上半年，中金普洛斯REIT底层资产整体表现稳健，两个季度签约出租率保持在90%以上的高位水平。收益分配方面，截至 目前，该产品年内已累计分配金额约1.75亿元；自2021年上市以来，累计完成12次收益分配、合计分配金额超12亿元。 本次投资者开放日活动又一次增进了投资人与中金基金、普洛斯运营管理团队之间的高效沟通。一直以来，中金普洛斯 REIT项目相关方持续构建多元化投资者交流体系，开展了投资者开放日、业绩发布会、底层资产实地调研等多种形式的活动， 及时回应投资者关切，不断提升信息披露质效。 （编辑 郭之宸） 本报讯 （记者昌校宇）近日，中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构普洛斯，以及基金管理人中金基金在苏州举办 新一期投资者开放日活动。来自保险、券商、私募等30多家机构的40余位代表参与，通过座谈会、实地调研等形式，更深入地 了解中金普洛斯REIT的运营现状与未来发展规划。中金基金、普洛斯相关负责人在符合信息披露规定的前提下，就投资者关心 的各类问题进行了解答。 此次实地调研的底层资产普洛斯苏州望亭物流园自2009年—2017年分两期建成，库型主要为单层多边库，可供出租面积约 94434.00平方米， ...

业务结构 - 2024年1至12月份公司营业收入构成中仓储占比47.1% 装卸占比35.18% 其他业务占比13.18% 管理服务占比4.53% [1] 股东减持计划 - 控股股东珠海实友化工有限公司持有公司股份约1.68亿股 占剔除回购专用账户股份后总股本比例41.74% [3] - 控股股东计划通过集中竞价及大宗交易方式减持股份合计不超过约1210万股 占剔除回购专用账户股份后总股本比例3% [3] - 其中集中竞价方式减持不超过约403万股 大宗交易方式减持不超过约807万股 减持期间为公告日起十五个交易日后三个月内 [3]

8月7日，广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局发布，广州南沙华润国际物流有限公司以2.2195亿 人民币成功竞得编号为2025NGY-24的国有建设用地使用权。 （原标题：广州南沙华润国际物流2.22亿元竞得南沙地块） 该地块位于广州市南沙区龙穴岛扬帆路西侧、北孖沙一路南侧，将用于建设集仓储、加工等功能为一体 的现代供应链产业园。 ...

上证指数表现 - 上证指数盘中重新突破3600点整数关口，上涨0 53%至3602 13点[1][3] - 深证成指上涨0 14%至11056 69点，创业板指下跌0 26%至2328 36点[3] - 沪深300指数上涨0 34%至4084 57点，中证500指数上涨0 28%至6279 02点[4] PEEK材料概念板块 - PEEK材料概念板块盘中涨幅超过4%，领涨市场[5] - 华密新材涨幅达20 23%，新瀚新材20%涨停，南京聚隆涨13 63%，中欣氟材涨停[5][6] - 中研股份涨8 44%，富恒新材涨7 19%，聚梦龙涨6 24%[6] 东杰智能及可转债 - 东杰智能连续第3个交易日盘中"20cm"涨停[7][9] - 东杰转债同步连续第3个交易日盘中"20cm"涨停[9] - 公司公告控股股东基金份额转让可能导致实控人变动，尚存不确定性[9] - 境外子公司获马来西亚订单金额3709万林吉特（约合人民币6250万元），占2024年营收7 74%[10] 港股市场及心动公司 - 恒生指数窄幅震荡，围绕20日线波动[11] - 心动公司盘中大涨24 67%至70 75港元，市值达349亿港元[12][13] - 公司预期上半年收入同比增37%至30 5亿元，净利润同比增215%至7 9亿元，主要因自研游戏表现强劲及TapTap收入增长[15] 行业板块表现 - 申万一级行业中综合、钢铁、房地产、银行、农林牧渔涨幅居前[4] - 计算机、医药生物、通信板块跌幅居前[4] - 玻璃基板、外骨骼机器人、电子纸、汽车热管理等概念板块涨幅居前[7]

