文章核心观点 - 农发行广州市分行成功投放全省农发行系统单笔最大额度政策性金融工具23.798亿元 专项支持广州市荔湾区聚龙湾片区项目启动区更新改造 [2] - 该项目是广州市首个探索“全周期建设管理”的城市更新项目 秉持“政府主导+市属国企统筹”模式 旨在为全国超大特大城市更新提供可复制的“广州样本” [2] - 该笔资金投放是落实中央“项目跟着规划走 资金、要素跟着项目走”要求的具体行动 未来将继续加大政策性金融支持力度 为广州城市更新及区域经济可持续发展注入动能 [3] 政策性金融支持 - 农发行广州市分行作为广州市唯一属地政策性银行 以政策性金融力量助力城市结构优化、功能完善与品质提升 [2] - 国家启动新型政策性金融工具后 公司第一时间依托省分行驻点对接机制 靠前摸排各区重点项目需求 实现金融服务与项目规划精准对接 [3] - 公司构建高效服务机制 包括强化组织保障 实施清单化管理 凝聚协同合力 组建骨干团队 以保障资金高效投放 [3] 城市更新项目特点 - 聚龙湾片区项目遵循因地制宜原则 聚焦空间重构与功能升级核心任务 在推进老旧片区改造的同时注重文脉赓续与民生改善 [2] - 项目是广州落实“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”六大城市建设目标的生动实践 [2] - 项目通过连片改造积累的经验 将为全国超大特大城市更新提供可复制的“广州样本” 为国家城市发展模式转型贡献地方力量 [2]

政策导向与投资机遇 - 四中全会提出坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，加快建设交通强国，并强调要优化提升传统产业、培育新兴产业、构建现代化基础设施体系以及大力提振消费和扩大有效投资 [1] - “十五五”规划建议提出深入推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化，大力实施城市更新，以促进投资和消费良性循环 [1] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [1] 宏观经济数据表现 - 9月社会消费品零售总额同比增长3.0%，增速环比8月下降0.4个百分点；固定资产投资完成额同比下降7.1%，降幅环比8月基本持平 [2] - 9月出口金额同比增长8.3%，增速环比8月提升4.0个百分点；工业增加值同比增长6.5%，增速环比8月提升1.3个百分点；全国城镇调查失业率为5.2%，环比8月下降0.1个百分点 [2] - 9月新增社会融资规模为35296亿元，同比减少2339亿元；其中新增政府债券净融资11893亿元，同比少增3464亿元；新增人民币贷款16081亿元，同比少增3661亿元；新增企业中长期贷款9100亿元，同比少增500亿元 [2] 基建投资细分领域分析 - 9月广义基建投资同比下降8.0%，降幅环比8月扩大1.6个百分点；狭义基建投资同比下降4.6%，降幅环比8月收窄1.3个百分点 [3] - 从细分行业看，9月水利投资同比下降22.4%，降幅环比8月收窄7.4个百分点；公共设施投资同比下降12.4%，降幅环比7月扩大0.8个百分点；电力等投资同比下降2.4%，降幅环比8月扩大6.5个百分点；交通运输等投资同比下降4.6%，降幅环比8月收窄0.8个百分点 [3] - 1-9月基础设施投资同比增长1.1%，拉动全部投资增长0.2个百分点；基础设施民间投资增长7.0%，占比20.0%，同比提高1.1个百分点 [3] 行业板块投资建议 - 报告推荐关注铜钴矿产资源、储能、红利、西部基建等板块 [4]

