阿联酋宏观经济与政策环境 - 阿联酋2024年实际GDP同比增长4%至1.78万亿迪拉姆，非石油产业GDP达1.34万亿迪拉姆，占比攀升至75.5%的历史新高[2] - 2024年旅游业贡献GDP的13%（2573亿迪拉姆），国际游客消费超2170亿迪拉姆，中国游客占比回升至5%[4] - 《2031国家投资战略》目标将FDI存量提升至2.2万亿迪拉姆，非石油出口占比超75%，旅游业对GDP贡献突破4500亿迪拉姆[6] - 截至2024年阿联酋总人口达1250万人，较2023年增长233万人，增幅23%，外籍人口占比88.5%，25-54岁青壮年人口占比68.62%[8][10] - 2025年2月阿联酋优化黄金签证政策，取消最低首付要求并允许期房及多房产合并申请，2024年吸引FDI达1676亿迪拉姆，同比增长48%[11][12] - 2025年上半年中阿两国达成各项合作22起，合作向金融、制造、物流、能源、科技和建设等核心领域延伸[14] 阿布扎比住宅市场 - 2025年第一季度阿布扎比GDP达2910亿迪拉姆，同比增长3.4%，非石油部门实现6.1%的高速增长，占比提升至56.2%[15] - 2025年上半年阿布扎比住宅市场整体成交金额达218.53亿迪拉姆，同比增长30%，成交套数6616笔，同比增长11%[20] - 期房成交金额达149.70亿迪拉姆，同比上涨25%，成交套数4045笔，同比上涨4%[23] - 2025年上半年住宅均价达330万迪拉姆/套，创近3年新高，同比上涨17%[26] - 热点区域集中在阿布扎比主岛及周边岛屿，如亚斯岛、萨迪亚特岛和艾莉姆岛[28] - 本土领军企业Aldar集团2025年上半年开发项目销售额达183亿迪拉姆，同比增长31%，其中中国买家销售额达17亿迪拉姆[35][36] 迪拜住宅市场 - 国际货币基金组织预测迪拜2025年GDP增长3.3%，2026年提高至3.5%[38] - 2025年上半年迪拜接待988万国际过夜游客，同比增长6%，酒店平均入住率80.6%，平均每日房价增长5%至584迪拉姆[40] - 2025年上半年迪拜房地产市场创纪录成交98726笔，同比增长22%，成交额3269亿迪拉姆，较2020年上半年增长超10倍[45] - 2025年上半年住宅销售均价较2024年下半年增长7.8%，较去年同期增长16.6%[48] - 2025年7月推出“首套房购房者计划”，面向购房价值不超过500万迪拉姆的居民及外籍人士[51] - 热点区域包括迪拜市中心、商业湾、迪拜码头、迪拜南部和Al Yelayis1区[52] - 龙头企业伊玛尔2025年上半年房地产销售额达约460亿迪拉姆，较2024年同期大幅增长46%[58] 区域发展与基建升级 - 阿布扎比与华特迪士尼公司签署协议，将在亚斯岛打造全球第七座迪士尼主题乐园度假区[16] - 2025年5月计划开通阿布扎比－迪拜高铁，并开通北京－阿布扎比航线以提升交通便利性[19] - 迪拜与特斯拉旗下The Boring公司合作开发全球首个地下智能交通网络，地铁蓝线已于2025年4月启动建设，全长30公里[41][42]

厦门土地市场整体概况 - 9月23日厦门4宗宅地全部以底价成交 合计揽金81.25亿元[2] - 2025年以来厦门楼市表现相对平淡 土地市场以底价成交为主 仅五缘湾和将军祠两宗高品质宅地溢价成交 成交楼板价约5万元/平方米[2] - 4宗地块均由本地国企竞得 竞得企业与此前坊间预测较为一致[2] 078号思明区地块分析 - 地块由厦门国贸底价竞得 成交总价22.2亿元 住宅楼板价4万元/平方米[3][5] - 地块位于莲前—莲花板块 容积率2.6 总建筑面积5.78万平方米 要求建设住宅不多于650套[3][5] - 地处厦门东部核心城区前埔片区 隶属开元创新社区 是产城融合示范区域 将重点发展科技创新、总部经济及高端服务业[5] - 周边新房售价约6万元/平方米 片区已聚集软件园二期、宝龙一城等产业与商业地标 人口密度高 居住氛围成熟[5] 079号湖里区地块分析 - 