信用评级 - 主体及债项评级为AAA/稳定，“保利定转”AAA[6] 财务数据 - 2022 - 2025.3资产总计分别为14704.64亿元、14369.12亿元、13351.08亿元、13306.65亿元[10] - 2022 - 2025.3净利润分别为270.11亿元、178.99亿元、97.38亿元、33.68亿元[10] - 2022 - 2025.3营业毛利率分别为21.99%、16.01%、13.93%、16.12%[10] - 2022 - 2025.3净负债率分别为65.69%、62.85%、64.32%、63.83%[10] - 2024年全口径签约销售金额3230亿元，总资产13351.08亿元，净负债率64.32%[11] - 2024年营业总收入3116.66亿元，EBIT利润率6.47%，存货周转率0.32[11] - 2024年销售金额同比下降23.49%，2025年1 - 3月签约销售金额630.27亿元，同比增长0.07%[21] - 2024年末综合融资成本同比下降46BP至3.1%[22] - 2024年新开工面积1276万平方米，竣工面积3257万平方米，销售面积1797万平方米，销售金额3230亿元[23] - 2025年1 - 3月新增项目位于38个核心城市，新增土地总地价180亿元，新增土地楼面均价16514元/平方米[22][23] - 2024年公司对位于多地项目计提存货跌价准备49.65亿元，年末计提存货跌价准备余额79.26亿元，占同期末存货账面余额0.99%[28] - 2025年1 - 3月公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，净利润同比下降15.43%[28] - 2022 - 2024年房地产销售毛利率从21.19%降至13.85%，其他业务毛利率从24.04%降至11.94%，合计毛利率从21.99%降至13.71%[33] - 2024年公司对其他应收款计提5.26亿元坏账准备，年末其他应收款坏账准备余额13.85亿元，占其他应收款期末余额0.97%[33] - 截至2025年3月末，公司合同负债为2024年房地产销售收入的1.18倍[33] - 2024 - 2025年3月期间费用率从5.99%降至5.47%，经营性业务利润从189.16亿元降至45.97亿元[35] - 2024年末公司货币资金为1341.67亿元，较2023年的1479.82亿元有所下降[38] - 2024年末公司总债务为3528.07亿元，较2023年的3584.22亿元微降[38] - 2024年末净负债率为64.32%，较2023年的62.85%略有上升[38] - 2024年经营活动净现金流为62.57亿元，较2023年的139.30亿元降低[38] - 截至2024年末，公司受限资产合计1187.98亿元，占当期末总资产的8.90%[39] - 截至2024年末，公司受监管的预售房款为472亿元[39] - 截至2024年末，公司对外担保（不含子公司）余额为52.28亿元，占净资产的比重为1.53%[39] - 2022 - 2025年3月货币资金分别为176.54亿元、147.98亿元、134.17亿元、148.17亿元[53] - 2022 - 2025年3月营业总收入分别为281.11亿元、346.89亿元、311.67亿元、54.27亿元[53] - 2022 - 2025年3月总债务分别为387.08亿元、358.42亿元、352.81亿元、368.53亿元[53] - 2022 - 2025年3月负债合计分别为1148.27亿元、1099.89亿元、992.58亿元、985.43亿元[53] - 2022 - 2025年3月净资产收益率分别为8.64%、5.43%、2.87%[53] - 2022 - 2025年3月资产负债率分别为78.09%、76.55%、74.34%、74.06%[53] - 2022 - 2025年3月存货周转率分别为0.26X、0.33X、0.32X[53] - 2022 - 2025年3月EBITDA利润率分别为14.89%、9.46%、7.21%[53] 股东情况 - 截至2025年3月末，保利南方持有公司37.69%股权，保利集团直接及间接持有公司40.72%股权[19] 项目储备与拓展 - 截至2024年末，公司储备建筑面积为12573.54万平方米，排名前三城市储备建筑面积合计占比20.46%[21] - 2024年已完成约270万平方米存量未开工土地资源盘活[21] - 2024年于38个核心城市的拓展金额占比保持99%，74%位于北上广一线城市核心区域板块[22] 物业情况 - 截至2024年末，保利物业在管面积8.0亿平方米，合同面积9.9亿平方米，2024年营业收入163.42亿元，同比增长8.50%[27] - 保利物业在中国物业服务百强企业中排名第二[27] 未来展望 - 预计2025年，公司全年房地产销售规模同比小幅下降，全口径土地投资规模较上年基本持平，收入规模小幅下降[40][41] - 2023 - 2024年公司净负债率分别为62.85%、64.32%，2025年预测为60.6 - 67.0%；总债务/销售商品提供劳务收到的现金分别为1.06、1.21，2025年预测为1.2 - 1.3[42] 债券情况 - “保利定转”发行金额/债项余额85亿元，存续期为2025/5/15 - 2031/5/15[12] - “保利定转”合计募集资金85亿元，跟踪期内未触发有条件赎回条款，未到有条件回售条款的可执行时间[46] - 截至2025年6月24日，公司2025年6月25日 - 12月末、2026年、2027年及以后信用债到期金额分别为131.10亿元、143.26亿元、523.26亿元，其中跟踪债券2027年及以后到期金额为85.00亿元[47] 集团情况 - 截至2025年3月末，保利集团总资产为16835.31亿元，所有者权益合计4330.84亿元，资产负债率为74.28%；2024年营业总收入为4865.20亿元；2025年一季度营业总收入为874.94亿元，净利润为42.59亿元[43][45] - 2023 - 2024年，保利集团计划增持公司A股股份金额为2.5 - 5亿元，截至2024年12月13日已累计增持2.67亿元[45]

