文章核心观点 - 美银证券近期与投资者互动后感受到市场观点出现分歧 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观 而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映[1] - 整体上 投资者似乎一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段[1] - 基于上述背景 美银证券将多家房地产股票目标价平均上调10% 以反映香港开发项目和高端零售销售强劲[1] 市场情绪与投资者观点 - 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观[1] - 本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映[1] - 投资者一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段[1] 目标价与盈利预测调整 - 美银证券基于资产净值目标折让幅度收窄 将多家房地产股票目标价平均上调10%[1] - 上调目标价以反映香港开发项目和高端零售销售强劲[1] - 根据更新后的开发项目入账时间 调整希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测[1] 个股偏好与投资逻辑 - 发展商方面 美银证券看好长实集团及信和置业 因其盈利对楼价增长的敏感度较高[1] - 收租股则偏好太古地产及恒隆地产 因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性[1] - 领展房产基金是该行的落后首选股 与市场共识相悖 主要考虑到其估值与同业的差距扩大 且电商短期挑战已被反映[1] - 领展房产基金股息率达7%[1]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧，非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观，而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率，并预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的股票评级与目标价调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄，将多家房地产股票目标价平均上调10%，以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间，调整了希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 在发展商中，看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 在收租股中，偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股，与市场共识相悖，主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%），且电商短期挑战已被反映 [1] 行业预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价，该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 主要风险包括：香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限，且香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前，及2025年批准的移民签证数目同比下降，若情况持续，最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观 而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的投资观点与调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄 将多家房地产股票目标价平均上调10% 以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间 调整希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 发展商方面看好长实集团及信和置业 因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 收租股则偏好太古地产及恒隆地产 因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股 与市场共识相悖 主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%）且电商短期挑战已被反映 [1] 市场预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价 该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限 而香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现 银行可能会恢复浮动利房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前 及2025年批准的移民签证数目同比下降 若情况持续 最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

