碧桂园服务(06098.HK)12月1日耗资442.5万港元回购68.7万股 碧桂园服务(06098.HK)11月28日耗资640万 港元回购100万股 相关事件 格隆汇12月1日丨碧桂园服务(06098.HK)发布公告，2025年12月1日耗资442.5万港元回购68.7万股，回购 价格每股6.43-6.46港元。 ...

文章核心观点 - 兴业证券张忆东团队认为中国资本市场正迎来一轮长期牛市，其逻辑基于中国综合国力的提升和经济增长方式的转变 [2] - 人工智能浪潮被视为与90年代互联网浪潮相似的资本开支驱动型机遇，但当前背景是中美大国博弈，科技成为主阵地 [2] - 新消费浪潮已经启动，未来消费市场将呈现“总量稳、新消费活”的格局 [2] - 保险业新会计准则（IFRS 17和IFRS 9）的实施，促使保险公司投资策略转向追求稳定性，更加青睐高股息股票 [3][4][5][6][7][8] - 新会计准则下，保险公司为降低利润波动，增配高股息资产趋势明显，FVOCI类股票占比显著提升 [8][9] - 未来险资对高股息股票，特别是港股高股息资产的增配空间巨大，预计将有数千亿规模资金流入 [9][10][11] 资本市场长期趋势 - 中国市场的“长牛”可理解为“金融强国牛”或“社会主义现代化强国牛”，立足于点本世纪中叶中国综合实力的提升 [2] - 宏观层面新旧动能切换趋势已在资本市场显现，新动能跑赢旧动能 [2] - 人形机器人产业处于萌芽期，类似2012到2013年的新能源车，未来几年中美预计将加大产业引导和政策补贴 [2] - 明年科技依然是市场主线，但新兴领域和传统领域将各有机会 [2] 保险新会计准则影响 - 新保险合同准则（IFRS 17）和新金融工具准则（IFRS 9）对险企投资产生重大影响，非上市险企将于2026年1月1日起执行 [3] - 金融资产重分类由“四分类”调整为“三分类”：FVTPL、FVOCI、AC [4] - 金融资产减值模型由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模型” [4] - 折现率调整基于财报日市场利率，取消平滑机制，利润更易受市场利率波动影响 [4] - 新准则下险企调节利润途径减少，股票类资产价格变动更多直接影响当期损益 [5] - 保险资金的负债属性决定了其投资端“稳定压倒一切”的策略 [6] 险资高股息资产配置趋势 - IFRS 9下，险企为降低利润波动性，更青睐高股息股票，因其股息收入可直接计入当期损益，而估值波动不影响利润表 [7] - IFRS 17提高负债对利率波动的敏感性，配置高股息资产可起到利润平滑作用 [8] - FVOCI股票（多为高股息资产）占总股票比重从2023年末的22.3%提升至2025年6月末的40.2% [8] - 截至2025年二季度末，人身险和财产险公司的股票余额为3.07万亿元，较2024年末增长26.4% [9] - 上市七家险企FVOCI股票占总股票比重从年初的33.8%提升至41.1% [9] - 预计2025年-2027年，5家A股上市险企FVOCI高股息规模将达7222亿元、1.1万亿元及1.6万亿元，年新增规模2500-5000亿元 [10] 港股高股息资产投资机会 - 2025年险资举牌创近年新高，举牌23家上市公司，这些公司2024年ROE中位数约8.4%，举牌日股息率中位数约5.0% [10] - 举牌行业聚焦公用事业、银行、交通运输、非银等盈利稳健、高股息行业，且多为港股标的 [10] - 非上市险企2026年起执行新准则，将进一步提升高股息股票配置需求 [11] - 历史数据显示，一季度、四季度港股高股息资产取得正收益概率高，分别为72.7%和63.6%，收益平均值分别为3.21%、3.35% [11] - 截至11月3日，恒生高股息率指数的股息率为6.00%，与10年期国债收益率的利差为4.16个百分点 [11] - 投资思路包括关注盈利有向上弹性从而能增加分红的标的，如煤炭、有色、运营商、非银金融等行业龙头 [11] - 建议关注有安全边际、能提供稳定高股息的标的，如银行、石油、高速公路、公用事业等龙头 [11][12] - 关注港股本地优质高股息公司，如香港本地地产、公用事业、金融、综合行业等 [12]

