中经记者 顾梦轩 夏欣 广州、北京报道 2025年以来，中国公募REITs市场交投活跃。Wind数据显示，截至6月13日，全市场66只公募REITs，在 二级市场中只有2只出现下跌，其余均上涨。其中，华安百联消费REIT涨幅最高，为57.75%，华夏大悦 城商业REIT涨幅位居第二，为51.66%。66只公募REITs中，涨幅超过40%的有4只，涨幅在30%—40%的 有11只，涨幅在20%—30%之间的有15只。 第二，利率下行与资产荒背景下的配置需求激增。2025年以来，10年期国债收益率跌破1.6%，LPR（贷 款市场报价利率）连续两次下调，市场进入低利率周期。REITs作为收益型权益资产，其未来现金流贴 现价值随贴现率下降而提升，尤其消费类REITs多为产权型资产（非特许经营权类），具备长期增值属 性，在降息环境中估值弹性更显著。消费类REITs平均股息率达4.5%—6%，且底层资产（如核心商圈物 业）抗通胀能力较强，成为资金"避风港"。 第三, 消费类REITs作为优质资产的抗周期属性凸显。胡聪慧表示，消费类REITs底层资产多聚焦核心城 市核心区位，需求韧性支撑运营稳定性：尽管经济环境存在波动，但 ...

公募REITs市场概况 - 6月份公募REITs市场持续升温，国内首单保障性租赁住房REITs华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，中金中国绿发商业REIT开售，中银中外运仓储物流REIT获批，市场扩容步伐加快 [1] - 公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步深化，常态化发行稳步推进 [1] - 截至6月13日，年内已有8只公募REITs登陆资本市场，全市场REITs产品数量将扩容至69只，6月5日总市值首次突破2000亿元 [6] 华夏北京保障房REIT扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募发售完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 扩募购入的基础设施项目包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园项目 [2] - 该REIT自2022年8月上市以来运营稳健，2024年两次分红共派利5385万元，按首发募集规模计算可供分派率为4.29%，首发资产出租率和租金收缴率维持高位 [2] - 此次扩募为保障性租赁住房REITs领域的首次实践，树立了行业标杆，实现了存量与增量资产的良性循环，提升了产品成长潜力和长期配置价值 [3] - 原始权益人北京保障房中心通过REITs打通了保障房领域"投融建管退"全周期通道，探索出兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径 [4] 中金亦庄产业园REIT发行 - 中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [5] - 战略投资者按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [5] - 该项目发行对北京市存量产业园区资产盘活产生示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [5] 中金中国绿发商业REIT发行 - 中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元 [5]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中金亦庄产业园REIT确定发售价格为2.720元/份，总份额4亿份，网下初始发售基金份额8400万份，网下拟认购265.76倍；中金中国绿发商业REIT发布询价公告，网下询价时间为6月9日，询价区间为2.754 - 3.366元/份；华夏特变电工新能源REIT累计涨幅达50.63%，6月6日开市起停牌1小时；创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT对交易所问询进行反馈；南方润泽科技数据中心REIT获交易所问询；银华绍兴原水水利REIT发布原水应急保障响应调整公告；浙商沪杭甬REIT披露基金份额划转；华夏首创奥莱REIT变更回收资金使用比例；华夏中核清洁能源REIT申报 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.58%，其中经营权类上涨3.74%，产权类上涨0.01%；沪深300累计上涨0.88%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.16%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数上涨1.08%；上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.09、 -0.28、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.36、0.40 [5][12] 本周REITs市场价格表现 - 本周51支REITs上涨，0支持平，15支下跌，整体上涨1.58%，招商高速REIT涨幅最大为8.57%，中金重庆两江REIT跌幅最大为1.23% [16] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、清洁能源、保租房、高速公路、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.50、0.25、0.19、 -0.02、 -0.19、 -0.39；近一个月消费、市政环保、高速公路、清洁能源、产业园区、保租房、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.85、0.73、0.00、 -0.06、 -0.22、 -0.37 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为20.9亿（ -12.1%），日均换手率为0.4%（ -0.1pct），其中高速公路7.2亿( +19.9%)、0.5%( +0.1pct)，生态环保1.0亿( +39.2%)、0.6%( +0.2pct)，清洁能源1.8亿( -40.3%)、0.3%( -0.2pct)，产业园区4.9亿（ -3.9%)、0.6%( +0.0pct)，仓储物流2.2亿( -26.1%)、0.4%( -0.1pct)，保租房2.0亿( -44.0%)、0.4%( -0.1pct)，消费类1.9亿( -24.4%)、0.3%( -0.1pct) [6][35] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -2.47%到10.52%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(10.52%)、平安广州广河REIT(10.00%)，较低的有工银蒙能能源REIT( -2.47%)、平安宁波高投REIT( -2.43%)；P/NAV整体在0.77到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.79)、华夏北京保障房REIT(1.75)，较低的有华夏中国交建REIT(0.77)、华夏和达高科REIT(0.89) [41] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、4单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

公募REITs市场发展 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市，募资规模合计166亿元，标志着基础设施公募REITs试点正式落地 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元，达到2019.91亿元，其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67% [1] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] 一级市场扩容与资产类型 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍，募集规模1216亿元，市场占比近七成 [2] - 产权类REITs包括园区（全市场17单，上交所12单，募集203亿元）、仓储物流（全市场9单，上交所5单，募集138亿元）、消费（全市场8单，上交所4单，募集63亿元）、保障性租赁住房（全市场8单，上交所6单，募集95亿元） [2] - 经营权类REITs包括能源（全市场7单，上交所5单，募集143亿元）、交通（全市场13单，上交所10单，募集540亿元）、生态环保（全市场2单，上交所1单，募集19亿元） [2] - 2024年新增资产类型包括消费、跨海大桥、市政等，如首批消费REITs（嘉实物美、华夏金茂、华安百联）、首单跨海大桥（平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT）、首单市政（国泰君安济南能源供热REIT） [2] - 未来数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [3] 二级市场表现 - 年内沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅达28% [4] - 消费、租赁住房、收费公路行业表现突出，年内涨幅分别达44%、26%、22%，高于全市场同类项目平均涨幅（消费33%、租赁住房25%、收费公路19%） [4] - 年内沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场成交额70%，日均换手率0.79%，高于全市场平均0.77% [4] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，仍具备配置性价比 [5] 经营业绩与分红 - 沪市33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只，共实现收入85亿元，同比增加35% [5] - 可供分配金额62亿元，同比增加28%，分红金额59亿元，同比增加32% [5] 扩募机制与创新 - 上交所推动完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成华安张江REIT、中金普洛斯REIT扩募，合计规模约50亿元 [6] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告，其中2单（京保REIT、临港REIT）已通过，4单（华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居）处于受理反馈阶段 [6] - 扩募项目创新包括中航京能REIT跨区域"光伏+水电"资产混装、国泰君安临港创新产业园REIT"工业厂房+研发办公"资产组合 [6]