收入和利润（同比） - 2025年半年度营业总收入为11,679,692.31万元，同比减少16.12%[11] - 2025年半年度营业利润为982,558.85万元，同比减少29.53%[11] - 2025年半年度利润总额为992,938.74万元，同比减少29.56%[11] 归属于母公司所有者的净利润（同比） - 2025年半年度归属于母公司所有者的净利润预计为273,453.06万元，同比减少63.15%[3][5] - 2025年半年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润预计为259,886.51万元，同比减少64.05%[3][5] - 2025年半年度基本每股收益为0.23元，同比减少63.07%[11] - 2025年半年度加权平均净资产收益率为1.37%，同比下降2.32个百分点[11] 资产和所有者权益（同比） - 2025年半年度末总资产为129,839,454.24万元，同比减少2.75%[11] - 2025年半年度末归属于上市公司股东的所有者权益为20,023,846.17万元，同比增长1.34%[11] 其他重要内容 - 公司通过回购专用证券账户持有回购股份105,031,578股[6]

业绩表现 - 上半年归属于上市公司股东的净利润预计为27.35亿元 同比下降63.15% [1] - 公司营业总收入同比下降 主要因房地产项目结转规模下降 [1] - 结转项目盈利能力下降 相关利润指标相应同比下降 [1] 行业影响 - 业绩变动受行业和市场波动影响 [1]

