交易评估机构独立性 - 评估机构湖北众联与公司、交易对方及标的公司无业务外关联关系 [1] - 评估机构不存在利益冲突或预期利益问题 [1] - 评估机构具备完全业务独立性 [1] 评估假设合理性 - 评估假设符合国家法规及市场通用准则 [1] - 评估假设与标的资产实际情况完全匹配 [1] - 评估假设前提具有充分合理性 [1] 评估方法相关性 - 评估资产范围与委托范围完全一致 [1] - 评估过程遵循独立性、客观性及科学性原则 [1] - 采用符合标的资产实际情况的合规评估方法 [1] 交易定价公允性 - 交易价格以符合《证券法》的评估报告为基础确定 [2] - 评估报告经国资主管单位备案 [2] - 标的资产交易价格被认定为公允 [2]

土地使用权评估增值分析 - 标的公司及其下属子公司16宗土地使用权账面价值30,723.93万元，评估价值44,367.96万元，评估增值13,644.03万元，增值率44.41% [2] - 标的公司10宗土地使用权账面价值15,207.88万元，评估价值22,148.56万元，评估增值6,940.68万元，增值率45.64% [2] - 评估采用市场比较法和基准地价修正法，最终选取市场比较法结果作为定价依据 [5][13] 评估方法与参数选取 - 市场比较法选取三个可比案例：河北睿源农业科技用地（607元/㎡，2024年8月成交）、河北冉恒新材料科技用地（625元/㎡，2024年12月成交）、河北鑫宬金新能源科技用地（622元/㎡，2024年10月成交） [6] - 通过交易情况修正系数（Az=1）、市场状况修正系数（Bz=1）和房地产状况修正系数（Fz=0.91）调整后，得出比准价格区间552-569元/㎡，算术平均值560元/㎡ [6][9] - 考虑3%土地交易契税后，最终评估单价确定为580元/㎡ [9] - 基准地价修正法采用邯郸市永年区2022年公布的工业一级用地基准地价544元/㎡，通过区域因素修正（+0.95%）、期日修正（0.9455）、开发程度修正（+40元/㎡）和年期修正（0.9411）后，评估单价540元/㎡，含契税后560元/㎡ [11][12][13] 土地市场变化与增值原因 - 邯郸市永年区工业用地价格从2013年225元/㎡上涨至2024年607-625元/㎡，涨幅约170%，标的土地取得时间较早（2013-2024年），评估增值主要反映市场价格上涨 [18][19] - 湖北枝江地块因招商引资取得价格较低（199元/㎡），评估增值42.55%符合区域市场价265-269元/㎡ [20] - 安徽马鞍山地块因会计摊销导致账面价值低于评估价值，增值10.89%反映评估方法差异 [21][22] - 天津宝坻地块因2013年取得价格较低（126元/㎡），评估增值395.28%反映当前市场水平 [25] 评估结论合理性 - 所有地块评估均采用公开市场成交案例对比，参数选取符合《城镇土地估价规程》要求 [6][11] - 不同区域增值率差异反映当地土地市场变化：永年区（44.41%）、枝江（42.55%）、马鞍山（10.89%）、宝坻（395.28%） [2][20][22][25] - 评估结果与近期土地交易价格一致，如永年区2024年工业用地成交价607-625元/㎡与评估价580元/㎡相符 [6][19]

评估方法与可比公司选取 - 五凌电力依据《26号格式准则》将沅江电力和清水江水电认定为重要子公司 因其构成最近一期经审计多项指标来源20%以上[2] - 五凌电力市净率1.73倍低于可比公司均值 市盈率40.51倍（剔除资产减值影响后37.13倍）处于区间内 长洲水电市净率3.22倍（剔除减资影响后1.94倍）低于均值 市盈率12.77倍低于均值[2] - 与可比交易相比 五凌电力水电板块市净率2.03倍低于均值 市盈率45.14倍高于均值 新能源板块市净率1.14倍低于均值 市盈率剔除减值后略高于均值[2] 下属公司评估详情 - 五凌电力下属长期股权投资113家公司 长洲水电下属2家公司[2] - 水力发电业务多采用资产基础法评估 