公司管理层变动与战略方向 - 2024年6月9日，越秀集团董事长换帅，1963年的张招兴退休，由“70后”陈强接任 [1] - 新任董事长陈强上任10天后即北上拜访北控集团，探讨在金融投资、城市科技、食品消费等领域的合作空间 [1] - 在2025年度中期经济工作会议上，陈强提出下半年七项重点工作，前两点为力拼指标和提速项目 [1] 重大资产收购与金融布局 - 2024年10月9日，越秀集团正式完成对香港人寿的全资控股，这是新董事长上任后完成的第一件大事 [2] - 该收购案历时9年，经过2016年和2017年两次失败尝试后，于2024年12月签订协议，交易标的为香港人寿83.33%的股份，交易规模达17.68亿港元，为2024年以来香港最大寿险收购案 [4] - 交易完成后，越秀集团同步向香港人寿注入10亿港元用于拓展养老、健康险等新业务及渠道 [4] - 通过此次收购，公司补齐了寿险牌照，成为广州首家集齐“银保证投”全牌照、可做跨境金融服务的地方国企 [4] 地产业务转型与新增长曲线 - 地产业务作为公司基本盘，在集团加速背景下预计同步加速发展 [5] - 公司正布局“第三曲线”：第一曲线为地产开发，第二曲线为物业、商业等运营业务 [5] - 第三曲线首个方向为将设计、装修、监理等地产产业链服务打包装入新平台“越建科”，该平台是代建业务的拓展，除盖楼外还承担地方政府基建“代理人”角色，通过商业运作盘活土地等生产资料获利 [5] - 第二个方向是城市更新，公司在广州的模式已跑通，利润率可达8% [6] - 第三个方向是康养服务，目前已做到8000多个床位规模，未来计划利用保险资金支持项目开发，并通过保险产品为客户提供服务，形成“保险支付+实体运营”的闭环 [6] - 此次转型是对房地产开发利润变薄、商业运营难度加大、写字楼空置率高等行业现状的应对 [7] 公司运营效率与财务实力 - 公司持续提效提速，集团财务体系已开始使用AI技术向数智化转型，以节省成本并为业务赋能 [8] - 截至2024年底，公司资产总额飙升至11385亿元，为一家万亿资产国企 [9] - 公司在“中国企业500强”中位列第208位，在“中国跨国公司100大”中位列第11位 [9] 土地投资策略 - 公司管理层在战略会上明确未来两个月花100亿拿地的投资目标不变 [9] - 2025年1-9月，公司权益拿地金额为119亿元，行业排名第11位，低于其销售额排名2位 [9] - 对应的权益新增货值为223亿元，全口径新增货值为521亿元，有相当比例项目为“小盘操股”，显示其投资策略非常谨慎 [9]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且予以“维持” [1] 报告核心观点 - 政策重心从“稳增长”转向“促品质”，行业正式从规模扩张转向品质提升新阶段 [4] - “推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架 [4] - “好房子”概念已扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新核心载体 [4] - 行业新模式为构建“好房子”与城市更新双轮驱动 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为179.16万方 [5][13] - 本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比下降5.7% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比下降23.5%，环比下降4.8% [5][13] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市45.06万方（同比-30.1%，环比-5.8%），二线城市75.49万方（同比-14.3%，环比-7.4%），三线城市37.64万方（同比-30.7%，环比+2.4%） [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比下降8.87%，环比下降0.53% [5][16] - 14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为211.9万方 [6][19] - 本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比上升12.1% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比下降20.9%，环比下降3.9% [6][19][21] - 截至2025/10/13，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比下降3.8% [6][23] - 同期挂牌价指数为150.28，环比下降0.21% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地121宗，成交93宗；新增供应商服类土地124宗，成交140宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比上升0.8个百分点 [6][26] - 近四周成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比上升1.06个百分点 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42个百分点 [7][29] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18 [31] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%） [34] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%） [34] - 上周重点物业服务企业涨幅居前为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%） [34]

