报告还强调，南康家具产业的成功经验为全国传统产业转型升级提供了宝贵借鉴，也为推动"好房子"建 设提供了有力支撑。 本次发布会还举行了"南康绿色家具品牌联盟"启动仪式，标志着南康家具产业向绿色化、标准化、国际 化迈出了重要一步。(完) （文章来源：中国新闻网） 南康区被誉为"中国实木家居之都"，在推动家具产业绿色化、智能化方面取得了显著成效。中共赣州市 南康区委副书记、南康区人民政府区长李赣兴表示，南康家具产业以"0苯0甲醛"油改水技术为突破口， 实现了从传统"制造"向"智造""绿造"的跨越。通过政府引导、技术支撑、龙头示范和市场驱动，南康家 具产业集群去年总产值突破2800亿元，成为当地经济的重要支柱。 清华大学五道口金融学院研究员岳安欣发布了《中国南康绿色家居产业首发经济研究报告》。报告指 出，首发经济通过技术创新、资源配置优化和产业链赋能，为南康家具产业的绿色转型提供了强大动 力。南康区政府通过财政补贴、金融支持和技术突破等措施，正推动着1200多家家具企业的绿色转型， 实现了显著的环保成效和经济效益。 在当前房地产市场转型升级的关键时期，"好房子"理念已成为行业发展的核心方向，良好的居住品质成 为当下撬 ...

地产板块市场表现 - 5月19日地产板块集体走强，华夏幸福、*ST荣控、九鼎投资等多只个股涨停 [1] - 华夏幸福(600340.SS)最新价3.11元，涨幅+9.89%，实现2连板，流通市值121.147亿元 [2] - *ST荣控(000668.SZ)最新价6.70元，涨幅+5.02%，实现2连板，流通市值9.87亿元 [2] - 九鼎投资(600053.SS)最新价16.05元，涨幅+10.01%，首板涨停，流通市值69.67亿元 [2] - *ST南置(002305.SZ)最新价1.89元，涨幅+5.00%，首板涨停，流通市值32.87亿元 [2] 政策与市场环境 - 国家统计局数据显示4月各线城市商品住宅销售价格同比降幅持续收窄 [3] - 1-4月全国25个重点城市住宅用地平均溢价率达19%，创2018年以来新高，较2024年全年6%显著提升 [3] - 新版《住宅项目规范》5月1日实施，明确层高不低于3米、4层及以上住宅需设电梯等新标准 [4] - 高层明确收购存量商品房用作保障性住房是促进市场止跌回稳的关键举措 [4] 行业发展趋势 - 房地产市场正从"有没有"转向"好不好"，绿色、智能、安全的好房子需求扩大 [3][5] - 现房销售模式将倒逼开发商提升住宅品质，资金实力强的房企更具竞争优势 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已结束，核心区和优质房产呈现结构性亮点 [6] - 市场修复路径将遵循核心城市土地价格→高端新房售价→二手房量价→新房全面修复的传导逻辑 [6] 公司业务亮点 - 华夏幸福聚焦电子信息、高端装备等10大产业，形成"孔雀城"住宅品牌及不动产全价值链服务 [2] - *ST荣控核心资产为长春国际金融中心项目，主打改善性住宅及高端办公物业 [2] - 九鼎投资"紫金城"项目定位南昌市区核心地段中高档住宅及物业开发 [2] - *ST南置打造泛悦mall等商业产品线，并与华润、保利等房企建立战略合作 [2]

政策与市场动态 - "好房子"概念首次写入《政府工作报告》并发布国家标准《住宅项目规范》，5月1日起全国实施，标志着地产新时代开启[1] - 北京市住建委在《2025年北京市住房发展年度计划》中明确支持"加快'好房子'建设"，政策力度空前[1] - 北京"好房子"试点从近郊平原新城和副中心向城六区渗透，首钢·璟悦长安成为石景山首个项目，半天接待超600组客户创区域热度纪录[1][3] 产品设计创新 - 首钢·璟悦长安得房率85%-97%，较传统产品每100㎡多10-20㎡使用空间，85㎡户型实现三室两厅两卫功能[3][5] - 133㎡户型采用全明设计、270°观景窗、LDK一体化布局，三面宽朝南合计10.8米，4.1米宽厅及10㎡超大厨房[5][7] - 层高提升至3米（较原标准+20cm），结合华为鸿蒙智家打造1+2+N智慧方案，覆盖照明、安防、影音等全屋智能场景[11] 社区与空间优化 - 规划1000㎡架空层（北京当前最大），设置双下沉庭院，提供全天候公共活动空间，不占容积率成本[9] - "五进十二园"景观体系融合水景、草坪、运动场所等，呼应石景山生态优势，建筑退距增加景观面[16][19] - 