物流仓储投资动态 - 报告期内共录得3起投资事件 项目主要为枢纽型项目[2][3] - 顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开工 占地490亩 总投资15亿元 打造智慧物流及多式联运中心[3] - 广州获批国家物流枢纽 总投资150.37亿元 建设34个枢纽项目[3] 企业融资与资金配置 - 期内共录得6起融资事件 多于上月 融资类型多为债券[3] - 顺丰控股完成29.5亿港元零息可换股债券发行 净额约29.006亿港元[4] - 债券资金用途：30%（8.798亿港元）用于国际物流能力 30%用于技术研发 30%用于优化资本结构 10%用于一般企业用途[4] REITs市场运营状况 - 华夏安博仓储物流REIT提交申报 底层资产包括广州开发区/东莞石排/东莞洪梅项目 总建筑面积34.96万平方米 估值22.49亿元[5][6] - 广州开发区项目出租率从99.7%下滑至91.8% 拖累整体出租率从99.9%降至97.1%[6] - 出租率下滑主因租约到期短期空置 现有租户A欠缴租金（租赁面积占比13%） 租户C考虑提前退租[6] - 二季度仓储物流REITs出租率多超90% 租金水平集中在1-2元/平米·月[6] - 中金普洛斯REIT出租率同比提升6.6个百分点 苏州望亭项目提升25.39个百分点 重庆项目提升24.79个百分点[7] 行业创新与战略合作 - 中国外运推出"湾区跨境绿运通" 首批粤港澳大湾区跨境电动重卡 配备碳足迹计算器[7] - 万纬物流与通力集团/深铁合作打造大湾区智慧物流中心[7] - ESR集团私有化提案获批准 预计7月3日退市[7] - 政策与企业端重视仓配一体化 绿色物流成为提升竞争力与降低运营成本的关键举措[7] 政策支持与区域发展 - 河南出台《有效降低社会物流成本实施方案》 提供税收优惠与土地支持[3] - 郑州通过"空铁陆"协同与"技术+政策"驱动 有望成为全国多式联运新标杆[3] - 广州枢纽位于粤港澳大湾区核心区域 强化国际商贸物流中心定位[3]

核心观点 - 中银中外运仓储物流REIT成功上市 代表资本市场对招商局集团品牌价值和中国外运底层资产价值的认可 是招商局集团产融结合理念的实践[3] - REIT平台将帮助中国外运盘活存量资产 扩大有效投资 完善物流网络布局 强化供应链安全与服务双循环格局[1][3] 发行表现 - 发行溢价16.16% 首日开盘价4.00元 开盘涨幅约22%[3] - 询价阶段采用市场化定价策略 成为公募REITs首单市场化定价试验田 溢价率、报价机构户数和全场倍数均位于市场前列[4] 资产基础 - 底层资产包含6处物流仓储 可租赁面积约30万平方米[3] - 资产均位于长三角、京津冀及成渝经济圈等国家物流枢纽核心节点 区位优势显著 经济辐射力强 物流需求强劲[3] 战略意义 - 是招商局集团在上交所落地的首单REIT 也是集团旗下第五单公募REIT[3] - 作为招商局集团与上交所签署战略合作协议的首个落地项目 由招商证券担任财务顾问 招商银行担任托管行[3]

奖项与行业认可 - 京东物流"北京大兴机场亚一智狼服装仓项目"入选2024-2025年度中国新电商发展创新案例 为物流行业唯一获奖案例 [1] - 奖项由中国网络社会组织联合会主办 中国国际电子商务中心等机构承办 吸引政府、企业及媒体等600余位嘉宾参会 [1] 技术突破与系统特性 - 自主研发"智狼货到人系统" 融合智狼搬运机器人和飞梯机器人 悬挂式飞梯设计将巷道间距压缩至900毫米 料箱间距同步缩小 [2] - 作业坪效达传统自动化仓储（CTU）的2.5倍 单台飞梯机器人每小时完成120箱取放作业 搬箱能力为CTU的1.8倍 [2] - 拣选效率提升300% 剪刀叉机构实现400毫米举升 支持人机直接拣货 工作站调整灵活 无依赖固定提升装置 [2] - 双重激光避障与智能运动控制算法确保复杂环境下稳定运行 对地面要求更低 [2] 运营成效与规模化应用 - 北京大兴机场亚一智狼仓面积超3000平方米 为超100个童装品牌管理近10万SKU 服装品类单均物流成本下降50% [3] - 系统已在北京、福州、广州、成都等多地仓库落地 数万SKU仓库可实现秒级拣货 [3] - 国务院2025年政府工作报告提出降低社会物流成本3000亿元目标 公司技术实践契合国家政策方向 [3] 专利布局与战略规划 - 截至2024年底累计获得授权专利和软件许可超5000项 已构建全面智能物流系统 [4] - 未来将持续深化科技创新 强化一体化供应链服务能力 推广已验证解决方案至更广泛市场 [4]