新能源发电业务根据项目阶段选择不同方法 长洲水电风力发电业务采用市场法 工程检修业务采用收益法[2] - 下属公司不存在临时购入参与重组的情况 财务数据显示无高风险公司[2] 评估方法选择依据 - 五凌电力水电业务因业绩波动大采用资产基础法 长洲水电水电业务因历史经营稳定采用收益法[2] - 新能源发电业务评估方法根据项目建成投产状态及在建进度确定[2] - 其他权益工具投资根据持股比例和资料可获取性选择评估方法[2] 市场法评估与资产价值 - 五凌电力在资产基础法评估过程中对部分资产采用市场法 涉及自有土地、其他权益工具投资和自有房产 归集价值合计33,702.11万元[2] - 固定资产增值主要源于建筑物和设备评估增值 无形资产增值来自土地使用权和专利软著[3] - 划拨土地评估选用合适方法 不存在被要求缴纳土地出让金的风险[3] 收益法评估参数 - 长洲水电水电业务采用现金流量折现法 预测电价恒定因自2011年以来不含税电价未变且不参与市场化交易[4] - 发电利用小时取2021-2024年均值 综合考虑可研报告及发电数据[4] - 光伏业务评估参数选取合理 收益期确定充分考虑补贴期限和全生命周期合理利用小时数[4] 财务数据与风险评估 - 五凌电力应收款项中 应收账款主要为应收国网湖南省电力有限公司电费款且已完全回款 其他应收款主要为置出股权价款 回收风险较小[3] - 应收股利为应收下属子公司股利款 不存在无法收回风险 坏账计提充分[3] - 结合2025年1-6月经营情况 收益法评估具备合理性和可实现性[5] 估值公允性分析 - 与同行业可比公司和可比交易案例比较 下属子公司估值具备公允性[3] - 五凌电力收益法评估主要指标选取合理 水电电价预计不存在下行和消纳风险[3] - 主体间交易主要为资金拆借和服务类业务 定价公允 对评估值无实质性影响[3]

评估概况 - 坤元资产评估有限公司接受宁波甬德环境发展有限公司委托，对绍兴华鑫环保科技有限公司股东全部权益价值进行评估，评估基准日为2025年6月30日，评估报告编号为坤元评报〔2025〕773号 [1][2] - 评估目的为宁波甬德环境拟收购华鑫环保股权提供价值参考依据，评估范围包括华鑫环保全部资产及相关负债，并经过天健会计师事务所审计 [1][2] - 最终采用资产基础法评估结果作为股东全部权益评估值，评估价值为169,284,700.15元，较账面价值增值7,724,204.71元，增值率4.78% [2][17] 公司基本情况 - 华鑫环保成立于2005年6月，注册资本3000万元，位于绍兴市柯桥滨海工业区，总占地面积75.85亩，在职员工130余人，主营医疗和工业危险废物焚烧处置业务 [2][3] - 公司经营资质齐全，包括工业危险废物经营许可证[浙危废经第3300000158号]、医疗废物收集经营许可证[绍兴医废经第1号]和危险废物道路运输经营许可证[浙交运营许可绍字330602006597号] [3] - 公司拥有2台回转窑焚烧设备（40t/d和70t/d），年处理工业危险废物量30,000吨，医疗废物量9,800吨，业务覆盖整个绍兴地区，服务客户近千家 [4] 财务表现 - 2022年至2025年1-6月，公司营业收入呈现下降趋势，分别为88,234,084.20元、66,663,491.07元、59,171,628.70元和26,608,258.37元 [2] - 同期净利润波动较大，分别为3,068,501.09元、-3,151,451.72元、158,537.71元和-596,323.86元 [2] - 截至评估基准日，公司资产总额189,411,222.29元，负债总额27,850,726.85元，股东权益161,560,495.44元 [2] 资产构成与评估 - 流动资产账面价值38,808,980.33元，评估价值38,774,820.36元，轻微减值0.09%，主要系应收款项评估调整 [17] - 非流动资产账面价值150,602,241.96元，评估价值158,360,606.64元，增值5.15%，主要增值来自固定资产和无形资产 [17] - 