两江新区发展战略 - 新两江新区致力于成为重庆及西部地区核心增长极 围绕一体化和高质量两大关键词 瞄准打造高质量发展产业高地、科技创新策源地和现代化国际都市样板区三大高地建设[3] - 现代化国际都市样板区建设超越传统开发区模式 对区域规划水准、建筑品质、公共服务和文化内涵提出更高标准和要求 核心是形成与国际接轨的服务体系、多元包容的文化氛围及吸引国际人才的高品质居住环境[3] 行业峰会与政策导向 - 2025中国豪宅新周期·重庆新规超级峰会于11月13日举行 汇聚政策研究专家与行业权威人士探讨新规背景下高品质住宅发展路径与创新方向[4] - 专家解读十五五规划中好房子的全国性内涵与实施要求 分析破局之路并指出高品质住宅的基本要求[5] 公司战略与项目布局 - 华润置地入渝十八载 深度参与两江新区发展 以好房子体系2.0为指引创新性提出山、城、江、湖四大好房子战略布局[6] - 公司通过四大标杆项目澐璟（山）、观宸（城）、嘉宸（江）、中央公园悦府（湖）将政策理念转化为可感知生活场景 为重庆人居提供华润置地式方案[6] - 每个高品质项目均落在两江新区核心板块 为重庆带来熟悉的进阶感与可期的信赖感 其长期主义深耕与区域打造样板区的长期战略不谋而合[6] 标杆产品特点 - 澐璟作为公司最高产品序列瑞系的重庆首作 被誉为豪宅新周期的标志性产品 以回应两江新区发展新格局[10] - 项目坐落于两江新区金开之巅 仅1.0低容积率用地布局5栋11层建筑共65套席位 将土地价值归还于生活营造稀缺奢阔空间与视野体验[13] - 户型建筑面积均大于200平方米 260、310户型采用全框架结构及立面无结构梁设计 部分楼栋客厅约6.4米挑高 窗地比高达0.6远超0.4豪宅标准 实现270度环幕视野与空间尺度革命[14]

核心观点 - 近期房地产行业出现高层密集人事调整，央国企及国资主导企业是核心主体 [1][5] - 人事调整主要涉及董事长、副董事长、总经理、总裁、首席财务官等核心岗位，原因多为工作调动 [1][5] - 行业进入精细化运营新阶段，企业通过人事调整以应对市场变化并寻求新成长机会 [5][8][9] 人事调整概况 - 自9月以来，招商蛇口、万科、华润置地、华侨城等多家头部房企密集披露核心岗位人事调整信息 [1] - 仅10月以来，就有包括万科、招商蛇口、北京住总集团、金科股份等多家房企高层出现变动 [5] - 11月14日，招商局置地蒋铁峰辞任董事会主席等职务，由朱文凯接任 [1] - 11月13日，五矿地产何剑波辞任执行董事及董事会主席等职务，戴鹏宇被任命为董事会代理主席 [1][3] - 11月13日，大龙地产董事长李文江辞任，赵长松被推举代行董事长职责 [3] - 10月31日，华润置地公告徐荣接替李欣担任公司董事长 [5] - 10月31日，美的置业集团有限公司宣布由林俊杰接任刘隽担任董事长及总经理 [5] - 10月27日，美的置业控股有限公司进行高层调整，王大在调任为联席主席 [5] 调整原因与背景 - 人事调整基于市场对企业的传导，企业因经营成本、战略目标变化而进行内部调整 [1][5] - 央国企的调整考核要求更高，通过职务调整进行变化，而非管理层主动辞职 [6] - 央国企业务板块的重新分配也会导致管理层调整 [6] - 行业告别扩张时代，进入精细化运营、资源整合和风险控制的新阶段 [9] 跨集团流动现象 - 近期房企高层人事变动出现“跨集团流动”情况 [8] - 10月底，华润置地徐荣正式出任董事长，徐荣曾任职于招商局集团等 [8] - 9月5日，吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事，其曾任职于华润集团、华润置地及中国建筑 [8] - 今年7月，中交地产老将赵晖接任绿城中国执行总裁 [9] - 今年3月，中交集团副总经理刘成云接替张亚东出任绿城中国董事会主席 [9] 调整的战略意义 - 企业通过新任年轻、富有管理经验的管理层进行变革，体现了发展新动向 [9] - 具有优势的央国企主动换挡，为抢占城市更新、掘金存量运营而重塑组织和人才结构 [9] - 跨领域管理经验的引入旨在推动业务深度融合，例如文旅资源与住房消费的融合 [8]