公司战略规划 - 公司召开专题研讨会，核心目标是积极探索并打造业务增长“第二曲线” [1] - 公司将通过强化AI数智化建设、创新使用新技术和开展新业务，以促进未来3-5年持续稳健发展 [3] - 公司正式宣布计划在北美设立子公司，标志着其全球化战略迈出关键一步 [3] 北美市场布局 - 布局北美市场是基于全球房地产行业趋势及自身战略的重要决策，旨在借助北美在科技研发、资本市场及多元化需求方面的优势 [5] - 北美子公司将打造“服务+科技”双轮驱动的业务新格局 [3] - 第一阶段将聚焦旧金山湾区与纽约大都会区，拓展物业服务和科创企业办公服务市场 [9] 北美业务拓展 - 短期将积极拓展物业服务和科创企业办公服务市场，聚焦住宅、写字楼、工业园三大核心地产品类 [6] - 在物业服务方面，将提供定制化服务，并借鉴北美市场标准，推进清洁机器人、定制化装饰、AI智能检测等科技服务技术的使用 [6] - 在科创企业办公服务方面，初期提供前台接待、共享/小团队办公空间、高速网络等服务；中长期将提供商务支持及协助初创企业拓展中国境内市场等创业生态对接 [6] - 公司力争未来三年服务数百家科创企业 [9] 科技与创新投资 - 公司将重点建设数字科技基础设施，提升数字资产管理能力，从数字化向智能化演变 [7] - 公司将积极探索实体资产代币化(RWA)的应用 [7] - 公司将依托自身对物业和科技领域的理解，筛选有潜力的科技企业进行投资，实现产业与科技的深度融合 [7] - 公司将进一步探索区块链技术和数字资产管理能力，积极融入Web3.0生态系统 [8] - 中长期将以数字科技基础设施和数字资产管理为核心，并可能通过股权投资布局未来赛道 [9]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级及42.7港元目标价 对应13倍2026年目标市盈率及22%上行空间 公司当前交易于10.8倍2026年市盈率及4.8%的预期2025年股息收益率 [1] 战略布局与财务表现 - “十四五”期间公司前瞻性布局“大物业”战略 在非住宅市场实现优异规模增长与能力沉淀 [2] - 2021至2024年 公共服务和商办业态的物业管理收入均实现25%以上的复合增速 [2] - 截至2024年 非住业态在管面积达5.1亿平方米 非住物管收入占总物管收入比重超过40% [2] - 2024年非住业态市场化外拓年化合约金额达27.5亿元 覆盖超过40个非住宅业态 外拓能力与业态覆盖行业领先 [2] - 公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育 未来发展将从广度向深度运营转型 以实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维 [2] 新业务拓展与成长潜力 - 景区运营是物管企业能够切入的良好赛道 中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元 “十五五”期间年均增速8%-10% [2] - 相较传统物管模型 景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入分成升级 从而提升毛利率 [2] - 以保利物业深圳西涌项目为例 物管费收入约千万元 对应毛利率相对偏低 若叠加景区门票超额提成及游客二次消费提成 项目毛利率预计将有明显提升 [2] - 截至2024年末 公司累计服务的A级景区项目超过100个 其中已有3个运营管理项目 [2] - 预计后续标杆项目的持续打造 有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础 打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系 [2]

核心观点 - 中泰证券维持中海物业“买入”评级 公司2025年上半年核心业务稳健增长 外拓能力优秀 毛利率与费用管控改善 股东回报提升 展现出较强韧性 预计未来能维持一定增速的规模与业绩增长 实现长期高质量发展 [1] 2025年上半年财务业绩 - 公司上半年实现营收70.9亿元 同比增长3.7% [1] - 权益股东应占净利润为7.7亿元 同比增长4.3% 净利润增速高于营收增速 [1][2] - 公司总体毛利率为17.0% 同比上升0.2个百分点 [2] - 核心业务物业管理服务营收较2024年同期增加8.3% 毛利率为15.5% 同比上升0.1个百分点 [2] - 销售及行政费用同比下降18.6% 总体费用下降17.8% 费用率为2.2% 同比下降0.6个百分点 费用管控能力提升 [2] 业务拓展与合约结构 - 2025年上半年 公司新增订单0.3亿平方米 其中84.0%来自第三方 [3] - 公司新签合约总额约达人民币22.6亿元 [3] - 在管面积较2024年末小幅增加至4.4亿平方米 [3] - 新签合约中 住宅项目和非住宅项目面积占比分别为41.0%及59.0% 结构合理 [3] 股东回报 - 2025年上半年 公司中期派息每股9港仙 并派发上市10周年特别股息每股1港仙 [4] - 总派息占权益股东应占净利润的39.2% [4] - 总体派息较去年同期每股上升1.5港仙 [4]