固定资产增值显著，账面价值72,309,771.57元，评估价值116,379,390.00元，增值60.95%，因建安造价上涨且经济耐用年限长于会计折旧年限 [17][24] - 无形资产账面价值7,709,648.65元，评估价值41,061,029.72元，大幅增值432.59%，主要因土地使用权评估增值31,192,503.05元和账外专利评估增值 [17][24] 重要资产事项 - 公司拥有2宗出让工业用地，面积合计50,569平方米，其中位于绍兴县海涂九〇丘地段的土地（面积12,487平方米）因土壤污染处于闲置状态，评估以账面值确认 [2][9] - 评估范围内包括466台账外办公设备和29项专利，其中专利评估增值显著 [4][5][17] - 商誉账面价值69,183,492.34元（源自母公司收购时形成），因未来盈利能力不确定评估为零 [10][17][24] - 6号仓库等8幢建筑物（建筑面积11,429.48平方米）未办理不动产权证书，部分厂区设施位于土地红线外，评估未考虑权属瑕疵影响 [19] 评估方法 - 采用资产基础法和收益法两种评估方法，未采用市场法因缺乏可比上市公司和交易案例 [6] - 资产基础法评估结果为169,284,700.15元，收益法评估结果为174,000,000.00元，差异率2.78% [17] - 最终选择资产基础法结果因危废处理行业盈利能力受宏观经济、供需格局和市场竞争影响较大，未来收益不确定性较高 [17]

交易概述 - 招商轮船拟以现金支付方式收购招商蛇口持有的太子湾置业100%股权 从而获得招商积余大厦整栋的所有权作为自用办公物业 [1] - 交易标的转让价格为71,551.80万元人民币 根据评估报告协商确定并经国有资产监管部门备案 [1] - 本次交易构成关联交易 因交易对方招商蛇口与公司同受招商局集团控制 [1] 交易标的基本情况 - 太子湾置业核心资产为招商积余大厦 产权证登记建筑面积33,120.26平方米 宗地面积6,213.46平方米 使用期限至2066年8月7日 [5] - 公司2024年末资产总额6.56亿元 负债总额5.20亿元 所有者权益1.36亿元 2024年度营业收入3,190万元 净利润-64.69万元 [8] - 截至2025年6月末 公司资产总额3.39亿元 负债总额2.04亿元 净资产1.35亿元 2025年1-6月营业收入0.15亿元 归母净利润-112.04万元 [8] 评估与定价 - 采用资产基础法评估结果为71,551.80万元 较账面所有者权益增值57,950.11万元 增值率426.05% [8][10] - 收益法评估结果为56,681.14万元 较账面价值增值43,079.45万元 增值率316.72% [10][12] - 最终选用资产基础法结果 因该方法更客观反映资产购建成本 且收益法受宏观政策及市场风险影响较大 [9][12][13] 交易协议安排 - 交易总价款7.155亿元 分三期支付：40%在协议签署后支付 50%在交割后10个工作日内支付 10%在交割后4个月内支付 [14] - 过渡期内太子湾置业产生的盈利归招商轮船 亏损由招商蛇口承担 [15] - 协议自各方签署后成立 经公司股东会审议批准后生效 [14][15] 交易目的与影响 - 购置办公物业为解决公司办公场所问题 当前在深员工350人 预计未来接近500人 现有租赁办公场所分散且局限 [15] - 通过集约化管理实现降本增效 加强品牌建设提升企业形象 增强员工认同感和企业凝聚力 [15] - 交易对公司财务状况和经营成果无重大影响 交易完成后不与招商蛇口构成重大不利影响的同业竞争 [15] 审议程序 - 董事会非关联董事以7票同意 0票反对 0票弃权审议通过议案 4名关联董事回避表决 [16] - 独立董事认为交易符合公司战略规划及股东利益 交易价格经备案评估值确定 未损害中小股东权益 [17] - 交易尚须获得股东会批准 关联人将放弃在股东会对该议案的投票权 [2][17] 历史关联交易 - 过去12个月内公司与同一关联人发生未经股东大会审批的非日常关联交易金额18亿元 系2025年7月子公司对外投资暨关联交易 [17]

