交易终止与背景 - 公司于10月15日公告终止筹划重大资产出售及债务重组事项，因长期未能与各方就交易核心条款达成一致意见 [1] - 终止交易的原因为公司核心资产重庆皇庭广场及深圳皇庭广场已被司法裁定以物抵债 [1] - 该资产出售计划始于2022年，旨在为重庆皇庭广场和深圳皇庭广场寻找接盘方以偿还逾期债务 [1] 资产出售尝试过程 - 2022年，公司两次在深圳联合产权交易所挂牌转让子公司融发投资100%股权，挂牌价格从74.93亿元降至56.20亿元，但均未成功 [1] - 2022年11月，公司与连云港丰翰益港物业管理有限公司签订合作框架协议，计划通过合伙企业进行债务清偿和股权收购，但耗时近三年至今年8月底仍未达成一致方案 [2] 核心资产以物抵债结果 - 重庆皇庭广场于2023年被司法裁定以二次网络拍卖保留价1.02亿元抵偿给申请执行人 [3] - 深圳皇庭广场于2025年9月司法拍卖流拍后，于2025年10月9日被司法裁定以第一次网络拍卖起拍价30.53亿元抵偿给申请执行人光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [3] - 深圳皇庭广场以物抵债标的对应资产为57.50亿元，占公司2024年末总资产80.33亿元的71.57%，构成重大资产重组 [3] 对公司经营与财务的影响 - 深圳皇庭广场项目2024年相关收入为3.69亿元，占公司全年营业收入6.58亿元的56.03% [4] - 以物抵债后公司将失去部分业务收入，2025年四季度及未来年度存在营业收入下滑风险，公司2025年上半年营业收入为2.90亿元 [4] - 以物抵债导致公司资产总额减少57.50亿元，负债总额减少36.57亿元，所有者权益减少20.93亿元 [4] - 失去核心资产将使公司资产结构发生巨大变化，可能影响公司信用评级和融资能力，融资成本和难度可能增加 [4]

据天眼查披露的信息显示，10月9日，大连万达商业管理集团股份有限公司新增两则股权冻结信息，合计被冻结股权数额为1.5亿元。 | 基本信息 999+ | | 上市信息 25 | | 法律诉讼 547 | 经营风险 201 | 经营信息 999+ | 公司发展 33 | | 知识产权 436 | 历史信息 999+ ② | VIP | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股权冻结54 | 历史股权冻结37 | VIP | | | | | | | 身份不限 - Q 点击进行搜索 | 템 음田 | | | 序号 | 执行通知书文号 | | 被执行人 | 股权所在企业 | 股权数额 | 执行法院 | 类型 | 状态 | 冻结起止日期 | 公示日期令 操作 | | | 1 | (2025) 渝87执保47号 | | 大连万达商业管 理集团股份有限 公司 | 广州万达广场投资有 限公司 | 10000万人民币 | 成渝金融法院 | 股权冻结 | 冻结 | 2025-10-09 至 2028-10-08 | 2 ...

办公楼市场表现 - 2025年第三季度上海全市甲级办公楼净吸纳量录得19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要来源[1] - 第三季度办公楼净吸纳量环比微升6.7%，前三季度累计净吸纳量达27万平方米，已超越去年全年水平[1] - 上海办公楼整体空置率环比微降0.1个百分点，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点[1] - 五角场区位净吸纳量跃居首位，主要受字节跳动集团扩租及消费品零售企业搬迁推动[2] - 第三季度办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方，受新项目入市影响租金短期内仍将承压[2] 零售物业市场表现 - 2025年第三季度上海市区零售物业录得约10.55万平方米净吸纳量，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子租赁需求活跃[3] - 上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点，非核心商圈平均空置率环比下降0.6个百分点，受益于品牌旗舰店及概念店选址需求升温[4] - 国庆中秋假期K11内地商场整体销售同比增长23%，珠宝黄金类同比增长45%，广州K11购物艺术中心开业一周累计吸引客流接近70万人次[5] - 恒隆地产内地物业组合国庆黄金周前四日租户销售额同比增长约15%，武汉恒隆广场及上海港汇恒隆广场销售额分别激增逾70%及50%[6] 投资市场动态 - 2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势，办公楼交易重回主导地位，市场活跃度较上季修复好转[6] - 中邮保险领投的上海博华广场项目对价约108亿元，刷新近两年单笔交易纪录，投资性需求占比高达91%[7] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域[7] 未来市场展望 - 未来六个月上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米新增供应，华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级物业成为焦点[3] - 《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态，为存量资产转型提供新路径[3] - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[7]