配售交易核心信息 - 华润置地于2025年11月17日完成配售其附属公司华润万象生活股份的交易 [1] - 配售代理以每股41.70港元的价格向不少于六名承配人成功配售4950万股股份 [1] - 此次配售股份约占华润置地所持华润万象生活已发行股份总数的2.17% [1] 交易财务细节 - 本次配售所得款项净额约为20.61亿港元 [1] - 出售事项所得款项净额计划用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [1] 股权结构变动 - 紧接配售完成前，华润置地直接持有华润万象生活16.5亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 配售完成后，华润置地持有华润万象生活的股权比例减少至约70.12% [1] - 中国华润作为最终控股股东，其间接持有的华润万象生活股权减少至约71.55% [1] - 配售完成后，华润万象生活仍为华润置地的附属公司，其财务业绩将继续并入集团财务报表 [1]

配售交易核心信息 - 华润置地于2025年11月17日完成配售华润万象生活股份 [1] - 配售代理以每股41.70港元的价格向不少于六名承配人配售合共4950万股股份 [1] - 配售股份数量约占华润置地所持华润万象生活已发行股份总数的2.17% [1] 资金用途 - 此次配售所得款项净额约为20.61亿港元 [1] - 出售事项所得款项净额拟用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [1] 股权结构变动 - 紧接配售完成前，华润置地直接持有华润万象生活16.5亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 配售完成后，华润置地持有华润万象生活的股权减少至约70.12% [1] - 中国华润作为最终控股股东，间接持有的股权减少至约71.55% [1] - 配售完成后，华润万象生活仍为华润置地的附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1]

交易完成情况 - 华润置地于2025年11月17日完成以配售形式出售华润万象生活股份的交易 [1] - 配售代理以每股41.70港元的价格向不少于六名承配人成功配售合共4950万股股份 [1] - 此次配售股份占华润置地持有的华润万象生活已发行股份总数约2.17% [1] 交易财务细节 - 本次配售所得款项净额约为20.61亿港元 [1] - 出售事项所得款项净额计划用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [1] 股权结构变动 - 紧接完成前，公司直接持有华润万象生活1,650,000,000股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 紧接完成后，公司持有华润万象生活的股权减少至约70.12% [1] - 中国华润作为最终控股股东，其间接持有的华润万象生活股权减少至约71.55% [1] - 华润万象生活将继续作为公司之附属公司，其财务业绩继续并入集团财务报表 [1]

配售情况 - 2025年11月17日完成配售49,500,000股，每股41.70港元，占比2.17%[4] - 配售所得净额约2,061,270,400港元，用作购地等资金[4] 股权变化 - 完成前公司持股72.29%，完成后降至70.12%[5] - 中国华润间接持股降至71.55%[5]

昆明房地产市场动态 - 上周昆明商品住宅市场供应面积约1.44万㎡，环比大幅下降82% [1] - 成交面积约4.7万㎡，环比略涨1% [1] - 成交均价约12629元/㎡，环比上涨10% [1] 高端改善型楼盘表现 - 南市区四代宅项目邦泰·观云加推热销，位居销售双榜榜首，销售金额约0.46亿元，成交14套，成交均价达19555元/㎡，套均价约326万/套 [3] - 一环内豪宅项目艺城·春城玖號销售金额约0.22亿元，成交12套，成交均价高达21795元/㎡，为榜单最高，套均价约180万/套，项目已于10月份全面交付 [3][5] - 龙江金茂府、龙湖新希望锦粼天曜、华润中心三个高端改善楼盘上榜销售金额TOP5，销售金额分别约0.29亿元、0.18亿元、0.18亿元，成交均价约17663元/㎡、20229元/㎡、14203元/㎡ [5] 高性价比楼盘表现 - 俊发俊云峰、雅居乐中央雅府、邦泰映悦等低单价、高品质楼盘占据销售套数TOP5席位，分别成交13套、13套、11套 [5] - 成交均价约9843元/㎡、9105元/㎡、9029元/㎡，套均价约116万/套、102万/套、126万/套 [5] - 俊发俊云峰为现房促销，华润中心为旧规产品调价后热销 [5] 土地市场供应 - 上周昆明主城供应3宗城镇住宅用地，均位于西山区，无土地成交 [5] - 其中KCXS2025-3号地块位于大商汇西侧，面积约50亩，起拍价6.01亿元，起始楼面地价6434元/㎡，容积率2.8 [5][6] - 该地块曾于2021年挂牌流拍，当时价格12.66亿元，此次起拍价较之前降价超一半，土地性质由商住混合用地变为城镇住宅用地 [6] 项目开盘与加推 - 上周昆明无新项目开盘，仅邦泰·观云一个项目加推 [8] - 加推产品为48套精装高层四代宅，建面约143㎡，最终认购8套，去化率约21%，成交均价约18700元/㎡ [8] 城市基础设施与改造 - 昆华国际医院东院三期（国家重大传染病防治基地）选址凉亭片区，拟投资约2.5亿元，占地约9.13亩，总建筑面积约2.5万㎡，计划设置ICU病房23床、传染病疾房100床，预计2027年底建成 [8][10] - 官渡区文化生态新城五甲塘分区启动城中村改造配套基础设施建设，项目总投资约57亿元，涉及改造3083套，建筑面积308276.4平方米，惠及约7708人，配套建设适老化设施、便民中心及总长4.2669公里道路 [12] 旅游市场数据 - 2025年前三季度昆明市接待游客2.8亿人次，同比增长7.25% [13] - 实现旅游花费3551.85亿元，同比增长12.50% [13] - 旅居人数达114.1万人，同比大幅增长41.5% [13] 酒店资产交易 - 大理实力希尔顿酒店进入变卖阶段，变卖价7.87亿元，较评估价10.93亿元折价约28% [12] - 该酒店建于2015年，总建筑面积8.41万平方米，土地面积8.47万平方米，目前由希尔顿品牌方托管运营 [13]