政治局集体学习：前瞻布局与发展未来产业 - 中共中央政治局于2026年1月30日就前瞻布局和发展未来产业进行第二十四次集体学习 [1] - 会议指出培育发展未来产业对抢占科技和产业制高点、发展新质生产力、建设现代化产业体系、提高人民生活品质具有重要意义 [1] - 未来产业具有前瞻性、战略性、颠覆性特点，需聚焦“十五五”时期主攻方向，结合国家战略需求、技术成熟程度、要素支撑条件因地制宜、错位发展 [1] - 强调要强化未来产业与新兴产业、传统产业的协同联动 [1] - 要发挥新型举国体制优势和企业主体作用，加大关键核心技术攻关力度 [1] - 要大力培育核心技术领先、创新能力强的科技领军企业和高新技术企业，引领带动产业向前沿和高端领域迈进 [2] - 未来产业培育周期长、市场风险大，政策上要支持，需完善财税政策，大力发展科技金融，做好人才培养引进使用工作 [2] - 必须健全治理体系，统筹发展和安全，探索科学有效的监管方式 [2] 中央一号文件：推进农业农村现代化与乡村全面振兴 - 2026年2月3日，中共中央、国务院印发《关于锚定农业农村现代化扎实推进乡村全面振兴的意见》 [2] - 文件以农业农村现代化为目标，以乡村全面振兴为总抓手 [2] - 核心目标包括稳定粮食产量在1.4万亿斤左右，并加力实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动 [3] - 提升农业科技创新效能，加强农业关键核心技术攻关和科技成果转化，深入实施种业振兴行动，加快选育和推广突破性品种，推进生物育种产业化 [3] - 实施常态化精准帮扶，守牢不发生规模性返贫致贫底线，提升产业和就业帮扶实效 [3] - 促进农民稳定增收，健全种粮收益保障机制，壮大县域富民产业 [2] - 建设宜居宜业和美乡村，完善农村基础设施与公共服务，推进生态保护修复和文明乡风建设 [2] - 加快健全现代农业经营体系，全面开展第二轮土地承包到期后再延长三十年整省试点 [3] - 创新乡村振兴投融资机制，用足用好专项债、超长期特别国债，支持符合条件的农业农村领域重大项目建设 [3] - 健全财政金融协同支农投入机制，充分发挥支农支小再贷款、科技创新和技术改造再贷款等政策激励作用 [3] 国新办发布会：解读中央一号文件具体部署 - 2026年2月4日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，解读中央一号文件 [6] - 文件核心为“四项重点任务、两大支撑保障” [6] - 在促进农民增收方面，重点包括稳定农民务农种粮收益，统筹用好价格、补贴、保险等政策，健全种粮农民收益保障机制 [7] - 发展壮大县域富民产业，支持各地依托本地特色资源发展各具特色的县域经济 [7] - 促进农民工稳岗就业，落实农民工稳岗就业支持政策，实施大规模职业技能培训 [7] - 盘活用好农村闲置资源资产，增加农民的集体资产收益 [7] - 在农业科技创新方面，强化集成创新，提升农业科技创新体系整体效能，统筹科技创新平台基地建设 [7] - 拓展应用场景，例如我国已成为农用无人机保有量第一大国，全球约有50万台农用无人机，我国就超过了30万台 [7] - 促进成果转化，坚持需求导向、应用导向，加快推动农业科技成果熟化转化 [7] “乐购新春”春节特别活动：激发消费活力 - 2026年2月2日，商务部等9单位印发《2026“乐购新春”春节特别活动方案》 [4] - 活动时间为2026年2月15日至23日（春节9天假期） [4] - 活动以“政府引导、市场主导、全民参与”为原则，聚焦首发经济、绿色消费等六大领域 [4] - 通过“好吃、好住、好行、好游、好购、好玩”六大板块开展活动 [4] - 配套五大支持措施，包括开展有奖发票，在春节期间加大奖金投放力度 [5] - 加力以旧换新，鼓励各地增加春节期间消费品以旧换新补贴数量，加大线下实体零售支持力度 [5] - 加大金融支持，鼓励金融机构与重点商户合作，推出消费红包、消费立减等优惠 [5] 市场监管总局重点工作：服务经济高质量发展 - 市场监管总局明确六大重点工作，服务经济高质量发展 [8] - 重点工作包括强化平台经济治理，压实平台主体责任，严查直播电商虚假营销、外卖平台非理性竞争 [9] - 推进质量强国建设，聚焦“质量三强一基” [9] - 深化涉企收费治理，通过交叉互查、重点核查等方式，落实收费清单制度 [9] - 在解决地方保护和行政垄断方面，组织开展专项行动，集中查处一批重点案件，推动废除一批妨碍全国统一市场和公平竞争的规定和做法 [10] - 深入实施《公平竞争审查条例》，研究修订配套实施办法，健全重要政策措施审查机制 [10] - 在助力“两新”政策落地方面，推动传统产业标准更新，围绕石化、机械、轻工、钢铁等十大传统产业高质量发展需求，坚持智能化、绿色化、融合化方向 [10] - 推进消费品标准升级，研究制定加快推进消费品国家标准升级工作方案 [10] - 加大强制性标准研制力度，推动实施强制性国家标准更新升级专项行动 [10] 上海试点：收购二手房拓宽保障性租赁住房供给 - 2026年2月2日，上海市实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作 [11] - 浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [11] - 首批拟收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷特点，以满足人才“职住平衡”需求 [11][12] - 该项目旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体租赁需求，助力构建青年发展型城市 [11] - 通过收购存量住宅拓宽保障房源筹措渠道，有效缩短建设周期，优化区域布局 [12] - 形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”格局 [12] - 建设银行上海市分行与三区公租房公司签署合作协议，提供全周期金融支持，包括融资安排、资金监管、个人住房按揭等 [12]

2025年财务业绩概览 - 公司2025年总收入约为4.02亿港元，与去年同期相比基本持平 [1] - 公司2025年物业收入净额约为3.8亿港元，同比微幅减少0.2% [1] - 公司2025年净利润为5415.4万港元，同比大幅下降76.63% [1] 股东回报与单位盈利 - 公司2025年每股份合订单位盈利为2港仙 [1] - 公司宣布每股份合订单位的末期分派为3.2港仙 [1]

诉讼案件终审判决结果 - 浙江省杭州市中级人民法院作出二审终审判决，驳回上诉人杭州奥都商业管理有限公司的上诉，维持一审原判 [2][5] - 一审判决由杭州市钱塘区人民法院作出，判决内容包括：解除双方《房屋租赁合同》、奥都商业需向泰瑞机器支付拖欠的租金、设备租赁费、咨询服务费及电费合计约699.7万元 [2][3] - 二审案件受理费60,778元由上诉人奥都商业负担，本案审理终结 [5] 租赁合同基本情况 - 公司将其位于杭州钱塘区下沙街道文泽北路245号、面积为41,500平方米的房产出租给奥都商业，租期为10年，出租总金额为16,883.12万元（含税）[3] - 因承租人奥都商业逾期支付租赁费用，公司已采取催告等措施，并于2025年4月2日解除了租赁合同 [3] 一审判决具体偿付责任明细 - 奥都商业需支付2025年2月10日至2025年4月2日期间的租金、设备租赁费及咨询服务费2,050,230元 [3] - 奥都商业需支付免租期间（2024年8月10日至2024年12月9日）的租金、设备租赁费及咨询服务费4,920,552元 [3] - 奥都商业需支付2025年1月至2025年3月期间尚欠的电费26,122.80元 [3] - 一审案件受理费817,716元中，奥都商业需负担811,970元 [4] 公司后续计划与影响说明 - 公司将依法主张自身合法权益，积极采取相关法律措施维护公司及股东权益 [2] - 公司将依据会计准则和实际情况进行相应的会计处理，最终对利润的影响金额以会计师审计确认后的数据为准 [6] - 由于后续实际可执行资产存在较大的不确定性，公司尚无法判断该事项对公司本期利润或期后利润的具体影响 [2] - 截至公告日，公司及控股子公司不存在其他应披露而未披露的重大诉讼及仲裁事项 [5]

关于对杭工信投资情况 - 公司对杭州工商信托股份有限公司（杭工信）的投资金额为3.06亿元，截至2025年半年报账面价值为2.20亿元 [1] - 2023年、2024年及2025年（预计），公司对杭工信确认的公允价值变动损失分别为1132万元、3743万元和约-9440万元，报告期内损失显著扩大 [1][4] - 杭工信近三年财务状况发生重大变化，对其底层项目计提了大额减值损失和公允价值变动损失，导致其净利润持续亏损，净资产连年减少，这是公司确认大额投资损失的主要原因 [4] - 公司将杭工信股权分类为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产，因其无活跃市场报价和再融资价格，故采用按持股比例享有的杭工信账面净资产作为公允价值的最佳估计值 [2][3] - 杭工信业务分为信托业务和固有资产管理两大类，但公司表示无法获取其具体信托项目的投向明细及底层资产经营财务状况，因该信息属于杭工信依法应保密的范畴 [1] 关于以公允价值计量的金融资产 - 截至2023年末、2024年末及2025年半年度末，公司以公允价值计量的金融资产期末账面价值分别为15.26亿元、16.92亿元和16.97亿元 [5] - 对应期间，公司确认的公允价值变动损益分别为-1.71亿元、2356.84万元和-382.97万元（半年），而2025年全年预计确认公允价值变动收益约-1.37亿元，波动巨大 [5][17] - 公允价值变动收益波动主要受二级市场股票和杭工信股权投资影响：2023年股票投资亏损1.69亿元；2024年股票盈利6077.35万元但杭工信亏损3743.03万元；2025年股票亏损0.62亿元且杭工信亏损0.94亿元 [17] - 以公允价值计量的金融资产构成多样，包括股票、债券、公募/私募证券投资基金、信托产品、理财产品及直接/间接股权投资 [5][6] - 公司披露了近三年各项金融投资的具体情况，包括投资成本、公允价值变动等，并说明相关产品并非专门为公司设立，与控股股东及其关联方无关联关系 [6][7][9] - 各项金融资产的公允价值确定依据不同：二级市场产品按活跃市场报价；私募证券基金按单位净值；理财产品按管理人提供的净值或市值；股权投资则根据是否有活跃报价、再融资价格或底层资产财务数据综合评估 [11][12][13][14][15] - 在直接股权投资中，对杭州纳境科技的投资在2025年末根据其再融资市场估值确认公允价值；对浙江省富阳百货大楼和中原百货集团的投资则以成本作为公允价值 [14][15] 关于长期股权投资 - 截至2023年末、2024年末和2025年半年度末，公司长期股权投资账面价值分别为5.8亿元、5.79亿元和5.84亿元，相对稳定 [17] - 长期股权投资主要包括对杭州百大置业（持股30%）、杭州新干世业投资（持股20%）、杭州源聚丰创投（持股20%）和杭州浙丰宏胜创投（持股14.1844%）的投资，公司均派有董事或投委会成员，具有重大影响，故采用权益法核算 [18][22] - 被投资公司近三年经营业绩披露显示，杭州百大置业主营商业地产租赁运营，业绩良好；新干世业从事私募投资业务，经营正常；源聚丰投资医疗大健康领域，业绩良好；浙丰宏胜投资数字化领域，其在2024年已对一个项目投资本金全额计提减值损失 [21][24][25] - 公司认为上述长期股权投资不存在明显减值风险，减值计提充分。杭州百大置业和新干世业无重大经营不确定事项；源聚丰未识别出重大风险；浙丰宏胜除已全额计提减值的项目外，其他项目运营正常且部分估值增加 [24][25]

核心观点 - 中年群体住房观念正从“必须买”转向“可以租”，租房正成为一种长期、稳定的生活方式，这是房地产市场发展模式转型的缩影 [1][9][11] 租赁人口与市场规模 - 中国租房市场拥有约2.6亿租赁人口的基本盘 [1][6] - 2024年中国总体租赁住房套数为9100万套，其中个人租赁房源占比近九成 [6] 租客结构变化趋势 - 租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁 [7] - 在全国重点监测的40个城市中，35岁以上租客占比在2024年达到37.2%，逼近四成 [1][7] - 2021年至2024年，35岁以下各年龄段租客占比减少，35岁以上各年龄段占比保持增加 [7] - 36-45岁租客占比在2024年达到24.6%，首次超过了26-30岁年龄段 [7] - 2025年杭州36岁以上租客占比达到31.4%，同比上涨了近7个百分点（具体为6.8个百分点） [1][8] - 2025年杭州36岁到44岁租客占比达到21%，同比增加4.8个百分点，超过了25岁以下租客19.1%的占比 [8] - 2025年杭州45岁以上租客占比达到10%以上，同比增加2个百分点 [8] 租赁需求与户型变化 - 家庭型租客增多，租赁市场呈现“小户型减，大户型增”趋势 [7] - 2021-2024年重点40城租赁成交中，一居室、二居室小户型成交占比逐步减少，三居室、四居室及以上大户型成交占比逐步增加 [7] - 2025年杭州四室房源租赁成交占比提升了0.9个百分点 [8] - 50平方米以上户型占比走高，客户开始认可品质型公寓，并看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务 [8] 市场驱动因素 - 晚婚晚育、晚婚不育等观念流行，导致居民首次置业年龄推迟，租赁需求周期延长 [8] - 部分家庭选择租房是为了避免背负巨额房贷，追求财务灵活性和生活松弛感，例如有家庭宁愿支付每月近万元租金 [2][3] - 部分家庭出售房产以缓解还贷压力并获得更灵活的工作选择，例如可随工作地点变更居住地 [4][5] - 租房市场日益成熟稳定，房东更珍惜长期稳定租客，甚至主动调减房租，因“空关”成本高 [3] 政策与市场规范化 - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [9] - 以上海为例，截至“十四五”期末，累计建设筹措保障性租赁住房总量达60万套（间）以上，完成供应约40万套（间） [9] - 大量保障性租赁住房入市产生“鲶鱼效应”，2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超过85%，部分城市超过96%，但租金仍在下跌 [10] - 首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》于去年9月施行，填补了国家级行政法规空白，推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型 [10][11] - 法规为市场主体划定行为红线，为监管部门提供执法依据 [11]

