中央城市工作会议背景 - 1949年以来共召开五次中央城市工作会议 时间分别为1962年 1963年 1978年 2015年 2025年 间隔约10年一次 [1] - 2015年会议正值房地产市场深度调整期 提出"去库存"战略目标 棚改货币化政策推动市场进入牛市 [1] - 2025年会议背景与2015年相似 房地产市场持续下行 开发商债务问题突出 库存压力大 [7][9] 城镇化发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期进入稳定发展期 城市发展转向存量提质增效阶段 [3] - 城镇化率从2015年55%提升至当前67% 居民杠杆率从39 23%升至61 5% 接近饱和状态 [13] - 未来城镇化将进入增量与存量并存时代 大城市吸引中小城市人口 县城吸引农村人口 [13] 城市发展战略调整 - 摒弃低效大基建和隐性债务 追求稳健可持续的发展道路 [3] - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 提高城市综合承载能力 [3] - 城市工作重点从大拆大建转向城市更新改造 资源向大城市为核心的都市圈集中 [5] 房地产市场现状与政策预期 - 当前经济增速放缓 CPI低位 PPI负增长 传统行业产能过剩 与2015年情况类似 [7] - 房地产市场下行带动关联产业链压力 地方财政收入锐减 叠加关税战加剧出口压力 [9] - 预计年内核心城市限购政策可能松动 但受人口经济趋势制约 市场难以快速反转 [15] 棚改政策演变 - 2015年棚改货币化三年完成1800万套危旧房改造 推动市场复苏 [9][11] - 2025年计划新增100万套危旧房改造 规模显著缩小 因可拆建区域大幅减少 [11] - 当前棚改更多基于修补改造 而非大规模拆迁重建 [11]

楼市政策演变 - 2015年中央城市工作会议推动货币化安置政策 现金补偿比例从2014年9%飙升至2018年60% [2] - 2015年确立东部城市群升级和中西部培育新城市群方向 催生雄安新区和北京通州副中心建设 通州房价半年涨幅达60% [2] - 2023年会议转向城镇化平稳发展 当前城镇化率达67% 十年增长11个百分点 接近70%临界点 [3] 都市圈发展现状 - 长三角和粤港澳地区上半年新增人口200万 上海内环新房8个月售罄 [6] - 三四线城市库存压力显著 如鹤岗8万元房产滞销 广深都市圈扩张带动佛山中山等地需求 [6] - 资源加速向都市圈集中 大城市核心地位强化 [6] 城市更新政策 - 全国存在20多万栋预制板危房 C/D级优先拆除 A/B级修缮 [6] - 北京石景山试点原拆原建 上海静安要求90%居民同意补偿方案 [6] - 2023年改造计划100万套 仅为2015年棚改规模三分之一 [6] 建筑标准变化 - 严格限制超高层建筑 深圳设计院减少80层住宅设计 [6] - 老旧小区改造注重安全设施 如重庆某小区新增5部电梯和无障碍坡道 [6] - 5月1日实施新《住宅项目规范》要求层高≥3米 4层以上装电梯 改进楼板隔音 [9] 住房市场结构 - 上海前滩项目因新风系统售价高30%仍抢购一空 [9] - 北京计划建设8万套保障房 郑州斥资100亿元收购商品房转保障房 [9] - 保障房未来将占市场25%份额 [9] 购房成本变动 - 5年以上LPR降至3.5% 公积金利率2.6% 一线首套利率3.05% [9] - 贷款100万元月供比三年前减少800多元 [9] - 地方政府提供购房补贴 如义乌每平补1000元 常州补15%最高20万 绍兴三孩家庭补40万 [9]

