文章核心观点 - “十五五”规划为基建行业带来转型升级和结构性机遇，具备智能建造、绿色低碳等特征的企业将迎来估值重塑 [1] - 中国建筑国际在行业资金面偏紧、业绩普遍下滑的背景下，展现出盈利韧性，其高质量的经营表现和科技属性是核心看点 [1][13] - 公司通过区域深耕、业务变革和成本管控实现经营质量提升，并以MiC技术渗透港澳及内地市场，嵌入国家战略叙事，将迎来基本面和估值共振 [3][7][14] 利润驱动因素 - 深耕港澳市场，新签合约额从2020年的404亿港元跃升至2024年的1001亿港元，实现“千亿港澳”突破，标杆项目与民生工程成为高质量增长的“压舱石” [3] - 科技带动类业务成长迅速，新签合约额占比从2021年的19.6%升至2025年前三季度的48.5%，营业额占比从18.9%升至34.9%，优化了公司周转率及现金流 [4] - 项目结构优化，投资业务坚决推进“长改短”，2024年政府定购类新签占比达73%，上半年内地投资业务营业额收现比首次接近100%，显著改善现金流 [4][5] 业务结构性机遇 - 香港市场政策确定性增强，北部都会区开发将直接拉动基建需求，土地招标“双信封制”弱化价格竞争，有利于公司发挥差异化优势获取项目溢价 [7] - MiC技术契合香港劳动力短缺、工期冗长等痛点，发展局预测2025-2030年间将完工MiC楼面面积约250万平方米，公司有望加速渗透市场 [8] - 内地政策大力支持，住建部将MiC列为重点推广技术，广州等城市要求新建项目装配式建筑比例达100%，为公司技术在内地规模化落地提供广阔空间 [9] - “十五五”规划中建设现代化产业体系、扩大内需、城市更新等方向，将持续激发对MiC技术的潜在需求 [10]

土地储备改革创新机制“标地营造” - 上海市规划和自然资源局推出土地储备改革创新机制“标地营造”，将在复兴岛和大吴淞地区率先试点 [1] - “标地营造”旨在构建国土空间分级开发体系，打造标准地和标杆地，探索系统构建动态匹配、跨周期平衡、持续增值的城市建设运营新模式 [1] “标准地”与“标杆地”定义 - 标准地以合规、高效为核心，是符合底线要求的基础型空间载体，针对一般产业项目用地特点实施前期开发和基础设施配套，有利于降低土地成本和产业用地地价水平 [1] - 标杆地以高品质、功能型、综合性为核心，为高质量发展牵引下城区、街区的功能提升、品牌塑造、价值彰显和格局营造提供优越空间载体 [1] 开发标准与模式的提升 - 相较于以往局限于“通、平”要求的土地交付标准，上海正按规划有序提升基本开发空间的标准和能级，突出规划引领、空间支撑和资源统筹 [2] - 运用“三师联创”机制，整合专业技术团队优势力量，统筹开展空间一体化设计，明确片区标地营造实施方案，有序推进地形塑造、蓝绿环境、海绵城市、智能设施等建设 [2] - 目标构建“蓝绿交织、立体复合、海绵弹性”的城市形态，实现空间集约利用与城市品质优化 [2] 复兴岛试点案例规划 - 复兴岛是标地营造的典型案例，规划将拆除改造北部现有防汛墙，让岛头区域恢复滩涂与江心洲自然地貌，为鸟类提供栖息地 [3] - 沿岸将设置缓坡、景观台阶和亲水平台，兼顾市民亲水需求与防洪功能，岛北中部预留露天广场用于未来文化娱乐活动 [3] - 一座高星级酒店将落户岛北，填补文旅配套空白并成为全岛制高点，塑造区域天际线，通过构建高低错落的多层空间使整体形态更灵动 [3] 城市发展背景与试点选择 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，上海面临空间资源利用受限、土地前期开发标准不足等挑战 [4] - 上海平均海拔仅4米左右，地势低平、地下水位高，需通过海绵城市建设增强城市韧性以应对气候变化和极端天气 [4] - 复兴岛和大吴淞被定为首批试点，分别代表“存量利用”和“转型升级”两种标杆地模式 [4] 试点区域功能定位 - 复兴岛是已完成大部分存量用地收储的规划留白区域，功能定位为“数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛”，将打造为国际创新创业岛和未来城市实验区 [5] - 大吴淞作为典型老工业基地，将打造为生态基底优越、创新功能集聚的上海产业转型示范区、智能智造引领区和绿色低碳发展样板区 [6]

