投资评级与核心观点 - 首次覆盖给予“买入”评级，目标价12.09元，对应2026年39倍市盈率 [5][8] - 核心观点：公司是新疆商业龙头，通过加快业态调改、布局AI及低空经济，有望构筑核心壁垒并推动盈利能力持续向好 [2][3][8] 公司概况与业务结构 - 公司成立于2000年，深耕新疆市场25年，是区域零售领军企业 [8][12][13] - 截至2025年上半年，拥有5家购物中心、6家百货及11家独立超市，建筑总面积107万平方米，分布于新疆10个城市 [8][16][88] - 业务结构稳定，2024年超市、百货收入占比分别为55.4%和24.9%，毛利占比分别为26.4%和32.9% [8][27] - 百货采用联营+自营模式，超市主要为自营模式 [14][17] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业收入24.09亿元，同比下降3.4%；归属母公司净利润0.58亿元，同比下降63.9% [4] - **近期修复**：2025年前三季度营收18.68亿元，同比增长1.18%；归母净利润0.8亿元，同比增长60.1%，净利率从2024年的2.42%回升至4.3% [8][32][33][40] - **盈利预测**： - **营收**：预计2025-2027年分别为24.51亿元、26.02亿元、27.46亿元，同比增长1.7%、6.1%、5.6% [4][127][128] - **归母净利润**：预计2025-2027年分别为0.83亿元、1.44亿元、1.83亿元，同比增长42.7%、72.5%、27.5% [4][127] - **毛利率**：预计2025-2027年分别为34.8%、36.0%、36.5% [4][128][129] - **估值基础**：基于2026年预测每股收益0.31元，给予39倍市盈率得出目标价 [4][8][130] 行业背景与公司机遇 - **政策支持**：国家层面定调零售业是发力内需的重要着力点，新疆也出台了一系列促消费政策，为区域零售业发展提供支撑 [8][48][49][85] - **行业新阶段**：零售业竞争核心转向供应链选品能力与建立消费者长期信任，而非简单的线上线下或价格竞争 [8][72] - **区域经济韧性**：2025年新疆GDP达2.15万亿元，同比增长5.5%，增速高于全国；人均可支配收入增长6.4%，消费数据稳中向好 [73][81] 公司核心优势与发展战略 - **区域龙头优势**：在新疆以“10城25店”形成网络布局和联动发展优势 [8][88] - **业态调改提速**： - **超市“胖改”**：2025年8月起引入“胖东来”指导调改，已完成7城8家门店改造，商品结构匹配度达90%以上 [8][97][100] - **调改成效**：首家调改店北京路超市开业当日客流7万人次（+127%），销售额244万元（+286%）；首周销售额1732万元（+272%） [102] - **百货升级**：强化“首店、首发”经济，2024年引进首进疆品牌27个，2025年上半年新引进品牌224个 [102] - **深耕会员经济**：截至2024年底会员数达118.6万人；2020-2024年，至尊卡会员人数占比从0.2%提升至0.7%，销售额占比从1.55%提升至7.13% [103][105] - **布局AI数字化**：引入多点Dmall、飞书等构建AI数智化运营管理体系，覆盖供应链、门店运营及总部管理，旨在提升效率 [8][111][112] - **加码低空经济**： - 2025年与新疆通用航空成立合资公司，并开通两条试点航线（如阿拉尔农场-库尔勒门店），测试无人机配送 [8][123][125] - 布局旨在强化生鲜等时效商品物流履约能力，未来计划构建“空中-商场-社区”40分钟配送圈 [123][124] 盈利预测与投资建议详述 - **预测假设**：基于新疆消费回暖、公司调改推进带来店效提升、以及费用管控优化 [129] - **估值方法**：采用相对估值法，选取王府井、步步高等6家可比公司，其2026年调整后平均市盈率为35.52倍 [130][131] - **溢价理由**：鉴于公司利润增速更快（2026年预测增速72.5%）且积极拓展低空经济新赛道，给予10%估值溢价，对应2026年39倍市盈率 [8][130]