地块由建发房产底价竞得 成交总价20.38亿元 住宅楼板价4万元/平方米[3][9] - 地块位于湖里中心板块 容积率2.1 总建筑面积5.26万平方米 要求建设住宅不多于695套[3][9] - 距地铁3号线湖里公园站约1公里 临近海沧隧道出口 跨岛通勤便捷 周边3公里范围内有山姆会员店、海上世界综合体等商业医疗资源[9] - 西南约1公里的建发象屿观雲售价约5.4万元/平方米 毗邻仙岳山公园 生态休闲条件优越[9] 080号集美区地块分析 - 地块由象屿地产和集美发展联合竞得 成交总价22.69亿元 住宅楼板价2.2万元/平方米[3][12] - 地块位于环杏林湾板块 容积率2.35 总建筑面积10.38万平方米 规划建设不多于1200套住宅[3][12] - 临近厦门外国语学校集美分校及在建的厦门五中集美校区 依托集美新城优质教育集群 学区溢价预期显著[12] - 紧邻地铁1号线诚毅广场站及在建地铁6号线官任站 周边已建成IOIMALL、世茂广场、大悦城等商业综合体[12] - 周边最近在售项目联发嘉悦里售价约3万元/平方米 2公里范围内再无其他在售项目[12] 081号海沧区地块分析 - 地块由厦门地铁底价竞得 成交总价15.98亿元 住宅楼板价1.8万元/平方米[3][16] - 地块位于海沧区东屿岛CBD 容积率2.26 总建筑面积9.0万平方米 规划建设不超过1030套住宅[3][16] - 是东屿岛上最后一宗待开发宅地 近地铁2号线海沧湾公园站及海沧大桥 进岛便捷[16] - 邻双十中学海沧附属学校及规划东屿校区 3公里内有阿罗海城市广场、海沧医院等成熟配套[16] - 地块四面环水 东南方向不到200米是海湾 西北300米是海沧湖 生态环境配套优势突出[16] - 周边临近的两个TOD项目新房售价约3万元/平方米[17]

论坛核心定位 - 论坛主题为“全球视野·中东机遇”，聚焦阿联酋不动产投资置业的变化与机遇 [5][6] - 旨在深度解读中东市场投资逻辑与“一带一路”合作新路径，为投资者提供前瞻性战略参考 [5] - 克而瑞研究中心于9月23日在上海举办此次高峰论坛 [5] 核心观点与市场展望 - 阿联酋被视为全球房地产投资的战略高地，是海外资本布局中东的核心枢纽 [5] - 迪拜与阿布扎比作为阿联酋经济双核，未来5-10年将持续引领中东房地产市场的差异化繁荣 [5] - 市场为全球投资者提供高潜力、多元化的投资机遇 [5] 论坛内容与架构 - 论坛亮点包括跨界交流与全球视角，汇聚中阿政企领袖、国内学者、资本战略专家及标杆企业高管 [5][6] - 内容涵盖研究成果、形势解读、企业实践及跨界对话 [2] - 独家首发《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》 [7] - 国内行业标杆房企将首次披露海外项目的本土化策略 [7] 主要演讲议题 - 议题一：2025年阿联酋住宅市场趋势，由克而瑞集团董事长丁祖昱主讲 [9][14] - 议题二：新国际形势下中阿合作新方向，由复旦大学经济学院世界经济研究所所长罗长远主讲 [9][14] - 议题三：政企协同下的品牌共赢，由Aldar Development CEO分享如何借力国家战略打造“阿联酋名片” [10][14] - 议题四：中国经验海外实践，由上海建工集团海外业务管理部总经理李岚分享海外项目本土化策略 [10][14] - 议题五：资产定价选择，由IFCX集团与Asia Bankers Club首席执行官赖行铭探讨从“高收益”到“风险收益比”的转变 [10][14] 圆桌论坛议题 - 圆桌论坛主题为“一带一路引领下中外投资前景与潜力” [12] - 主持人由资深媒体人石楚阳担任 [12] - 嘉宾阵容包括开发商、学者、企业高管、投资机构合伙人及律师事务所合伙人 [12]

