地产板块行情表现 - 中证800地产指数大涨超3%，成份股全线飘红，绿地控股涨停，新城控股涨超7%，衢州发展、滨江集团涨超5%，陆家嘴、招商蛇口、华发股份、保利发展、中国国贸等多股涨超2% [1] - 地产ETF（159707）场内价格收涨3.36%，全天放量成交达7085万元，量能激增192%，获资金净申购2700万份 [1] 政策面动态 - 上半年多地出台150余条住房公积金优化政策，包括支持异地互认、优化限购、收购存量商品房、加大购房补贴、降低房贷利率等 [3] - 中银证券预计7月政治局会议表态将更积极，带动地产政策博弈机会，下半年地方政府将推动政策落地见效，如旧改房票安置、城市更新金融支持、专项债收储等 [3] - 广发证券指出2025年下半年地产或迎强拐点，市场价格表现接近政策表态临界点，消费性需求回归，"好房子"受认可，但资产价格下跌风险传导问题仍存 [3] 行业估值与集中度 - 中证800地产指数最新PB估值0.7倍，处近10年约13%分位点，修复空间较大 [4] - 行业集中度加速提升，头部房企凭借"好信用、好城市、好产品"策略展现韧性 [4] - 地产ETF（159707）跟踪的指数前十大成份股权重超9成，央国企含量高，龙头地产在行业出清背景下或更具弹性 [6]

地产板块表现 - 7月10日10时4分，中证800地产指数上涨逾1%，成份股中绿地控股涨停，新城控股涨超4%，万科A、招商蛇口、保利发展等涨逾1% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨1.5%，成交额超1400万元，10:10报价0.606元，涨幅1.68%，成交量1512万份 [2] 公司动态 - 绿地控股持有香港SFC颁发的4号及9号牌照，并升级支持虚拟资产业务牌照 [2] 行业政策动向 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求多措并举稳定房地产市场预期，激活需求并优化供给，推动市场止跌回稳 [3] - 中银证券预计7月政治局会议将释放积极信号，政策博弈行情或在中旬启动，地方政府可能加码旧改房票安置、城市更新金融支持及专项债收储等政策 [3] 投资策略建议 - 中银证券推荐两类标的：流动性安全且布局高能级城市的优质房企（具备α属性），以及受益于政策纾困和销售改善的困境反转标的（估值修复弹性大） [3] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，覆盖13家头部房企，前十大成份股权重超90%，央国企占比高，龙头企业在行业出清阶段更具弹性 [3]

项目销售表现 - 保利朝观天珺5月29日开盘至7月7日仅网签43套 网签均价8.35万元/㎡ 首开官宣成交21亿元 [1] - 金茂满曜6月16日开盘至7月7日已网签103套 网签均价7.8万元/㎡ 首开销售182套房源 成交18.75亿元 [1] - 金茂满曜热销原因包括价格较保利项目低6000元/㎡ 以及科技住宅的品牌差异化优势 [2] 土地获取背景 - 三间房地块于2025年2月11日竞拍 保利+金茂联合体经过103轮竞价以87.2亿元竞得 楼面价约5.16万元/㎡ 溢价率10.5% [4] - 地块分为南北两区 保利操盘南区(案名保利朝观天珺) 金茂操盘D区(案名金茂满曜) [4] 项目规划对比 保利朝观天珺 - 地上建面7.71万㎡ 容积率2.8 控高60米(局部80米) 折合楼面价约5.6万元/㎡ [6] - 规划7栋10-25F住宅 共524户 主力户型122/139/157㎡ 少量92㎡ [6] - 距离地铁6号线褡裢坡站D口仅50米 属地铁上盖项目 [12] 金茂满曜 - 地上建面9.21万㎡ 容积率2.5 控高80米 折合楼面价4.8万元/㎡ [8] - 规划13栋8-26F住宅 共719户 户型116-159㎡ [8][13] - 距离地铁黄渠站约800米 在建平谷线定福庄站直线距离1km [12] 产品差异化 - 金茂主打"五恒科技住宅"(恒温 恒湿 恒氧 恒静 恒洁) 形成差异化竞争优势 [2] - 项目配备2000㎡星空穹顶艺术会所 含恒温泳池 瑜伽房等高端设施 [55] - 外立面采用香槟金铝板+单元式玻璃幕墙 社区大门使用2吨铜材打造8.5米穹顶大堂 [45] - 创新设计150米爱马仕同款陶板景观墙 由1300块经1200℃高温烧制的陶板拼接而成 [47] 户型设计 - 主力户型包括115-116㎡三居 129-133㎡四居 159㎡四居三卫 [24] - 得房率普遍达90%左右 通过南阳台+北设备平台+飘窗实现面积赠送 [24] - 159㎡户型实现南北通透+南向三面宽 客厅面宽6.3米 主卧带步入式衣帽间+浴缸 [41] - 133㎡采用四叶草户型 南向面宽11.6米 客厅面宽5米 南北双阳台 [35]

