辽宁省老旧小区改造计划 - 2025年辽宁省计划改造老旧小区500个，截至5月底所有项目均已开工 [1] - 自2019年以来累计改造老旧小区6146个，涉及建筑面积1.82亿平方米 [1] - 改造项目惠及262.8万户居民 [1] 房地产企业5月销售业绩 中国金茂 - 5月签约销售金额124.44亿元 [2] - 签约销售建筑面积57.17万平方米 [2] 招商蛇口 - 5月签约销售金额173.12亿元 [3] - 签约销售面积59.59万平方米 [3] 龙湖集团 - 5月合同销售金额64.7亿元 [4] - 合同销售面积49.2万平方米 [4] 远洋集团 - 5月协议销售额23.3亿元 [5] - 协议销售楼面面积14.52万平方米 [5] - 协议销售均价约1.6万元/平方米 [5]

销售业绩 - 公司2025年4月以来累计实现签约销售金额67146亿元 [1] 新增项目情况 长沙市枫林路金岭号地块 - 项目区域：长沙市岳麓区 [1] - 土地用途：未明确披露 [1] 南京市河西绿博园南地块 - 项目区域：南京市建邺区 [1] - 项目性质：为公司控股子公司招商局置地之全资子公司新获取项目 [1] - 权益比例：招商局置地间接持有项目公司7435%股权 [1] 温州市洪殿单元D-10、E-02地块 - 项目区域：温州市鹿城区 [1] 项目统计口径说明 - 新增项目统计包含公司参与投资的全部房地产项目 [1] - 未来可能引入合作者导致权益比例变动 当前数据为阶段性参考 [1]

业绩总结 - 2025年5月签约销售面积59.59万平方米，金额173.12亿元[1] - 2025年1 - 5月累计签约销售面积265.53万平方米，金额671.46亿元[1] 市场扩张 - 拿下长沙、南京、温州三地块，分别需支付2.89亿、32.04亿、8.65亿元[1] 其他 - 间接持有招商局置地74.35%股权[1]

销售业绩 - 2025年5月公司实现签约销售面积59.59万平方米，签约销售金额173.12亿元 [1] - 2025年1-5月累计签约销售面积265.53万平方米，累计签约销售金额671.46亿元 [1] 新增项目 - 近期新增项目包括长沙市枫林路金岭46号地块、南京市河西绿博园南G28地块、温州市洪殿单元D-10、E-2地块 [1] - 南京市河西绿博园南G28地块为全资子公司新获取项目，土地用途为住宅，土地面积3.95万平方米，计容建筑面积7.11万平方米，需支付价款32.04亿元 [1]

河南房地产市场整体表现 - 5月市场表现较为平淡 核心区域高得房率优质新项目开盘去化良好 但存量老项目及低能级城市项目仍面临销售压力 [1] 2025年1-5月房企销售业绩排名 - 建业地产以31.35亿元销售额和49.68万平方米销售面积位居双榜首位 [1][2] - 销售额前十企业包括正商集团18.79亿元 中海地产13.17亿元 保利发展12.79亿元 碧桂园12.74亿元 万科11.07亿元 越秀地产9.88亿元 中国电建地产9.72亿元 美盛集团9.45亿元 招商蛇口8.39亿元 [1] - 销售面积前十企业包括正商集团21.10万平方米 碧桂园13.29万平方米 恒达集团12.43万平方米 信友集团10.66万平方米 华信集团10.30万平方米 保利发展10.27万平方米 常绿集团8.92万平方米 万科8.46万平方米 中成集团8.00万平方米 绿都地产集团7.21万平方米 [1] 河南本土房企销售业绩 - 本土房企销售额前三为建业地产31.35亿元 正商集团18.79亿元 美盛集团9.45亿元 [2] - 本土房企销售面积前三为建业地产49.68万平方米 正商集团21.10万平方米 恒达集团12.43万平方米 [2] - 豫发集团销售额7.67亿元位列第五 信友集团销售额7.27亿元位列第六 [3] 代表性项目特征 - 核心优势集中在央企背景 高端改善型产品 稀缺区位资源及配套资源 如中海时光之境依托央企高阶改善及国保文脉资源 中原华曦府占据二环稀缺区位 金投豫发豫园具备核心板块低密住区及双学区优势 [5] - 地级市项目注重特色化打造 如绿都凤启开元主打l-park智慧住区及主题商业街区 中成伊山苑面向高科技人才聚集区 周口城投如意府定位高端改善及滨河低密墅区洋房 [5] 土地市场数据 - 2025年1-5月河南省共推出各类用地1014宗 规划建筑面积4840.9万平方米 成交规划建筑面积2959.0万平方米 [6] - 住宅用地推出216宗 规划建筑面积1192.0万平方米 成交规划建筑面积890.7万平方米 [6] - 住宅用地成交规模前三城市为驻马店市24.99万平方米 新乡市24.70万平方米 郑州市23.21万平方米 [6] - 成交楼面均价前三城市为洛阳市5389元/平方米 郑州市3323元/平方米 新乡市2319元/平方米 [6] 行业趋势展望 - 核心城市成交保持修复态势 一线城市同比均增长 部分二线城市热度回落 三四线城市普遍承压 [8] - 新规产品凭借产品创新和高得房率获得较好市场反馈 但对老产品形成客户虹吸效应 [8] - 6月政策保持宽松基调 年中销售节点及"好房子"规范完善或对新房销售形成支撑 但城市间及新老项目分化行情仍将延续 [8]