文旅活动策划与执行 - 城厢区在国庆中秋假期策划系列文旅主题活动 涵盖非遗、木雕、美食、音乐和购物 打造古今交融的消费场景 [1] - 主要活动包括“莆阳赏秋烟火万家”文旅分会场、“千年襄韵中心启航”蔡襄文化系列活动、状元美食文化周、草坪音乐节和古装音乐季 配套无人机秀、烟花秀和热气球等项目 [1][2] - 通过开通3条免费公交专线连接主要景区和交通枢纽 优化“引客—留客—消费”全链条 直接带动沿线景区及关联产业发展 [2] 游客接待与景区表现 - 假期游客总接待量超百万人次 实现大幅增长 [2] - 4A级景区表现亮眼 九龙谷景区和绶溪公园累计接待游客8.5万人次 [2] - 乡村旅游热度攀升 马院村忘忧谷（3A级景区）和溪南村研学基地游客络绎不绝 [3] 商圈消费与销售业绩 - 城厢区万达广场假期推出近50场活动 连续5日客流突破10万人次 累计接待客流约83万人次 同比提升约13.7% [4] - 万达广场累计带动销售达3600万元 同比提升约9.8% [4] - 万达影城销量居全市第一 多天达成福建省第二 食物链餐饮品牌获全国销冠 数十个品牌在服装、3C、餐饮等品类居全市销量第一 [4] 营销策略与消费刺激 - 利用新媒体进行多层次、广覆盖、全天候宣传 吸引八方游客 [3] - 联动重点商圈举办主题展销活动 推出“国庆中秋消费满减”、“夜间消费折扣券”等政策 有效拉动文旅综合消费增长 [5] - 创新场景营销 如万达广场的12米鲜花瀑布莆田首秀 吸引数万名消费者自发打卡传播 [3] 新兴业态与品牌表现 - 汽车音乐生活消费节集结12家车企品牌 结合政府补贴与厂商优惠 吸引数千名消费者到场 [3] - “首店经济”表现突出 大疆莆田首店假期日均销售5.5万元 连续7日获得福建省品牌销售TOP6 [5]

核心观点 - 中国顶级商场如北京SKP和荟聚被摆上交易货架，反映出商业地产行业正经历深刻变革 [5][8] - 住宅地产行业松动、集团财务压力及消费环境变化是推动商场出售潮的主要原因 [3][12][23] - 消费类REITs的推出改变了交易逻辑，险资等机构成为新的主要买家，其投资标准更看重运营能力而非地段 [28][29][35] 顶流商场交易案例 - 英格卡集团计划出售国内10座荟聚购物中心，首批包括无锡、北京、武汉三家，交易金额达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [7][29] - 博裕资本拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权及实体资产，SKP母公司北京华联此前因营收下滑及股价低迷面临压力 [8][23] - 深圳皇庭广场、上海仙乐斯广场等一线城市核心地段商场也被挂牌出售，皇庭广场起拍价30.52亿元（评估价7折）但流拍，仙乐斯以21亿元成交（低于原估值25%） [9][33] 行业交易趋势与数据 - 2025年上半年商业地产大宗交易占比由2024年的18%提升至20%，逆势上涨 [9] - 2024年中国内地大宗市场成交宗数371宗创近五年新高（同比增长23.3%），但成交金额同比下降6.3%至2200亿元 [11] - 险资在2022-2024年间对商业地产的直接或间接投资超千亿人民币，2023年以来已收购近3成（24座）万达广场 [28][30] 商场成功模式与当前挑战 - 北京SKP通过联营模式和对奢侈品牌的强控制权建立护城河，其租金高达100-200元/平方米/天，远超行业20-30元/平方米/天的平均水平 [8][18] - 荟聚以面向大众的中产定位、超7000个停车位及宜家联动策略吸引家庭客群，租户数达400多个（远超行业100-200个的水平） [6][19][37] - 行业面临消费环境变化：北京SKP 2024年营收下滑17%至220亿元，英格卡集团营收同比缩水近10亿元，奢侈品行业收缩，品牌开店意愿减弱 [23][39] 资本逻辑转变 - REITs模式提供明确退出路径，消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，2025年上半年达34.1%，吸引险资等稳健机构入场 [28][29] - 买方从看重地段转向看重运营能力，优质标的需保持高出租率和稳定现金流，如部分下沉市场万达广场因运营成功受青睐 [35][37] - 市场面临资产荒，优质标的有限，多数待售商场因运营不佳难以成交，运营压力导致商场通过中庭摆摊等方式妥协租金 [38][39]

项目获奖与行业地位 - 城脉中心荣获2025年度CTBUH全球奖“最佳高层建筑奖（亚洲）”与“最佳高层建筑奖（300米以上）”两项卓越奖[1] - 该项目是获奖中国项目中高度最高的建筑，以388米的地标高度成为全球超高层建筑领域的佼佼者[1] - 独特的塔冠设计通过创新技术实现了全球领先的风振舒适度[1] 设计与建造团队 - 项目由KPF建筑事务所担纲设计，该事务所曾缔造上海中心、平安金融中心等知名建筑[3] - 项目联合了ALT（迪拜哈利法塔幕墙顾问）、TT（上海中心结构设计）、LPA（哈利法塔照明设计）等十余家全球顶尖团队共同打造[3] - 从极简玻璃幕墙到塔冠阻尼系统，项目细节被视作“超高层建筑教科书”[3] 建筑技术与健康标准 - 项目以“会呼吸的建筑”为理念，集成了VAV变风量空调、光氢离子空气净化、40立方米/小时·人高新风量等系统，打造健康空间[3] - 采用三层中空夹胶LOW-E超白玻璃，实现了美标150%抗风压性能，并具备顶级隔音与防辐射性能[3] - 这些技术重新定义了商务健康标准[3] 项目功能与商业生态 - 城脉中心融合了超甲级办公、行政公馆、云端会所与精粹商业等多种功能[3] - 项目形成了一个自驱动、全周期的商务生态系统[3] - 目前已完成多家世界500强和重量级企业的战略落址，金融、科技、服务等行业头部机构的进驻正逐步形成高能级商务生态[5]

