纪要涉及的公司 保利发展[1][2][3] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月累计销售额 1160 亿元，同比降 12%，行业内表现稳健；38 个城市销售占比超 90%，广州近 200 亿，上海 160 亿，北京和三亚近 100 亿；增量项目占比从去年 60%提至 65%，今年拓展总额 420 亿元，权益比 85%，一线城市占比 44%，二线城市占比 52%；存量项目产成品销售占比提至 10% - 15%，今年新增成果约 50 - 60 万方[2][3] - **市场情况**：第三季度市场难预测，受寒暑期和政策影响，二季度市场走弱，今年市场每月表现不及预期，整体处于下滑状态；上海和广州市场热度较高，保利天誉项目首开去化率达 96%，但整体市场热度下滑[4][5] - **政策影响**：广州收紧得房率政策为稳定地价和房价，对次新房有负面影响，杭州维持得房率稳定确保地价可预期性；地方政府对市场下降持谨慎态度，未明确刺激或托底政策节点，市场企稳回升依赖宏观经济恢复和信心修复[6][7] - **现房销售**：现房销售政策应逐步推进，公司在三亚全面实施成功，年销售额达百亿级别，市场排名第一，将竣备时间缩至 14 - 16 个月，已在约 10 个城市试点[8] - **存货和土地储备**：总土地储备约 6200 万平方米，增量项目 1000 万平方米，存量项目 5200 万平方米；2024 年存量项目销售约 1200 万平方米，2025 年新增未开工面积约 50 - 60 万平方米，1500 万平方米正推进退换地条规[9][10] - **退换地协商**：退地和换地基本按原价，退地因开发受阻或政府拆迁不及时，换地基于增量投资附加利益，通过招牌挂拿新地，新拿土地投资收益与增量项目相当[11] - **项目毛利率**：新结算项目税前成本利润率 15%，毛利率超 20%，消禁率 9 - 10%，2024 年以来新项目前景好；老存货项目因折扣大，总体毛利率仅能打平[12] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司积极应对市场变化，通过提高产成品销售占比和多元化盘活存量项目优化资产结构[2] - 已开工未售部分无统一区划周期，各项目差异大[10]

项目概况 - 海珠天珺项目位于广州市海珠区琶洲东，靠近广交会展馆，拥有珠江一线美景，由保穗置业开发[4] - 项目整体规划为五栋高层建筑，分两期开发销售，一期1号楼为商业性质，2-3号楼为住宅，4-5号楼为二期住宅[4] - 2021年底一期开盘预售，均价10万元/平方米，最高售价达11.9万元/平方米，每套总价1300万到3000万元，首开200多套住宅不到10秒基本售罄[4] 面积争议 - 业主发现设计图纸标注的"入户玄关"实为连接入户门与消防通道的候梯厅，却被计入套内面积[1] - 广州市规划和自然资源局重新认定该区域应作为公摊面积，2024年11月测绘单位出具新实测报告[7] - 一期392个单元中有315个房屋面积出现调整，缩水最严重的户型达11.54平方米，比例高达11.08%[1][7] - 五种主力户型套内面积损失在4.44%至11.08%之间，相当于一间小书房或厨房的空间[7][8] 法律纠纷 - 保穗置业申请行政复议主张"入户玄关"应纳入套内面积，2025年4月广州市政府驳回其请求[12] - 复议机构认定该区域主要功能为候梯厅，不具有独立使用功能，不应计入套内面积[12] - 自2024年12月起，保穗置业作为被告被卷入100多起法律程序，包括财产保全和商品房预售合同纠纷[18] 财务影响 - 根据购房合同，套内面积误差超过3%可申请退房退款，整个项目448套房源可能适用该条款[15] - 若全面启动退房程序，项目公司或将面临70至80亿元的退款压力[15] - 开发商向二期业主发出收楼通知并附带"收楼大礼包"以鼓励交楼，已有约120户完成收楼[15] 产品问题 - 实地走访发现厨房空间非常狭小，部分房间面积只有四五平方米，最小卧室容不下1.2米的床[13] - 业主反映户型局促，两间小房需打通才能使用，冰箱只能摆在客厅里[5][13] - 宣传时对标汇悦台定位豪宅，以"每户均有独立电梯"为噱头，但实际交付产品与宣传差距较大[4][13] 公司回应 - 保利发展方面回应称保穗置业无过，将继续提起行政诉讼[2][19] - 针对业主诉求，保穗置业表示将积极应对，但七个月来未给出实质回应[15][19]