中国房地产市场结构性调整 - 2025年中国房地产市场正经历深刻结构性调整 从非理性繁荣转向理性平衡发展[1] - 城镇住房空置率飙升至21.8% 远超国际5%合理水平[1] - 70个大中城市中53个城市新建商品住宅价格同比下跌 最高跌幅达7.9%[1] - 房产交易周期从几天延长至平均97天 市场流动性显著下降[1] 区域发展差异驱动房产价值 - 2024年一线城市新增常住人口保持正增长 北京2.1% 上海1.8% 深圳2.5%[3] - 93个三四线地级市人口净流出超2%[3] - 一二线城市核心区房产租金回报率稳定在3.2% 三四线城市仅为1.7%且持续下降[3] - 一线城市核心区高品质物业价格稳中有升 远郊区及三四线城市普通住宅价格跌幅超10%[5] 个人财务状况与房产决策 - 2024年中国家庭平均房贷负担率达41.3% 超过国际40%警戒线[3] - 案例显示出售郊区房产减少月供12000元 腾出资金用于教育创业[3] - 38.7%业主考虑未来一年出售闲置房产 较2023年增加11个百分点[4] 资产配置多元化趋势 - 2025年一季度A股平均股息率3.8% REITs年化收益率超6% 银行理财收益率4.2%[4] - 租售比创新高 全国房屋租金指数同比上涨5.2%[4] - 案例显示租房+多元化投资三年收益20% 同期深圳房价持平[4] 房地产市场属性转变 - 房地产市场从投资品回归居住与投资属性并重阶段[5] - 自住需求房产与投资性房产需区别对待[5] - 未来房产价值更多取决于区位 品质和服务 而非简单供需关系[5] 房产决策关键因素 - 区域发展前景 个人财务状况 资产配置多元化构成决策三大关键因素[6] - 需评估房产在资产中占比 区域人口产业趋势 持有成本与回报率 现金流需求[8] - 市场调整是回归理性的必经之路 买房不再是唯一财富增值途径[8]

武汉二手房市场表现 - 2025年上半年武汉二手住房成交46001套 同比增长12.35% [1] - 链家中建光谷之星门店周末日均线下客户约3组 线上互动200多人次 [1] - 1—6月该门店服务客户1811组 促成103单成交 分别同比增长7.8%和19.7% [2] 购房者行为特征 - 客户群体呈现"首置+改善"双轮驱动趋势 光谷首次置业者偏好105—120平方米精装次新三房占比近六成 南湖学区房置换家庭占比四成 [2] - 典型案例显示 109平方米二手房价格从190万元降至145万元 首付15%约22万元 公积金贷款120万元30年月供较去年减少584元 叠加个税减免1.25万元 总成本节省超22万元 [1] 市场驱动因素 - "汉九条"政策通过补贴和税费优惠降低交易门槛 [2] - 新房市场聚焦高端改善产品导致刚需外溢至二手房 [2] - "装修代卖"等模式提升老旧房源竞争力 [2] - 武汉超万名持证专业经纪人提升供需匹配效率 [2] 行业服务升级 - 视频看房和政策讲解成为经纪人标配技能 部分门店搭建虚拟样板间供远程体验 [1] - 市场从"价格战"转向"服务战" 预计下半年交易效率将因经纪人专业化进一步提升 [2]