业绩表现 - 公司预计2025年半年度归属于母公司所有者的净利润为27.35亿元 同比减少63.15% [1] - 公司预计2025年半年度扣除非经常性损益的净利润为25.99亿元 同比减少64.05% [1] - 净利润总额较上年同期减少46.85亿元 扣非净利润减少46.31亿元 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产数据回落使市场对刺激性政策预期发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待提高；地产领域RWA代币化迎来发展，有望成新型融资手段改善房企资金压力；三季度是政策发力关键期，当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有弹性，建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的[5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 政策预期持续发酵 近期地产数据回落，市场对后续出台刺激性政策预期持续发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待更高；复盘历史上中央城市工作会议，其对城市发展全方位部署，后续若召开相关会议或指引更多政策出台，利于地产止跌回稳[5][13] 地产RWA趋势渐起 金融资产代币化成趋势后，地产领域RWA代币化迎来发展，如太极资本、德林控股、绿地控股旗下子公司有相关尝试；通过区块链技术将房地产所有权或收益权分割成代币交易，提升资产流动性，为投资者提供更多选择，预计房地产代币化有望成新型融资手段改善房企资金压力[6][15] 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.1%，位列各板块第1；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为恒基地产、华音国际控股等[17] 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.2%；本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、远洋服务等，末5名为佳源服务、德信服务集团等[25] 数据跟踪 宅地成交 2025年第28周，全国300城宅地成交建面445万㎡，单周环比-48%，单周同比-24%，平均溢价率8%；年初至今，累计宅地成交建面19016万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，中海地产、保利发展等权益拿地金额位居行业前五[26] 新房成交 本周47个城市商品房成交合计261万平米，周环比-49%，周同比-14%，月度累计同比-19%，年度累计同比0%；一线城市周环比-45%，周同比-17%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交24.8万平米，周环比-15%等[33][39] 二手房成交 本周22个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比-2%，月度累计同比-3%，年度累计同比+18%；一线城市周环比-13%，周同比-6%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交34.8万平米，周环比-10%等[41][48] 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比+0.1%，同比-9.4%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周+0.5个月，较去年同比-1.3个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2062万方，去化周期27.2月等[49][53] 地产行业政策和新闻 山东滨州征集存量商品房用作保障性住房；33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书；无锡滨湖区出台促进住房消费措施；北京印发深化改革提振消费专项行动方案；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策[54][56] 地产公司动态 多家地产公司公布经营业绩，如保利置业2025年1 - 6月累计合同销售金额约267亿元，同比-5.99%等；部分公司有高管变更，如袁纪行辞任上实发展副总裁兼财务总监等；*ST金科收到重整投资款，华夏幸福有债务重组进展[56][57] 物管行业政策和新闻 北京市住房城乡建设委修订发布新版《住宅物业服务标准》，2025年10月1日起实施，构建物业服务“刚性指标 + 柔性指标”双层结构等[58] 非开发公司动态 碧桂园服务多次回购股份；绿城管理控股2025年1 - 6月新拓代建项目代建费预估为50.0亿元，同比+19.1%；贝壳-W多次回购股份；特发服务股东减持；佳兆业美好有高管变更[58][59] 行业估值 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据[64]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周北京出台提振消费新方案、优化住房供应体系，海南将推出商转公贷款新政，周度一手房成交规模同比增长、环比下降，二手房成交规模同环比双降 [8] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动 [8] - 随着市场需求的回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [8] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为5.3%，板块表现强于大盘 [5][13] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为渝开发、绿地控股、光大嘉宝、衢州发展、大连友谊，排名后5位的分别为万泽股份、*ST阳光、*ST美谷、山子高科、ST中迪 [13] 行业新闻追踪 - 7月11日，住房城乡建设部就9项工程建设强制性国家规范、6项国家标准公开征求意见 [15][16] - 7月9日，海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本 [15][16] - 7月10日，北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》通知，旨在优化住房消费新供给，提振消费市场活力 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 7月9日，招商蛇口发布2025年6月销售及近期购得土地使用权情况简报，6月签约销售面积69.50万平方米，签约销售金额217.48亿元，1 - 6月累计签约销售面积335.00万平方米，累计签约销售金额888.94亿元，近期新增3个房地产项目 [17][19] - 7月11日，金地集团公告披露2025年6月份销售情况，6月签约面积26.2万平方米，同比下降41.39%，签约金额31.0亿元，同比下降53.24%，1 - 6月累计签约面积125.4万平方米，同比下降47.84%，累计签约金额171.5亿元，同比下降52.52% [17][19] - 7月11日，华夏幸福发布2025年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损介于75亿元至55亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润预计亏损介于83亿元至63亿元之间，业绩预亏主要因上半年房地产结转项目较少、债务存量金额较大 [18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交25620套，同比增速6.9%，环比增速 - 36%，合计成交面积209.2万平方米，同比增速 - 18%，环比增速 - 54.2% [6][20] - 本月至今（7.1 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交35568套，同比增速 - 12.8%，环比增速18.9%，合计成交面积314.5万平方米，同比增速 - 23.7%，环比增速7.2% [28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交16990套，同比增速 - 10%，环比增速 - 6.7%，合计成交面积169.2万平方米，同比增速 - 8.4%，环比增速 - 5.4% [6][38] - 本月至今（7.1 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交25974套，同比增速 - 10.4%，环比增速13%，合计成交面积259.5万平方米，同比增速 - 8.1%，环比增速18.5% [41] 重点城市库存情况分析 - 本周（7.4 - 7.10），17个重点城市商品房库存面积18784.8万平方米，环比增速0.2%，去化周期142.6周 [6][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.30 - 7.6），供应土地2990.6万平方米，同比增速7.1%，供应均价1543元/平方米，同比增速12.9% [7] - 本周（6.30 - 7.6），成交土地2668.5万平方米，同比增速 - 18.8%，土地成交金额391.5亿元，同比增速 - 49.3%，土地成交楼面价1467元/平方米，溢价率4.9% [7] 房地产行业融资分析 - 本周（7.4 - 7.10）房地产企业合计发行信用债220.78亿元，同比增速137.73%，环比增速69% [7][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债314.31亿元，同比增速220.82%，环比增速199.23% [77]

广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

房地产行业融资环境 - 2025年上半年房地产行业融资环境总体维持宽松，信用债和资产支持证券(ABS)成为支撑房企债务融资的重要渠道 [1] - 行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%，降幅较上年同期有所收窄 [1] 信用债融资情况 - 信用债是房企债券融资的主力，2025年上半年发行规模为1526.6亿元，占总融资规模的60.1% [1] - 平均发行期限3.92年，其中发行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8个百分点，期限显著延长 [1] - 发行规模前10的企业信用债融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点 [1] - 保利发展、华润置地发行金额超百亿元，首开股份等发行金额超50亿元 [1] ABS融资情况 - ABS融资占比超三分之一，重要性日益显著，2025年上半年发行规模达958亿元，同比增长4.8%，占债券融资总规模近38% [1][2] - CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，相比去年同期提升了5.6个百分点 [2] - ABS平均融资利率同比下降0.32个百分点至2.77% [2] - 以写字楼、公寓、园区等持有型资产为基础的ABS产品更受青睐，反映出投资者对有现金流支撑资产的偏好上升 [2] 海外债融资情况 - 2025年上半年海外债融资规模为57.3亿元，占比不足3% [3] - 海外债利率平均达9.73%，资金成本仍然高企，企业更倾向于通过国内渠道满足融资需求 [3] 融资成本与展望 - 2025年上半年房地产行业债券融资平均利率降至2.83%，同比下降0.28个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.61%，ABS平均利率为2.77%，均低于去年同期 [3] - 房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续 [3] - 企业可积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入 [3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]