业绩表现 - 2025年上半年实现营收70.9亿元，同比增长3.7%，权益股东应占净利润7.7亿元，同比增长4.3% [1][2] - 总体毛利率为17.0%，同比提升0.2个百分点，核心物业管理服务营收同比增长8.3%，毛利率为15.5%，同比提升0.1个百分点 [2] - 销售及行政费用同比下降18.6%，总体费用下降17.8%，费用率降至2.2%，同比下降0.6个百分点，费用管控能力提升 [2] 业务拓展 - 上半年新增订单0.3亿平方米，其中84.0%来自第三方 [3] - 新签合约总额约22.6亿元，在管面积小幅增加至4.4亿平方米 [3] - 新签合约中住宅项目面积占比41.0%，非住宅项目面积占比59.0%，业务结构合理 [3] 股东回报 - 中期派息每股9港仙，另加特别股息每股1港仙，总计派息占权益股东应占净利润的39.2% [4] - 总体派息较去年同期每股上升1.5港仙 [4]

核心观点 - 东方证券维持碧桂园服务“增持”评级与6.83港元目标价 公司正通过拓展社区增值服务与科技赋能来培育新增长点并提升竞争力 [1] 社区增值服务拓展 - 公司大力发展社区增值服务 重点布局泛汽车、泛家居、泛零售、泛服务等赛道 [2] - 社区酒文化业务在2024年深化试点的6个地区内 同比增长超过88% 实现1.9亿元人民币营业收入 [2] - 公司发力社区充电业务 主要面向两轮电动车 截至2025年中报累计在全国超过5000个小区运营约60万个充电插座 累计注册用户数超550万 累计服务超1亿人次 月活用户规模超200万人 [2] - 公司与安徽科大能通科技有限公司合作 旨在将服务对象拓展至新能源汽车 将其充电桩及储能技术嫁接至公司广泛的社区场景和庞大客群中 [2] 科技赋能与降本增效 - 公司自主研发的“零号居民”清洁机器人加速落地 截至今年10月已在广州、北京、上海、大连等全国17个项目中投入运营 累计部署超过130台 覆盖住宅、公寓、写字楼等多种业态 [3] - 公司计划在年内将清洁机器人落地规模扩大至1000台 以推动机器人在物业场景中的标准化、规模化应用 实现效率提升和成本节约 [3] - 公司表示将加大研发投入以深化机器人在复杂场景下的应用能力 有望在效率、品质与成本控制上形成新的竞争优势 [3]

核心观点 - 东方证券维持碧桂园服务“增持”评级与6.83港元目标价 公司正通过拓展社区增值服务与科技赋能来培育新增长点并提升竞争力 [1] 业务拓展与战略布局 - 公司大力发展社区增值服务 重点打造泛汽车、泛家居、泛零售、泛服务等核心战略业务 [2] - 公司与安徽科大能通科技有限公司合作 旨在将服务对象从两轮电动车拓展至新能源汽车 将其充电桩及储能技术嫁接至公司广泛的社区场景和客群基础中 [2] - 公司发力社区充电业务 提供多场景充电桩设备和自主研发的运营管控平台服务 [2] 社区增值服务业绩表现 - 在社区酒文化场景开拓中 2024年于6个深化试点地区 酒类业务同比增长超过88% 实现1.9亿元人民币的营业收入 [2] - 截至2025年中报 公司社区充电业务累计在全国超过5000个小区运营约60万个充电插座 累计注册用户数超550万 累计服务超1亿人次 月活用户规模超200万人 [2] 科技赋能与降本增效 - 公司加速推广自主研发的清洁机器人“零号居民” 截至今年10月已在广州、北京、上海、大连等全国17个项目中投入运营 累计部署超过130台 覆盖住宅、公寓、写字楼等多种业态 [3] - 公司计划在年内将清洁机器人落地规模扩大至1000台 以推动机器人在物业场景中的标准化、规模化应用 实现效率提升和成本节约 [3] - 公司表示将加大研发投入以深化机器人在复杂场景下的应用能力 有望在效率、品质与成本控制上形成新的竞争优势 [3]

