事件概述 - 新城控股与新城悦服务之间存在高达69.7亿元人民币的未披露关联方资金往来，其中2023年拆借18亿元，2024年拆借51.7亿元 [2] - 资金往来由新城悦服务时任执行董事兼首席运营官杨博策划操作，目的是解决新城控股的短期资金需求，相关操作规避了内部审批流程和财报披露 [2] - 事件导致新城悦服务2024年业绩报告及2025年半年报延迟刊发，公司自2024年4月1日起停牌，杨博已被罢免职务 [3][4][7] 资金操作细节 - 为规避新城悦服务的SAP系统审批流程，杨博指示使用定制纸质审批单进行转账，并安排财务人员从SAP系统中删除银行转账记录 [2] - 核数师罗兵咸永道在审计中发现部分关联资金往来与银行对账单金额不一致，且未在会计记录中体现，全年资金流出流入合计达22.7亿元 [4] - 调查发现五个银行账户的交易记录与公司明细账存在差异，年内最高未偿还金额分别为2023年7亿元和2024年8亿元，但资金均在当月末或年末前清偿 [6] 新城控股财务状况 - 新城控股面临显著现金流压力，截至2024年6月底，其合并口径有息债务余额为522.76亿元，其中一年内到期债务为135.5亿元 [12] - 公司货币资金为91.83亿元，其中受限资金32.01亿元，可自由动用资金约59.82亿元，存在约43.67亿元的资金缺口难以覆盖短期债务 [12] - 公司正通过经营性物业贷、公募REITs、持有型不动产ABS等多层级REITs产品融资，并于2024年10月新发行一笔1.6亿美元、票面年息11.88%的债券用于偿债 [13][14] 关联方依赖与动机 - 新城悦服务对新城控股存在业务依赖，2022年至2024年间约60%的物业管理收入来自新城控股 [9] - 杨博同意资金往来的商业考量是担忧新城控股若因资金不足无法保交付，将导致其移交的管理物业数量减少，进而影响公司收入来源及其个人评价 [10] - 资金申请由一名负责新城控股财务管理及融资事宜的员工提出，其面临偿债及保交付的资金压力 [11]

北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）10月9日，新城控股（601155）发布公告称，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED于10月2日完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票面年息 11.88%，每半年支付一次。 根据公告，债券募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。债券已于10月1日在新加坡 证券交易所上市。 ...

证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-046 新城控股集团股份有限公司 关于境外子公司发行境外美元债券的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2025年5月26日，新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）召开公司 2024年年度股东大会，审议通过了《关于公司开展直接融资工作的议案》，授权公 司（含控股子公司）在不超过人民币200亿元（含境外等值外币）的规模下在境内 外开展直接融资工作，并根据《股票上市规则》、《公司章程》等的相关规定为子 公司提供相应担保，详见《公司2024年年度股东大会决议公告》（编号：2025- 033）。公司控股股东富域发展集团有限公司已于2025年4月16日收到国家发展和改 革委员会出具的《企业借用外债备案登记证明》（编号为"发改办外债〔2025〕 196号"），载明公司境外特殊目的子公司可于境外发行中长期美元债券。 2025年10月2日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下简 称"新城環球"）完成在境外发行总额为1.60亿美元的 ...

债券发行概况 - 境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券 [1] - 债券期限为2年，票面年利率为11.88% [1] - 利息支付方式为每半年支付一次 [1] 债券条款与担保 - 债券获得标准普尔B-评级 [1] - 债券由公司及间接控股股东新城发展提供无条件不可撤销的连带责任保证担保 [1] 资金用途与上市信息 - 募集资金将主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务 [1] - 债券已于10月1日在新加坡证券交易所上市 [1]

板块整体表现 - 10月9日房地产开发板块整体下跌1.34%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨1.32%，深证成指上涨1.47% [1] - 板块内个股表现分化，部分个股如大名城上涨8.48%，合肥城建上涨7.31%，而深深房A领跌，跌幅达10.01% [1][2] - 从资金流向看，当日房地产开发板块主力资金净流出8.82亿元，但游资资金净流入8.33亿元，散户资金净流入4910.45万元 [2] 领涨个股分析 - 大名城涨幅最大，为8.48%，收盘价4.86元，成交额3.68亿元 [1] - 合肥城建涨幅7.31%，收盘价8.37元，成交额达11.73亿元 [1] - 卧龙新能、万通发展、首开股份涨幅均超过5.7%，成交额分别为8.28亿元、23.34亿元和24.49亿元 [1] 领跌个股分析 - 深深房A跌幅最大，为10.01%，收盘价30.22元 [2] - 张江昌科跌幅9.99%，收盘价49.46元，成交额74.15亿元 [2] - 新城控股下跌5.72%，华发股份下跌5.65%，成交额分别为5.49亿元和6.57亿元 [2] 个股资金流向 - 卧龙新能主力资金净流入1.19亿元，净占比14.41%，但散户资金净流出1.05亿元 [3] - 万通发展主力资金净流入8919.40万元，净占比3.82% [3] - 合肥城建党主力资金净流入8202.77万元，净占比6.99%，但游资资金净流出6514.14万元 [3] - 市北高新主力资金净流入6141.72万元，净占比高达12.86% [3]

房地产板块市场表现 - 地产股全天走低，张江高科股价跌停，新城控股与华发股份股价下跌超过6% [1] - 受盘面影响，地产ETF下跌0.027元至0.699元，跌幅为3.72%，另一房地产ETF下跌0.024元至0.629元，跌幅为3.68% [2] 行业政策展望 - 有券商观点认为下半年政策发力方向将集中于收储政策 [2] - 专项债收购闲置土地及存量房的进度预计将加快，此举符合优化存量的目标 [2] - 城中村改造预计将加快进度，有利于加速库存去化并优化供需结构 [2]

