报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周新房二手房成交同比降幅均收窄 中央城市工作会议将"城市更新"写入总体要求 [1] - 预计未来城市更新相关政策支持力度进一步加大 7月政治局会议表态或更积极 带动板块政策博弈行情机会 [2][3] - 建议关注基本面稳定、"小而美"、经营有变化房企及受益二手房市场修复的经纪公司四条投资主线 [3] 根据相关目录分别总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比由负转正 同比降幅收窄 二手房成交面积环比由负转正 同比降幅收窄 新房库存面积同环比均下降 去化周期环比上涨 同比下降 [17] 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - 40个城市新房成交套数环比降5.2% 同比降13.9% 成交面积环比升4.7% 同比降16.4% [18] - 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速为0.1%、 -19.2%、19.1% 同比增速为 -16.4%、 -17.6%、0.7% [18] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速为20.0%、 -7.2%、15.5% 同比增速为 -22.6%、 -15.5%、 -7.5% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - 12个城市新房库存套数环比降0.1% 同比降17.5% 库存面积环比降0.005% 同比降16.4% [31][42] - 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速为 -0.4%、0.1%、 -0.2% 同比增速为 -16.5%、 -24.1%、 -0.8% [31] - 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速为 -0.2%、0.2%、 -0.1% 同比增速为 -15.9%、 -20.6%、0.6% [42] - 12个城市新房库存套数去化周期环比升0.1个月 同比降5.4个月 库存面积去化周期环比降0.2个月 同比降0.6个月 [32][42] - 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速为 -0.05、0.3、1.5个月 同比增速为 -6.0、 -3.8、 -21.7个月 [32] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速为 -0.02、0.4、1.1个月 同比增速为 -1.2、 -0.1、 -16.2个月 [42] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - 18个城市二手房成交套数环比升6.0% 同比降14.4% 成交面积环比升5.8% 同比降13.8% [50] - 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速为1.2%、9.7%、0.3% 同比增速为 -14.7%、 -14.5%、 -13.2% [50] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 -0.4%、11.6%、 -1.3% 同比增速为 -14.2%、 -16.0%、 -8.2% [50] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量价齐跌 同比量跌价涨 一线城市环比量涨价跌 同比量价齐跌 二线城市环比量价齐跌 同比量跌价涨 三线城市同环比均量跌价涨 [66] 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积环比降40.3% 同比降26.8% 成交土地总价环比降55.7% 同比降21.6% 楼面均价环比降25.8% 同比升7.1% 溢价率环比升4.0个百分点 同比升4.8个百分点 [67] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为5.6%、 -66.5%、 -8.3% 同比增速为 -68.3%、 -16.5%、 -24.8% [77] - 一、二、三线城市成交土地总价环比增速为 -30.0%、 -74.6%、11.1% 同比增速为 -75.4%、3.9%、36.6% [77] - 一、二、三线城市平均楼面价环比增速为 -33.8%、 -24.1%、21.1% 同比增速为 -22.3%、24.4%、81.7% [77] - 一、二、三线城市平均土地溢价率环比增速为 -2.0%、 -0.5%、6.3% 同比增速为8.9%、 -0.2%、6.6% [77] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积环比降27.2% 同比升90.6% 成交住宅土地总价环比降47.1% 同比升21.2% 楼面均价环比降27.4% 同比降36.4% 溢价率环比升1.9个百分点 同比升1.6个百分点 [91] - 一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积环比增速为31.4%、 -59.7%、43.5% 同比增速为 -59.3%、82.6%、129.4% [92] - 一、二、三线城市住宅成交土地总价环比增速为171.4%、 -70.6%、27.1% 同比增速为 -60.6%、39.6%、221.8% [92] - 一、二、三线城市住宅类平均楼面价环比增速为106.5%、 -27.1%、 -11.4% 同比增速为 -3.4%、 -23.5%、40.3% [92] - 一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率环比增速为40.7、 -1.2、1.0个百分点 同比增速为28.6、 -0.9、1.8个百分点 [92] 3 本周行业政策梳理 - 住建部就9项工程建设强制性国家规范、6项国家标准公开征求意见 [112] - 中央城市工作会议7月14 - 15日在北京举行 部署城市工作7个方面重点任务 [112] - 辽宁大连实施高层次人才公积金贷款支持 山东青岛出台"12条"楼市新政 湖北武汉硚口区实施房地产新政 湖北鼓励多子女家庭购房补贴 湖南长沙优化房地产发展措施 四川成都上线保租房租金公积金直付服务 浙江杭州调整住房公积金缴存比例 福建福州发布非居住存量房屋改建细则 山东青岛调整住房公积金缴存基数 [113][114][115] 4 本周板块表现回顾 - 上证指数、创业板指、沪深300指数较上周上升 涨幅分别为0.7%、3.2%、1.1% [118] - 申万一级行业涨跌幅前三为通信、医药生物、汽车 涨跌幅靠后为传媒、房地产、公用事业 [118] - 房地产行业绝对收益为 -2.2% 较上周降8.3pct 相对收益为 -3.3% 较上周降8.6pct 板块PE为24.88X 较上周降0.31X [118] - A股涨跌幅靠前为滨江集团、万科A、保利发展 靠后为金地集团、绿地控股、新城控股 港股涨跌幅靠前为美的置业、碧桂园、中国海外发展 靠后为融创中国、越秀地产、中国金茂 [124] 5 本周重点公司公告 - 金地集团、华夏幸福、绿地控股等多家公司公布经营数据及业绩预告 [130][136] - 绿地控股、光大嘉宝等公司出现股票交易异常波动 新城控股等公司有其他重要公告 [131][138] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均下降 总偿还量环比降、同比升 净融资额为 -31.2亿元 [139] - 发行量最大为深圳市大鹏安居、越秀房托2012、临港集团、陆家嘴集团 偿还量最大为中金公司、信达投资、建发房产 [139] 7 投资建议 - 预计7月政治局会议表态积极 带动板块政策博弈行情 城市更新政策支持力度或加大 [3][148] - 建议关注四条主线 包括基本面稳定房企、"小而美"房企、经营有变化房企、受益二手房市场修复的经纪公司 [3][148]