品大事 - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司，注册资本150亿元，为公司全资子公司，有助于开展市场化债转股及股权投资试点业务 [3] - 航天晨光恢复军队物资工程服务采购资格，此前因暂停事项已完成内部核查 [4] - 华菱钢铁获信泰人寿举牌，持股比例达5%，信泰人寿未来12个月内可能进一步增持 [5] - 福能股份控股股东获得中国银行福建省分行1.62亿元贷款额度，用于增持公司股份，期限3年 [6] - 洁特生物拟参设生物医药产业基金，总出资额5001万元，公司认缴2500万元，占比49.99% [7] - *ST亚振股票交易核查完成，将于7月4日复牌，此前股价涨幅偏离值累计达29.43% [8] - 兴欣新材拟投资8亿元建设年产15.3万吨多烯多胺系列产品一期项目 [9] - 长龄液压实控人筹划控制权变更，股票将于7月4日起停牌 [10] - 信达地产关联方拟提供不超过2.4亿元更新改造资金，期限7年，年利率5% [12] - 合盛硅业控股股东拟将不超过1%股份换购ETF份额，不超过1182.21万股 [13] - 诺德股份拟7000万元出售全资子公司江苏联鑫70%股权，预计交易利润占最近年度净利润10%以上 [14] - 海顺新材拟780万元收购思瑞文公司100%股权，拓展电子膜材料在半导体等领域应用 [15] 签大单 - 中国电建子公司签订50.63亿元几内亚铝土矿采矿运输项目合同，总工期72个月 [16] - 中油工程子公司签署2.94亿美元伊拉克阿塔维GMP管道项目合同，约合21.22亿元人民币，将对未来3-4年营收和利润产生积极影响 [17] - 博实股份签订1.09亿元外包服务合同，服务期限3年，每年合同额约3638.27万元，占2024年度营业收入的1.18% [18] 观业绩 - 保利发展6月签约金额290.11亿元，同比减少30.95%，1-6月签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [19] - 华银电力预计上半年净利润1.8亿-2.2亿元，同比增加1.75亿-2.15亿元，主要因发电量增加和燃料成本下降 [20] - 兄弟科技预计上半年净利润6000万-7500万元，同比增长325%-431.25%，主要因部分维生素产品价格上涨及成本下降 [21] - 聚光科技预计上半年净亏损4200万-5400万元，上年同期净利润4555.51万元，主要因业务优化转型阶段营收与利润回调 [22] 增减持 - 安控科技股东深圳高新投拟减持不超过3%股份，不超过4696.13万股 [24] - 德艺文创实控人吴体芳拟减持不超过3%股份，不超过932.98万股 [25] - 财富趋势实控人黄山拟减持不超过3%股份，不超过768.34万股 [26] - 索通发展实控人郎光辉及其一致行动人拟减持不超过2.21%股份，不超过1098.72万股 [27] - 安诺其实控人一致行动人拟减持不超过2%股份，不超过2308.75万股 [28] - 中钢洛耐股东国新双百壹号拟减持不超过0.5%股份，不超过562.5万股 [29]

业绩总结 - 2025年6月签约面积152.33万平方米，同比减少26.20%[2] - 2025年6月签约金额290.11亿元，同比减少30.95%[2] - 2025年1 - 6月签约面积713.54万平方米，同比减少25.23%[2] - 2025年1 - 6月签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%[2]

市场扩张 - 公司新增5个房地产项目[1] - 5个项目合计用地164,884平方米，规划容积率面积320,327平方米，需支付价款861,220万元[3]

品大事 - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司，注册资本150亿元，为公司全资子公司，将专业化开展市场化债转股及股权投资试点业务 [3] - 航天晨光已完成内部核查并恢复军队物资工程服务采购资格 [4] - 福能股份控股股东获得中国银行福建省分行1.62亿元贷款额度用于增持公司股份，贷款期限3年 [5] - 洁特生物拟出资2500万元参设总规模5001万元的生物医药产业基金，主要投资早中期生物医药类项目 [6] - *ST亚振完成股票交易核查工作，将于7月4日复牌，此前股价涨幅偏离值累计达29.43% [7] - 兴欣新材拟投资8亿元建设年产15.3万吨多烯多胺系列产品一期项目 [8] - 长龄液压实控人筹划控制权变更事项，股票将于7月4日起停牌不超过2个交易日 [9] - 信达地产关联方将提供不超过2.4亿元更新改造资金，期限7年，年利率5% [10] 签大单 - 中国电建子公司签订50.63亿元几内亚铝土矿采矿运输项目合同，工期72个月 [12] - 中油工程子公司签署2.94亿美元伊拉克天然气管道项目合同，将对未来3-4年营收和利润产生积极影响 [13] - 博实股份签订1.09亿元固体产品包装线运维服务合同，服务期3年，年均合同额3638.27万元 [14] 观业绩 - 保利发展6月签约金额290.11亿元，同比减少30.95%，1-6月累计签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [16] - 华银电力预计上半年净利润1.8亿-2.2亿元，同比增加1.75亿-2.15亿元，主要因发电量增加和燃料成本下降 [17]

