土拍总体结果 - 上海2025年第九批次土拍成功出让9宗地块，总出让建筑面积55.26万平方米，总成交金额约173.33亿元 [1] - 土拍整体热度有所降温，仅2宗地块溢价成交，其余7宗地块均以底价成交 [1] - 本次拍卖共吸引16家企业参与，包括3家央企及宝业集团、佳运置业、大华集团等民营企业 [1] 溢价成交地块详情 - 浦东新区川沙地块经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次土拍最高 [1][2] - 佳运置业所获地块综合楼面价29913元/平方米，住宅部分楼面价36927元/平方米，低于周边在售项目华润观宸润府63457元/平方米和陆家嘴锦绣云澜65333元/平方米的均价 [2] - 青浦区徐泾地块由宝业集团经过16轮竞价，以17.30亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼面价31561元/平方米 [1][3] 底价成交地块详情 - 杨浦区滨江地块由中海地产以起始价21.77亿元底价竞得，成交楼面价68800元/平方米 [4] - 该杨浦地块须配建5%保租房，商品住宅装修标准为4000元/平方米，并需保护一处约380平方米的风貌建筑 [4] - 该地块紧邻中海地产在售项目中海云邸玖章，后者最新批次入市均价为105000元/平方米 [4] 市场分析与参与者动向 - 市场分析师指出，上海高端住宅近两个月成交量萎缩，去化难度增加，部分项目启用分销渠道，开发商因此调低预期 [5] - 临近年底，房企拿地态度更为谨慎，加之保利发展、招商蛇口等头部房企缺席，导致整体溢价率不高 [1][5] - 参拍主体呈现多元化，本土房企大华集团重回宝山市场 [1]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍共推出9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，两宗外环外溢价成交地块被佳运置业、宝业房地产两家民企收入囊中 [1] - 在年底拿地淡季背景下，本次土拍彰显了上海土地市场的基本盘韧性，为年末楼市注入信心 [3][4] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [5] - 国企在本轮土拍中表现分化，象屿地产报名两宗地块但颗粒无收，而中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，体现其深耕原有区域市场的逻辑 [5] - 民营房企积极突围，共有4家民企成功斩获地块，成为重要增量力量，传递出优质民企仍愿扎根上海的积极信号 [6][7][8] 典型民企拿地案例 - 佳运置业经历82轮竞价，以总价24.75亿元、15.76%的溢价率成功摘得浦东川沙城南综合地块，楼面价达2.99万元/平方米 [6] - 大华集团以11.42亿元拿下宝山高境地块，实现年内第三次在上海拿地，深耕其大本营区域 [7] - 宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块，盘古集团时隔10年重返土拍，以6.24亿元底价拿下嘉定地块 [7] 地块市场分化特征 - 市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期，多地块以底价成交，市场整体理性回归 [8] - 外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合，国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦区域深耕，形成差异化布局 [8] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区开发红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争，改善型产品购买力支撑存在不确定性 [11] - 杨浦东外滩地块被中海地产以楼面价6.88万元/平方米底价获得，对比其2024年11月相邻地块7.33万元/平方米的楼面价和16.33%的溢价率，成交价格与热度明显回落 [12]

土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，资本对上海核心资产仍存执念，市场信心未见消退 [1] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [4] - 民营企业成为重要增量力量，共有4家民营房企成功斩获地块，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [5] - 国企与民企形成差异化布局，国企以底价拿地为主，民企聚焦区域深耕，如大华年内第三次在上海拿地，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块 [4][6] 地块分化特征 - 市场竞争程度下降，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归，外环外供地占比提升 [7] - 优质地块竞争激烈，非核心地块底价成交，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [7] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争挑战 [8] - 杨浦东外滩地块由中海地产以21.77亿元底价拿下，楼面价6.88万元/平方米，对比相邻地块成交价格与热度明显回落 [4][8] 房企投资策略转变 - 房企投资逻辑转向选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东 [10] - 对配套不完善、人口导入不足的非核心地块普遍采取规避态度，底价成交地块呈现托底成交特征 [10]