业绩数据 - 2025年三季度杭州地区营收1,274,220,719.35元，同比降3.60%[4] - 2025年三季度杭州地区毛利率75.50%，同比降1.58个百分点[4] - 2025年三季度购物中心业态营收1,272,370,378.06元，同比降3.71%[6] - 2025年三季度购物中心业态毛利率75.50%，同比降1.60个百分点[6] 门店数据 - 2025年三季度门店总面积393,116.83㎡，自有205,309.24㎡，租赁187,807.59㎡[2]

行业与公司 * 报告聚焦于中国入境旅游行业及其相关的受益板块与上市公司 [1][2][3] * 报告由摩根士丹利发布 属于亚太洞察系列 行业观点为“与大市同步” [6][9] 核心观点与论据 **入境旅游增长前景与驱动因素** * 中国旅游业当前由国内和出境需求驱动 但预计入境旅游将在三年内成为重要的盈利引擎 [1] * 宏观数据显示中国服务出口在2025年前八个月同比增长14% 远高于整体出口同比增速6% [2] * 同期旅游服务出口同比增长56% 已达到疫情前水平的150% [2] * 目前入境旅游占中国旅游收入的11% 预计五年内将提升至18% [2] * 增长驱动力包括三条路径：商务旅行（受益于新兴前沿领域发展、资本市场复苏及贸易伙伴多元化）[1]、休闲旅游（受益于基础设施升级、空气质量改善、文化体验及有吸引力的价格）[1]、以及人才移民（受益于2025年10月1日实施的K1签证）[1] **各板块盈利敞口与受益逻辑** * 到2030年 酒店板块的收入敞口预计最高 平均超过20% [2] * 在线旅游平台（OTA）、航空机场板块及免税业务在五年内的收入敞口预计为5-10% [2] * 入境旅游收入带来利润率上行空间 主要源于：1）入境业务可能实现更高定价（OTA、航空）[2]；2）与现有国内或出境业务的协同效应 [2] * 医疗服务及购物中心亦有望受益于潜在需求支撑 [2] * 基于收入敞口、业务利润率和协同效应的综合评分 OTA板块排名最高（总分3 0）其次是航空公司（2 8）和机场（2 6）[10] * OTA受益于本地市场竞争格局较为友好 以及与现有业务在基础设施与库存方面的显著协同效应 [12] * 航空公司新增的国际业务有望带来利润率上行空间 因其在定价方面具备差异化能力 [12] **区域市场表现** * 除北京、上海等一线城市外 非一线城市正成为更具吸引力的目的地 [2] * 例如杭州在2025年前八个月的入境游客同比增长保持强劲 达23% 其入境游客数量已于2024年中全面恢复 [2] * 受益于“在中国购物”政策 退税商品销售额2025年前八个月同比增长98% [2] 重点受益公司列表 * 报告从20只潜在受益股中筛选出10只 认为其有望受益于入境旅游加速增长 [3][11] * 最具吸引力的潜在受益者为携程（TCOM O）[3][14] * 其次为中国国航（0753 HK）[3][14]、上海机场（600009 SS）[3][14]和中国中免（1880 HK）[3][14] * 酒店个股华住集团（HTHT O）[3][14]、万豪（MAR O）[3][14]和洲际酒店（IHG L）[3][14]排在免税个股之后 因其收入敞口显著低于板块平均水平 [3][10] * 亦看好医疗服务领域的海吉亚医疗（6078 HK）[3][14] 以及购物中心板块的华润万象生活（1209 HK）[3][14]和恒隆地产（0101 HK）[3][14]