核心观点 - 房地产行业持续深度调整，存货总量连续四年下滑，2025年上半年典型房企存货账面价值为8.14万亿元，较2024年末下降4.6% [3][6] - 存货结构风险显现，已竣工存货（现房库存）占比达26.9%，创近五年新高，但增速有所放缓 [5][19] - 行业存货跌价准备压力仍处高位，2025年上半年末样本房企存货跌价比为4.67%，民营房企更是高达13.12% [23][28] - 房企普遍采取“轻装上阵”策略，存货占总资产比重降至47.7%，并通过“老项目让利+新项目高周转”优化库存管理 [30][31][32][34][36] 房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩 - 存货总量下滑步入第四年，2025年上半年存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6%，下降节奏较2024年同期的5.1%略有减缓 [6] - 各梯队房企存货总量下降速度分化，TOP31-50及TOP51-100房企降幅最大（超7%），TOP10房企降幅最小（2.3%），央企存货总量基本与去年持平（降幅小于1%） [8] - 开发中存货2025年上半年总计4.61万亿元，较期初下降7.0%，降幅与2024年同期（7.3%）基本持平，规模下降节奏未减缓 [10] - 已竣工存货2025年上半年末为1.77万亿元，较年初下降3.4%，优于2024年同期增长2.6%的状况，自2021年以来典型房企竣工存货规模年度增速均控制在20%以内 [15] 近3成存货为现房库存，现房存货压力增速趋缓 - 2025年上半年样本房企已竣工存货占比达到26.9%，较年初提升0.5个百分点，为近五年最高值，但当期增幅（0.5个百分点）低于去年同期增幅（1.7个百分点） [19] 存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近5% - 2025年上半年末，19家A股样本房企存货跌价准备余额为1598亿元，较年初下降0.8%，但存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期增幅 [23] - 民营房企存货跌价比为13.12%，远高于典型房企平均水平，且较期初增长1.29个百分点，为所有梯队中增幅最大；央企存货跌价比最低，为2.71% [28] 投资继续缩表，库存管理为核心竞争力 - 2025年上半年末50家典型房企存货总量占总资产比重为47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续2023年以来的下行趋势 [30][31] - 2025年上半年50家典型房企加权平均存货周转率为0.28次/年，较2024年同期的0.25次/年加快0.03次/年 [32] - 行业形成趋同存货管理策略：库存端对积压库存通过老盘新作、计提让利等方式积极去化；投资端聚焦核心城市优质地块，并采取高周转策略加速资金回笼，如中国金茂的“06101224”策略 [34][36]

土地市场整体表现 - 第38周土地供应建筑面积367万平方米，环比下降25% [1] - 同期土地成交建筑面积699万平方米，环比大幅上升261% [1] - 成交总金额322亿元，环比增长265% [3] - 市场整体热度维持低位，平均溢价率1.5%，较上周下滑1.7个百分点 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌1宗宅地，位于番禺区黄沙岛，起拍价4.2亿元 [2] - 重点城市本周供应含宅用地39宗，平均容积率1.73 [2] - 广州黄沙岛地块为“传世系列”，实际可用建设用地面积1.7万平方米，规划住宅建面1.9万平方米，容积率低至1.1，起拍楼板价2.2万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城挂牌本周总价最高宅地，出让底价19.4亿元，容积率1.2，起拍楼板价1.76万元/平方米 [3] 土地成交详情 - 杭州拱墅区运河新城地块以13.3亿元成交，由越秀地产溢价25.5%竞得，成交楼板价20490元/平方米 [4] - 