上海土拍市场整体情况 - 上海一次性推出9宗地块，起始总价约169.11亿元，最终全部出让，总成交金额173.33亿元，成交楼面均价31366元/平方米 [1] - 市场热度明显降温，9宗地块中7宗以底价成交，仅2宗溢价成交，整体溢价有限 [1] - 本次土拍共吸引16家企业参拍，参拍主体结构优化且多元，包括3家央企、8家国企、宝业、佳运、大华等民企以及外资企业盘古 [1] 溢价成交地块详情 - **浦东川沙热门地块**：经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次最高溢价，综合楼板价29913元/平方米，住宅部分楼板价36927元/平方米 [1][3] - **青浦徐泾地块**：经过16轮竞价，由民企宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米 [1][4] 底价成交地块详情 - **杨浦滨江核心地块**：位于内中环，由中海地产以21.77亿元底价摘得，楼板价68800元/平方米，显著低于周边豪宅单价（约12万+/平方米） [8] - **杨浦区另一宅地**：由上海城建以43亿元底价托底拿下，楼板价30600元/平方米，为地铁上盖项目且包含租赁用地 [8] - **宝山双地铁地块**：由金茂以37.26亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米 [9] - **嘉定主城区地块**：由外资企业盘古地产以6.24亿元底价竞得，楼板价18200元/平方米，这是该公司时隔近20年再次在嘉定拿地 [6] - **宝山迷你地块**：由民企大华以11.42亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米，这是大华今年在上海第三次拿地 [8] - **奉贤南桥新城地块**：由四家公司组成的联合体以6.9亿元底价竞得，楼面价18000元/平方米 [9] - **青浦朱家角地块**：由青浦新城发展集团以4.69亿元底价竞得，楼面价12000元/平方米 [9] 参拍企业行为与策略 - 民企表现活跃，成为拿地主力，佳运置业和宝业集团高溢价竞得热门地块 [1][3][4] - 部分头部开发商缺席本次土拍，时值年末，房企经营重点转向现金流回笼，土地投资趋于审慎 [1][9] - 企业拿地策略呈现区域深耕特点，例如佳运置业深耕浦东26年，此次高价拿下熟悉区域的优质地块 [3]；大华持续加仓上海，年内第三次拿地 [8]；盘古地产时隔近20年再次补仓嘉定 [6]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄衫木店“双子星”项目由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾），开发主体分别为北京兴昶房地产开发有限公司和北京茂越置业有限公司，两家公司股权结构相同，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [2][3] - 两项目产品面向高端改善群体，总价在千万元以上，紫京宸园规划815户，璞樾规划424户，整体得房率均在90%以上 [1][3] 项目销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，首推353套房源，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米户型开盘即清盘 [4] - 璞樾于10月17日开盘，首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元 [4] 合作纠纷与解决方案 - 项目股东方因操盘权问题产生纠纷，中建智地要求越秀交出北地块（璞樾）操盘权，并停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [5] - 纠纷起因据称是越秀未遵循统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失，并导致南地块（紫京宸园）超22亿元房源签约受影响 [5] - 经过谈判，中建智地、金茂、越秀三方股东已达成共识，发布联合声明，后续南北双地块将由三家联合操盘营销，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制避免无序竞争 [5][6] 区域市场竞争环境 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套完善 [8] - 朝阳区新房竞争加剧，今年已出让多宗地块，项目3公里外的三间房组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，两项目剩余房源近900套，成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米，在大户型客户上与黄衫木店项目有重合 [8] - 距离约6公里的中海·万吉玖序项目定位有部分重合，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米 [9]