市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体显著回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%[1] - 市场活跃度大幅提升，单体项目平均成交金额达到8.81亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元均实现显著突破[1] - 大额交易占比提升，共录得4宗成交金额超10亿元的交易，成交金额5亿元以上的交易占总宗数的47%[1] 博华广场交易分析 - 博华广场百亿级交易完成交割，是近年上海乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交，直接推高三季度成交额[1][2] - 交易对价超百亿元，交易涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构，美国汉斯集团旗下子公司作为普通合伙人继续管理运营，阿布扎比投资局（ADIA）为投资方之一[1][2] - 该项目于2013年由美国汉斯集团以37.06亿元竞得地块，总建筑面积约18.4万平方米，于2019年开业[2] 其他重要交易案例 - 金桥万创中心成交总价达14亿元，接盘方为昆山市众六资产管理有限公司[3] - 前滩雍萃46项目成交总价9.45亿元，接盘方为国盛、光大金瓯，该项目创下上海长租公寓单价新纪录，折合成交单价约42289元/平方米[3][4] - 信泰中心T1、阳光控股大厦等标杆交易共同奠定市场基调[4] 资产类别分布 - 办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[4] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%[4] - 戴德梁行数据显示，上海办公、研发办公以81%的成交占比继续主导大宗交易市场，单季成交额突破百亿大关[4] 买家结构分析 - 2025年第三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%，外资集体缺席[4] - 内资买家呈现分化特征：以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力[5] - 非机构投资者如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等，通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标[5] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[5]

北京甲级写字楼市场 - 市场延续回暖态势，租赁活跃度稳步提升 [1] - 第三季度无新项目入市，供应稳定 [1] - 单季度净吸纳量录得约8.9万平方米，环比提升8.1%，并连续九个季度录得正吸纳 [1] - 前三季度净吸纳量累计达22.3万平方米，较去年同期增长31.5% [1] - 三季度末全市平均空置率为19.0%，环比、同比分别下降0.6、1.1个百分点 [1] - 第三季度平均租金环比下降2.1%至每平方米每月223.7元，租金逐季度降幅持续收窄 [1] - 未来市场将呈现供应稳定、需求分化、整体承压的特点 [1] 北京物业投资市场 - 第三季度市场小体量及“抄底型”投资占主导 [2] - 共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75% [2] - 交易规模以5亿元以下的小体量为主 [2] - 企业买家贡献8笔交易，延续对稀缺优质资产的配置需求 [2] - 季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [2] - 新兴企业买家成为支撑市场活跃度的关键力量，更多着眼于核心资产的跨周期长期配置价值 [2]

核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

北京办公楼市场 - 2025年第三季度北京办公楼市场增量需求持续疲软，租赁活跃度持续缓步下行，非续租租赁成交以搬迁为主，其中1000平方米以下的面积段为市场主力需求 [1] - 第三季度北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，望京区域的大面积租赁成交是主要贡献因素 [1] - 租户承租能力持续下行，对市场租金预期走低，愿意承付的租金总成本下调，预计整体租金下行趋势将至少延续至2027年 [2] - 行业发展进入新常态，区域间租金壁垒打破增强了跨区域流动性，业主正回归理性，积极构建多元化运营策略以寻求“第二增长曲线” [1] 优质零售地产市场 - 2025年第三季度北京整体消费品零售市场显著承压，零售地产租金降幅进一步加大 [2] - 餐饮品牌加速更替，在大量关店的同时，新的餐饮品牌和品类的开店需求依然在激增，行业下沉和竞争加剧 [2] - 情绪消费热度持续，潮玩和户外类品牌整体开店速度有所放缓，但平均店效仍维持稳定增长 [2] 高端住宅市场 - 2025年第三季度北京高端住宅市场供应显著回落，上半年入市的新盘保持较好的去化节奏，贡献了第三季度超六成的成交量 [2] - 高品质住房购买门槛持续降低，改善型需求成为市场主力 [2] - 金融条件改善将推动潜在购房者加快决策，加之大量优质供应提供充足选择，市场中的改善型住房需求有望进一步释放 [2] 宏观政策与经济环境 - 2025年前三季度，北京市围绕提振消费、科技创新、深化改革等方面实施了一系列针对性政策，旨在推动经济平稳健康运行 [1] - 尽管有效需求不足带来整体北京商业地产市场全面承压，但各方业主正积极提升核心竞争力以穿越市场周期 [1]