股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12港元，2025年9月24日或前后派发[6] - 以股代息股份市值为每股8.04港元，按2025年8月13日至19日连续五个交易日平均收市价计算[22] 时间节点 - 最后实际可行日期为2025年8月19日[8] - 记录日期为2025年8月15日，确定股东收取中期股息权利[6][8][12][15] - 股份除净股息报价日期为2025年8月13日[12] - 接受股份过户登记最后时限为8月14日下午4时30分[18] - 股东选择股息形式最后日期为2025年9月10日[22] - 预计寄发现金股息单及以股代息股份股票日期为2025年9月24日[12] - 预计开始买卖以股代息股份日期为2025年9月24日[12] 股份数据 - 记录日期公司已发行股份数为5,002,011,935股，无股代息选择时现金股息总额约600,241,432港元[24] - 全体合资格股东选以股代息，将发行不超74,656,894股，占最后实际可行日期已发行股份总数约1.49%，占扩大后已发行股份总数约1.47%[24] - 记录日期海外股东持有7,439,884股，占已发行股份总数约0.15%[31] - 截至记录日期，中国港股通投资者透过中国结算持有391,672,600股股份，占已发行股份总数约7.83%[45] 其他要点 - 合资格股东可选择全现金、全以股代息或部分现金部分以股代息方式收取股息[20] - 以股代息安排须遵守香港法例及相关守则、规则和规定[34] - 公司股份均于联交所上市及买卖，无在其他证券交易所上市或买卖意向[49] - 以股代息股份可能以碎股形式分配，公司不作特别买卖安排[49] - 选择收取现金、以股代息股份或两者对股东是否有利视个别情况而定[50]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

香港同业拆息(HIBOR)走势 - 一个月香港同业拆息(HIBOR)在低位维持三个月后本周回升至逾2%水平 [1] - HIBOR在可预见的将来或维持在2%至3%的范围内 [1] 香港地产行业展望 - 香港地产行业在未来一个月将保持韧性直至政府公布《施政报告》之日 [1] - 市场正在建立对新政策的预期 [1] - 美国降息后行业可能会短期喘息 [1] - 行业仍将逐步复苏 [1] 看好的收租股 - 看好太古地产、恒隆地产、九龙仓置业及领展 [1] 看好的发展商 - 看好恒基地产及信和置业 [1]

HIBOR利率走势 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 预计未来HIBOR可能维持在2-3%区间内 [1] 香港地产股短期表现 - 过去两天香港地产股表现落后恒生指数4% 属于对HIBOR上涨的自然反应 [1] - 板块在未来一个月内(至9月中旬)仍具韧性 主因9月17日施政报告的政策支持预期及美国减息 [1] 香港楼市中长期展望 - 从12个月周期看 香港楼市(住宅和零售)将保持逐步复苏趋势 [1] 零售地产股推荐 - 看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997) 领展房产基金(00823) [1] 住宅地产股推荐 - 看好恒基地产(00012) 信和置业(00083) [1]

HIBOR走势与影响 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 未来HIBOR可能会维持在2-3%的区间内 [1] - HIBOR上涨导致香港地产股过去两天表现落后恒生指数4% [1] 香港地产板块短期展望 - 板块在未来一个月内(直到9月中旬)预计保持韧性 [1] - 韧性主要源于9月17日施政报告带来的新政策支持预期增加 [1] - 美国减息也为板块提供支撑 [1] 香港楼市中长期前景 - 从12个月周期看 香港楼市将呈现逐步复苏态势 [1] - 复苏主要集中在住宅和零售领域 [1] 看好的具体标的 - 零售地产领域看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1] - 住宅地产领域看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1]

核心观点 - 潜在资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 并有助于缩小每股资产净值折扣[1] - 目标价上调14%至9.6港元 维持买入评级[1] - 调整今明两年盈利预测-4%及+3%以反映最新中期业绩和杭州商场落成时间表[1] 估值分析 - 公司市净率仅为0.29倍[1] - 任何资产剥离都将有助于缩小每股资产净值折扣[1] 财务影响 - 潜在资产剥离可能帮助公司减轻负债[1] - 通过私人REIT持续产生费用收入[1] - 建立私人REIT平台便于未来资本回收[1]

资产分拆计划 - 潜在将资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 [1] - 资产剥离有助于缩小每股资产净值折扣 当前P/B仅为0.29倍 [1] - 通过私人REIT持续产生费用收入并建立未来资本回收平台 [1] 财务影响 - 潜在资产剥离或有助于恒隆减轻负债 [1] - 目标价上调14% 由8.4港元升至9.6港元 [1] - 调整今明两年盈测-4%及+3% 反映最新中期业绩及杭州商场落成时间表 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 [1]

资产分拆计划 - 潜在将资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 [1] - 资产剥离有助于缩小每股资产净值折扣 目前P/B仅为0.29倍 [1] - 通过私人REIT平台可持续产生费用收入并实现未来资本回收 [1] 财务影响 - 资产剥离可能帮助恒隆减轻负债压力 [1] - 调整2023年盈利预测-4% 2024年盈利预测+3% [1] - 目标价由8.4港元上调至9.6港元 维持买入评级 [1] 项目进展 - 杭州商场落成时间表更新影响盈利预测调整 [1]