华中小龟山金融文化公园转型案例 - 园区前身为半个世纪前的工业基地，是中国电建湖北电力工程公司的设备生产基地[1][4] - 转型后聚集80余家金融机构，2021年10月开园至报道时纳税额超过13亿元，2024年上半年税收额接近2023年全年[4] - 运营方为中国电建地产·南国置业、中国电建湖北电力工程公司和湖北宏泰集团，规划时明确不做房地产[5] - 参考杭州玉皇山基金小镇模式，定位高端资本金融园区，上海证券交易所中部基地落户成为关键吸引点[6] - 龙头企业入驻形成生态圈，园区出租率在不到半年时间内接近90%[6] 武汉其他旧厂区改造案例 - 硚口区武汉柴油机厂等老工业遗址改造为汉江湾人工智能产业园，主园区占地约1500亩，规划总部集聚区、智能制造区和创新孵化区[8] - 江汉区爱帝集团老厂房转型为红T时尚产业园，聚集产业链上下游企业百余家，举办武汉时装周等数百场时尚活动[8] - 洪山区武钢云谷·606产业园重新修缮武汉冶金设备制造厂废旧厂房，引入创意工作室、攀岩馆和潮流商家，吸引综艺节目录制[8] - 武汉卷烟厂（汉阳厂区）旧厂改造项目于2024年7月启动，计划打造产商旅融合新地标[9] 城市更新的模式与意义 - 城市发展进入存量提质增效阶段，注重集约高效和特色发展[10] - 改造旧厂房比重建花费更多时间精力，但能提升土地价值、经营收益并保留工业遗迹[12] - 上海推动成立城市更新开拓者联盟，广州出台全国首部城中村改造地方性法规，杭州利用政策性金融工具支持项目[12]

城市更新模式创新 - 南京石榴新村项目作为危房安全消险改造试点，占地1.6万平方米，采用“共商共建”、“政府支持、居民共担”及“留改拆回”模式进行更新 [2] - 项目通过整理优化用地边界，将边角地、夹心地等不具备单独开发条件的土地一并纳入，唤醒“沉睡空间”，并通过控规调整使规划指标更具可操作性 [3] - 项目在满足规范要求的前提下采用半定制方式，形成20个面积段、36种户型供选择，70%居民选择回迁，回迁新房套内面积从20平方米到67.5平方米 [3] - A区已交付6幢住宅总计282套新房，提供约100个机动车停车位，B区正新建2栋建筑共70套房屋，预计年底主体结构完工 [3] 工业区更新与土地权属突破 - 常熟市支塘镇林园路老旧工业区占地近7.6万平方米（约113.5亩），原有27家企业，容积率仅0.47，通过多业主联合自主更新模式进行改造 [4] - 常熟市出台操作办法，鼓励由两家或以上土地权属单位组成联合体，打破权属界限开展产业用地自主更新，并按共用宗地方式分割办理不动产权证 [4] - 迎隆无纺科技通过土地归并与区内其他5家企业统一规划报批实现联合更新，新建的盐铁智造产业园一期去化率达百分之百 [5] - 更新后仅苏州缘瑞和苏州弗瑞斯特两家企业的厂房租金，就几乎覆盖了该地块原来27家企业2020年的340万元税收 [5] - 古里、董浜等乡镇复制该经验，董浜镇布袜厂地块正谋划打造集物业、集宿、商业和配套于一体的产业园区 [6] 消防审验标准创新 - 南通市出台《南通市城市更新改造工程消防设计指南》，创新性建立“分类施策+安全补偿”机制，将项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型 [7] - 针对无法满足现行消防规范的项目，允许通过提高构件耐火极限、加设独立防火墙、优化疏散路径等方式实现安全补偿 [7] - 南通构建“地方性法规+专业技术指南”的双层架构，《南通市市区城市更新办法》从法规层面明确管理职责与8] - 该技术指导正应用于寺街西南营、原南通幍奋印刷厂地块等更新项目，以化解消防难题 [8]