【1】成都取消住房限售政策 7月21日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通 知》（以下简称《通知》），宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则，以支持居民换房 需求并促进市场平稳发展。 7月21日，富力地产发布公告宣布公司被列入失信被执行人名单。公告显示，广州富力地产股份有限公 司因违反财产报告制度，被广州市白云区人民法院列入失信被执行人名单。执行依据文号为（2024）粤 01民终22411号，立案时间为2025年06月24日，案号为（2025）粤0111执14126号。被执行人的履行情况 为全部未履行，失信被执行人行为具体情形为违反财产报告制度。该公告发布时间为2025年07月17日。 【5】机构：上半年房地产行业共进行81笔并购交易 7月21日，中指研究院发布最新数据显示，2025年上半年房地产行业共进行81笔并购交易，比2024年上 半年多2笔。其中60笔交易披露交易金额，总交易规模约291亿元，同比下降58%，上半年并购交易规模 明显下降。 7月21日，深圳市房地产中介发布数据显示，2025年第29周（7月14日—7月20日）全市二手房（含自 助）录 ...

品质升级： "好房子"建设的生动样板 淄博：从安居到优居的幸福答卷 "适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的'好房 子'。"今年3月，"好房子"首次写入政府工作报告。上半年，《山东省好房子建设标准指引》新闻发布 会、全省现代宜居农房建设现场会先后在淄博召开。这份"双重肯定"的背后，是淄博从城市到乡村、从 住房本体到生活配套的全维度探索。这座城市正以扎实举措推动住房从"安居"向"优居"跨越，勾勒 出"好房子"建设的生动样板。 "有房住"到"住好房" 7月19日，骄阳似火，淄博市张店区新宏程·启元项目工地塔吊林立。"一期6栋楼已全部封顶进入内 部装修阶段，二期8栋楼部分楼座主体建设至10层，项目计划于2026年12月底整体交付。"启元项目营销 负责人孔令磊介绍。 "作为淄博首个通过WELL健康建筑中期认证的住宅项目，启元项目同时也获得全国高品质住宅认 证，因此从规划设计、施工管控到用材用料的选择，我们都全力向着'高品质'追求。"孔令磊说，当前 房地产市场正从"有房住"向"住好房"转变，购房者对高品质住房的需求持续攀升。该项目首开的3栋楼 目前已基本售罄，7月下旬加推的新品同样备 ...