奖项荣誉与行业认可 - 公司凭借"北京大兴机场亚一智狼服装仓项目"入选2024-2025年度中国新电商发展创新案例 成为物流行业唯一获奖案例[1] - 奖项体现对公司在智能供应链仓储领域突破性成就的高度认可 彰显科技创新驱动新电商经济发展的实力[1] 技术创新与系统特性 - 自主研发"智狼货到人系统" 创造性融合智狼搬运机器人和智狼飞梯机器人[3] - 悬挂式飞梯机器人设计将巷道间距压缩至900毫米 高效利用12米净空[3] - 作业坪效达传统自动化仓储的2.5倍 单台飞梯机器人每小时完成120箱取放作业[3] - 搬箱能力为传统CTU的1.8倍 仓库出库拣选效率提升300%[3] - 剪刀叉机构举升400毫米实现人机配合直接拣货 工作站增减调整灵活[3] - 双重激光避障 智能运动控制算法和高精度定位技术确保复杂环境下稳定运行[3] 运营成效与规模化应用 - 北京大兴机场亚一智狼仓占地超3000平方米 为超100个童装品牌储存近10万SKU[5] - 成功经受电商大促高峰考验 服装品类单均物流成本下降50%[5] - 系统已在北京 福州 广州 成都等多城市多种类型仓库规模化复制应用[5] - 数万SKU仓库中最快秒级完成拣货[5] 行业背景与战略意义 - 中国新电商成为推动经济转型升级和构建"双循环"格局的重要力量[6] - 国务院2025年政府工作报告明确要求降低社会物流成本3000亿元[6] - 公司累计获得授权专利和软件许可超5000项 构建全面智能物流系统[6] - 未来将继续深化科技创新 强化一体化供应链服务能力 推广先进解决方案[6]

行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]

大湾区住宅市场回顾与展望 - 关税阴霾导致第二季度市场气氛疲软 市场信心恢复需时 不稳定性持续存在 观望情绪将延续至第三季度 [1] - 预计下半年平均每月一手成交2.7-2.8万套 全年一手销售约30万套 楼价存在下调压力 全年或录得0-5%跌幅 [1] - 政策松绑及"好房子"建设推动刚性需求和改善型需求释放 专项债收储和商品房收购缓解开发商压力 促进供需平衡 [1] 区域市场表现特征 - 广州和深圳上半年一手销售表现突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受市场追捧 [1] - 上半年大湾区整体一手住宅销售数字同比上升3% 但四月起受关税战影响 买家转向观望 第二季度楼价未能延续升势 [3] 商业物业投资市场趋势 - 物流和商业板块预计继续表现突出 跨境电商扩张推动物流资产需求强劲 但未来2-3年新增供应将推高空置率并压制租金 [2] - 工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 录得大型物流资产包成交 社区商业板块热度持续升温 稳定租金收益项目受青睐 [3] - 业主态度转向务实 议价空间扩大促进物流仓储交易 机构型和长线投资者趁机寻宝 [2] 商业资产交易动态 - 下半年预计出现更多优质商业资产成交 港人消费力外溢及中低端消费趋势使运营出色商场和社区商业项目受市场青睐 [2] - 一线城市商场业主惜售 二线城市业主态度务实 成熟社区商业项目成为保险和房地产基金首选投资板块 [2] 市场复苏驱动因素 - 住宅市场复苏最关键驱动因素是整体经济环境而非政策 购买意愿释放可能带来巨大反弹力 但目前市场信心不足 [3] - 美联储减息可能对内地住宅市场产生正面影响 主要体现为吸引国际投资者进行长线投资 [3]