市场概况 - A股整体窄幅波动，上证50微涨0.28%，中证红利下跌0.85%，中证500、中证1000、创业板50及万得微盘股均上涨超1%，其中万得微盘和创业板指表现最为亮眼 [2] - Wind一级行业平均涨幅0.76%，Wind百大概念指数上涨比例80%，通信、医药生物、汽车分别上涨7.56%、4.00%、3.28%，61%板块获得正收益，国防军工、综合、电子小幅上行，公用事业、房地产、传媒分别下跌1.37%、2.17%、2.24% [2][10] 基金发行与表现 - 上周合计发行30只基金，股票型20只，混合型6只，债券型3只，FOF型1只，总发行份额214.85亿份 [3][14] - 万得全基指数上涨1.36%，普通股票型基金指数上涨3.00%，偏股混合型基金指数上涨3.06%，债券型基金指数上涨0.13% [4] - FOF基金指数上涨0.36%，万得全A上涨1.40%，中证800上涨1.12%，沪深300(全收益)上涨1.38%，中证500(全收益)上涨1.25%，中证1000(全收益)上涨1.46% [7] 全球大类资产表现 - 欧美市场分化，科技股引领发达市场反弹，恒生科技指数领涨全球主流指数，恒生指数上行超2% [4] - 美国10年期国债收益率小幅回落，2年期和5年期国债期货分别上涨0.02%和0.01% [4] - 原油承压，铁矿、焦煤、大豆上行，NYMEX天然气大幅上行超5%，BDI干散货指数反弹超20%，黄金延续高位窄幅波动 [4] 行业与债券市场 - 医疗保健(+3.93%)与信息技术(+2.98%)涨幅居前，可选消费(+1.94%)上行，金融地产走弱，房地产(-2.00%)、电信服务(-1.33%)、金融行业(-0.76%)跌幅居前 [10] - 债券市场情绪偏谨慎，10年期国债期货主力合约下跌0.02%，30年期国债期货主力合约下跌0.04% [11] - 国债到期收益率10年、5年、2年、1年分别为1.665%、1.526%、1.380%、1.349%，中短期票据到期收益率(AAA+)5年为1.885% [15]

"好房子"建设政策推动 - 住房城乡建设部印发首批《"好房子"建设经验做法》涵盖六大方面：出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业体系 [1] - 山东省加强住房建设运维全过程管理 山西省、福建省、甘肃省加强部门统筹协同推进 北京市、湖北省通过优化计容方式提升住房品质 [1] - 多地出台政策加强过程监管、强化部门协同和完善支持措施 [1] 技术标准与设计创新 - 湖北省制定涵盖住房全生命期的技术标准 甘肃省明确住房宜居水平提升标准 北京市提出关键性能管控标准 [1] - 江苏省、浙江省发布新建住房品质提升技术导则 湖北省发布老房改造技术指引 [1] - 山东省、吉林省、河南省举办特色"好房子"设计大赛 [1] 示范项目与科技应用 - 打造新建"好房子"样板与老房改造实践并重 [2] - 广东省、江西省、河南省开展"好房子"建设科技攻关 福建省、江苏省加强新技术推广应用 [2] - 北京市在保障性住房中推动住宅产业化 山东省加强产业联动 广州市推动全产业链融合发展 [2] 物业服务与产业协同 - 地方实践经验聚焦提升物业服务水平和创新智慧物业服务模式 [2] - 广州市联合科研、设计、施工、开发等全产业链企业成立智能建造与工业化建筑协会 [2]

项目定位与市场地位 - 绿城温州鹿城广场是温州城市封面的重要组成部分，一二期住宅曾在二手房市场创下10万+的历史纪录 [1] - 项目以389米超高层建筑重新回归，将成为"浙南第一高楼"并跻身世界前50超高层建筑之列 [3][10] - 定位为匹配全球温州人需求的塔尖资产，融合丽思卡尔顿酒店、GT PLAZA商业等四大业态的立体都市 [12] 设计与规划亮点 - 由SOM建筑规划设计、LEAD8商业设计等全球大师联袂打造，采用"编织"幕墙契合温州传统花灯立面设计 [10] - 国内首个"公园+商场"TOD项目，122米悬浮玻璃盒子贯通摩天大楼与商业中轴 [14] - 日本国宝级设计师小林政彦打造东方庭院，融合枯山水与静水水系 [14] - 38楼设置双层挑高空中会客厅，由AB Concept团队设计，整合瓯绣等温州传统元素 [16] 产品与服务特色 - 提供395㎡至1350㎡多种户型，1508 LONDON和BuregaFarnell团队分别负责室内设计 [20] - 配备全日制餐厅、雪茄吧、恒温泳池等专属设施，仅对业主和酒店宾客开放 [20] - 设置"女王空间"等高端社交场所，满足高净值人群的茶聚、插花等需求 [18] 文化价值与品牌承诺 - 项目坚守"一诺千金"原则，严格按承诺的389米高度建造 [5][7] - 绿城中国强调以"全球化视野+超级配套+定制化服务"为纲领 [7] - 项目被视为温州商圈的"硬通货"，超越建筑本身成为身份象征 [22] 市场影响与预期 - 项目适逢温州冲刺"万亿GDP、千万人口"城市发展节点 [3] - 首批房源即将入市，预计将超越一二期住宅成为温商资产配置的"必选方案" [22]