点评：这标志着住房租赁市场将进入更规范的发展阶段，有利于营造公平竞争环境，或将推动市场从粗 放式向精细化转型。对整体经济，规范的租赁市场可稳定居住预期，助力房地产市场结构优化，增强民 生保障效能。 NO.2 成都将分批取消住房限售政策 7月21日，成都市住建局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，从提升 供应质量、盘活存量、发挥公积金功效等方面出台17条政策。其中，宣布分批取消住房限售，自7月21 日起，2024年10月14日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易；自2026年1月1日起，2024年10 月14日前取得证书的二手住房取消转让限制。同时，居民家庭购买第二套住房的，个人住房公积金贷款 最低首付款比例由30%调整为20%，并实施贷款额度与缴存余额挂钩机制以提高可贷额度。 点评：此次政策调整旨在更好地支持居民换房需求，提升房产流动性，加大住房公积金贷款支持力度， 减轻居民购房压力，促进房地产市场平稳健康发展。 NO.3 济南购买保障房用公积金可享两项叠加优惠 NO.1 《住房租赁条例》公布 据新华社北京7月21日电国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》。《条例 ...

今年上半年，房地产行业"保交付"任务继续推进。7月21日，中指研究院发布《2025上半年中国房地产 企业交付规模排行榜》数据显示，2025年上半年，55家房地产企业累计交付规模超50万套，交付规模较 去年同期明显下降，交付高峰已过，"保交付"压力持续减轻。 碧桂园控股有限公司亦于今年年初表示，将按"一楼一策"持续推进剩余的房屋建设，努力做好保交房任 务收官工作，同时，积极主动与各利益相关方沟通制定新的展期计划，更好地匹配当前的市场周期以及 公司资金情况，以及尽快恢复项目正常经营。 "随着前期销售高峰期的项目陆续交付，当前'保交付'进入新的阶段。一方面，交付工作仍是房企履行 主体责任的核心内容；另一方面，行业交付高峰已过，压力持续减轻，下一步谋求发展是企业经营新重 心。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。 "率先冲刺'保交付'收官的企业，有望加速回归可持续经营发展轨道。这也是房企重塑信用、恢复融资 能力、提升市场份额的必经路径。"严跃进表示，在行业深度调整的背景下，房企需持续依靠自身产品 力和运营赢回信心。 从企业端看，交付量仍集中在头部房企。中指研究院数据显示，交付量排名前五的房企合计交 ...

北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 关于昆吾九鼎投资控股股份有限公司 关于昆吾九鼎投资控股股份有限公司 2025京会兴专字第 00660011 号 上海证券交易所： 由昆吾九鼎投资控股股份有限公司（以下简称"公司"、"九鼎投资"） 转来 的上海证券交易所《关于昆吾九鼎投资控股股份有限公司 2024 年年度报告的信 息披露监管问询函》（上证公函【2025】0839 号，以下简称问询函）奉悉。我 们已对问询函中由会计师核查并发表意见的部分进行了审慎核查，现汇报如下： 一、关于私募股权投资业务。年报显示，2024 年度公司私募股权投资业务 实现营业收入 1.60 亿元，同比减少 41%；实现归母净利润-2.68 亿元，同比由盈 转亏，主要系私募管理费收入减少、项目退出收益下滑、公允价值变动等综合 影响所致。2024 年度，公司金融资产投资相关公允价值变动收益和投资收益合 计-1.00 亿元，损失同比扩大 0.37 亿元。2024 年末，公司其他非流动金融资产余 额为 5.18 亿元，较期初下降 23%；交易性金融资产余额为 6,441 万元，同比增 长 13%。年报显示，私募股权投资业务的前五名客户销售额为 97 ...