城市体检与更新政策 - 全国已有449个城市开展城市体检工作 聚焦老旧街区改造和完整社区建设 [1] - 城市体检工作在去年297个地级以上城市基础上 今年新增152个县级市参与 [1] 城市更新项目进展 - 广州黄埔乌石村城中村改造项目复建区拆迁清零 规划总建筑面积28.12万平方米 [2] - 项目将提供648套安置房 计划2026年10月主体封顶 2027年6月竣工备案 [2] - 项目配套托儿所 学校 养老服务中心等设施 打造15分钟生活圈 [2] 香港住宅市场动态 - 香港住宅银主盘存量269个 较上季300个减少31个 环比下跌10% [3] - 银主盘存量终止五季度连升态势 但仍处于近12季次高位 [3] 房企融资活动 - 越秀地产子公司发行28.5亿元有担保绿色票据 年利率3.30% 2028年到期 [4] - 信达地产完成发行24亿元公司债 票面利率2.78% 全场认购倍数1.4458 [5] - 信达地产公司债品种二取消发行 承销商关联方获配规模显著 [5]

活动概况与核心目标 - 2025年世界城市日中国主场活动于10月27日至29日在重庆举行，旨在展示超大城市现代化治理经验并推动世界城市可持续发展 [1] - 重庆城市发展主线为坚持城市内涵式发展和推进城市更新，目标为打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧之城 [1] - 重庆开埠遗址公园运营等22项经验被列入住建部可复制经验清单，塔坪片区改造等6个项目入选全国城市更新典型案例 [1] 活动期间的重点举措 - 活动期间重庆围绕三方面开展工作：搭建交流平台举办2025全国城市更新论坛、推动项目落地并签约一批项目同时发布200多个项目机会清单、集中发布土地、规划、金融等关键领域支持政策 [2] - 重庆特钢厂城市更新项目将打造为都市青年潮流文化港区，重庆电厂城市更新项目总投资约77亿元，目标为打造高品质国际化美术公园核心区 [2] 城市更新项目成果与模式 - 重庆仪表厂经改造后吸引140余家企业入驻，年产值近12亿元，成为民营资本盘活工业遗产的典型案例 [3] - 观音桥商圈片区采用“一蕊、一枝、多瓣”空间格局和“政府+市场+居民”合作模式，破解商圈与社区发展温差难题 [3] - 重庆已实施城市更新项目223个，改造老旧小区9916个，建设提升养老托幼等配套设施1.09万余处，新增停车位6.4万余个，更新加装住宅电梯1.15万余台 [4][5] 未来行动计划与重点领域 - 重庆市发布《持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）》，目标到2027年形成重要进展和标志性改革成果 [6] - 未来更新重点包括城市片区更新如打造朝天门—解放碑等风貌展示区、城镇老旧小区和城中村改造、加强既有建筑改造利用、推进现代社区建设、推动基础设施提档升级 [7][8] - 其他重点领域包括推动城市“数字更新”打造数字孪生系统、实施城市绿色空间更新提质、修复城市生态系统、强化城市历史文化保护利用 [8][9] - 重庆构建了包括“规建运治”一体化实施机制、多元化投融资机制等五大支撑保障机制以确保计划落地 [9]