政策核心与定位 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房 该政策并非短期市场刺激行为 而是以民生需求为核心、以存量更新为路径的长效机制 [1] - 政策旨在进一步完善多层次租赁住房供应体系 打造年轻人发展的友好环境 并支撑城市长远发展 [1][3] - 具体操作模式为“政府主导、市场运作” 由各区保障房公司作为收购主体 并整合货币化配建资金、企业自有资金和银行贷款 以租金收益反哺运营形成可持续循环 [1] 收购标的与区域策略 - 收购房源精准聚焦内环内所谓的“老破小” 具体标准如2000年前建成、70平方米以下、总价400万元以内的二手住房 [1] - 首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区 收购后将房源转化为保障性租赁住房 [1] - 静安区的收储重点布局在产业园区、核心商圈和轨道交通站点周边3公里辐射圈 以提供通勤便利的出租房 [2] - 浦东聚焦内环内租售比高区域 徐汇通过标准化装修提升房源品质 [2] 政策目标与市场影响 - 核心目标是快速补充中心城区租赁供给 精准对接“职住平衡”需求 解决新市民、青年人才因就业机会向中心城区聚集而面临的通勤痛点 [2] - 此举能盘活低效存量资产 避免大拆大建 同时支撑重点区域产业人才住房需求 [2] - “十四五”期间上海保租房筹措目标达47.7万套 但约八成位于中环以外 收购市中心房源可弥补核心区供给不足 [2] - 政府工作报告显示 2025年上海建设筹措保障性租赁住房7.4万套(间)、累计达到61万套(间) “十五五”期间全市将新增供应保障性租赁住房25-27万套 [3] 参与主体与资金安排 - 收购主体为各区保障房公司 例如静安置业集团下属公司 [1] - 金融支持由建设银行等机构提供 [1]

文章核心观点 - 上海试点由政府主导收购个人存量二手房（特别是“老破小”）转化为保障性租赁住房（保租房）是一项创新政策 该政策旨在同时盘活二手房市场、精准补充保租房供应 并为全国其他城市提供可复制的经验 [1][8][16] 政策模式与标准 - 收购遵循“政府主导、市场运作、自愿参与”原则 收购主体按市场或评估价自主开展收购 [5] - 浦东新区优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源 [3][5] - 创新“收旧换新”模式 产权人出售房屋后 购房款参照房票形式专账监管 需同步购买浦东新区内市场化一手住房 [5] - 静安区优先收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房 优先面向有置换本区商品房意愿的产权人 [5] - 徐汇区通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房 收购后按标准装修配置转化为保租房 [5] 对二手房市场的影响 - 政策为“老破小”房东提供了新的出售出路 解决了其“卖不掉、租不好”的困境 [1][3] - 官方兜底收储稳住了这类房源的价格预期 避免了房东“以价换量”贱卖 并建立了价格基准线 [6] - 增强了房东信心 打通“卖旧换新”堵点 有望提升一二手房市场流动性并带动新房市场需求 [6] - 此类“老破小”占据了上海二手房市场70%以上的份额 试点成功可能对市场产生颠覆性影响 [7] 对保障性租赁住房市场的影响 - 政策为保租房市场精准补充了优质房源 收购多集中于内环内、轨交周边的核心地段 有助于解决“职住平衡”难题 [8][14] - 收购的小户型房源更贴合市场需求 2025年上海整体对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2% 徐汇和浦东新区占比达85.4%和80.2% [12] - 上海3000元/月/套以下价格房源的需求占比达到67.7% 显著高于市场供应占比 收购的二手房有助于填补低价房源缺口 [12] - 政策在原有“集中式”保租房基础上加入了“零散式”房源 使房源分布更均匀 保障覆盖范围更广 [14] - “十四五”期间上海保租房筹措达47.7万套 但约八成位于中环以外 市中心占比较低 此次收购有助于优化区位分布 [10][12] 全国层面的标杆意义与市场潜力 - 全国租房人口已接近2.6亿 其中四大一线城市租房人口规模接近4000万人 占比近50% [16] - 中国住房租赁市场中 供应主体90%以上是个人出租 全国超6000万套潜在用于出租房源亟待提质改造、激活价值 [16] - 上海此次试点为全国其他城市趟出了一条可复制的新路子 预计更多城市会跟进 [16][17] 面临的现实挑战 - 房源改造难 不少二手房存在设施老化、户型不合理等问题 改造需平衡成本、品质与配套标准 [20] - 运营压力大 零散分布的房源管理复杂 后期的维修、保洁、安保及租客管理等需要更精细化的运营体系 [20] - 资金可持续性挑战 收购是一次性大额投入 后续还有装修、运营等持续成本 需形成可持续的资金闭环 [20]