根据中国证券监督管理委员会《关于同意上海外高桥集团股份有限公司向特 定对象发行股票注册的批复》（证监许可〔2024〕886 号），公司向特定对象发 行 224,563,094 股人民币普通股，募集资金总额人民币 2,474,685,295.88 元，扣除 各项发行费用后的实际募集资金净额为 2,447,598,658.01 元。 上述募集资金已全部到账，致同会计师事务所（特殊普通合伙）已于 2025 年 4 月 10 日对公司上述募集资金到位情况进行了审验，并出具了"致同验字 （2025）第 310C000082 号"《验证报告》。公司已对募集资金进行了专户存储， 并与保荐人中信建投证券股份有限公司、专户银行签订了募集资金三方监管协 议。 二、募集资金投资计划 根据《上海外高桥集团股份有限公司向特定对象发行 A 股股票募集说明书》， 公司募集资金投资项目（以下简称"募投项目"）及扣除相关发行费用后的募集 资金使用计划如下： 中信建投证券股份有限公司 关于上海外高桥集团股份有限公司 使用暂时闲置募集资金进行现金管理的核查意见 中信建投证券股份有限公司（以下简称"中信建投证券"或"保荐人"）作 为上海外高桥集团股 ...

法拍房市场现状 - 深圳龙岗区出现"1元起拍"小产权房 建面35.25平方米 截至发稿无人报名但吸引37人设置提醒和1900次围观 [1] - 该房源位于拆迁旧改范围 拍卖公告明确买受人可获拆迁赔偿 但仅能办理历史遗留回执单+房产转让合同+律师见证手续 [1] - 2024年底至今龙西楼吓新围村已拍出超25套类似房源 多数起拍价1元 均标注"不能办理房产证登记过户" [1] 小产权房交易风险 - 业内人士指出"1元起拍"房产本质类似小产权房交易 法律保障不足 拆迁赔偿无法完全确保 [1] - 部分业主通过法拍快速变现不良资产 中介反映深圳小产权房价格较最高峰下跌近30% [1][2] - 深圳近年多次整顿小产权房市场 禁止社区股份公司为交易盖章 限制公证机构提供服务 [2] 政策监管动态 - 广东省自然资源厅新规严禁将违法建设合法化 明确小产权房等情形一律不得登记 [3][4] - 深圳多区已出台历史遗留违法建筑确权细则 强化前置流程管理 [2] 市场参与方观点 - 专家认为"1元起拍"是营销噱头 提醒购房者注意潜在负债风险 建议选择正规交易渠道 [2] - 部分购房者转向关注租金回报率 而非拆迁概念 反映投资逻辑转变 [2]

有业内人士表示，"1元起拍"房产使用权本质上类似小产权房交易，这种交易是否受法律保护以及将来遇 到拆迁后是否真的能获得赔偿，并不能得到完全保障。一些业主想要快速出掉手中不好的资产，只能选择 委托法拍房公司进行变现。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示："'1元起拍'只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。要注意其背 后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。对于购房者来说，对一些新奇的销售和房产交易 模式要保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购 房。" 不过，也有购房者对记者表示，过去竞买这种房子多是看上其带有拆迁改造概念，但经历了多年的楼市调 控，现在竞买这种房子多数不是为了拆迁，而是为了租金回报率。 又见"1元起拍"法拍房。 在阿里法拍平台上，记者看到一套"1元起拍"小产权房即将在23日开拍，截至发稿暂无人报名，但有37人 设置提醒，超过1900次围观，房源标题也非常吸引眼球："特价 不限购 待拆迁物业"。 资料显示，该法拍房位于深圳龙岗区龙西楼吓新围4巷3号住宅楼306房，建面约35.25平方米。值得注意 的是，该项目处于拆迁旧改范围，在标的物详情描述中明 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]