上海豪宅市场竞争格局 - 上海四川北路板块豪宅市场竞争白热化 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米 认购首日认购率151% 最终认购率169% [1] - 金茂与华润在四川北路板块形成直接竞争 两者客群接近 华润外滩瑞府因审批流程复杂尚未取得预售证 [1][5] 土地交易数据 - 金茂联合体于2025年2月以89.64亿元总价竞得虹口瑞虹新城地块 成交楼板价11.75万元/平方米 刷新区域单价纪录 [2] - 华润置地于2024年11月以51.36亿元总价获取虹口区hk191A-03地块 成交楼板价9.29万元/平方米 [2] 产品定位与设计 - 金茂璞元作为上海首个"璞"系产品 主打128-239平方米科技住宅 首批房源总价区间2000-3000万元 最低总价1800余万元 [4] - 项目通过科技住宅属性和空间设计创新吸引年轻客群 产品竞争力比肩内环内豪宅项目 [4][7] 区域市场特征 - 四川北路板块属新兴高端住宅集聚区 依托"一江一河"资源辐射 产品竞争力持续提升 但与传统豪宅区仍存差距 [3] - 板块内现有项目如北外滩虹口源·717等剩余房源有限 产品竞争力相对较弱 弘安里风貌别墅项目客群差异显著 [3] 企业战略与业绩表现 - 金茂对璞元项目寄予较高期望 其2025年1-7月上海销售额71.2亿元 行业排名第20 华润同期销售额215.6亿元位列第三 [6] - 两家企业曾在宝山南大板块正面竞争 本次四川北路板块竞争中华润因审批流程和规划设计复杂度暂时落后 [5][6] 行业发展趋势 - 上海土拍市场核心区域优质地块竞争激烈 土地成本持续上升 倒逼房企提升产品力 [7] - 豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 2000万元级产品采用顶级产品线 装修及公区景观标准比肩传统豪宅 [7] - 旧城改造推动城市界面更新 新兴豪宅区域迎来升级改造 对住宅产品提出更高要求 [7]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [3][11] - 千亿销售额房企数量从去年同期的6家减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)和招商(1046亿元) [3][5] - 多数房企销售规模仍低于去年同期 保利/绿城/中海/华润/招商销售额分别下降17.85%/7.3%/18.3%/11.8%/11% [5] 企业个案分析 - 龙湖前7月合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米同比下降27.5% [7] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% [8] - 金茂实现销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模也高于去年同期 [10] 价格策略变化 - 房企普遍采用以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期的29755元/平方米明显下调 [10] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期的15391元/平方米 世茂和合生销售均价均低于上年同期 [10] - 62家上市房企中仅17家实现预增或扭亏 28家续亏11家首亏6家预减 [12] 市场趋势展望 - 政策持续优化如北京松绑五环外限购 核心城市二手房成交量有望保持平稳 [13] - 新房市场在政策发力和积极销售策略推动下预计进一步回稳 [13] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 仅少数一二线核心区域项目可实现盈利 [12][13]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

公司财务安排 - 中国金茂将于2025年8月26日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准公司及其子公司截至2025年6月30日止六个月未经审计简明综合中期业绩 [1] - 会议将审议建议派发中期股息事项 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月26日举行董事会会议[3] - 会议将审议截至2025年6月30日止6个月中期业绩[3] - 会议将审议建议派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期公司执行董事有陶天海、张辉、乔晓洁[3] - 公告日期公司非执行董事有崔焱等4人[3] - 公告日期公司独立非执行董事有刘峰等4人[3]

销售业绩表现 - 2025年7月单月签约销售金额84.60亿元，签约销售建筑面积37.66万平方米 [1] - 2025年1-7月累计签约销售金额618.07亿元，累计签约销售建筑面积277.05万平方米 [1] - 截至2025年7月31日已认购未签约物业销售金额5.67亿元 [1] 重点项目贡献 - 累计销售金额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城等8个城市运营项目成交金额 [1] - 项目覆盖华东（宁波、嘉兴、温州、金华、上海）、华中（长沙、郑州）等核心区域 [1]