公司动态 - 保利上海公司浦东唐镇板块的保利天奕项目首推231套房源在两个多小时内全部售罄 [1] - 保利天奕项目首批房源获得454组客户认购，认购率达197%，入围分45.4分，成为2025年张江首个认购数突破400的项目 [2] - 保利天奕二批次将推出102套房源，备案均价80717元/㎡，相比一批次推盘量减少一半以上 [4] - 保利天奕项目公司完成法定代表人变更，由傅小君变更为吴劲松 [4][5] - 吴劲松于2025年初加入保利发展控股上海公司担任总经理，此前曾担任保利发展总部产品研发中心总经理等职 [5] 销售业绩 - 保利发展2025年上半年在上海实现销售额256.83亿元，是去年同期125.87亿元的两倍，登顶上海TOP1 [9] - 保利海玥外滩序BUND98项目223套房源开盘即售罄，单日销售额约30亿元 [9] 产品策略 - 保利天奕将"度假松弛"作为项目核心定位，打造上海首个新奢主义项目 [7] - 项目会所对标顶豪，配置1500m²的奕CLUB会所，包含多项高端休闲设施 [7] - 户型设计创新，所有户型均为全明电梯厅，全屋飘窗设计，赠送面积约9-13㎡ [7] - 保利上海的客研团队通过数据分析判断市区多层洋房产品具备市场潜力，为外滩序产品制定三大颠覆性设计 [9] 管理团队 - 吴劲松在产品打造上有深厚专业积淀，主张根据不同城市特点制定差异化策略 [6] - 吴劲松提出产品体系应从客群适配、体系深化、生产模块及精工品质四个维度构建 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，4月以来中美贸易摩擦存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [5] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [5] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.4%、深证成指上升1.3%、创业板指上升1.5%、沪深300上升1.5%、房地产（申万）上升0.3% [5][8] - 个股涨跌幅前五为*ST南置(+14.6%)、南山控股(+11.0%)、珠江股份(+6.5%)、皇庭国际(+6.1%)、财信发展(+5.8%)，后五为ST数源(-6.9%)、深振业A(-6.1%)、*ST荣控(-5.1%)、衢州发展(-5.0%)、合肥城建(-4.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 本周（6.28 - 7.4），42个重点城市新房合计成交308万平米，环比下降2.5%，同比下降0.4%；一线城市成交82.4万平米，环比上升19.5%；二线城市成交182.6万平米，环比下降5.8%；三四线城市成交43.0万平米，环比下降18.8% [14] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），42个重点城市新房合计成交107万平米，环比上升33.3%，同比下降17.1%，年初至今累计成交同比下降2.7%；一线城市成交23万平米，环比上升42.8%，同比下降23.1%，年初至今累计成交同比上升8.3%；二线城市成交62万平米，环比上升23.7%，同比下降18.4%，年初至今累计成交同比下降4.2%；三四线城市成交22万平米，环比上升55.7%，同比下降5.4%，年初至今累计成交同比下降9.3% [18] 二手房成交 - 本周（6.28 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比下降9.1%，同比下降9.2%；一线城市成交85.1万平米，环比下降1.6%；二线城市成交97.4万平米，环比下降14.7%；三四线城市成交13.6万平米，环比下降9.7% [30] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交121万平米，环比上升51.2%，同比下降13.3%，年初至今累计成交同比上升20.5%；一线城市成交41万平米，环比上升42.3%，同比下降13.5%，年初至今累计成交同比上升24.2%；二线城市成交70万平米，环比上升53.1%，同比下降15.3%，年初至今累计成交同比上升19.9%；三四线城市成交11万平米，环比上升77.1%，同比上升2.4%，年初至今累计成交同比上升6.8% [34] 行业新闻 - 宏观层面，住建部部长赴广东、浙江调研，强调用好调控政策自主权，促进市场平稳健康高质量发展，要求建设“好房子”推动市场止跌回稳 [47] - 因城施策方面，湖北出台国企土地盘活新政，荆门拟实行商品房现房销售 [47] - 公积金方面，南京放宽异地贷款至全省，广州、海南试点“商转公”贷款，合肥调整缴存基数和比例 [47] - 购房补贴措施中，武汉延长新建商品房预售许可和购房契税补助政策至2025年底 [47] 公司公告 - 6月单月销售额：越秀地产108.0亿元（yoy - 29%），保利发展290.1亿元（yoy - 31%），中国海外发展297.1亿元（yoy - 36.3%） [5][50] - 融资方面，越秀地产申请发行不超过96亿元公司债，万科A向大股东深铁集团借款62.49亿元 [5][50] - 人事方面，城建发展储昭武不再担任董事长，邹哲代为履职 [5][50] - 拿地方面，保利发展1 - 6月累计收购土地用地面积16.5万平方米，需支付价款86.1亿元 [50]