杭州钱塘区元成单元地块以7.9亿元成交，溢价1.28%，由星耀地产竞得 [4] - 成都成华区地块由龙湖集团以楼板价15800元/平方米竞得 [12] - 成都两宗地块由成都金牛金浦汇以楼板价12100元/平方米竞得，溢价率0% [12] - 义乌北苑街道地块由义乌市盈泰置业以楼板价11446元/平方米竞得，溢价率41% [12] 重点地块与周边市场分析 - 广州黄沙岛地块周边无同类低密高品质楼盘在售，同区位容积率3.0左右的改善性楼盘售价约3.8万元/平方米 [2] - 苏州吴江太湖新城地块周边2024年末出让的低容积率地块成交楼板价约1.7万元/平方米，新房售价在3万元/平方米至5万元/平方米区间 [3] - 杭州运河新城地块周边新房市场表现优异，当日去化率可达100%，周边在售项目如汀岸印月轩成交均价3.35万元/平方米，宸岸栖月轩、泊缦府售价约3.3万元/平方米 [4]

中央政策动态 - 自然资源部通过《城市存量空间盘活优化规划指南》，填补存量空间规划编制技术标准空白，为行业从"增量土地红利"向"存量空间价值"转型提供路径，短期加速存量项目落地消化库存稳定土地市场，中长期引导聚焦城市更新、产城融合和民生改善培育服务增值新动能[1][2] - 外汇局深化跨境投融资外汇管理改革，便利境外个人境内购房结汇支付，允许凭购房合同或协议先行结汇支付房款后再补交购房备案证明，未改变整体购房政策但显著优化流程减少资金腾挪压力[2] 地方政策动态 - 近一周8省市发布稳市场政策，保障安居类政策发布4次居首，苏州明确保障性租赁住房房源筹集通过新建、改建及存量纳入三种途径并支持发行REITs，三亚要求租金不超同地段市场价90%低收入群可低至70%合同期1-3年[3][6][8] - 上海落地免征房产税细则，对持有居住证的高层次人才、重点产业紧缺急需人才以及持有居住证满3年并工作生活的购房人购置首套住房暂免征收房产税[3][6] - 银川全面取消城镇落户限制，覆盖稳定居所、合法稳定职业、退休人员、毕业生等六类人群及其直系亲属均可申请城镇户口[4][6] - 福州放宽公积金提取时限，从取得证明后"一年内一次性"延长至"三年内一次性"，并允许更新电梯、购买车位提取公积金[4][6][8] 政策趋势分析 - 周度地方稳市场政策发布8次延续年内低位，保障安居类政策发布4次跃居首位，补贴和税费优惠类政策发布2次，公积金优化类政策发布1次但福州突破性延长提取时限至三年有利于激活沉淀资金减轻购房负担[8] - 近一个月补贴与税费优惠类政策跃升至首位，其他稳市场类政策如限购解绑、落户放开居第二，优化公积金类政策排第三，预计后续各地将在提取范围、时间、条件等方面加强力度提供更多便利[11]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

论坛主题与核心议题 - 论坛主题为2025年中东不动产投资高峰论坛 [2] - 核心议题包括新国际形势下中阿合作新方向 [3] - 核心议题包括海外项目的本土化开发策略 [3] - 核心议题包括从高收益到风险收益比的资产定价选择 [3] - 核心议题包括一带一路引领下中外投资前景与潜力 [3] 论坛形式与参与方式 - 论坛提供线下参会和云参会两种形式 [4][6] - 线下参会需通过识别二维码进入报名页面填写个人信息 [4] - 云参会通过识别二维码准时观看云直播共享论坛内容 [6]

核心观点 - 全国住宅市场成交面积中枢稳步提升，改善型大户型产品市场份额持续增长 [7][21][24] - 代际友好型家居设计成为行业新趋势，聚焦银发族居家养老需求 [16][18][19] - 第四代住宅通过挑空墅厅、空中庭院等创新设计突破空间格局，实现产品力升级 [37][40][46] - 稀缺资源型高端项目逆势热销，体现市场对优质产品的高度认可 [62][66][75] 客户趋势 - 银发族独居比例升高，46%老人认为浴室"没有不便"，但48.6%子女发现地面湿滑隐患 [16] - 老人最需要的三大支持为起身助力、物品好拿取和防滑设计 [16][17] - 