公司战略转型 - 王府井集团构建"百货+奥莱+购物中心"多业态格局并新增免税业务资质[3] - 公司以"生态思维"重构商业场景满足消费者自然感与体验感需求[3] - 推进传统百货升级与奥莱购物中心等增量业态提质发展[3] 存量商业改造 - 北京友谊商店改造后以100%首店及定制店阵容重构商业生态[3] - 改造遵循"新友谊新青年"定位涵盖餐饮休闲娱乐业态[3] - 聚焦位置好体量不大的物业采取"一店一策"个性化改造策略[3] 历史项目焕新 - 始建于1964年的北京友谊商店曾创年接待外宾539万人次纪录[3] - 改造保留历史风貌与老物件记忆同时注入现代设计理念[3] - 原传达室改造为本土咖啡品牌BERRY BEANS门店仓库改为Carbo意大利餐厅[3] 数字化与人才建设 - 公司持续拥抱数字化浪潮通过跨界合作打造人才蓄水池[3] - 以生态化体验式运营助力国际消费中心城市建设[3] - 集团向百年企业目标稳步迈进[3]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入53.61亿元 归母净利润0.81亿元 [1] 战略转型举措 - 持续推进"一店一策"调改 以新兴文化为切入点塑造差异化商业印记 [1] - 王府井喜悦购物中心围绕Z世代偏好引入二次元 主理人品牌及特色餐饮等高潜力主题 [1] - 北京友谊商店改造保留原有建筑风貌 引入健康生活 二奢零售及多元业态 改造后空置率归零 [2] - 加码首店经济 上半年新引入品牌近千家 含160家首店 推出多场创新营销活动 [2] - 奥莱业态引入新品牌超200个 含30余家首店品牌 昆明滇池小镇耐克门店升级为云南首家UNITE店 首日客流量突破万人次 [2] - 呼市如意小镇爱步门店升级为全国最大旗舰奥莱店 [2] - 推进湾里王府井WellTown项目筹备 借力北京城市副中心区位优势打造文商旅融合创新标杆 [2] 新业务拓展 - 2025年5月武汉市内免税店正式开业 实现免税主要业务类型全覆盖 [3] - 临汾王府井尚城UPTOWN及拉萨王府井购物中心报告期内相继开业 [3] - 燕莎友谊商城签署续租合同 计划引入国际化沉浸式演出项目及高品质国际餐饮 [3] 运营成效 - 王府井喜悦购物中心规模销售额同比增长近48% 客流量突破610万人次增幅达30% [1] - 友谊商店小红书平台话题累计浏览量超600万 日均客流增长数十倍 [2]

核心观点 - 西安购物中心人气指数是衡量运营成效和城市商业活力的关键指标 这些领先项目成功融合古都文化底蕴与现代消费体验 成为城市商业生态演进的重要观察窗口 [1] 人气指数排名 - 西安赛格国际购物中心以7.67人气指数位居榜首 西安万象城以7.17位列第二 西安大悦城以7.04排名第三 [2] - 中型项目中西安西咸吾悦广场排名大型项目第一 西安西咸万象城位列大型项目第二 [2] - 小型项目排名显示西安老城根Gpark位居中小型项目首位 西安大都荟排名第二 [2] 营销活动影响 - 老城根Gpark通过"晶梦樱园"主题营销打造多处樱花打卡点 包括"琉光之门"、"樱绽绮梦"等场景 成功实现首次上榜 [4][6][8] - 项目联合10余所高校举办"长安共华章"汉服节 推出限定周边销售和樱园祈福活动 有效引爆话题热度 [6][8] - 西安曲江银泰百货借助春节档期举办"毛绒美食代表大会" 聚集500余款各地美食文创 推动名次跃升16位至第四 [11][12] 客流周期规律 - 1月日均客流因元旦和春节双节效应达到上半年峰值 2月开始小幅回落 4月跌至上半年最低点 [9] - 5月受"五一"长假消费热潮带动 客流出现明显反弹回升趋势 [9] - 节日效应成为客流变化的核心变量 呈现清晰的峰谷波动规律 [9] 运营策略差异 - CityOn熙地港购物中心通过九周年庆典活动打造《幻影寻光》艺术秀 结合五大篇章和多元互动演绎 推动4月升至超大型项目第三 [13][14] - 西安大悦城6月采用"活动+品牌"组合策略 举办美院毕业展、风火轮车王争霸赛等活动 引入西北首店YUUSAAY等品牌 跃居大型项目榜首 [16] - 不同体量项目依据自身定位采取精准运营策略 超大型项目侧重大型庆典 大型项目聚焦首店经济和主题活动 [13][16] 测量方法论 - 人气指数基于线下客流规模和线上搜索热度综合计算 反映购物中心线上线下整体人气状况 [2] - 商业体量按零售经营建筑面积划分 超大型项目超过15万平方米 大型项目10-15万平方米 中小型项目低于10万平方米 [2] - 数据涵盖线下到店客流和线上关注行为 通过多维度指标评估项目运营成效和受欢迎程度 [2]