金融政策支持房地产行业稳定发展 - 国务院金融委会议释放楼市稳预期信号 优化对保障性租赁住房的金融支持 满足合理住房消费需求 化解房地产企业风险 [1] 房企融资渠道多元化 - 上海金茂发行不超过15亿元房地产行业并购主题公司债券 其中11亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力 [2] - 中国铁建房地产集团发行3+2年期并购主题债券 募集资金主要用于并购地产项目 [2] - 招商蛇口、保利发展等在银行间市场注册发行债务融资工具 募集资金用于并购项目或已售在建项目建设 [2] - 平安银行、兴业银行、浦发银行启动房地产并购主题债券发行 募集资金主要用于房地产项目并购贷款投放 [3] - 中国东方资产和中国长城资产各发行100亿元金融债券 募集资金主要用于房地产行业风险化解 [3] 房贷利率显著下行 - 2022年3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34% 二套利率为5.60% 分别较上月回落13个和15个基点 创2019年以来月度最大降幅 [4] - 苏州部分银行首套房最低利率降至4.6% 工、农、中、建等大行首套房贷款利率降至4.65% 二套房贷款利率基本维持在5%左右 [4] - 杭州首套房房贷利率多在5.1%到5.3%左右 沈阳工行、建行、光大、广发等银行首套房利率降至5.15% [5] - 房贷利率市场年内可能还有下调空间 部分地区有望降到5%以内 [5] 银行放款效率提升 - 3月103城平均放款周期为34天 较上月缩短4天 接近2020年三季度最快速度 [6] - 近五成城市放款周期不足一个月 19城放款周期低于20天 [6] - 北京地区银行房贷抵押登记后一周内放款 额度相对充足 [6] 保障性住房金融支持加强 - 金融机构着力满足房企正常合理的融资需求和消费者合理的住房消费需求 [7] - 招商银行加大住房按揭贷款投放力度和营销力度 通过线上触达客户并出台定价优惠 [7] - 平安银行重点支持普通商品住房开发 积极支持保障性住房及租赁住房开发 支持优质企业实施房地产项目并购 [7] - 广东银保监局优化新市民金融服务 满足合理购房信贷需求 加大租赁住房等保障性住房金融支持力度 [7]

销售业绩 - 公司7月签约销售金额84.6亿元 签约销售建筑面积37.66万平方米 [1] - 公司1-7月累计签约销售金额618.07亿元 累计签约销售建筑面积277.05万平方米 [1] - 截至7月31日公司未签约物业认购金额5.67亿元 [1] 数据披露 - 销售数据为未经审核的2025年7月单月及累计数据 [1] - 公告包含签约销售金额、销售面积及未签约认购金额等核心指标 [1] - 数据来源为公司官方公告 图源为中国金茂公告 [1][3]

行业投资评级 - 推荐 维持评级 [7] 核心观点 - 2025年7月重点23城涉宅用地推出规划建面343.9万平米，环比降低62.9% [1] - 成交规划建面653.68万平米，成交土地出让金888.88亿元，环比下降41% [1] - 土地成交溢价率达到12.41%，年初至今提升显著 [3] - 华润置地拿地规模最大，总拿地金额906.69亿元 [3] - 建议关注中国金茂，因其连续大额计提叠加公司治理大幅改善且近期拿地积极 [4] 重点公司拿地情况 - 华润置地：拿地15宗，总权益拿地金额632.97亿元，总规划建面374.47万平米，拿地楼面均价20422元/平 [4] - 绿城中国：拿地15宗，总权益拿地金额705.21亿元，总规划建面353.39万平米，拿地楼面均价25031元/平 [4] - 招商蛇口：拿地13宗，总权益拿地金额416.91亿元，总规划建面229.12万平米，拿地楼面均价25407元/平 [4] - 中国金茂：拿地13宗，总权益拿地金额438.54亿元，总规划建面295.16万平米，拿地楼面均价23567元/平 [4] - 中海地产：拿地12宗，总权益拿地金额1046.71亿元，总规划建面353.15万平米，拿地楼面均价30879元/平 [4] - 保利发展：拿地10宗，总权益拿地金额688.78亿元，总规划建面246.34万平米，拿地楼面均价30746元/平 [4] - 越秀地产：拿地6宗，总权益拿地金额281.59亿元，总规划建面153.03万平米，拿地楼面均价34487元/平 [4] 市场数据 - 2025年7月重点23城成交土地出让金环比变化趋势显示波动较大，最高达3139亿元，最低为159亿元 [2] - 溢价率水平显著回升，反映市场热度提升 [3]