资产评估报告基本信息 - 报告编制依据中国资产评估准则 [1] - 评估标的为深圳市太子湾商储置业有限公司股东全部权益价值 [1] - 评估报告编号为国众联评报字(2025)第3-0115号 [1] - 评估机构为国众联资产评估土地房地产估价有限公司 [1] - 报告日期为2025年4月25日 [1] 评估目的与相关方 - 资产评估系为招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权转让提供依据 [1] - 报告使用方需通过二维码防伪标志查证核实主要估值信息 [1] 评估机构信息 - 评估机构联系地址位于深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1C栋 [1] - 机构网址为www.gzlchina.com 联系电话0755-88832456 邮编518024 [1]

交易概况 - 上海加冷松芝汽车空调股份有限公司拟收购永润贸易有限公司持有的厦门金龙汽车空调有限公司50%股权 [1][5] - 评估基准日为2025年6月30日，评估报告编号为沪加评报字（2025）第0285号 [1][5] - 评估对象为厦门金龙汽车空调有限公司股东全部权益价值，评估范围包括全部资产和负债 [5] 评估方法 - 采用收益法和资产基础法进行评估，最终评估结论选取收益法 [5] - 不适用市场法，因缺乏可比交易案例和上市公司信息 [32][33] - 收益法采用企业自由现金流量折现模型，预测期至2030年，后续期保持稳定 [47][48] 财务数据 - 截至评估基准日，厦门金龙汽车空调有限公司账面所有者权益为12,410.96万元，评估值为19,040.00万元，增值6,629.04万元，增值率53.41% [6] - 总资产账面价值25,544.30万元，其中流动资产21,576.47万元，非流动资产3,967.82万元 [6] - 负债总计13,133.33万元，其中流动负债10,123.96万元，非流动负债3,009.37万元 [6] - 2023年度营业收入12,358.03万元，2024年度14,218.34万元，2025年1-6月7,415.02万元 [12] - 2023年度净利润823.71万元，2024年度1,546.34万元，2025年1-6月857.69万元 [13] 资产构成 - 投资性房地产账面净值2,089.60万元，主要为二期厂房及相关构筑物，已取得不动产权证 [6][21] - 固定资产净额936.11万元，包括房屋建筑物、机器设备、运输设备和电子设备 [6][22][23][24] - 无形资产净额347.48万元，包括土地使用权、外购软件、域名、商标和专利 [6][18][25] - 存货净额2,669.29万元，包括原材料、产成品、发出商品和在库周转材料 [17][21] 经营情况 - 公司主营汽车空调及零部件产品的研发、生产和销售，产品涵盖燃油客车和新能源客车空调 [14] - 主要客户包括厦门金龙联合汽车有限公司和东风商用车有限公司等 [14] - 拥有GMPI认可的汽车空调综合试验室及多项可靠性试验设备 [14] - 执行ISO/TS16949质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18000职业健康安全管理体系认证 [15] 特别事项 - 存在知识产权质押，为厦门国际银行股份有限公司1,700万元授信提供担保，质押物包括多项实用新型专利 [6][7] - 涉及多项未决诉讼，包括与上汽红岩汽车有限公司的买卖合同纠纷，相关应收款项已全额计提坏账准备 [7][9] - 享受高新技术企业税收优惠，企业所得税税率为15%，有效期至2025年 [16] 权属结构 - 公司注册资本4,200万元，股东为厦门金龙汽车股份有限公司和永润贸易有限公司，各持股50% [12] - 劲达集团有限公司曾持有50%股权，后全部转让给永润贸易有限公司 [12]