一、《新城控股2024年年度报告》的更正情况 登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容 的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"新城控股"）于2025年3月29日在上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）披露了《新城控股2024年年度报告》，因工作人员疏忽，导致原披露的报告中部分 内容错误，现予以更正。具体内容如下： 单位：元 币种：人民币 ■ （一）"第十节 财务报告"之"十一、关联方及关联交易" 之 "5、关联交易情况"之"（13）关联方资金拆 借" 更正前： 不适用 更正后： 从关联方资金借入： 单位：元 币种：人民币 ■ 偿还关联方资金： 注：以上发生额包含新城悦服务集团有限公司之子公司西藏新城悦物业服务股份有限公司、上海泊轶房 产咨询有限公司和江苏新城悦控股集团有限公司（曾用名"江苏新城悦控股有限公司"）与公司发生的资 金拆借。新城悦服务集团有限公司与本公司的关联关系为受同一最终控制方控制。2023年内，日最高余 额7亿元，2023年12月31 ...

新城控股关联交易更正 - 公司对2024年年度报告中关联方资金拆借信息进行更正，原因为工作人员疏忽导致原报告中部分内容错误 [1] - 2023年与关联方资金拆借的日最高余额为7亿元，2024年增至8亿元，但截至各年末余额均为零 [1] - 除一笔2023年资金于次月偿还外，其余资金拆借均在当月完成归还 [1] 新城悦服务关联交易调查 - 独立法证调查证实公司存在未披露的关联方资金往来，涉及方为新城控股子公司上海悦崧实业发展有限公司 [2] - 2023年资金往来年总额为18亿元，2024年大幅增至51.7亿元，资金主要用于缓解新城控股短期流动性需求 [2] - 该行为由时任执行董事杨博及新城控股一名管理人员策划，通过纸质审批单规避内部电子审批流程，相关交易记录被刻意删除 [2] 公司治理与人事变动 - 调查认为杨博严重违反公司治理及上市规则，但未发现其他董事或高级管理层参与或知情 [2] - 基于调查结果，新城悦服务董事会已罢免杨博的执行董事及首席运营官职务 [2] - 目前新城悦服务股份继续暂停买卖，复牌时间未定 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 2025年9月房地产销售降幅收窄，单月销售额同比-10%，较前值收窄3.4个百分点，累计销售额同比-17%，较前值收窄0.8个百分点 [5] - 市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，一二线城市表现优于三四线，优质房企在逆境中实现销售增长 [5] - “好房子”政策有望引领核心城市市场筑底回升，推动房企经营模式转型，并看好货币宽松周期下商业地产的价值重估 [5] 2025年9月销售表现 - 50家房企单月销售金额1,802亿元，同比-10%，销售面积976万方，同比-17.3% [5] - 单月销售额过百亿房企为6家，与2024年同期持平，前三名门槛从去年同期169亿元提升至176亿元 [1] - 保利发展以205亿元单月销售额排名第一，同比-2%，中海地产202亿元同比+7%，华润置地176亿元同比+4% [5] - 建发房产单月销售额105亿元同比+39%，中国金茂98亿元同比+40%，招商蛇口167亿元同比+16%，呈现逆势增长 [5] 2025年1-9月累计销售表现 - 50家房企累计销售金额17,403亿元，同比-17%，累计销售面积8,910万方，同比-24.7% [5] - 保利发展累计销售额2,017亿元排名第一，同比-17%，中海地产1,705亿元同比-14%，华润置地1,544亿元同比-10% [5] - 建发房产累计销售额956亿元同比+12%，中国金茂807亿元同比+27%，越秀地产798亿元同比+3%，在行业下行中保持正增长 [5] 政策环境与市场趋势 - 2024年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，2024年第四季度销售额同比降幅显著收窄 [5] - 2025年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳，7月政治局会议落实城市工作会议精神，8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 北京、上海、深圳等核心城市陆续出台放松限购政策，为市场提供支撑 [5] 投资建议与标的推荐 - 看好布局核心城市的优质房企，推荐建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等“好房子”房企 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企，包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 同时看好二手房中介板块的贝壳-W和物业管理板块的绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5] 主流房企估值情况 - 保利发展2025年预测市盈率18.3倍，招商蛇口22.7倍，滨江集团13.7倍，华发股份20.7倍 [30] - 建发股份2025年预测市盈率9.8倍，新城控股38.8倍，龙湖集团19.0倍，中国海外发展9.7倍 [30] - 华润置地2025年预测市盈率7.7倍，建发国际集团7.2倍，中国金茂25.9倍，绿城中国21.9倍 [30] 物管企业估值情况 - 招商积余2025年预测市盈率13.7倍，碧桂园服务11.2倍，绿城服务15.6倍，中海物业9.2倍 [31] - 保利物业2025年预测市盈率11.3倍，华润万象生活21.1倍，万物云17.0倍 [31]

公司运营与治理事件 - 公司因陷入关联资金往来调查风波而遭遇停牌 [1] - 公司2024年业绩报告延迟至今尚未发布 [1] - 独立调查委员会已将调查报告与建议提交公司董事会审议 [1] - 调查发现公司旗下五个银行账户交易记录与内部账单记录存在不一致 [1] - 不一致原因在于相关人员在公司内部账单系统中删除了与关联方上海悦崧实业发展有限公司之间的资金往来记录 [1]