核心观点 - 高端商场战略转向多元化客群经营 不再单纯依赖奢侈品销售 转而通过品牌组合调整 体验升级和大众客群吸引策略来提升客流和销售额 [2][3][79] - 奢侈品市场表现分化 LVMH和Prada集团呈现改善或增长迹象 爱马仕降温 开云集团显著下滑 品牌内部也存在明显分化 [13][15][16][18] - 新消费品牌如泡泡玛特和老铺黄金表现突出 老铺黄金上半年收入同比增长241%-255%至120-125亿元人民币 泡泡玛特收入增长不低于200% [19][21][72] - 高端品牌门店动态减少 2025年上半年奢侈品牌动态总量同比下降34% 新开门店 焕新和快闪店数量均下降30%以上 [23][24][25] 恒隆地产业绩表现 - 内地商场收入总额24.12亿元人民币 同比基本持平 扭转2024年全年及中期下降3%的趋势 [4] - 10座商场中7座收入同比持平或上涨 8座出租率同比持平或上升 上海恒隆广场收入822百万元 出租率98% [4] - 租户销售额呈现向好变化 7座商场销售额持平 降幅收窄或增长 大连恒隆广场增长13% 上海港汇恒隆广场增长10% [7] 太古地产业绩表现 - 内地零售物业应占租金收入26.22亿港元 撇除汇率影响同比上升1% 应占销售额上升1% 较2019年同期高出70% [10] - 6大项目销售额均呈向上态势 仅广州太古汇下降2%但降幅收窄 北京三里屯太古里增长7% 上海前滩太古里增长4% [9][10] 奢侈品集团中国市场表现 - LVMH亚洲市场(除日本)营收占比28% 同比下降9% 但第二季度跌幅收窄 中国大陆需求出现连续改善 [13] - 爱马仕亚太市场(含中国)第二季度仅增长0.1%至16亿欧元 增长主要由涨价驱动 [15] - Prada集团亚太市场增长10.4% MiuMiu品牌零售销售额大涨49.2% 成为增长核心引擎 [16] - 开云集团亚洲市场(除日本)营收同比下降22% 占比29% Gucci直营零售下滑24% 批发业务下降42% [18] 新消费品牌表现 - 泡泡玛特预期2025上半年收入同比增长不低于200% 集团溢利增长不低于350% [19] - 老铺黄金上半年销售业绩138-143亿元人民币 同比增长240%-252% 净利润22.3-22.8亿元 增长279%-288% [21] 商场运营策略调整 - 恒隆地产不再划分"高端"和"次高端"类别 转向"体验优先"品牌组合 引入时尚生活 潮流运动和餐饮品牌 [2][25] - 太古地产聚焦高端零售与首店经济 优化租户组合 打造沉浸式体验 利用数字化工具优化运营 [42][49][62] - 通过大型活动吸引客流 上海兴业太古汇因LV路易号概念店6月客流同比猛涨98.7% [13][79] 客群结构变化 - 高端商场重点服务高净值人群和年轻富二代 同时通过平价品牌和体验活动吸引大众客群 [77][78] - 沈阳市府恒隆广场2025年二季度客流同比提升超20% 4月 5月 6月分别上涨25.3% 30.3% 33.1% [79]

项目概况 - 武汉恒隆广场服务式公寓于2025年8月7日正式启幕 由恒隆地产开发建造 辉盛国际运营管理 位于武汉硚口区京汉大道600号核心商圈 [1] - 项目涵盖60套现代化公寓 面积区间为124-350平方米 包含两居室至四居室房型 [1] - 全房型标配VRV空调系统与地暖双重温控 配备液晶电视 智能洗碗机和净水器等高端设施 部分行政房型增设酒柜与蒸汽烤箱 [1] 区位优势 - 项目位于汉口商业区核心地段 无缝联通武汉恒隆广场 步行可达地铁1号线利济北路站与2号线中山公园站 [1] - 距汉口火车站6公里车程 距武汉天河国际机场29公里 [1] - 半径3公里内覆盖三甲医院 国际学校及中山公园 形成商务 医疗 教育 生态多维配套网络 [1] 运营战略 - 辉盛国际秉持"至臻服务 匠心品质"标准 所有公寓配备品牌高端设备并提供24小时贴心服务 [2] - 恒隆地产依托香港65年及内地逾30年开发经验 融合国际标准与在地需求 践行"以客为尊"服务理念 [2] - 项目定位为华中地区高端服务式公寓国际化3.0时代标杆 旨在重塑武汉国际化住宿生活新典范 [1][2] 企业理念 - 恒隆地产秉持"诚信 永续 卓越 开明"价值观 以前瞻规划打造持久标杆项目 [2] - 通过持续提升产品与服务为城市及区域繁荣注入活力 [2] - 项目致力于引领高端生活新标准 树立行业新标杆并打造城市生态链价值 [2]