城市更新模式创新 - 南京石榴新村采取“共商共建、政府支持、居民共担”及“留改拆回”模式进行更新改造，项目占地1.6万平方米，原地回迁居民200户 [1] - 通过整理优化用地边界，将边角地、夹心地等不具备单独开发条件的“沉睡空间”一并纳入更新范围，并通过控详规划调整使容积率等指标更具可操作性 [2] - 项目采用半定制方式形成20个面积段、36种户型供居民选择，70%居民选择回迁，回迁新房套内面积从20平方米到67.5平方米 [2] - A区已交付6幢住宅总计282套新房，提供约100个机动车停车位，B区正新建2栋建筑共70套房屋，预计年底主体结构完工 [2] 工业区更新与土地权属突破 - 常熟市支塘镇林园路老旧工业区占地近7.6万平方米（约113.5亩），原有27家企业，容积率仅0.47，通过多业主联合自主更新改造为盐铁智造产业园 [3] - 市级层面出台操作办法，鼓励由两家或以上土地权属单位组成联合体，打破权属界限开展产业用地自主更新，项目竣工验收后按共用宗地方式分割办理不动产权证 [3][4] - 迎隆无纺科技通过二级市场转让取得3家企业的土地使用权后，推动地块内5家企业跟进，实现土地适度归并和联合自主更新 [4] - 更新后产业园一期去化率达百分之百，仅苏州缘瑞和苏州弗瑞斯特两家企业的厂房租金就几乎覆盖原27家企业2020年的340万元税收 [4] - 苏州缘瑞新型材料科技有限公司计划在园区二期建成后增资扩产，力争两到三年内产值突破3亿元 [4] - 古里、董浜等乡镇复制成功经验，董浜镇布袜厂地块原有7家权属单位，正谋划打造集物业、集宿、商业和配套于一体的产业园区 [5] 消防审验标准创新 - 南通出台《南通市城市更新改造工程消防设计指南》，创新性建立“分类施策+安全补偿”核心机制，将项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型 [6] - 实行“分类施策、从旧兼从新”原则，解决因规范更迭导致的审批无据、标准不一问题 [6] - 对无法满足现行防火间距等要求的项目，允许通过提高构件耐火极限、加设独立防火墙等方式实现安全补偿 [6] - 构建“地方性法规+专业技术指南”的双层架构，《南通市市区城市更新办法》从法规层面明确管理职责与支持政策 [7]

政策定位转变 - 二十届四中全会将房地产纳入保障和改善民生与强大国内市场双框架，行业定位从经济引擎转变为人民生活品质的核心要素，民生属性压过金融属性[3] - 会议提出推动房地产高质量发展，与就业、教育、社保并列，标志着行业从救火式调控转向长期制度重构[1][3] - 政策连贯性超预期，形成短期托底与长期转型的合力，国务院全体会议明确止跌回稳是硬任务，要求供需两端发力[3] 供需关系与市场循环 - 提出以新需求引领新供给，以新供给创造新需求的新循环，直指存量时代痛点，需通过绿色住宅、智慧社区等产品创新激活改善型消费[3] - 优化国土空间格局与新型城镇化联动，人口、产业与住房政策深度绑定，重点城市群可能试点人地钱挂钩机制，引导资源向优势区域集中[3] - 城中村改造成为新引擎，模式从货币化安置去库存转变为强调房票加品质升级，推动市场从有房住转向住好房[5] 行业短期趋势与市场表现 - 政策底已现，多地已落地认房不认贷、税费减免等组合拳，核心城市成交量短期回升[4] - 政策效果呈K型分化，一线及强二线城市高端项目热度攀升，而三四线仍面临库存压力[4] - 行业洗牌加速，部分国企已重启拿地，但民营房企仍以保交付为重心[4] 行业长期发展趋势 - 长期进入存量时代，唯产品力生存，绿色建筑、装配式技术将成为准入门槛[6] - 中小房企因缺乏产品研发能力逐步退出，头部企业靠高端产品线加运营服务抢占市场[6] - 四中全会强调科技自立自强，映射到房地产意味着行业将嵌入国家战略与民生诉求中，不再追求单一规模增长[6][10] 区域市场案例：合肥 - 合肥作为新一线城市，保障性住房供给将大幅增加，尤其在产业聚集区加快保障性租赁住房建设[7] - 商品房市场更注重品质提升，改善型需求成为主流，开发商需在产品设计、建筑质量、社区配套上下功夫[8] - 城市更新成为新增长点，老城区老旧小区改造加速推进，为建筑、装修等行业带来新机遇，人才住房保障将成为重中之重[8]