新增房地产项目 - 公司新增5个房地产项目，分别位于上海市杨浦区平凉街道64街坊、上海市闵行区都庄路西侧、石家庄市桥西区维明南大街东侧、青岛市市北区黑龙江南路西侧和三亚市海棠区灯潭路北侧 [1] - 新增项目用地面积合计16 49万平方米，规划容积率面积合计32 03万平方米 [1] - 公司需支付价款86 12亿元 [1]

保利发展2025年6月销售数据 - 2025年6月签约面积152.33万平方米 同比减少26.20% [1] - 2025年6月签约金额290.11亿元 同比减少30.95% [1] 保利发展2025年1-6月累计销售数据 - 2025年1-6月累计签约面积713.54万平方米 同比减少25.23% [1] - 2025年1-6月累计签约金额1451.71亿元 同比减少16.25% [1]

土地市场整体表现 - 上半年全国300城住宅用地出让金额同比增幅超两成 平均溢价率超10% [11] - TOP20城市土地出让金占比达66% 较2024年全年提升15个百分点 [12] - 一、二线城市住宅用地出让金额同比分别增长47.3%和36.5% 三四线城市同比下降1.1% [12] 房企拿地动态 - 百强房企权益拿地总额5065.5亿元 同比增长33.3% [3] - 10家房企权益拿地金额超百亿元 保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)、绿城中国(385亿元)位列前三 [3][4] - 百强房企全口径新增货值门槛值50亿元 同比提高28% [10] - TOP10房企全口径新增货值6019.9亿元 占TOP100企业的41.8% [9] 企业属性与区域分布 - 央国企拿地金额占比58% 北京/上海/厦门占比均超70% [6] - 民企拿地金额占比21% 较2024年提升4个百分点 滨江集团(313亿元)表现突出 [6] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元 居四大城市群之首 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额888亿元 中西部422亿元 粤港澳232亿元 [12][13] 核心城市土拍热点 - 杭州上半年土拍揽金1160亿元 接近2024年全年水平 多宗地块溢价率超50% [15][16] - 上海虹口地块楼面价达117474元/平方米 郊区地块溢价率最高达41.7% [16] - 成都住宅用地出让总金额415亿元 建发房产地块楼面价41200元/平方米创纪录 [16][17] - 北京涉宅用地出让金额超千亿元 中海地产以171亿元权益拿地金额居首 [5][12] 房企战略调整 - 头部房企聚焦一二线核心城市 保利发展在沪京杭、绿城中国在沪杭苏宁均进入拿地前十 [5] - 民营房企重返土拍市场 敏捷集团(33.2亿元)、海成集团(14.3亿元)等区域型民企活跃 [6][16] - 外资房企参与上海土拍 中国金茂联合新加坡庆隆集团89.64亿元竞得虹口地块 [16]

债券市场监管与政策 - 证监会强调平稳有序防控债券违约及私募基金等领域风险 [1] - 财政部三季度将发行11只超长期特别国债 其中4只发行时间提前 [3] - 首批10只科创债ETF获批 标志着创新债券产品落地 [4] 公司债券动态 - 龙湖集团年内已兑付公开债近90亿元 显示较强偿债能力 [5] - 芯联集成计划发行不超过40亿元企业债务融资工具 [8] - 保利发展第二期15亿公司债两品种利率分别为2 12%及2 39% [9] - 日本软银拟发行42亿美元债券 资金重点投入AI领域 [11] 银行与债券市场 - 专家分析银行下架5年期大额存单为降低负债成本策略 [2] - 银行发行科创债热情高涨 低成本融资窗口开启 [6] - 招商中证AAA科技创新公司债ETF正式获批 [7] 国际债券市场 - 墨西哥债券价格大幅上涨22% 机构认为交易机会持续 [10]