市场规模与增长 - REITs总市值首次突破2000亿元，达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [1] - 中证REITs全收益指数年内累计上涨12.62%，整体呈现震荡走强态势 [5] - 29只REITs产品年内涨幅超过20%，其中6只涨幅超过40% [2][6] - REITs市场已完成66只首发上市，募集规模合计1743.93亿元，另有4只完成扩募募集50.64亿元 [3] 产品表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅最高达49.49%，华夏大悦城商业REIT涨幅47.53% [6] - 消费类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT等涨幅均超35% [6] - 基础设施类REITs如招商基金公路高速公路REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅超40% [6] 行业趋势 - REITs正从政策推动期逐步走向市场自发配置期，消费、保障房等业态成为资金竞逐的优质资产 [7] - 消费、水利等新资产类型项目表现亮眼，租赁住房、仓储物流项目出租率维持高位 [10] - 产业园区、收费公路项目运营存在波动，生态环保、清洁能源项目短期面临调整压力 [10] 业绩与分红 - 2024年39只REITs实现营收和净利润双增长，鹏华深圳能源REIT收入最高达15.62亿元 [9] - 42只REITs进行分红总额达83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多为7.18亿元 [9] - 深市18只REITs超额完成可供分配金额预测，分红价值日益凸显 [9] 机构参与 - 原始权益人、保险资金、券商自营合计持有比例超过60% [11][12] - REITs具有股债双重属性，分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大 [12] - 政策支持REITs常态化发行，清洁能源、养老、新型基础设施等领域项目将纳入发行范围 [12][13]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5] - 试点持有型不动产ABS扩募，政策支持REITs发展[6][14] - 消费REITs表现持续优异，单周上涨1.04%，单月累计上涨7.58%[7][39] 市场表现 - 中证REITs（收盘）指数为869.19，同比上涨9.27%，环比上涨1.19%[5][16] - 中证REITs全收益指数1089.72，同比上涨16.22%，环比上涨1.2%[5][21] - REITs市场交易规模成交量达6.87亿份，同比增长44.33%；成交额达31.21亿元，同比增长57.95%[5][28] - 近30日REITs市场成交总量达37.47亿份，同比下降18.08%；成交总额达164.14亿元，同比下降18.52%[33] 分板块表现 - 保障房REITs：一周涨跌幅+0.83%，一月涨跌幅+6.32%[5][39] - 环保REITs：一周涨跌幅-0.05%，一月涨跌幅-0.03%[5][39] - 高速公路REITs：一周涨跌幅+1.98%，一月涨跌幅+2.23%[5][39] - 产业园区REITs：一周涨跌幅-0.05%，一月涨跌幅+0.67%[5][39] - 仓储物流REITs：一周涨跌幅+1.58%，一月涨跌幅+5.81%[5][39] - 能源REITs：一周涨跌幅+1.61%，一月涨跌幅+0.62%[5][39] - 消费REITs：一周涨跌幅+1.04%，一月涨跌幅+7.58%[5][39] 一级市场跟踪 - 共有14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃[8][62] - 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过[62] 政策动态 - 国家发改委强调要充分发挥REITs作用，建立多元化、多层级的资金投入机制[14] - 上交所试点开展公司债券续发行和资产支持证券扩募发行业务[14]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][65] 根据相关目录分别进行总结 充分发挥REITs作用，试点持有型不动产ABS扩募 - 国家发改委提出城市更新需建立多元化资金投入机制，市场化程度高、经营属性强的领域发挥市场机制作用，回报适中、社会资本有投资意愿的领域发挥政府和社会资本合作新机制、REITs等作用 [14][15] - 上交所通知试点开展公司债券续发行和资产支持证券扩募发行业务，规范业务活动，满足融资需求，提升债券市场流动性 [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.19% - 2025年第21周，中证REITs（收盘）指数为869.19，同比上涨9.27%，环比上涨1.19%；2024年年初至今累计上涨14.91%，同期沪深300指数累计上涨13.15%，累计超额收益+1.76% [7][16] 中证REITs全收益指数环比上涨1.2% - 2025年第21周，中证REITs全收益指数1089.72，同比上涨16.22%，环比上涨1.2%；2024年年初至今累计上涨26.45%，同期沪深300指数累计上涨13.15%，累计超额收益+13.3% [7][21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长44.33% - 2025年第21周，REITs市场交易规模成交量达6.87亿份，同比增长44.33%；成交额达31.21亿元，同比增长57.95%；区间换手率3.58%，同比下降6.77% [5][28] 30日数据：REITs市场成交量同比下降18.14% - 近30日REITs市场交易规模成交总量达37.47亿份，同比下降18.08%；成交总额达164.14亿元，同比下降18.52%；近30日平均区间换手率0.66%，同比下降22.39% [33] 分板块表现：消费REITs单周上涨1.04%，单月累计上涨7.58% - 