公司战略转型 - 公司将代建业务作为重要发展方向 认为不良资产处置规模将在未来两三年快速放大 计划抓住市场机会 [2] - 2025年上半年公司新拓代建项目33个 签约面积562万平方米 在中指研究院代建新签规模榜排名第八 其中住宅占比70% 多为金融机构委托的盘活出险房企项目 [3] - 公司在昆明 成都 西安等地承接或跟进多个出险项目 为委托方提供综合解决方案 [3] 行业竞争格局 - 行业进入调整期 传统开发模式难以为继 代建业务成为房企新战场 [3] - 头部企业新签约规模集中度下降 中尾部企业加速项目拓展 行业竞争加剧导致费率持续探底 [3] - 代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [4] - 绿城管理2024年综合毛利率49.6% 较2023年下降2.6% 净利率22.99% 同比下降6.7% [4] 财务困境与资产处置 - 公司连续多年大额亏损 2022年归母净亏损159.3亿元 2023年扩大至210.97亿元 2024年股东应占亏损186.24亿元 三年累计亏损超550亿元 [6] - 2024年底借贷总额960.14亿元 其中一年内到期债务占比66% 现金资源总额仅48.28亿元 [7] - 公司出售成都太古里 颐堤港二期等优质资产 近期以3.22亿元出售远洋国际中心二期项目23%股权 [7] 债务重组进展 - 境内债务重组方案涉及7笔公司债和3笔银行间债务 总金额180.5亿元 重组选项包括现金回购 股票经济收益权 以资抵债 一般债券展期 [8] - 现金回购和资产抵债覆盖110亿元 占总债务60%以上 现金回购拟以不超过8亿元按面值20%价格购回不超过40亿元债券 [8] - 境外债务重组总规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新强制可转换债券和永续证券 [9] 经营现状 - 2025年上半年公司累计合约销售额134亿元 同比下降27% [9]

境内债务重组方案 - 公司公布包含现金回购、股票经济收益权、资产抵债和长期留债四种选项的境内债重组框架方案 覆盖境内存续公司债及银行间定向债务融资工具 [1] - 现金回购方案以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%价格购回不超过40亿元待偿债券本金 资金部分来源于股东借款 [2] - 股票经济收益权方案通过增发不超过28亿港元普通股票 每100元剩余面值债券可获得208股股票收益权 [2] - 资产抵债方案分为住宅项目收益抵债（每100元受偿30元 兑付不超过30亿元）和商业项目收益抵债（每100元受偿100元信托份额 兑付不超过40亿元） [2] - 长期留债方案以2025年9月30日为基准日展期10年 利率调整至1% 从2031年3月31日起每半年兑付一次本金 [3] - 境内债重组方案预计9月底前完成投票 若前三个选项全部选满可使境内债券余额减少69% [4][9] 债务重组进程与负债变化 - 公司2022年下半年出现流动性困难 2023年8月对部分到期境内债展期 9月宣布境外债全面重组 [4] - 2024年3月对本金总额130亿元境内债展期 同时宣布对总额56.36亿美元境外债进行全面重组 [4] - 境外债重组方案于2025年3月获持有人投票通过 预计削减约40亿美元债务（折合人民币287亿元） [1][9] - 完成境内外债重组后有息负债可减少约410亿元 较2024年底960亿元基数减少近一半 负债率从近100%大幅下降 [8][9] 战略转型与业务发展 - 2023年下半年确定"轻重结合"发展策略 2025年轻资产业务提升为主业之一 代建业务排名进入行业前10 [1][5][6] - 轻资产业务涵盖代建和代运营 2023年通过合作伙伴资源拓展十余个项目 2024年发动全员拓展多方渠道 [5] - 轻资产采用三步拓展策略：建立根据地、打游击战、打歼灭战 管理架构与重资产完全融合 [6] - 不同城市采取差异化策略 如青岛重心全面转向轻资产 北京等地仍以重资产为主导 [7] 资产处置与流动性管理 - 2022-2023年出售成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权等资产 总成交金额超百亿元 [8] - 2024年出售北京颐堤港二期64.8%股权 2025年转让远洋国际中心二期23%股权给日照钢铁 [8] - 流动性紧张后公司削减三分之一成本预算 通过资产处置筹资还债避免违约 [8] 未来展望 - 保交楼任务完成度达96% 预计2025年完成 境内债重组顺利后2026年有望完成化债 [10] - 轻资产领域资源丰富 涵盖商业地产、养老、物流等多元业态 背靠中国人寿和大家保险提供支持 [10] - 轻资产核心竞争力在于专业和运营能力 多元化业态为获取项目提供资源优势 [10]