精装融入56项功能细节，如智能门锁、电动鞋架、厨房嵌入式洗碗机等，实现"功能美学"与"情感温度"双重追求[7][9] 区域价值与定位 - 石景山以生态见长，城市公园绿地500米覆盖率全市第一，人口密度低，被视作"后花园"型改善区域[14] - 项目距地铁1号线支线/11号线仅300米，2027年通车后直达金融街、国贸等核心商圈，南侧规划九年一贯制教育用地[16][19] - 单价6-6.5万元/㎡，80-130㎡户型覆盖刚需至改善需求，海淀置换客群可获双倍实际使用面积[20] 行业趋势影响 - "好房子"标准形成产品代际差，高得房率、架空层等设计将挤压非标产品价格与流通性，引发换房潮[22] - 首钢地产26年专注精品开发，璟悦长安作为"好房子"样板项目，延续华曦府、西山壹号院等标杆品质[24][25]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 物管行业规模增速放缓但业绩整体稳健，2025年有三大发展机遇，REITs市场呈现结构性分化，未来将延续扩容与分化趋势，分别给出物管和REITs行业投资建议 [5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企在管面积增速连续三年回落 [5][16] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，2024年多城明确物业费指导价上限，物企普遍退出存在交付风险和低质低效项目 [28][32] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升，但部分企业占比下降 [34][36] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企物业费收缴率和项目续约率逐年下降，多数样本物企贸易应收款同比增长 [40] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，2024年样本物企毛利率和净利率基本为近三年低值 [44][52] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年18家样本物企银行存款及现金总额同比下降1.4%，派息比例稳健，股息率维持较高水平 [5][58] - 基础物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企近三年基础物管毛利率总体延续下降趋势 [65] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比下降4%，样本物企社区增值服务毛利率总体延续下降趋势 [76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务业务收入同比-11.4%，样本物企近三年非业主增值服务毛利率延续下降趋势 [83] 物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务品质更优质的企业市占率或进一步提升 [89] - AI时代下物企管理效率的提升，AI在物管行业的运用从硬件到软件全面升级，头部物企纷纷搭建智慧服务平台 [94][98] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，房屋养老金制度试点展开，物企参与城市更新和老旧小区改造有望改善盈利空间 [99] 政策端信号释放：REITs常态化发行提速，市场化趋势增强 - 2024年7月政策拓宽REITs资产行业范围，取消分派率IRR要求，有利于一级市场提质扩容，增强REITs股性 [101] 2025年REITs板块逻辑复盘：整体表现优于股债，结构性分化特征明显 - 2025年初至今，中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块表现强劲，顺周期板块承压，短期内受宏观波动影响，长期看政策支持扩容方向及高分红资产或推动结构性机会深化 [7][103] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [108] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化下市场对消费复苏预期升温，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [112] 投资建议 - 物管行业推荐非住业务占比较高、对房地产依赖相对较小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率明显提升的企业 [113] - REITs行业关注抗周期属性强的消费类、保租房REITs和高壁垒新兴业态，优先选择运营稳健、扩募能力强的标的，关注区域布局 [117][118]

好房子的定义 - 好房子需要硬件与软件双重升级，包括合理的空间布局、气候适应性、智慧化、生态化居住体验 [4] - 硬件标准强调"全季节宜居性"，需包含智能家居系统、个性化色彩搭配、自然光利用等细节 [4] - 不同年龄层需求差异显著：年轻人注重科技、潮流、美学设计，老年人则更关注适老化设施 [4] - 环境配套需形成"好房子-好小区-好社区-好城区"体系，包含公共空间、邻里交往场所、健身设施等 [4] 宜居城市的核心要素 - 宜居城市需具备宜人气候、温暖生活氛围及突出的经济发展水平 [5] - 城市治理需覆盖市民日常生活细节，如清晨洗漱、早餐采购到晚间休憩等环节 [5] - 面临交通拥堵、环境压力等挑战时，需通过中心城区功能疏解和区域协同发展解决 [5] - 开放包容的社会文化和优质宜居环境是吸引人口聚集的关键因素 [6] 新老城区建设策略 - 新城区建设需主动降低城市密度，例如四川天府新区通过生态优先打造宜业宜商宜居综合体 [7] - 老城区更新需注重历史文化保护与产业能级提升，如东郊记忆文创园区实现工业遗址转型 [7] - 城市更新是动态过程，需前瞻性应对从"有房住"到"住好房"的消费升级需求 [7]

日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（简称"《意 见》"），并提出，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开 发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态 更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，在城市发展进程不断推进的当下，《意见》的发布充分 说明今年城市更新工作的重要性。 同策研究院联席院长宋红卫则指出，《意见》的发布有以下几点意义： 第一，本次城市更新行动意见具备系统性、全面性且可操作性的特点。 第二、随着我国房地产市场进入存量市场阶段，城市更新的急迫性凸显，但是城市更新涉及多个部门， 且需要协同推进，本次意见对于各个部门的职责有了明确指引。 第三、从城市更新的角度来看，很多方面需要政策的进一步突破，本次意见也是推动相关规划、金融等 制度的改革的窗口期。 第四、城市更新将对房地产行业止跌回稳起到积极作用，从长期来看，会提升居住和产品的品质，有利 于房地产行业持续健康发展。 契合时代发展需求 随着城镇化率稳 ...

行业政策与市场趋势 - 国家标准《住宅项目规范》5月1日正式施行，涵盖层高、日照、噪音等细节标准，推动"好房子"进入落地阶段 [1] - 住宅行业从"有没有"转向"好不好"，产品力成为决定房企命运的核心因素 [4] - 第四代住宅概念兴起，通过挑高空间、入户花园等设计实现超高得房率（如郑州中原颂达115%）[7][8] 龙湖龙智造的产品创新 - 成都中铁卓著项目：采用虚拟建造和AI算法使全周期提速20%、变更率减少90% [3] - 郑州中原颂项目：24亩地块打造276套住宅，配备1650㎡会所和6800㎡归家动线，户均舒适度市场领先 [7] - 广州央璟颂项目：融合"四代宅"设计与自然资源，开盘1小时销售8亿，去化率75% [8][10] - 重庆凤栖湖畔项目：实现126%实际使用空间，创新设计天空院和下沉庭院 [11] 技术应用与效率提升 - BIM协同平台和AI审图技术使成都中铁卓著项目变更率降低90%，建造成本显著下降 [18] - 宜宾中铁卓越城通过VR样板房实现1:1施工还原，提前两个半月完成交付 [19] - 数字科技帮助公司将纠错成本转化为品质提升资金，形成商业闭环 [18][19] 特殊项目操盘能力 - 成都西璟台纾困项目：停工8年后通过190处优化实现设计理念追赶10年，重启后连续4个月区域销冠 [21][23] - 采用"共益债+代建代销"模式平衡债权人、业主、投资人等多方利益 [21] 公司战略与行业地位 - 龙湖龙智造2022年成立，两年内获取150个代建项目，总建筑面积超2400万㎡ [24] - 五大业务板块覆盖全链条：研策、设计、建管、精工、智慧运营，形成差异化竞争力 [24] - 重庆云河颂项目代表"四代宅"3.0版本，显示公司在产品迭代上的领先优势 [15] 市场需求与产品理念 - 热销项目共性：超高得房率（如央璟颂）、创新空间设计（如中原颂15.5米南向面宽）[4][7] - "好房子"标准从安全、舒适扩展到绿色、智慧，契合政策导向与民生需求 [25]

行业动态 - 上海暨长三角房地产行业「明日好房」系列研讨会在沪成功举行 这是自"好房子"被写入政府工作报告后长三角举行的一次大规模研讨盛会 [1] - 上海市房地产行业协会主办本次活动 秘书长蒋慰如表示好房子时代已来临 当前房地产市场供求关系变化 民众住房需求向品质和体验提升转变 [8] - 国家高度重视好房子建设 从中央会议提出加大供给到写入政府工作报告 还有领导对好房子的定位和推进路径阐述 都标志着行业进入好房子时代 [8] 项目进展 - 上海好房子案例征集活动正式启动 有45个项目作为首批征集案例 共同签署《建设"好房子"倡议承诺书》 [5] - 上实城开副总裁杨勇代表诸多房企发起倡议承诺 要坚持品质至上让居住安全舒适 注重绿色智慧让居住健康方便 强化客户服务让居住幸福温馨 [5] - 首批案例涵盖城央豪宅、高品质改善项目和新城人居样本 包括翠湖天地六和、海玥黄浦源、前滩公馆、理想之地等代表性项目 [7] 标准体系 - 建筑领域权威王清勤分享对好房子的见解 即以人为本、全生命周期、环境友好以及经济实用 [10] - 《高品质住宅测评规程》副主编高雪峰分享高品质住宅的建设与评价体系 介绍发展背景与契机、建设路径及相关工作 [12] - 《住宅项目规范》新国标发布 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对2011年版本全面更新 内容包括建筑层高不低于3米、4层以上要装电梯等 [14] - 专家认为好房子只要满足《住宅项目规范》基础 在此之上不设统一标准 追求品质不设上限 只要房企有意愿有能力在品质上不断攀高 [14]

新《住宅项目规范》核心内容 - 新规范以建设"安全、舒适、绿色、智慧"住宅为目标，整合并强化了以往分散的强制性标准，形成系统性规范体系 [3] - 规范覆盖住宅项目的建设、使用和维护全周期，重点关注规模、布局、功能等关键维度 [3] - 住建部明确新规范通过整合多维度性能要求（如声/热/光环境），提升执行便利性，避免关键点遗漏 [3] 空间标准升级 - 新建住宅层高下限从原标准提升至3米，卧室与起居室净高不低于2.6米 [5] - 层高提升带来外窗面积扩大，改善通风采光条件，并为地暖、新风系统等设备安装创造空间 [5] - 清华大学专家指出该调整可提升住宅"均好性"，保障房与商品房均适用，改造项目按初始标准执行 [7] 隔声性能强化 - 外窗隔声标准从30分贝提高至35分贝，同步提升墙体与楼板隔声性能 [7] - 针对性解决邻里噪声干扰问题，直接改善居住体验痛点 [7] 适龄化设计规范 - 电梯设置门槛从7层下调至4层，卫生间需预装扶手或预留安装条件 [7] - 集中绿地强制设置儿童活动场地，实现全龄段居住需求覆盖 [7] 保障房建设实践 - 青岛保障房项目采用可变户型设计，厨房与客厅、卧室之间可灵活改造，满足动态需求 [13] - 北京昌平商品房项目通过风雨连廊、多功能架空层（办公/健身/游乐区）提升社区交互性 [11] 旧改技术应用 - 北京核心区老旧小区采用混凝土模块化建造技术，工厂预制率达80%以上，施工周期缩短至1年内 [16][18] - 改造后老房加装电梯、优化户型，全国已累计改造城镇老旧小区28万个，惠及1.2亿人 [15][18] 行业发展趋势 - 建筑业正推进数字化与绿色化转型，带动材料、建造环节降本提质 [18] - "好房子"理念从商品房向保障房渗透，2023年全国"好房子"设计大赛获奖方案已落地实施 [11][13]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 周期建材本周观点 - 水泥行业需求减弱价格回落，全国市场价格环比降1.2%，华东和华中下调10 - 30元/吨，东三省和河北推涨20 - 50元/吨，出货率48%环比降1.5个百分点，因错峰生产欠佳库存升至70%以上[5][12][23] - 浮法玻璃行业价格下滑出货弱，5月8日均价1271元/吨较上月降4.29元/吨，本周周均价1274元/吨较上周降2.56元/吨，产量、产能利用率等下降，库存增加[5][13][42] - 玻纤行业无碱粗纱价格调后暂稳，电子纱稳价为主，无碱粗纱大厂挺价中小厂有商谈空间，电子纱后期或提涨[5][14] 消费建材本周观点 - 降息释放稳楼市信号，公积金贷款利率降0.25个百分点，《住宅项目规范》推动住宅品质提升，消费建材龙头品牌将受益[5][15][16] 重点推荐个股 - 伟星新材：同心圆战略推动成长，向系统集成服务商转型，渠道把控力强，收购资产推进“系统集成”模式[17] - 科达制造：机械设备通用化、海外建材多元化、锂电材料平台化，受益于非洲基建和人口红利[17] - 蒙娜丽莎：定位中高端瓷砖龙头，经营质量修复，收缩地产客户业务，降本控费[18] - 科顺股份：防水龙头盈利筑底，受益于行业集中提升和地产/基建防水支撑[18] - 北新建材：推进“一体两翼、全球布局”战略，石膏板主业优势明显，防水、涂料两翼成长[19] - 东鹏控股：品类齐全渠道占优，零售布局强化，满足一站式“1 + N”整装需求[19] - 关注中国巨石：新兴领域需求待释放，坚持战略，跨国经营，市占率有望提升[20][21] 根据相关目录分别进行总结 本周行业动态 宏观 - 1 - 3月全国城镇新增就业308万人同比增5万人，一季度降费率为企业减成本456亿，发放稳岗资金35.2亿，专项贷款发放超6400亿[21] - “五一”假期全国消费市场繁荣，重点零售和餐饮企业销售额同比增6.3%，服务消费升温[21] - 央行增加科技创新和技术改造再贷款额度3000亿，总额达8000亿[21] - 4月中国物流业景气指数51.1%环比降0.4个百分点，东部和中部业务总量指数回落，西部回升[21] - 8日政策利率下调0.1个百分点，降准0.5个百分点将落地，体现宽松货币政策[21] 产业链要闻 - 房地产：“五一”假期多地市场延续回暖，一二线城市新房和二手房成交活跃，政策持续调整优化[22] - 基建：一季度工程项目推进顺利，申报工伤保险项目数量同比增9.4%，造价金额同比增4.8%，3月施工加快；3月全国固定资产投资等有不同程度增长[22] - 建材行业：广东、福建等地水泥价格受需求和外围影响有下调，华东和中南市场需求下降价格指数回落[22] 水泥行业一周回顾 - 全国价格环比回落1.2%，各地区价格有涨有跌，需求受雨水和假期影响减弱，出货率下滑，库存高位致供大于求[5][12][23] 玻璃行业一周回顾 - 价格下滑出货弱，各区域受假期和天气影响，部分企业提涨探市；纯碱市场企稳，供应或降需求支撑；产能和库存方面，产量、开工率等下降，库存增加[5][13][42] 玻纤市场一周回顾 - 价格基本走稳，库存维持增速，无碱粗纱报价暂稳，需求一般，电子纱出货回落，中长期需求有支撑，后市池窑粗纱趋稳，电子纱或稳中有涨[45][46][47] 消费建材成本跟踪 - 报告展示PVC、PPR、HDPE等全国均价走势相关图表[56][58][60] 一周市场回顾 建材行业表现 - 本周上证综指涨1.92%，创业板指涨3.27%，建材行业涨2.55%排名居中，子行业中耐火材料涨幅最高为7.96%，水泥制造涨幅最低为0.91%[66] - 目前建材板块2025年估值16倍居中，各子行业估值有差异，水泥制品预测市盈率较高因成分股盈利大幅降低[71] 个股涨跌一览 - 涨幅前五：*ST金刚（31.08%）、豪美新材（19.26%）、北京利尔（17.41%）、华立股份（14.00%）、尖峰集团（11.75%）[75] - 跌幅前五：ST立方（-20.61%）、上峰水泥（-2.51%）、鲁阳节能（-1.92%）、三棵树（-1.47%）、九鼎新材（-0.92%）[75] 本周公司动态 - 北京利尔、山东玻纤、豪美新材、柘中股份、南玻A累计回购公司股票，海南发展签署收购意向协议，控股股东预计增持股份[7]