报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

公司股份回购 - 公司于2025年11月3日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为796.85万美元 [1] - 公司共回购141.84万股股份 [1] - 每股回购价格区间为5.56美元至5.7美元 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年11月3日执行股份回购 [1] - 回购股份数量为142万股 [1] - 回购总金额为797万美元 [1]

智通财经APP讯，贝壳-W(02423)发布公告，于2025年11月3日，该公司斥资796.85万美元回购141.84万 股股份，每股回购价格为5.56-5.7美元。 ...

翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 貝殼控股有限公司 呈交日期： 2025年11月4日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 不同投票權架構公司普通股 | 股份類別 A | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | 證券代號 (如上市) | 02423 | 說明 | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | | 事件 | 已發行股份（不包括庫存股份）數 目 | 佔有關事件前的現有已發 行股份（不包括庫存股 ...

行业分析：房地产 * **2026年中国房地产市场展望**：市场或将逐步筑底，呈现U型反转，但房价止跌回稳预期艰难，市场信心受影响[2] 关键驱动因素参考日本经验，包括供给收缩、需求改善、成本上升和人口集聚[1][4] 预计2026年新房销售增速为负5%至负4.3%，投资降幅约为7%[5] 市场呈现哑铃型分化，核心城市核心片区（如上海内环内、北京二三环内）的企稳速度可能领先行业[5] * **日本房地产市场驱动因素**：东京都核心地段新房供应减少[4] 需求改善源于本土家庭收入提升、女性劳动参与率提高及海外购房者增加[4] 通胀推高人工和建设成本[1][4] 年轻人口向核心城市集聚[1][4] 公司分析：贝壳 * **业务结构**：经纪业务收入占比约60%，家装等新兴业务占比40%[1][6] 在一二线城市存量房市场占有率达30%-50%，新房代售业务市占率超20%[1][6] * **经纪业务与效率提升**：通过AI系统提升经纪人效能，AI智能体来客系统已覆盖33万经纪人，在北京、上海渗透率达75%[1][6] 优化人员配置，提高优质房源巩固性[6] * **家装业务表现**：通过链家导流，三季度起单月利润已打平，一二线城市利润稳定在8%-10%[1][6][7] 预计2026年提价10%-15%，引入优质软装材料，有望贡献8%以上利润[1][7] 通过集体采购降低材料人工费率9%，三费收入占比下降15%[8] AI工具渗透销售和施工环节，提升转化率和交付效率[8] * **新房业务策略**：加强与央国企合作，收入及佣金比例稳步提升，预计将跑赢地产大盘[3][9][10] 存量房市场集中于高线城市，市场恢复及门店效率提升将提高毛利率[3][10] * **租房业务发展**：以省心租模式（二房东模式）为主，结合家装服务改善收入，计划转向轻资产运营（收取10%以上提成及服务费），未来有望实现5%以上利润贡献[3][12][13] * **新兴业务贝好家**：成立于2023年，定位为提供产品定位解决方案及营销服务的轻资产模式[11] 截至今年8月底，已在10个城市落地15个项目，多数项目预计2026年开始交付[11] * **财务与估值展望**：2025年预计总收入增速约10%，存量房交易增速约7%[14] 预计2026年经营利润率将从2025年的约5%提升至8%[8][14] 长期港股目标价有望达到60港币左右[3][14]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

核心观点 - 财通证券维持贝壳-W“买入”评级，预计2025-2027年收入将持续增长，公司作为房产经纪龙头有望受益于市场空间及多元化业务拓展 [1] 财务预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元、1171亿元、1306亿元 [1] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元、88亿元、108亿元 [1] 二手房业务 - 2025年上半年公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入提升4.0%至136亿元 [2] - 二手房成交有望率先企稳，对比海外国家成交占比仍有提升空间，佣金率趋于稳定，预计增长势头不减 [2] 新房业务 - 公司新房业务市占率稳中有升，截至2025年6月30日，新房交易额市占率达12.6% [2] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [2] 多元化业务与竞争优势 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务，具备利润弹性 [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [2] - 家装行业市场空间广阔但存在整合难点，公司凭借经纪业务积累的低获客成本、强品牌效应及标准化能力，有望解决行业信任问题并整合市场 [2]

财务预测与评级 - 财通证券维持贝壳-W"买入"评级 [1] - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [1] - 预计公司2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [1] 二手房业务 - 公司作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元 [1] - 1H2025二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 我国二手房市场空间广阔 对比海外国家成交占比仍有差距 [1] - 二手房成交有望率先企稳 成交规模仍有较大提升空间 [1] - 佣金率趋于稳定 预计二手房业务增长势头不减 [1] 新房业务 - 新房业务市占率稳中有升 [1] - 截至2025年6月30日 公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [1] 家装等多元化业务 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务 后续具备利润弹性 [1] - 家装业务构建第二增长曲线 [2] - 我国家装行业市场空间广阔但难有规模性企业 [2] - 公司经纪业务带来低获客成本和强品牌效应 [2] - 公司标准化能力及运营模式能解决传统家装行业信任问题 [2] - 公司未来有望整合家装行业 [2]

公司经纪业务 - 公司经纪龙头地位稳固，二手房业务空间广阔，新房业务市占率稳中有升 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 截至2025年6月30日，公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [1] 二手房市场前景 - 本轮行业周期中，二手房成交有望率先企稳 [1] - 对比海外国家，我国二手房成交占比仍有差距，成交规模仍有较大提升空间 [1] - 叠加佣金率趋于稳定，预计公司二手房业务增长势头或不减 [1] 新房业务与模式 - 新房业务方面，公司市占率稳中有升 [1] - 预付佣模式压降应收账款风险 [1] 家装业务发展 - 家装业务构建第二增长曲线，我国家装行业市场空间广阔 [1] - 公司通过经纪业务积累带来低获客成本和强品牌效应，叠加标准化能力解决传统家装行业信任问题 [1] - 公司未来有望整合家装行业 [1] 财务业绩预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [2] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [2]