2025年1-7月深圳房企销售排名 - 鸿荣源以142.6亿元销售额位列榜首 [2] - 招商蛇口以89.2亿元排名第二 [2] - 深业集团以59.0亿元位居第三 [2] - TOP5销售门槛为58.1亿元 [5] - TOP10销售门槛为43.1亿元 [5] - TOP20销售门槛为27.7亿元 [5] 新房与二手房市场表现 - 2025年7月新建商品住宅网签2660套 环比下降18% 同比下降22% [6] - 二手住宅网签4656套 连续5个月维持在4500套水平 [6] - 一二手房市场分化明显 二手房呈现回暖态势 [5][6] 住宅库存与去化周期 - 截至7月底一手住宅库存27902套 较6月增加2241套 [8] - 按近12个月月均去化速度计算 去化周期为8.4个月 [8] 热销项目特征 - 中建鹏宸云筑以123套成交量位居7月销冠 成交均价5.6万元/平 [10][12] - 珈誉玖玺成交71套 均价4.9万元/平 [10][12] - 坪山佳华沙湖广场(2.6万元/平)和龙岗华润静安府(2.7万元/平)以价格优势吸引刚需 [10][12] - 品质好且价格优惠的项目保持热销 [10] 土地市场动态 - 龙华民治街道地块经108轮竞价 由中海以23.7亿元竞得 楼面价38795元/平 溢价率40.74% [12] - 前海桂湾地块由招商蛇口以21.55亿元竞得 楼面价8.4万元/平 溢价率86.1% 创深圳涉宅用地单价记录 [13] - 龙华A815-0036地块由深业集团以底价19.06亿元竞得 楼面价28050元/平 [12] - 核心区地块受房企追捧 前海地块吸引12家房企参与158轮报价 [12][13]

行业趋势与代建业务发展 - 代建业务成为房地产行业转型的重要方向，具有"轻资产和抗周期"特性 [1] - 2025年上半年代建新增规模前20企业合计签约建筑面积10983万平方米，同比增长28% [1] - 行业逻辑从"资本规模扩张"转向"专业能力变现"，代建成为房企重构价值链的破局利器 [1] - 房地产市场进入存量阶段，房企向服务商转型是必然趋势，代建是轻资产业务重要领域 [7] 行业竞争格局 - 头部企业绿城管理、龙湖龙智造、金地管理深耕多年，形成第一阵营 [1] - 头部企业新签约规模集中度下降，中部和尾部企业加速拓展，代建管理费率持续压缩 [3] - 超五成代建项目管理费率在1%-2%之间，部分达3%，过去高点为5% [3] 远洋建管业务表现与策略 - 2025年上半年远洋建管新拓展面积562万平方米，位列行业第八 [1] - 公司采取完全融合的发展模式，同时发展重资产开发与代建业务 [2] - 代建业务中住宅占比约70%，同时涵盖城市更新、产业园区等多元化业态 [4] 差异化竞争路径 - 聚焦不良资产处置提升费率，涉及复杂项目收费比例更高 [3] - 与AMC合作形成"低价收购+专业运营"闭环，AMC以市场价4-5折收购债权资产 [4] - 建立"根据地"策略，选定不超过20城集中精力发展代建业务 [5] - 通过"游击战"寻找其他平台业务真空地带，从细微之处渗透市场 [6] - 采取"歼灭战"模式，一线团队快速反馈，集团集中力量提供精准解决方案 [6] 城市更新业务模式 - 城市更新项目分"穿衣戴帽"式综合整治和拆除重建两条路径 [6] - 主流商业模式包括甲方出资公司输出专业能力，或合作方出资设立基金公司负责操盘 [7] - 成功案例包括成都远洋太古里、济南宾馆地块城市更新项目，实现新旧协调统一 [6] 业务发展理念 - 定位为"项目医生"，注重为委托方提供精准诊断和方案 [6] - 不设定不切实际目标，强调逐年增长，注重项目成功率 [7] - 未来发展方向强调品牌信誉和长期主义，不以规模竞速论英雄 [7]