2025年第21周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.83%、-0.05%、+1.98%、-0.05%、+1.58%、+1.61%、+1.04%；一月涨跌幅分别为+6.32%、-0.03%、+2.23%、+0.67%、+5.81%、+0.62%、+7.58% [5][7][39] - 本周华泰江苏交控REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、中信建投明阳智能新能源REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.03%、4.62%、4.40%；华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏北京保障房REIT跌幅靠前，跌幅为3.63%、1.63%、1.40% [58] 一级跟踪：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第21周，共有14只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，发行市场保持活跃 [8][62] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于REITs市场表现及相关逻辑，维持行业“看好”评级 [5][65]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2024年亚洲REITs市场经历结构性变革，新兴市场发展良好，成熟市场受国际金融环境等因素影响市值规模缩减，数据中心和酒店REITs表现亮眼 [8][9] - 2024年中国内地基础设施公募REITs市场在多方面取得重要进展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化，市场活跃度回升 [5][90] - 分享成熟市场ESG方面的成功实践，分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人的积极行动，助力REITs行业转型升级 [5] 根据相关目录分别进行总结 亚洲REITs市场概览 - **市场总体情况**：截至2024年12月31日，亚洲市场有263支活跃REITs产品，总市值2358亿美元，同比降6.5%，新增产品集中在工业/物流等领域，新兴市场市值扩张，成熟市场市值缩减 [4][11][12] - **主要市场表现**：新加坡二级市场疲软但股权融资等活跃，数据中心和酒店REITs表现好；日本平均分派收益率超5%，酒店REITs受市场欢迎；韩国放宽监管；东南亚和南亚新兴市场规模扩张 [9][13][14][16] - **市场份额变动**：亚洲REITs市场数量和市值先增后降，新兴市场崛起，成熟市场份额下滑，中国内地市值超越中国香港 [22] - **物业类型数量**：综合型REITs数量最多，新增REITs类别受中国内地和泰国发行情况影响，工业/物流REITs新增最多 [30] - **日本、新加坡和中国香港市场分析** - **市场规模**：日本活跃REITs 57支，总市值降17%；新加坡39支，总市值降11%；中国香港11支，总市值降24% [32][35][36] - **财务指标**：杠杆率方面，日本平均45.2%，新加坡39.3%，中国香港30.7%；分派收益率方面，中国香港8.3%领先，日本提升，新加坡下降；综合收益率方面，新加坡3.0%，日本 -4.6%，中国香港 -16.4%；市净率方面，三地均折价，日本0.81，新加坡0.74，中国香港0.32 [42][53][66][73] - **持有内地物业情况**：新加坡和中国香港共16支REITs持有内地物业，投资集中在一二线城市，工业/物流是主要投资类型，2024年交易活跃度下滑 [83][86][88][89] 中国内地基础设施公募REITs市场 - **市场发展历程**：历经四年发展，2024年快速发展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化 [90] - **发行概况**：截至2025年3月31日，上市64支产品，总发行规模1748亿元，2024年消费基础设施REITs上市数量最多 [92][93] - **市值与股价表现**：总市值1860亿元，2024年成交额和换手率回升，股价较发行价平均涨幅26%，能源基础设施等表现亮眼 [100][101] - **指数分析**：中证REITs收盘价指数与沪深300指数长期相关性0.7，2024年相关性降为0.1，2025年一季度上涨9.1% [107] - **杠杆率**：杠杆率上限28.57％，64支REITs中仅12支使用杠杆，且均在20%以下，使用集中在消费基础设施等业态 [108][109] - **分派收益率**：当前平均分派收益率约5.6%，各业态均低于首发预计分派率，收费收益权项目高于不动产权类项目，与10年期政府债券利差约1.8%，低于亚洲三大成熟市场 [114][120][121] 海外酒店REITs案例分析 报告未提及海外酒店REITs案例分析相关内容 REITs市场的ESG实践 报告未提及REITs市场的ESG实践相关内容

