土地市场热度分析 - 苏州土地市场呈现理性与热度并存态势 园区双湖地块以46.67亿元成交 楼面价65241.78元/平方米创江苏省纪录 溢价率8.74% [1] - 杭州两宗住宅用地平均溢价率达24.6% 总成交金额18.98亿元 较起始价15.23亿元明显提升 [2] - 上半年重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主 民企仅在重点区域补充土储 绿城在杭州、苏州位列前三 [1] 房企投资策略变化 - 房企投资加速向"精准化、高端化"转型 "低密地块+稀缺资源"组合地块保持高关注度 [1] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心化特征 利于缩短开发周期 提升开发商拿地积极性 [2] - 房企更注重项目安全性与盈利确定性 北上深杭等热点城市核心地块频现高溢价成交 [3] 政策与市场影响 - 楼市优化政策刺激效应显现 一线和强二线城市土地市场信心修复 [2] - 土拍规则调整取消竞拍限价 恢复"价高者得"规则 提振房企参拍积极性 [2] - 下半年供地端延续"缩量提质"模式 三四线城市土地市场以底价成交为主 [3] 区域市场分化 - 苏州土地市场将形成"核心高热、外围承压"分化格局 核心区优质宅地供应收缩 [1] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交 部分城市通过优化供地结构吸引投资 [3]

土地拍卖结果 - 绿城以46.67亿元竞得苏州工业园区双湖板块苏园土挂(2025)4号地块 [1] - 成交楼面价65242元/平方米 溢价率8.74% [1] - 打破江苏省单价地王纪录（原纪录6.5万元/平方米由绿城去年创造） [1] 地块特征 - 地块占据金鸡湖和独墅湖双湖生态资源 [1] - 周边多为高档住宅小区 [1] 历史销售表现 - 绿城去年同板块宅地开盘均价约9万元/平方米 [1] - 项目实现四开四罄并全部清盘 [1]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

土地出让成交情况 - 苏州出让2宗宅地，总成交金额53 39亿元 [1] - 工业园区宅地由绿城房地产集团以46 67亿元竞得，成交楼面价65242元/㎡，溢价率8 74%，创苏州涉宅用地楼面价新高 [1] - 吴中区宅地由苏州星鸿房地产开发有限公司以底价6 72亿元竞得，成交楼面价14400元/㎡ [1] 土地市场表现 - 工业园区宅地溢价成交显示市场对核心区域土地需求旺盛 [1] - 吴中区宅地底价成交反映非核心区域土地市场热度相对较低 [1]

土地拍卖概况 - 苏州出让2宗宅地 分别位于工业园区和吴中区 总土地出让面积107469 85㎡ 总规划建筑面积118205 49㎡ 总起始价49 64亿元 [1] - 两地块共收金53 39亿元 其中工业园区宅地成交价46 67亿元 吴中区宅地由星河集团联手天鸿伟业竞得 [1] 工业园区地块交易细节 - 绿城房地产集团以总价46 67亿元竞得工业园区双湖宅地 成交楼面价65242元/㎡ 溢价率8 74% [1] - 该地块刷新苏州涉宅用地成交楼面价纪录 成为TOP1 [1] 区域市场表现 - 工业园区双湖板块宅地创单价新高 显示核心区域土地价值持续攀升 [1] - 绿城此次补仓双湖板块 反映头部房企对苏州高端住宅市场的战略布局 [1]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

杭州土地市场概况 - 7月22日杭州出让两宗住宅用地 起始总价15 23亿元 最终成交总价18 98亿元 平均溢价率24 6% [1] - 余杭区北部新城地块由滨江集团以15 30亿元竞得 楼面价17472元/平方米 溢价率29 65% [1] - 拱墅区石桥单元地块由西湖房地产集团以3 68亿元竞得 楼面价15295元/平方米 溢价率7 29% [1] 房企拿地策略 - 本地龙头房企在重点板块持续补仓 对非核心地块出手理性 [1] - 滨江集团与绿城中国7月15日分别拿下余杭西站新城和钱塘区下沙单元地块 总成交金额29 9亿元 因商业占比较高溢价率控制在低位 [2] - 外地房企7月8日首度入杭以2 73亿元竞得临平星桥低密宅地 溢价率10 07% 因区域库存高参拍理性 [2] 市场趋势分析 - 杭州土拍市场热度不减但分化明显 优质板块保持高溢价 非核心板块趋于理性 [2] - 房企拿地倾向"择优进场" 本地龙头战略性补仓积极 [2] - 未来低密度住宅用地释放将推动房企转向精细化拿地与长线运营能力 [3] 板块分化特征 - 非传统核心板块或商住混合地块以低溢价为主 商业部分运营压力需关注 [2] - 余杭西站新城等地块因地段优势明显但商业占比高导致溢价率受控 [2] - 临平星桥地块虽契合改善需求但因库存高去化慢致开发商参拍理性 [2]