上海土地出让新模式 - 上海推出跨区捆绑销售土地新模式，将不同行政区地块打包出售，打破传统招拍挂方式 [1][2] - 新模式通过协议出让给本地国资/城投后，在上海联合产权交易所挂牌进行股权交易引入房企 [2] - 建发成为首个采用该模式的房企，豪掷123.5亿拿下杨浦新江湾社区+虹口山寿里风貌地块组合 [3] 捆绑地块特征 - 区位组合目前有两种：虹口+杨浦或黄浦+浦东，均为核心区优质板块 [6][7] - 内容为"市区优质地块+核心风貌地块"捆绑，风貌项目需保留老式里弄风情且开发难度高 [8] - 地块总价门槛高，最低60亿起，最高达244亿，仅实力房企可参与 [9][18] - 违约条款严格，任一地块违约即视为整体违约 [10] 参与房企动态 - 保利发展拟拿下虹口余杭路风貌+杨浦新江湾社区地块，总用地面积8.4公顷（虹口2.7+杨浦5.7） [12][15] - 华润瞄准总价244亿的黄浦余庆里+浦东后滩组合，涉及7个地块3.3公顷，含超高层住宅和风貌商业 [16][18] - 招商正在洽谈黄浦新闸路+浦东后滩的类似捆绑方案 [19] 房企竞争格局 - 建发通过该模式实现上海土地储备突破，将开发其在沪首个风貌别墅项目 [3] - 保利已在上海开发多个风貌项目（如永兴里、外滩序），但市场辨识度仍需提升 [14][15] - 华润此前风貌项目士林润园产品力较弱，此次高难度综合体或成其证明实力的机会 [16]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 7月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，各地要因城施策，推动市场止跌回稳 [3][73] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场复苏好于新房 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周（2025.6.28 - 2025.7.4）环比+1.6%，同比+0.1%，不同城市表现有差异 [13] - 二手房成交上周（2025.6.28 - 2025.7.4）15城环比-10.7%，同比-8.5%，今年截至7月4日累计成交同比+16.7% [20] - 13城新房累计库存7786.0万方，环比-0.8%，同比-9.6%；去化周期为19.4个月，不同城市去化周期有别 [29] 土地市场情况 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日百城供应土地数量515宗，环比-3.0%，同比+23.5%；供应土地建筑面积2606.9万方，环比-6.4%，同比+7.1% [41] - 同期百城土地成交建筑面积2063.1万方，环比-36.3%，同比+15.3%；成交楼面价1326元/平，环比-43.8%、同比+41.7%；土地溢价率5.8%，环比-2.0%，同比+4.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.6）房地产企业发行信用债18支，发行金额102.5亿元，环比+58.1%，同比+708.8%；偿还金额67亿元，净融资额35.5亿元 [52] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债294支，合计发行金额2402.2亿元，同比+11.2% [54] 行情回顾 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.4）房地产板块（中信）涨跌幅0.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.5%、1.2%，超额收益分别为-1.4%、-1.1%，29个中信行业板块中位列第24 [3] - 个股方面，上周上涨个股64支，下跌46支，部分个股涨幅和跌幅居前，47家重点房企中26支上涨 [67] 行业政策跟踪 - 中央层面，住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，推动市场止跌回稳 [73] - 地方层面，济南、湖北、合肥、广州、海南、北京等地出台公积金、土地、养老服务等相关政策 [74] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][80] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][80] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][80]

房企销售数据分化 - 上市房企6月及上半年销售数据呈现分化态势 一线城市及部分新一线城市成交保持活跃[1] - 保利发展6月签约面积152.33万平方米(同比+12%) 签约金额290.11亿元 上半年累计签约金额1451.71亿元 新增5个房地产项目需支付价款86.12亿元[2] - 碧桂园6月权益销售额28.1亿元 权益销售面积35万平方米 上半年累计销售额167.5亿元[2] - 正荣地产6月合约销售金额4.02亿元 销售面积2.34万平方米 上半年累计销售金额23.65亿元 平均售价1.66万元/平方米[2] 房企战略转型 - 华联控股实施"地产保稳定 转型促发展"战略 除现有两个项目外不再新增土储或开发项目 重点推进产业转型[3] 区域市场表现 - 深圳6月二手房成交5546套(环比-3.2% 同比+4.5%) 上半年月均成交5851套 市场保持活跃态势[4] - 深圳贝壳研究院预计下半年政策宽松叠加传统旺季 成交活跃度或超上半年[4] - 58安居客研究院指出一线城市高端项目支撑均价上行 新一线城市品质提升带动价格企稳 三四线城市延续"以价换量"[5] 政策动态 - 青岛扩大公积金支付首付范围 西安加强公积金支持力度促进一二手房联动[6] - 北京拟规范住房转租活动 个人转租10套及以上需办理市场主体登记并备案[7] - 行业预计2025年房贷利率仍有下调空间 部分城市或放宽限购限贷 加大对多孩家庭等群体的购房支持[7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]