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][49] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 鹏华深圳能源REIT等4只REITs发布分红公告 [7][10] - 华泰苏州恒泰租赁房REIT将于2025年5月21日在上海证券交易所上市 [7][10] - 华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT本周开市起停牌1小时并于当日起复牌 [7][10] - 中金亦庄产园REIT获批 [7][10] - 华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储REIT获交易所反馈 [7][10] - 国泰君安济南能源供热等4只REITs发布召开投资者开放日活动的公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.39%，沪深300累计上涨1.12%，中证500指数下跌0.10%，中证全债指数下跌0.27%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.53%，中证转债指数上涨0.32% [5][17] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.02、 -0.14、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.24、0.30 [5] 本周REITs市场价格表现 - 本周53支REITs上涨，0支持平，12支下跌，整体上涨1.39%，其中华夏南京高速REIT涨幅最大为8.93%，国金中国铁建REIT跌幅最大为1.26% [21] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.46、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.51、 -0.57；近一个月相关系数分别为0.50、0.14、 -0.26、0.04、0.03、0.09、0.34 [25] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为24.4亿（+37.7%），日均换手率为0.5%（+0.1pct），其中，高速公路5.3亿(+38.5%)、0.4%(+0.1pct)，生态环保1.0亿(+14.9%)、0.6%(+0.1pct)，清洁能源3.1亿(+58.4%)、0.6%(+0.2pct)，产业园区5.1亿（+25.8%）、0.6%(+0.1pct)，仓储物流3.8亿(+35.7%)、0.6%(+0.2pct)，保租房3.2亿(+42.5%)、0.7%(+0.2pct)，消费类3.0亿(+71.7%)、0.4%(+0.2pct) [7][41] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.01%到11.39%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.39%)、平安广州广河REIT(10.73%)，较低的有平安宁波高投REIT( -0.13%)、工银蒙能能源REIT( -1.01%) [43] - P/NAV方面，整体在0.72到1.76之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.76)、华夏北京保障房REIT(1.76)，较低的有平安广州广河REIT(0.89)、华夏中国交建REIT(0.72) [43] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、2单仓储物流REITs、5单保租房REITs、3单消费类REITs [46]

亚洲REITs市场整体概况 - 截至2024年底亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元同比下降6.5%，市场呈现结构性分化[1] - 日本、新加坡、中国内地及中国香港市值合计占比超80%，中国内地市值214.4亿美元首次超越中国香港成为亚洲第三大市场[1] - 新兴市场如泰国、印度市值分别增长41%和13%，为市场注入活力[1] - 综合型REITs数量最多（90支），数据中心和酒店类REITs表现亮眼，前者受益于AI发展，后者因旅游业复苏估值提升[1] 主要市场表现分析 日本市场 - 市值908.4亿美元占比38.5%，受汇率和股价影响市值下降17%[2] - 平均杠杆率45.2%，分派收益率5.4%为亚洲主要市场中涨幅最大，市净率0.81[2] - 酒店REITs表现突出，Japan Hotel REIT分派收益率超5%[2] 新加坡市场 - 市值673.8亿美元占比28.6%，市值下降11%[2] - 平均杠杆率39.3%，分派收益率6.9%，市净率0.74[2] - Keppel DC REIT市净率达1.6，全年完成23例收购聚焦工业/物流和数据中心[2] 中国香港市场 - 市值160.6亿美元占比6.8%，市值下降24%[2] - 平均杠杆率30.7%，分派收益率8.3%为亚洲最高，市净率0.32深度折价[3] - 沪深港通纳入REITs政策有望提振流动性[3] 中国内地REITs市场 市场规模 - 截至2025年3月上市REITs达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元[4] - 高速公路REITs市值占比33%（610亿元），消费基础设施REITs市值占比15%（284亿元）[4] 市场特征 - 2024年政策支持扩容至12大类资产，简化申报流程推动常态化发行[5] - 2024年成交额1022.2亿元，2025年一季度日均成交6.9亿元显示活跃度提升[6] - 平均市净率1.24（溢价），分派收益率5.6%，保障性租赁住房REITs市净率达1.42[6] ESG实践 国际经验 - 新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，日本J-REITs市值参评率近100%[7] - GRESB评级影响融资成本和投资者偏好[7] 国内进展 - 截至2025年4月15支REITs自愿发布ESG报告，聚焦绿色建筑等议题[8] - 华夏基金推动多支REITs集中披露ESG成果，但鉴证和评级仍处起步阶段[8] 未来展望 - 成熟市场聚焦资产优化，新兴市场依托经济基本面扩张[9] - 中国内地REITs有望扩容资产类型，提升ESG实践水平[9] - 数据中心、酒店及绿色基础设施REITs值得重点关注[9]