利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 —— 信用利差周度跟踪 [[Table_R Table_Report eportTTime ime]] 2025 年 7 月 19 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 歌声ue 证券研究报告 债券研究 [Table_ReportType] 专题报告 | ] [Table_A 李一爽 uthor固定收益首席分析师 | | --- | | 执业编号：S1500520050002 | | 联系电话：+86 18817583889 | | 邮 箱： liyishuang@cindasc.com | 朱金保 固定收益分析师 执业编号：S1500524080002 联系电话：+86 15850662789 联系电话：+86 15850662789 邮 箱： zhujinbao@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区宣武门西大街甲 127 号金隅 大厦B 座 邮编：100031 3利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 [Table_ReportDate] 2025 年 7 月 ...

广西房地产市场形势分析研讨会 - 研讨会主题为"焕新八桂·质领未来"，聚焦2025年上半年广西房地产市场形势及城中村改造 [1] - 由广西房地产业协会指导，北京全联城市更新建设发展研究院、广西建筑科学研究设计院、克而瑞集团（广西区域）联合主办 [1] - 行业嘉宾分享内容包括广西房地产市场发展形势预判、城中村改造研究、城市更新等议题 [1] 行业转型方向 - 广西房地产市场正从增量扩张转向存量提质，需建立"人—房—地—钱"动态联动机制 [3] - 行业需构建租购并举的双轨协同体系，推动从"规模驱动"转向"精准适配"的高质量发展 [3] 政策与市场举措 - 广西住建厅将通过多维度去库存、强举措促投资、推动企业转型等措施优化市场结构 [3] - 目标为构建房地产发展新模式，实现质量更高、效益更好、结构更优的发展路径 [3] 市场研究动态 - 克而瑞集团广西区域发布《2025年上半年广西房地产市场研究及趋势研判》主题报告 [3]

房地产行业观点分析 - 董藩教授建议年轻人通过加大贷款额度（如延长贷款期限至40年或降低首付至15%）实现购房目标，认为未来收入增长和房价上涨将抵消贷款压力 [1][3] - 该观点基于两个核心假设：房价持续上涨（年增5%-15%）和收入稳定增长，但未充分论证假设的确定性 [6][10] 购房成本与收益模型 - 以北京444万元房产为例：30年贷款（利率4.65%）总还款579万元（利息268万元），需房价年涨5%以上（30年后达1917万元）才能覆盖成本 [8][10] - 若房价涨幅低于贷款利率或下跌，贷款购房将导致财务亏损，且长期还款占用现金流影响其他投资机会 [11][13] 房地产市场区域差异 - 一线城市（如北京、上海）因人口增长和经济繁荣支撑房价稳定性，2021年商品房销售面积增长7.8% [15][19] - 三四线城市面临人口外流和经济放缓压力，同期销售面积下降10.2%，房价增值空间有限且风险较高 [17][19] 替代投资渠道比较 - 加密货币（如比特币、以太坊）和元宇宙等新兴领域具有高收益潜力，但价格波动大且存在技术、法律风险 [23][25] - 购房需结合职业规划和生活需求，其他投资如股票、基金、教育等可根据个人风险偏好选择 [21][27]