境外债务重组进展 - 公司开启境外债务全面重组 聘请华利安诺基担任财务顾问 盛德律师事务所为法律顾问 [1] - 共有8笔境外存续债券停牌 到期时间分布在2024年至2030年 [2] - 若重组方案通过 公司将避免违约风险直至2024年7月下一笔美元债到期 [2] 境内债务履约情况 - 境内债"18远洋01"成功展期并于9月14日汇出首笔款项 [1] - 2022年至今公开市场累计还款近200亿元 [2] - 2024年到期票据获足够赞同票达成违约豁免 三笔美元债票息展期方案正式通过 [2] 经营资金安排策略 - 将"保交楼"置于所有资金安排第一位 确保高品质交付 [3] - 境外债务重组有助于集中资金保障可持续经营 [2] - 重组通过后短期偿债压力将大幅降低 更多资金可投入项目建设 [2][3] 项目交付成效 - 2023年1-8月在27座城市交付2.3万套住宅 [3] - 整体交付品质位列行业前十 精装与园林专项位列行业前五 [3] - 高品质交付助力销售恢复 1-8月销售额突破400亿元 [3] 区域市场表现 - 操盘口径销售额位列行业TOP25 [3] - 在天津 济南 大连 中山 无锡等重点城市销售额稳居市场前十 [3]

政策影响 - 北京五环外解除限购政策自2025年8月9日起施行 购买五环外住房不再限制套数 [1] - 公积金政策同步优化 无贷款或有一次已结清家庭可执行首套政策 二套贷款额度由60万元提升至100万元 [1] - 新政信号意义重大 楼市止跌回稳态势有望持续巩固 [1] 市场表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团涨2.07%至10.36港元 融创中国涨2.04%至1.5港元 华润置地涨2.01%至30.38港元 [1] - 建发国际集团涨1.46%至17.42港元 中国金茂涨1.33%至1.52港元 越秀地产涨1.25%至4.85港元 [1] - 万科企业涨1.2%至5.08港元 富力地产涨1.15%至0.88港元 碧桂园涨1.08%至0.47港元 [1] 政策对象 - 政策覆盖京籍居民及社保或个税满2年的非京籍居民 [1] - 一线城市北京出台楼市新政 具有行业风向标意义 [1]

代建业务模式转型 - 公司从重资产开发商转型为代建服务商，强调角色转变带来的自主性和路径清晰度 [2] - 代建业务要求团队以专业能力和务实态度为核心竞争力，通过案例证明市场认可度 [3] - 公司未将代建业务独立运营，而是与开发业务协同管理以实现资源共享 [6][7] 业务发展现状与策略 - 2023年底成立代建品牌远洋建管，2025年上半年新拓33个项目，签约562万平方米，销售额7.8亿元 [5] - 业务布局因地制宜：部分城市以代建为主（已获5-6个项目），部分城市仍以开发业务为主导 [7] - 项目获取渠道包括既有合作伙伴拓展和公开市场竞标，委托方覆盖政府、金融机构及央国企 [7] 不良资产处置领域布局 - 不良资产赛道被视作前景广阔且处于发展初期，预计未来两三年业务规模将快速增长 [7] - 公司已在华东、昆明、成都、西安等地承接多个AMC和出险项目，构建全链条服务能力 [7][8] - 行业代建费率77.7%集中在1%-3%，竞争加剧导致费率持续压缩，不良资产成为头部企业探索方向 [7] 典型案例与市场验证 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月内完成代建代销并交付，获委托方高度认可 [3] - 通过专业研判成功说服开发商调整产品定位（豪宅改普宅），市场表现验证决策正确性 [4]