评估作价与净资产变动分析 - 本次交易采用收益法评估结果为7.99亿元，较2024年12月31日账面净资产5.95亿元溢价34.37%，而资产基础法评估结果为7.52亿元，溢价率26.39% [1] - 标的公司净资产从2019年末6.65亿元下降至2024年末5.95亿元，主要受海航破产重整影响，但盈利能力已从2020年亏损4.14亿元恢复至2024年累计净利润-0.71亿元 [8] - 前次2020年交易采用资产基础法作价7.49亿元，本次选用收益法因经营环境改善：2024年航空旅客运输量7.3亿人次，较2019年增长10.6%，行业复苏保障了收益法合理性 [9] 收益法核心参数预测依据 - 收入预测2025-2029年维持在4.05-4.09亿元范围，较2024年3.85亿元增长主因新增2台模拟机投入运营 [4] - 毛利率预测稳定在26.7%-27.2%，较2024年41.04%下降因会计处理变更：使用权资产"零化"处理使租金直接计入成本，且融资租赁租金支付结构呈前少后多特征 [5] - 费用预测0.33-0.35亿元较2024年下降，主因剔除财务费用中的未确认融资费用影响，剔除后与2024年水平基本一致 [5] - 应收账款周转率统一采用2024年0.95倍，基于2023年末应收账款3.88亿元与2024年末4.19亿元平均值计算 [6] - 净利率从2025年15.8%降至2029年13.6%，因海南所得税优惠税率15%仅适用至2027年，2028年起恢复25%税率 [7] 无形资产评估明细与增值分析 - 无形资产主要包括57项软件著作权、5项商标及1项作品著作权，涵盖飞行模拟控制、训练管理、航材管理等系统，均未设定抵押且权属清晰 [12][13][14][15][16][17] - 软件著作权核心价值体现在：提升训练质量与效率（如飞行视景管理系统）、降低运营成本（航材管理系统节省库存成本）、保障系统稳定（机房监控系统）及数据驱动决策（训练质量评估系统） [18][19][20] - 评估采用收益法分成模型，以飞行训练收入为基础（2025-2029年预测3.68亿元/年），按5.1%分成率（参考各行业平均值）计算超额收益，折现率15.08%（无风险利率1.68%+风险报酬率13.4%） [22][23][24][26] - 无形资产评估值9,254.01万元较账面原值6,662.34万元增值2,591.67万元，增值率38.9%，主因研发费用已费用化未体现账面价值，而收益法合理反映其对收入的贡献能力 [28][29] 交易条款与投资者保护安排 - 未设置业绩补偿条款因交易对方空港集团非上市公司控股股东，符合《上市公司重大资产重组管理办法》第三十五条豁免规定 [10] - 增设减值补偿机制：交易满3年后进行减值测试，补偿金额以收益法与资产基础法评估差值4,745.86万元为上限，且评估假设需与本次一致 [11] - 减值补偿条款及市场化定价机制（收益法作价）被认为能充分保障中小投资者利益 [11]

流动性折扣概念 - 流动性折扣指资产因缺乏流动性而在交易中需支付的额外费用或价格优惠 [2] - 良好流动性资产交易更便捷且价格稳定 缺乏流动性资产交易成本和时间成本较高导致价格偏低 [2] 流动性折扣产生原因 - 市场供求关系直接影响流动性 供应过剩时流动性折扣增加 供不应求时折扣减少 [3] - 高交易成本（信息搜索 谈判 签约费用）导致流动性较差资产形成折现 [3] - 投资者偏好高流动性资产以降低风险 对低流动性资产要求更高回报率从而增加折扣 [3] 流动性折扣在资产评估中的意义 - 通过量化流动性风险（市场供需不平衡 投资者偏好变化 交易成本增加）准确反映资产市场价值 [4] - 避免资产价值高估 为投资者提供全面决策依据以匹配流动性状况和风险承受能力 [5] - 促进市场公平交易和信息共享 提升市场效率 [7] 影响流动性折扣的因素 - 市场因素：规模大且活跃的市场降低折扣 高波动性和低市场深度增加折扣 [9] - 资产特性：股票市场流动性高于房地产 大规模资产交易活跃度更高 流动性历史影响投资者决策 [10] - 投资者行为：低风险偏好者要求更高回报增加折扣 需求增长提高流动性并减少折扣 [11] - 交易条件：高交易成本（税费 手续费 时间）和交易限制（限售股 期权）增加折扣 [12] - 宏观经济环境：经济增长增强流动性 货币利率波动和政策变化影响投资者信心及流动性 [13] 流动性折扣确定方法 - 直接比较法通过同类资产交易价格和流动性状况比较确定折扣 需足够可比案例和数据可靠性 [14] - 回归分析法通过数学模型分析多种影响因素预测折扣 需高统计分析和数据处理能力 [14] - 专家判断法依靠经验评估折扣 灵活性高但存在主观误差 [14] 不同资产流动性折扣应用 - 金融资产：股票折扣受限售期（越长折扣越大） 市场波动率和交易量（量小折扣大）影响 [16] 债券折扣与期限结构（剩余期限越长折扣越大） 市场利率（越高折扣越大）和信用风险（越高折扣越大）相关 [17][18] - 房地产资产：地理位置（繁华地段折扣低） 用途（商业用途流动性优于住宅和工业） 市场状况（繁荣市场流动性高）和交易条件（高成本增加折扣）影响折扣 [19][20][21][22] 可采用市场比较法或收益法评估 [22] - 非金融资产（艺术品 珠宝 古董）：低流动性因交易频率低和市场参与者少 [23] 折扣受稀缺性（稀有性增加风险） 市场认可度（高认可度提升流动性）和评估挑战（缺乏统一标准增加风险）影响 [24][25][26] 主要依赖专家判断法 [26] 结论 - 流动性折扣关键作用在于揭示资产交易活跃度和变现能力 提升评估准确性和可信度 [27] - 需高度重视并确保准确计算和应用 未来应用将更广泛和深入 [27]

核心观点 - 江苏泛亚微透科技股份有限公司拟收购江苏源氢新能源科技股份有限公司持有的部分资产 评估基准日为2025年7月31日 评估市场价值为14,113.24万元 较账面价值增值392.95万元 增值率2.86% [6][9][32] 评估目的 - 评估目的为资产收购提供价值参考 经济行为涉及江苏源氢新能源科技股份有限公司持有的部分资产 [6][14] 评估对象和范围 - 评估对象为江苏源氢新能源科技股份有限公司持有的部分资产市场价值 包括建筑物类固定资产、设备类固定资产及土地使用权 [7][15] - 建筑物类固定资产位于常州市武进东大道625号 含车间A1、A2及门卫 构筑物包括厂区道路、围墙等 建筑面积42,086.04平方米 [15][35] - 设备类固定资产共39项 含超声波薄膜喷涂设备、伺服液压压堆机等 含6套自制设备如5Nm³PEM电解水制氢系统 [9][15][35] - 土地使用权1项 位于常州市武进东大道625号 面积21,470平方米 [15][35] 价值类型 - 采用市场价值类型 定义为自愿买卖双方在公平交易中形成的价值估计数额 [7][18] 评估基准日 - 评估基准日确定为2025年7月31日 由委托人选定 与经济行为实施日期接近 [7][18] 评估方法 - 建筑物及设备类固定资产采用成本法评估 土地使用权采用市场法评估 [6][20][21] - 成本法评估公式：评估净值=评估原值×成新率 评估原值含建安工程造价、前期费用、资金成本及开发利润 [21][22] - 设备重置成本估算考虑购置价、运杂费、安装调试费等 自制设备重置成本含材料成本、人工成本、设计费及利润 [24][25][26] - 市场法评估土地使用权 通过比较案例价格进行交易情况、期日、区域等因素修正 [27] 评估结论 - 评估市场价值为14,113.24万元 较账面价值13,720.29万元增值392.95万元 增值率2.86% [9][32][33] - 评估结论有效使用期为1年 自评估基准日起计算 [9][38] 特别事项 - 部分设备为自制设备 包括5Nm³PEM电解水制氢系统等 产权由单位承诺所有 [9][35] - 部分资产存在抵押担保 土地及房屋为苏州银行常州分行12,680万元借款提供抵押 担保金额8,400万元 [10][35] - 评估未考虑抵押、担保、租赁等事项对结果的影响 [10][35]