物业费增值税纳税义务发生时间 - 增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票的当天[4] - 物业公司应在每月10日前收到业主缴纳的物业费后缴纳增值税[5] - 若当月10日前未收到物业费，但已达到合同约定缴费日期，即取得索取销售款项凭据，增值税纳税义务发生[7] - 取得索取销售款项凭据指书面合同约定的付款日期或应税服务完成后约定的结算时间[8][10] - 若先开具发票，无论款项是否收到或合同约定日期是否到达，开票当天即发生纳税义务[10] - 申报时应如实填写未开票收入栏次，正常计算并申报纳税，同时保管合同、催款记录等证据[10] 企业租赁住房印花税政策 - 个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税[16] - 对应税凭证适用印花税减免政策，纳税人均可享受印花税减免政策，明确特定纳税人适用印花税减免优惠的除外[17] - 企业租赁自然人房东房产供员工住宿可享受印花税免征政策[17] 通行费电子发票进项抵扣规则 - 通行费电子发票包括左上角标识"通行费"字样且税率栏次显示适用税率或征收率的征税发票，以及左上角无"通行费"字样且税率栏次显示"不征税"的不征税发票[20] - 客户通行经营性收费公路由经营管理者开具征税发票，可按规定用于增值税进项抵扣[20] - 客户采取充值方式预存通行费由ETC客户服务机构开具不征税发票，不可用于增值税进项抵扣[20] - 左上角标识"通行费"字样且税率栏次显示适用税率或征收率的通行费电子发票可用于进项抵扣[20]

报告投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [5] - 两大发展机遇值得关注：一是好房子政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [5] - 推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分领域投资机会 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11/22-11/28）34个重点城市新房合计成交252万平米，环比下降1.7% [5][6] - 其中一二线城市成交238.2万平米，环比下降1.5%；三四线城市成交13.8万平米，环比下降4% [5][6] - 11月（11/1-11/28）34城一手房成交同比下降35%，较10月下降8.7个百分点；其中一二线同比下降33.4%，三四线同比下降51.4% [5][9][10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交116万平米，环比上升4.2% [5][14] - 11月累计成交同比下降13.9%，但较10月上升8个百分点；年初累计至今成交同比上升0.7% [5][14] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘137万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.75倍 [5][24] - 截至上周末15城合计住宅可售面积环比上升0.4%至8984.6万平米；3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.01个月 [5][24] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 证监会启动商业不动产REITs试点，并发布征求意见稿 [5][33][35] - 多地出台因城施策政策：青岛推出人才购房补贴（硕博分别可获30万、20万），福州拟对多子女家庭发放购房补贴（最高5万元） [5][33][35] - 土地市场方面，上海九批次土拍收金173.3亿元，武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元，北京朝阳地块以50.2亿元成交 [5][33][37] 物管行业政策 - 四川召开会议部署物业服务质量提升工作，提出规范企业经营行为，完善信用评价和收费机制，并扩大在养老、托幼等领域的多元供给 [38] 重点公司公告 地产公司动态 - 新城控股成功发行私募REITs“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模6.16亿元 [5][39][41] - 招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元 [5][39][41] - 中国金茂拟以22.7亿元挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [5][39][41] 物管公司动态 - 贝壳-W于11月21日-26日共耗资约1200万美元回购股份约208万股 [42][43][44] - 绿城服务于11月24日-28日共耗资约476万港币回购股份约100万股 [42][43][44] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数上涨0.72%，相对沪深300指数收益为-0.92%，在31个板块中排名第24位 [5][45][48] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.3/19.5倍 [5][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.43%，相对收益为-0.21% [5][50][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [5][58]