房企重组进展 - 2025年以来房企债务重组步伐加快，16家房企完成全部或部分重组，其中8家在2025年获批，融创、龙光、旭辉等接近完成境内外整体重组，远洋、世茂完成境外债重组 [3][5] - 破产重整方面，4家A股房企主动申请破产重整（金科、迪马、财信地产、隆基泰和），其中金科重整计划获法院批准，成为千亿房企重整首例 [6][7] - H股房企中5家被颁令清盘（中国恒大、新力、大发、佳源国际、德信中国），另有12家清盘呈请被撤回 [7][8] 债务重组方式演变 - 债转股成为主流方案，龙光境外债重组包含强制可转债（转股价6港元/股），境内债定向增发5.3亿股（转股价6港元/股，附加股价低于1.08港元时增发20%条款） [9] - 碧桂园境外债重组提供全额股权化或部分股权化选项，融创境外债95.5亿美元全额转股（分两类可转债，转股价6.8港元/股和3.85港元/股） [10][11] - 旭辉、远洋、中国奥园等方案均包含债转股，花样年境外债提供三种转换选项（短期票据+可转债、长期票据+普通股、全额转股） [12][14] 重组方案特点与行业影响 - 削债比例普遍达70%，方案通过时间缩短，如龙光220亿元境内债重组仅用20天 [15][19] - 融创通过全额债转股清空境外债，境内债以7.54亿新股偿付55.88亿元债务 [11][14] - 金科破产重整接近成功，26亿元投资款全部到账，协信远创等重整计划获法院批准 [7][15] - 行业风险出清加速，但存在保交楼与现金兑付矛盾、增信资产估值争议、境内外债权人待遇差异等博弈点 [16][17]

项目交付与业绩表现 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目200余套房屋于2025年7月如期完成高品质交付 [4][6] - 项目重启后仅用14个月实现交付 首开22天即实现销售额8000万元 [6][3] - 项目多次跻身乌鲁木齐商品住房销售金额前十榜单 成为持续热销的"流量之王" [6][3] 代建业务能力与市场认可 - 公司以"项目医生"角色介入停滞项目 通过形象焕新、风险处置、工程提速等举措重塑市场信心 [6] - 全链条多专业协同服务能力获委托方认可 包括分析诊断、资源整合、成本控制及创新营销 [9] - 2025年上半年新签代建项目33个 新签规模达562万平方米 位列中国房地产代建企业排行榜第八 [9] 合作模式与行业影响 - 采用代建代销轻资产合作模式 体现"专业赋能、合作共赢"理念 [3][4] - 项目成功扭转经营困局 赢得市场口碑与委托方高度肯定 [4][6] - 项目依雅山公园而建 属乌鲁木齐一环罕有低密洋房别墅住区 具备区位稀缺性 [6]

公司动态 - 远洋商业签约北京光学仪器厂城市更新项目，提供区域市场分析、业态规划、风险管理等咨询服务 [1] - 项目位于通州区新华西街，占地7.04万平方米，计划保留历史建筑并引入绿色科技企业，打造绿色技术创新服务产业园 [2] - 改造后园区将包含绿色科技企业办公区、会展会议中心、孵化办公区、专家公寓及配套商业服务 [2] - 远洋在北京城市副中心打造的乐堤港商业综合体已成为商业新地标，引进区域首店和旗舰店品牌占比超40% [2] - 远洋形成商管、物管、写字楼租赁及开发建设团队，能为委托方提供全周期服务 [2] 行业背景 - 城市更新是当前和今后城市工作的重要抓手 [3] - 远洋是国内最早涉足城市更新的房企之一，深耕该领域超过25年 [3] - 公司城市更新项目总实施面积达3000万平方米 [3]