北京土地市场成交概况 - 6月5日北京土地市场成交4宗地块，总成交金额达130.6亿元，范围涵盖海淀、石景山、昌平三区 [1] - 海淀区宝山村2宗地块由北京金隅集团及中建壹品投资发展有限公司摘得，成为市场关注焦点 [1] - 昌平北四村地块由贝好家（北京）置业有限公司与多家房企组成联合体以底价获得 [1] - 分析人士表示，优质地块供应加快，部分企业正借机完成核心城市战略落子，释放长线布局积极信号 [1] 海淀区宝山村地块详情 - 0016地块由中建壹品以27.78亿元成交，楼面价约5.51万元/平方米，溢价率1.76% [1] - 0017地块由金隅集团以33.64亿元成交，楼面价约5.6万元/平方米，溢价率1.48% [1] - 地块交通便捷，距离地铁6号线廖公庄站步行约700米，临近西五环入口约800米 [2] - 规划将配建一所九年一贯制学校，拟引入首都师范大学附属中学教育资源 [2] - 地块核心价值体现在稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入及相对合理的价格梯度 [2] 其他区域地块成交情况 - 石景山区西黄村地块由中海地产以底价45.23亿元摘得，成交楼面价约2.75万元/平方米 [2] - 昌平区北四村地块由越秀地产等房企和贝好家组成的联合体以底价23.95亿元摘得，成交楼面价约3万元/平方米 [2] - 本轮供地延续北京今年“稳量提质”的出让节奏，拿地企业以央企、国企和品牌民企为主 [2] 企业动态与战略布局 - 贝好家近期在北京加速布局，5月29日与招商蛇口和中海地产就北京通州八里桥棚户区改造项目地块达成联合开发合作 [2] - 贝好家在北京的首个项目为与中国电建地产合作的门头沟长安华曦府，项目于2024年12月15日开盘，2.5小时内首推房源售罄，销售额16亿元 [3] - 贝好家北京区域总经理表示，昌平区因接近望京、中关村等科技产业中心，一直是发展热土，生命科学园区域具备巨大发展潜力 [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5][7] 报告的核心观点 - 6月4日招商蛇口出席2025年中期策略会，去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化 [1] - 公司投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估，维持25 - 27年盈利预测，维持2025年1倍PB和目标价12.52元 [5] 各部分总结 开发业务 - 2025年前4月累计销售面积205.9万方，销售额498.3亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较24年收窄10pct，销售均价2.4万/平，同比增长6.0% [2] - 今年前4月拿地强度逾50%，较去年的22%大幅提升 [2] 资管业务 - 持有物业包括集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，持续提升运营效率并推动投资性房地产证券化 [3] - 已搭建招商蛇口产业园REIT、蛇口租赁住房REIT以及招商局商业房托，招商蛇口产业园REIT扩募正在推进 [3] 业绩 - 24年公司毛利率约14.6%，仍在底部区间，但2023年以来拿地毛利率高于2024年结算毛利率，长期有提升空间 [4] - 19 - 24年已提245亿减值，未来减值需观察房价走势，去年平均融资成本低至2.99%，预计今年有望进一步降低 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.46/0.53/0.62元、BPS为12.52/12.85/13.28元的盈利预测 [5] - 可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.83倍，因公司拿地力度加大，资产质量持续优化，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 基本数据 - 目标价12.52元，截至6月4日收盘价8.62元，市值78,104百万，6个月平均日成交额641.35百万，52周价格范围8.20 - 12.68元，BVPS12.03元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万)|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润(百万)|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS(元)|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|12.36|19.34|18.62|16.42|13.88| |PB(倍)|0.65|0.70|0.69|0.67|0.65| |EV EBITDA(倍)|21.71|27.09|22.30|18.57|16.51|[11] 可比公司估值表 |公司名称|股票代码|总市值(亿元)|BVPS(元)2024A|BVPS(元)2025E|BVPS(元)2026E|BVPS(元)2027E|P/B2024A|P/B2025E|P/B2026E|P/B2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |保利发展|600048 CH|978|16.08|16.67|16.94|17.24|0.51|0.49|0.48|0.47| |浦东金桥|600639 CH|106|12.94|13.87|14.45|15.29|0.82|0.77|0.74|0.70| |上海临港|600848 CH|222|7.59|8.01|8.29|8.58|1.19|1.13|1.09|1.05| |滨江集团|002244 CH|282|8.85|9.72|10.65|11.68|1.02|0.93|0.85|0.78| |平均|-|-|-|-|-|-|0.89|0.83|0.79|0.75|[13] 