银发群体按年龄分层：50-64岁准老人(44%)关注文娱抗衰老，65-74岁低龄老人(31%)侧重健康管理，75岁以上高龄老人(14%)需求医疗照护 [17] - 住宅产品需转向全生命周期关怀，将代际友好理念转化为防滑地面、扶手、智能安防等可感知细节 [18][19] 产品结构特征 **全国面积段分布** - 140-160㎡产品市场份额同比增加1.2个百分点，120-140㎡产品占比增加1个百分点 [7][21] - 一线城市100-140㎡主力面积段成交占比达四成 [24] - 二线城市120㎡以上面积段产品市场份额合计增幅2.8个百分点 [24] - 三四线城市120-160㎡产品增长显著，180㎡以上面积段合计增加1.7个百分点 [24] **区域总价段分化** - 环渤海区域高总价产品占比提升：400-500万元(+0.4ppt)、500-1000万元(+1.7ppt)、1000万元以上(+1.8ppt) [25][27] - 长三角区域1000万元以上产品占比增加2.1个百分点 [27][30] - 中西部区域100万元以下产品占比增加2.3个百分点至20.4% [27][30] - 珠三角区域结构稳健，300-400万元(+1.3ppt)和500-1000万元(+1.6ppt)产品占比微增 [27][30] **典型城市案例** - 上海：100㎡以上面积段产品比重同比增幅合计超一成，800-2000万元总价段集中度提升（800-1000万元占比+3ppt至11.3%，1000-2000万元占比+7ppt至21.6%） [7][31] - 成都：四房产品占比增加3.4个百分点至四成以上，100-200㎡面积段成交集中 [32][36] - 西安：200-250万元总价段产品市场份额领先且同比增加2.3个百分点，180-200万元总价段占比大增4.2个百分点 [7][35] 产品创新亮点 **四代宅空间突破** - 泉州建发·细湖项目建面约280㎡户型配备约63㎡双层挑空方厅（挑高6.6米）及南向9米宽空中庭院，使用率达101% [37][38][40] - 济南中海时光之境建面约252㎡户型实现6.2米挑高廳厅+270°景观花园，综合得房率134% [41][42] - 南京扬子保利·江韵琼悦建面约185㎡户型通过约6.4米挑高廳厅与24㎡露台连接，形成约100㎡一体化动区 [46][48] **精细化收纳系统** - 上海招商臻境·源上约105㎡户型采用全景Pro级收纳系统，玄关设4.77米整体柜体集成双薄柜（可存200包纸巾）及洞洞板 [49][58] - 厨房垂直分区设计搭配调味拉篮，卫浴配置智能镜柜与美妆冰箱，通过S墙设计优化动线 [54][56][58] 标杆项目分析 **宁波明湖之心·星洲** - 项目坐拥25.6公顷明湖生态资源，容积率1.18，规划504户，小高层报价48649元/㎡ [62][64] - 两次开盘接近"日光"，首开去化84%，二次开盘当日去化87%，总销售额37亿元 [66] - 产品稀缺性显著：双拼别墅（432-532㎡）仅62席，叠墅72套，高层配备空中庭院 [66][75] - 创新设计包括巨幕边厅、270°观景花园、7.8-8.4米挑高架空层，主卧设mini吧及扫地机器人空间舱 [76][81][92] **社区配套与服务体系** - 引入POD公园导向开发理念，配套双地铁（1号线及在建7号线）、1500亩生态廊道 [66][74] - 自营2万㎡邻里中心，含恒温泳池、真冰场、精品超市，江山万里自持餐饮品牌保障运营品质 [79][80]

论坛概述 - 论坛主题为全球视野下的中东机遇 聚焦2025年中东不动产投资 [1] - 活动形式包括线下高峰论坛与线上云直播两种参与方式 [4][6] 研究成果发布 - 将发布《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》这一重磅研究成果 [2] 参会企业与嘉宾 - 阿布扎比领军房企ALDAR将亲临现场 [2] - ALDAR将分享政企协同下的品牌共赢经验与荣誉认证 [2]