大会概况与核心目标 - 华润置地首届润伙伴营销共创大会于2025年11月13日在海南召开，旨在通过首创合作模式突破传统边界，探索协同发展的共生新路径 [1] - 大会以“共建共赢”为核心，集结了由20个地区公司推荐的超过250位核心合作伙伴，涵盖业主、物业、媒体、异业、经纪等多种类型 [3] - 活动致力于构建全国润伙伴资源库与长效沟通机制，携手伙伴力量共谋未来发展 [3] 活动内容与体验设计 - 全国润伙伴进行了为期两天的深度考察，实地探访了三亚海棠悦府、华润石梅湾、三亚观岚等海南项目，并深度体验了文旅服务体系 [5] - 华润置地海南公司文旅陪伴官现场分享了石梅湾的自然禀赋与多元业态，包括碧海银滩、热带植被、滨海度假与休闲康养 [5] - 晚会环节安排了四场当地特色民族舞蹈和“海岛烟花秀”，以营造轻松愉悦的氛围，增强伙伴的归属感 [5] 品牌实力展示与伙伴认同 - 公司系统性地展示了其品牌布局、产品逻辑、公建领域专业能力、标杆项目以及26年来在海南践行的“3+1”战略与全域渠道合作模式 [9] - 此举旨在清晰表达与全国润伙伴长期发展为命运共同体的愿景，并赢得了与会伙伴的高度认同 [9] - 大会特设2025年度合作伙伴表彰环节，为各类伙伴颁发了其所在领域的专属荣誉奖项，以凝聚共识、树立典范 [11] 营销共创计划与未来展望 - 本次大会标志着行业首创的润伙伴营销共创计划正式启航，该计划基于公司现有的全域客户拓展体系，通过“内外协同”整合多方资源 [13] - 计划围绕“安心合作保障、高效成交工具与共享价值权益”三大支柱，推出七大维度系统解决方案 [13] - 具体举措包括推动多盘多客报备及报备即确权以提升效率、上线统一对客平台“小润+”实现客户进程全链路查看、首次向伙伴开放赋能培训体系等 [13] - 华润置地计划将大会打造为一年一度的行业盛会，推动共创计划在全国不同地区稳步落地，深化城市和项目协同，拓展多元合作路径 [15]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

政策动态 - 北京2025年保障房任务提前完成，筹集保租房5万套、竣工8万套 [1] - 杭州出台16条土地新规，通过灵活供地、差异化地价及盘活存量空间等方式优化资源配置 [2] - 武汉土拍8宗地全部底价成交，总金额11.18亿元，其中民企竞得2宗宅地 [5] - 成都土拍2宗宅地以底价成交，总金额12.86亿元 [5] 市场数据 - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中上海环比上涨0.3%，北京、广州、深圳分别下降0.1%、0.8%、0.7% [3] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6% [4] - 贝壳第三季度总交易额7367亿元，同比持平，净利润7.47亿元，同比下降36.1% [6] 公司动态 - 华润置地配售4950万股华润万象生活股份，净筹资约20.61亿港元，用于土地收购及营运资金 [6] - 华夏幸福累计完成1926.69亿元金融债务重组，占其金融债务总额的大部分 [7] - 旭辉启动组织架构调整，撤销四大区域集团及多个事业部，组建华东、华南、华北三大区域事业部 [8] 房企销售业绩 - 中国建筑前10月累计销售收入约2871亿元，销售面积1070万平方米 [8] - 华润置地前10月累计销售收入约1696亿元，销售面积641万平方米 [9] - 中国金茂前10月累计销售收入约926.82亿元，销售面积400.6万平方米 [9] - 远洋集团、新城控股、首开股份、华侨城、旭辉控股、合生创展、富力地产前10月销售收入分别为213亿元、164.68亿元、150.01亿元、145.5亿元、141.7亿元、131.65亿元、117亿元 [9]