2025年10月城市房价涨幅格局 - 长三角城市群在房价涨幅榜上持续领跑，显示出区域经济发展的强劲动能[1] - 房价上涨主要集中在改善型住房和高端人才公寓，刚性需求更多通过保障性租赁住房满足，反映出市场的成熟与结构性分化[7] - 上榜城市均加强对投机行为的管控，通过完善土地供应、规范市场秩序等措施，确保市场平稳健康发展[7] 主要城市房价表现及驱动因素 - 杭州以6.3%的月度涨幅位居榜首，其房价支撑体系已从单一互联网产业拓展至生物医药、人工智能、文化创意等多引擎驱动[1] - 合肥以5.8%的涨幅位列次席，新能源汽车、集成电路、量子信息三大产业集群的蓬勃发展吸引青年科技人才安家落户[2] - 成都以5.5%的涨幅位列第三，成渝双城经济圈建设的深入推进使其区位优势更加凸显，房价上涨呈现从核心区向近郊优质区域扩散的特征[4] - 南京与苏州涨幅分别为5.2%和4.9%，两座城市均加大了对历史街区的保护性开发，文化地标周边的改善型住宅备受青睐[4] - 武汉涨幅为4.7%，光谷科创大走廊的“一廊三核”格局汇聚超过八千家高新技术企业，创造持续住房需求[4] - 长沙与西安涨幅分别为4.5%和4.3，产业升级与职住平衡的城市规划为楼市提供支撑[5] - 青岛涨幅4.1%，海洋经济领域特色产业蓬勃发展，胶州湾隧道通车加强了区域联系[6] - 郑州以3.9%的涨幅跻身第十位，交通枢纽地位巩固及主导产业壮大推动高端居住区发展[6] 广东省专项债券项目信息 - 广东省政府发行专项债券主要用于收购闲置存量土地，项目总投资473.3亿元，专项债券发行总金额433.2亿元，本次发行金额307.2亿元[5] - 广州市项目总投资123.8亿元，专项债券发行总金额110.1亿元，本次发行金额60.5亿元，为各城市中最高[5] - 珠海市项目总投资64.6亿元，本次专项债券发行金额57.5亿元[5] - 惠州市项目总投资85.6亿元，专项债券发行总金额75.8亿元，本次发行金额53.6亿元[5] 历史价格表现对比 - 2019年新建商品住宅价格涨幅后三位的城市为肇庆（-26%）、莆田（-19%）和廊坊（-16%）[7]

时隔2周，绿城绿汀芳菲迎来了二批次开盘。 团结片区的另一个项目，保利未央璞悦今年前9个月销售额15.1亿元，位列西安全市商品住宅单盘销售额TOP10。 而售楼部刚刚开放的新项目保亿润园，一亮相就引发了市场的高度关注。（相关阅读：《 在目前的西安楼市环境之下，作为今年西安楼市新晋热点板块，团结片区无疑走出了独立行情。 那么，在这种独立行情的背后，有着哪些深层次的原因？ 01 配套均好性 没有太大悬念，二批次推售的2栋楼依然实现开盘售罄，揽金2.2亿元！ 至此，共计规划10栋楼的绿城绿汀芳菲，从售楼部开放至今不到1个月时间，整盘已经售罄4栋！ 西安各大板块之中，在配套方面一般会有明显的优势，也有一定的短板。 例如：热炒的高新CID、港务奥体板块，教育、公园、地铁是优势，但截止目前大型商业空白则是短板；曲江大明宫，公园、地铁、商业是优势，但教育 是短板；丝路软件城，大型商业也是空白。 而团结片区，你会发现整个区域的配套，教育、商业、地铁、公园等实现了均好性，并且均为已经兑现的。 教育配套：高新一中教育联合体成员西安团结实验学校，36班小学+18班初中，2024年9月已经投用。另外，爱知中学未央校区已经开工，小学+初 ...