核心事件 - 百盛集团提前终止与中工美租赁合同 复兴门百盛购物中心将于2024年底闭店 并向中工美支付1170.12万元提前终止罚款 [1] - 租赁物业总面积约1.724万平方米 原合同终止日期为2026年1月1日 罚款需于2025年10月10日前完成支付 逾期将按未偿还总额0.05%每日计收额外罚金 [1] 经营现状 - 商场客流稀少 餐饮业态较少 服装门店普遍进行打折促销 部分商户为撤柜做准备 [1] - 公司2024年上半年营收19.63亿元 同比增长0.93% 股东应占溢利2246.8万元 较上年同期亏损1864.1万元实现扭亏为盈 [1] - 过去五年业绩持续承压 2020-2022及2024年归母净利润分别下降2.5亿元/1.76亿元/3.84亿元/1.75亿元 仅2023年实现6641万元小幅增长 [2] 物业规划 - 中工美拟于2026年对物业改造升级 打造长安街"文化会客厅" 项目将延续文化属性并引入消费新业态 [1][2] - 专家认为需立足圈层定位实现文化资产化 通过文化运营为城市更新提供新思路 创造高效复合空间 [2]

业绩总结 - 2025年1 - 6月因经营结构调整闭店2家[1] - 2025年下半年无新增门店和闭店计划[1] - 公司主营业务合计收入707,383,153.10元，毛利率42.36%，收入增减 - 14.75%[1][3] - 抵销项收入68,063,980.64元，毛利率0.01%，收入增减 - 38.82%[3] 业务板块业绩 - 百货主营业务收入371,594,481.11元，毛利率64.70%，收入增减 - 16.22%[1] - 超市主营业务收入164,625,474.65元，毛利率14.98%，收入增减 - 20.47%[1] - 电器主营业务收入164,209,881.51元，毛利率20.07%，收入增减 - 3.11%[1] - 购物中心主营业务收入5,277,540.12元，毛利率12.53%，收入增减 - 28.14%[1] 地区业绩 - 南通地区主营业务收入610,570,168.47元，毛利率40.38%，收入增减 - 14.67%[3] - 其他地区主营业务收入164,876,965.27元，毛利率32.22%，收入增减 - 26.91%[3]

业绩数据 - 杭州地区2025年第一季度营收479,778,481.34元，同比降6.34%[4] - 杭州地区2025年第一季度毛利率76.89%，较上年降2.43个百分点[4] - 购物中心2025年第一季度营收479,596,921.32元，同比降6.34%[6] - 购物中心2025年第一季度毛利率76.90%，较上年降2.44个百分点[6] 门店情况 - 2025年第一季度门店数量及面积未变，总建面393,116.83㎡[2] - 解百购物广场建面109,691.60㎡，均为自有[2] - 杭州大厦购物城建面283,425.23㎡，自有95,617.64㎡，租赁187,807.59㎡[2]

门店情况 - 2025年一季度新开门店1家，为临沂银座华苑店，面积21,916.45平方米[3] - 2025年一季度无关闭门店，二季度无拟新开门店[3] 业绩数据 - 2025年一季度主营业务营收130,085.17万元，毛利率26.62%，营收降4.45%，毛利率降1.01%[4] - 济南一季度营收49,223.18万元，毛利率26.13%，营收增0.58%，毛利率降0.89%[3] - 潍坊一季度营收9,201.01万元，毛利率23.00%，营收降1.46%，毛利率降1.64%[3] - 百货商场一季度营收57,651.57万元，毛利率30.45%，营收降11.60%，毛利率降0.91%[4] - 大型综合超市一季度营收59,577.55万元，毛利率19.61%，营收降0.40%，毛利率降0.53%[4] - 购物中心一季度营收12,856.05万元，毛利率41.96%，营收增15.71%，毛利率降4.10%[4] - 河北毛利率最高80.96%，青岛最低 -14.91%[4]