盈利预测 - 给出2023 - 2027E资产负债表、利润表、现金流量表相关数据及主要财务比率 [19]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5][7] 报告的核心观点 - 6月4日招商蛇口出席2025年中期策略会，去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化 [1] - 投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估，维持25 - 27年盈利预测，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 各部分总结 开发业务 - 2025年前4月累计销售面积205.9万方，销售额498.3亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较24年收窄10pct，销售均价2.4万/平，同比增长6.0% [2] - 今年前4月拿地强度逾50%，较去年的22%大幅提升 [2] 资管业务 - 持有物业包括集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，持续提升运营效率并推动投资性房地产证券化 [3] - 已搭建招商蛇口产业园REIT、蛇口租赁住房REIT以及招商局商业房托，底层资产分别为产业园、保租房以及商办物业，招商蛇口产业园REIT扩募正在推进 [3] 业绩 - 24年公司毛利率约14.6%，仍在底部区间，但2023年以来拿地毛利率高于2024年结算毛利率，长期有提升空间 [4] - 19 - 24年已提245亿减值，未来减值需观察房价走势，去年平均融资成本低至2.99%，预计今年有望进一步降低 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.46/0.53/0.62元、BPS为12.52/12.85/13.28元的盈利预测 [5] - 可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.83倍，因公司融资优势显著、储备质与量兼具、拿地力度加大、资产质量持续优化，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 基本数据 - 目标价12.52元，截至6月4日收盘价8.62元，市值78,104百万人民币，6个月平均日成交额641.35百万人民币，52周价格范围8.20 - 12.68元，BVPS12.03元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（人民币百万）|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润（人民币百万）|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS（人民币，最新摊薄）|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|12.36|19.34|18.62|16.42|13.88| |PB(倍)|0.65|0.70|0.69|0.67|0.65| |EV EBITDA(倍)|21.71|27.09|22.30|18.57|16.51|[11] 可比公司估值表 |公司名称|股票代码|总市值（原始货币,亿元）|2024A BVPS(元)|2025E BVPS(元)|2026E BVPS(元)|2027E BVPS(元)|2024A P/B|2025E P/B|2026E P/B|2027E P/B| |----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----| |保利发展|600048 CH|978|16.08|16.67|16.94|17.24|0.51|0.49|0.48|0.47| |浦东金桥|600639 CH|106|12.94|13.87|14.45|15.29|0.82|0.77|0.74|0.70| |上海临港|600848 CH|222|7.59|8.01|8.29|8.58|1.19|1.13|1.09|1.05| |滨江集团|002244 CH|282|8.85|9.72|10.65|11.68|1.02|0.93|0.85|0.78| |平均|||||||0.89|0.83|0.79|0.75|[13] 盈利预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表详细数据及主要财务比率 [19]

债券发行 - 债券发行总额为人民币10.00亿元[4] - 发行价格每张为人民币100元[4] - 债券期限为5年[4] 债券收益 - 债券利率为3.66%[5] - 每张派息额为人民币3.66元[5] - 每1手（面值1,000元）派息（含税）36.60元[7] 时间安排 - 债权登记日为2025年6月6日[3][8] - 除息日和付息日为2025年6月9日[8] 税收政策 - 个人（含基金）利息所得税税率20%[12] - 2018 - 2025年末境外机构债券利息收入免税[7][12]

债券发行 - 债券发行总额为40.00亿元[4] - 债券期限为5年[4] 债券利率与派息 - 债券利率为3.50%[5] - 每张派息额为3.50元[5] - 每1手（面值1,000元）派发利息为35.00元（含税）[7] 时间节点 - 起息日为2022年6月7日[5] - 付息日为2023年至2027年每年的6月7日[5] - 兑付日为2027年6月7日[5] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税征税税率为20%[11] - 境外机构投资境内债券市场利息收入免税政策延长至2025年12月31日[11]