人事变动 - 绿城中国任命中交系资深高管赵晖为新任党委书记及执行总裁 接替原执行总裁李森[1] - 赵晖曾担任中交房地产集团董事长及党委书记 并兼任中交海外房地产董事长 于2025年6月加入绿城中国[1] - 此次人事调整是中交集团强化对绿城中国管控的延续动作[1][4] 高管背景 - 赵晖现年58岁 拥有清华大学水利水电工程建筑专业工学博士学位[2] - 职业经历包括交通部第三航务工程局三公司总经理 中国交建华东区域总部总经理 中交投资有限公司总经理等职务[2] - 2018年9月至2020年7月期间担任中交房地产集团董事长 2018年12月至2019年12月兼任中交地产董事长[2] 历史业绩表现 - 在赵晖担任中交地产董事长的2019年 公司实现签约销售额293.87亿元 销售面积188.52万平方米[2] - 2019年中交地产营业收入同比增长57.17% 但归属于上市公司股东的净利润同比下降33.01%[2] - 中交地产2023年净亏损近52亿元 因净资产为负被ST 面临退市风险[5] 战略调整 - 中交地产已剥离核心房地产开发业务至控股股东中交房地产集团 转型聚焦物业管理及资产运营[5] - 绿城中国目前成为中交旗下唯一具备规模优势的地产开发平台 2023年销售规模位居全国前三[3][4] - 中交集团通过系列人事安排加强对绿城的管控 包括今年3月任命刘成云为董事会主席 耿忠强为绿城管理董事会联席主席[4] 管控强化 - 中交集团自绿城中国董事长更替开始逐步加强管控力度 此次执行总裁调整延续该逻辑[4] - 大股东可能进一步提升对绿城中国的持股比例以增强主导权和话语权[4] - 中交嫡系地产开发板块规模相对较小 在央企房企中存在感较弱[3]

行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

行业整体趋势 - 2025年上半年全国宅地出让金8842亿元 不足2021年同期1/3 [1] - TOP20房企权益投资金额占比接近40% 投资集中度大幅提升 [1] - 央国企权益投资金额占比从2023-2024年的30%升至2025年上半年的50% 地方城投从50%降至30% 民企保持20% [2] - 头部央国企2025年上半年权益投资金额达2024年全年的2/3 [2] 头部房企战略调整 - 保利发展 绿城 中海 华润四家央企成为土拍市场先锋 [2] - 房企采取差异化调整安全边界策略 强化大本营和巩固阵地 [2] - 地方城投平台新增投资明显减少 部分城市严禁平台公司托底拿地 [2] - 偿债压力大的民企仍占多数 但滨江 邦泰等稳健民企仍有新增投资需求 [2] 华润置地战略布局 - 2025年上半年聚焦核心城市 权益拿地金额261亿元 [3][4] - 一线城市权益金额占比47% 二线占比50% 三四线占比3% [4] - 通过万象系带动新片区综合运营 参与捆绑地块新型供应方式 [3] - 在北京 杭州 成都 上海投资金额占比靠前 [5] 中海地产战略调整 - 2025年上半年权益拿地金额387亿元 一线城市占比52% 二线占比48% [8] - 从强聚焦一线城市转向把握点状投资机会 [6] - 华北区域占权益投资金额总量2/3 三四线采取阶段性收缩 [9] - 二线城市项目IRR考核不低于20% 一线城市可下调至15%以下 [9] 绿城中国投资策略 - 2025年上半年权益拿地金额412亿元 二线城市占比81% 三四线占比12% [11] - 聚焦长三角高端改善市场 浙江省内下沉 [10] - 上海潮鸣东方项目以19.5万元/㎡均价取得日光 [10] - 对非长三角三四线城市布局保持谨慎 需同时满足三个苛刻条件 [12] 保利发展扩张战略 - 2025年上半年权益拿地金额414亿元 一线城市占比44% 二线占比51% [15] - 以广东大本营周边延伸 提升对省会城市关注度 [13] - 2025年安排1000亿元进行土地投资 销售完成好可能追加额度 [16] - 在上海参与外滩序 永兴里等多个风貌别墅项目开发 [13]