一个冷门赛道悄然走红，成为年轻打工人的热门选择[5] - 传统观念中，西晒房因上午无阳光、下午日照过长闷热而受诟病，但当前市场环境下其缺点被性价比优势所掩盖[7] 西晒房的核心优势 - **价格优势**：西晒房价格显著低于同户型其他朝向房产，例如杭州同户型西边套可比其他朝向便宜40万元[13] - **时间匹配**：打工人早出晚归，西晒房下午至傍晚的阳光恰好覆盖其在家时段，实现"落日自由"，替代氛围灯[8] - **健康益处**：西晒房充足日照可补充维生素D，改善居住者气血和精神状态，有住户表示不再需要额外服用维生素D营养品[21][38] - **环境适应性**：在江浙沪等南方地区，西晒房长日照有助于对抗梅雨季潮湿，防止房间发霉，冬季下午长时间日照可使室内暖洋洋[19] 年轻消费者的决策逻辑 - **性价比优先**：消费者认为用节省的房款（如40万元）支付额外空调电费绰绰有余，经济上更划算[16] - **需求导向**：消费者认识到决定居住质量的关键不是绝对朝向，而是个人需求与装修思路的匹配[35] - **观念转变**：年轻消费者打破"富不买东户，穷不买西户"的传统观念，认为健康是最好风水[11] 西晒房的潜在挑战与解决方案 - **夏季闷热**：可通过贴防晒膜、安装新风系统等科技手段解决[28][35] - **家具老化**：日照可能加速皮质沙发、木地板等硬件老化，但消费者认为家具可更换而健康无价[33] 西晒房的独特价值主张 - **生活方式价值**：西晒房提供chill和浪漫的生活氛围，每日夕阳景观带来被生活温柔以待的心理感受[39] - **生物钟调节**：适合夜间工作人群，早上不会被强烈阳光干扰睡眠，有助于自然醒[35]

财务业绩摘要 - 公司报告期内收入为1.13亿港元，同比下降7.6% [1] - 公司股东应占亏损为2897万港元，同比显著收窄66.3% [1] - 每股基本亏损为2.51港仙 [1] 收入变动原因 - 期内收入下跌主要由于公司的投资物业租金收入减少所致 [1]

大厂布局员工长租公寓概况 - 美团宣布在全国建设“骑手公寓”，首批将在北京、深圳和重庆等地为600名骑手提供住房 [5] - 华为、小米、京东、小鹏等科技公司今年在员工公寓方面均有新动作，或推进建设，或正式交付 [3][6] - 大厂提供员工公寓被视为在人才竞争白热化背景下打出的一张战略牌，以解决一线城市房租高、通勤长等年轻人入职主要顾虑 [8] 主要公司员工公寓项目详情 - **华为**：上海朱家角南侧人才公寓项目建有79栋楼、5584套住房，总建筑面积85万平方米；西岑单身公寓项目提供长租公寓5862户，短租公寓327户，已入住超4000人，未来将满足1.7万多名人才住宿需求 [6] - **小米**：北京青年公寓位于昌平区，共7栋建筑、2658间房，主力户型29平方米，房租均价1999元/月，低于周边2500-3000元/月的市场水平 [7] - **京东**：北京总部实习生公寓建筑面积约2.7万平方米，共3栋楼，实习生可免费入住；另斥资31亿元启动“京东青年城”项目，总建筑面积30多万平方米，两栋高层公寓提供近4000套员工公寓，2024年8月完成一期封顶 [7] - **美团**：以北京天坛附近骑手公寓为例，骑手可以700元月租入住单间，而同区域房型月租金约为1500元以上 [6] 对租赁市场的潜在影响 - 大厂自建公寓可能对周边租赁市场需求形成分流，例如上海青浦区在华为人才公寓开业入市后，供求比达到1.46，挂牌租金从2.24元/平/天下滑至2.13元/平/天 [10] - 大厂员工原本是地区市场的潜在租客，自建公寓投入使用后，大批量租客需求可能被瞬间消化，给现有租赁品牌带来压力 [10] - 但由于企业公寓体量有限且不少低价公寓出租周期有限，许多员工租期满后仍会流入市场，因此影响多为局部性冲击 [10][12] 长租行业发展趋势与竞争焦点 - 行业正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段，“好房子”成为市场关键词 [13] - 运营服务能力成为竞争“胜负手”，大厂拥有成熟运营平台和数据分析体系，可做到服务实时响应和精准信息推送，维持租户高黏性 [11] - 年轻租客需求升级，从简单居住空间转向复杂情绪价值，中高端客户希望“不希望被打扰，但喜欢被看见” [11] - 专业长租运营商积极创新运营模式，例如万科泊寓通过“社群+电竞”方式举办青年赛，北京回龙观相寓PARK配备共享厨房等打造青年社交据点 [12]

政策效果与市场反应 - 韩国政府10月15日实施的住房市场稳定政策在满月后导致规制区域内公寓全租价格逆势飙升[1] - 被新增划入规制区的首尔21个区的全租均价在政策实施后一个月内上涨2.8%[1] 价格变动原因 - 新政影响利用全租与售价差价的"套差投资"导致市场上的全租房源急剧减少并造成供需失衡[1] - 由于被归类为"非住宅"而免受贷款限制首尔大型办公式公寓的买卖及全租价格均出现显著上涨成为资金溢出的新热点[1] 专家观点与市场展望 - 专家指出若无法解决全租房源短缺问题主要地区的"全租难"与价格涨势恐将长期化[1]

核心财务表现 - 集团收入为4.38亿港元，同比增长38.49% [1] - 股东应占亏损为2.27亿港元，同比扩大480.81% [1] - 每股亏损为0.32港元 [1] 中国大陆业务 - 公司在深圳、广州及重庆的商业及零售租赁组合保持稳定 [1] - HONKWORK共享办公空间及HonLink汉●林间租赁计划以灵活、高效且可持续的解决方案吸引租户 [1] 香港业务 - 汉国佐敦中心及已全数租出的数据中心持续提供稳定收入，巩固经常性收入基础 [1] - 住宅销售由“港汇台”领衔，贡献经营溢利5660万港元，销售表现稳健 [1] - 零售楼层“同庆坊”凭借精心挑选的租户组合与当地需求相符而表现亮眼，证明混合用途概念受消费者青睐 [1] 酒店业务 - 日本酒店组合持续表现亮眼，东京及大坂地区入住率与房价均表现强劲 [1] - 宝轩酒店(中环)预计于2026年1月正式重新开业，其零售铺位已全数租出 [1] - 公司预期宝轩酒店(中环)将成为下半年的重要收入来源 [1]

公司股权结构 - 控股股东西藏德锦企业管理有限责任公司持有公司股份55,307,275股，占公司总股本的26.81% [1] - 本次质押后，西藏德锦累计质押股份为33,100,000股，占其持股数量的59.85% [1] 公司财务状况与业务构成 - 截至发稿，汇通能源市值为60亿元 [1] - 2024年1至12月份，公司营业收入构成为：房产租赁收入占比49.22%，美居装修占比27.47%，物业管理费占比17.6%，其他业务占比5.71% [1]