行业核心观点 - 房地产行业仍处于调整期，房企表现持续分化，部分房企毛利率或迎来拐点 [1] - 四季度销售端因高基数效应同比或有压力，但核心地块入市将形成支撑 [1] - 推荐持续在核心区域拿地的改善型房企、有困境反转机会的弹性标的及拥有核心竞争力的房产中介平台 [1] 报表端表现 - 2025年前三季度23家样本房企营业收入同比下降12.5%，归母净利润同比下降161.6% [1] - 滨江集团、城建发展归母净利润实现正增长，中华企业实现扭亏为盈 [1] - 整体毛利率为13.0%，较2024年全年下降0.3个百分点，央国企毛利率有所回升 [1] - 整体销管费用率为5.5%，较2024年全年下降0.1个百分点 [1] - 合约负债总额为12069亿元，同比下降28.7%，对营业收入的覆盖倍数降至1.4倍 [1] - 资产总额降至7.4万亿元，同比下降10.5%，资产负债率为77.0%，同比上升0.7个百分点 [1] 经营端表现 - 2025年前三季度全国商品房销售金额同比下降7.9%，销售面积同比下降5.5% [2] - 百强房企销售金额累计24948亿元，同比下降12.8% [2] - TOP10房企销售金额为12102亿元，同比下降11.7%，建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，分别增长12.1%、27.3%和2.0% [2] - 2025年1-9月全国300城宅地累计成交面积29766万平方米，同比下降7.6%，成交金额13304亿元，同比上涨11.9% [2] - 头部央国企和改善型房企拿地策略聚焦核心城市，拿地表现稳健 [2] 融资端表现 - 2025年1-9月房企累计债券发行总额同比增长3.9%，债券发行利率由2021年5.5%降至2025年上半年2.8%，7月、8月进一步降至2.5% [3] - 截至2025年9月末房企债券余额为21409亿元，其中信用债占比70.4% [3] - 2025年第四季度到期债券余额为1430亿元，2026年到期规模达6641亿元 [3] - 世茂集团、华润置地、保利发展债券余额居前，行业流动性分化态势延续 [3]

行业整体拿地态势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业的拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超过半数未有拿地动作 [10] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性更高 [10] 房企新增货值排名 - 1-10月新增货值前三名为中海地产（1870亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月排名前三则为绿城、保利发展和中海，显示排名动态变化 [1][5] - 新增货值超1000亿元的房企有5家 [3] 房企权益拿地金额排名 - 1-10月权益拿地金额前三名为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5][6] - 保利发展以541亿元位列第四 [6] 联合拿地模式分析 - 联合拿地成为主流策略，模式包括“央企+地方国资”及“房企+资方”等 [8] - 10月份多宗土地为联合体拿地，主要集中在上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市 [8] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建联合竞得的地块 [8] 重点城市土地市场表现 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗入榜总成交金额170亿元，北京有2宗入榜总成交金额54亿元 [9] - 上海静安C070102单元地块以77.37亿元总价成为当月最高，由招商、越秀等组成的联合体竞得 [8][9] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [9] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [9] 头部企业投资策略 - 头部企业聚焦核心一二线城市优质地块加大补仓力度 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

行业拿地总额 - 2025年1—10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4% [1] - 拿地总额延续增长态势，但增幅较1—9月大幅收窄 [1] - 增幅收窄主要由于9月多宗大规模收并购地块导致当时增速较高 [1] 企业拿地主体与排名 - 拿地企业仍以央国企为主 [1] - 从新增货值来看，中海地产、招商蛇口和绿城中国位列前三 [1]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄[1][2] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企拿地较为积极[2] - TOP10企业新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1%，新增货值门槛为72亿元[2] 领先企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1807亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目使货值大幅提升[2] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三[2] 企业拿地策略与模式 - 10月多宗土地拿地方为联合体，企业倾向于联合拿地以应对市场不确定性，实现风险共担[3] - 联合体形式多采用“央企+地方国资”，也有部分“房企+资方”形式，部分项目通过联合拿地提前锁定项目以代建形式展开[3] - 代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘与委托方合作拿地获取项目代建的案例屡见不鲜[3] 区域与城市拿地分布 - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元位居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地金额588亿元位列第三[4] - 从重点城市看，央企、国企和地方国资仍是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十[4] - 头部企业聚焦核心城市补仓，建发在杭州、北京、苏州和成都拿地金额进入前十，绿城和保利均在3个城市拿地金额位列前十[4] 高总价地块成交情况 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，上海有4宗入榜总成交金额高达170亿元，其中静安区一地块以77亿元位列第一[5] - 北京有2宗地入榜总成交金额为54亿元，西安、广州、苏州和东莞各1宗，入榜地块中有4宗为联合体拿地[5]