城市发展与更新 - 非洲媒体代表团参观中建方程塘沽湾项目，直观感受片区从工业旧区向现代滨海新城的蜕变历程 [1] - 深入了解由中建投资建设的“海绵城市”雨水智慧管理系统运作机制 [1] - 在中建投资建设的塘沽一中教育集团塘沽湾学校，体会教育融入社区生活的温度，显示城市更新是生活方式的重塑 [1] 学术交流与经验分享 - 媒体人在南开大学围绕“中国减贫经验与非洲发展启示”展开交流，探讨青年参与、创新动力等关键议题 [4] - 现场学者介绍中国在乡村振兴、社区治理等方面的实践 [4] 历史文化保护与旅游体验 - 媒体人在五大道历史文化街区感受中西合璧的独特气质，认可中国在保护历史建筑并与现代城市发展相结合方面的做法 [4] - 在中国国家地理探索中心通过《飞跃天津》5D电影体验中国科技魅力，获得多国媒体人点赞 [6] - 在天津古文化街了解港口文化与中外商贸故事，并体验传统中医搓药丸、制香包等活动 [8] 传统技艺与生活文化 - 媒体人在西北角小吃街学习并亲手制作天津特色小吃煎饼果子，体验当地市井烟火气 [10] - 在天津老城厢体验本地“盘头”手艺，几分钟内梳出典型“天津盘头” [12] - 媒体人登上天津环球金融中心“天津之心”观景台，欣赏现代都市与百年老街交织的城市夜景 [14]

活动概述 - 10月26日苏州举行国家历史文化名城保护纪念日庆祝活动 包括环古城河万人徒步嘉年华 [1] - 活动在盘门启动 采用姑苏古城八城门联动形式 覆盖全长约15.5公里的环古城河健身步道 [1][2] - 中国文物学会专家委员会主任单霁翔 苏州市市长吴庆文等政府及相关部门领导出席活动 [1][3] 古城保护与城市更新 - 姑苏区是全国首个也是目前唯一国家历史文化名城保护区 完整保持着宋《平江图》的双棋盘格局 [2] - 活动中发布江苏"读城"行动苏州系列活动 主题为"读苏记：流淌的历史，活态的古城" [2] - 通过老建筑 老地名 老字号等城市文化载体 讲述历史文化名城保护和城市更新的苏州故事 [2] 促消费联动效应 - 百余家商户推出衣 食 住 行 宠 娱六大板块促销活动 [2] - 活动旨在实现"运动即消费 体验即消费"的联动效应 [2] - 企业商户代表现场激活"健步走促消费福气礼包" [2]

项目规模与投资 - 2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会涉及10个辖区的59个改造项目，项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [1] - 根据三年行动计划，到2026年底上海将全面启动整体改造项目，到2027年基本完成城中村整体改造项目 [1] 具体项目案例 - 闵行区浦江镇召稼楼城中村改造项目公建配套一期工程已于2025年7月启动，包括首批4条道路和一期水系工程建设 [1] - 瑞安房地产有限公司负责召稼楼项目改造，将依托整体定位、规划、开发、运营模式，建设总占地约71公顷、建筑面积约42万平方米的复合功能品质社区 [1] - 召稼楼项目旨在打造黄浦江东岸首个"新天地大社区"，通过区域焕新与古镇复兴兼顾民生改善和风貌保护 [1] 资金参与模式 - 城中村改造具有资金需求大、回报周期长的特点，需要具备"造血"能力以实现可持续更新 [2] - 上海积极引导社会资金参与改造，拓宽企业参与路径，包括合作改造项目、储备改造项目和委托改造项目三种模式 [2] - 经营主体可通过与农村集体经济组织合作、在土地市场摘牌或与实施主体合作等方式参与开发建设 [2]

城中村改造的资金需求大、回报周期长，只有让城市发展不再依赖"输血"，而是具备"造血"能力，才能 让城市更新更可持续，生活更加美好。 上海城中村改造按下"加速键"。2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会近日举行，来自10个辖区 的59个改造项目公开宣介。项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约 1600亿元。 上海市房屋管理局负责人表示，近年来，上海一直积极引导社会资金参与城中村改造，不断拓宽企业参 与路径。对合作改造项目，经营主体可通过与农村集体经济组织合作，参与改造及建设；对储备改造项 目，经营主体可在土地市场进行经营性地块摘牌，参与开发建设；对委托改造项目，经营主体也可通过 与实施主体合作，参与开发建设。 自2014年启动城中村改造以来，上海已累计启动改造项目118个。根据《上海市"城中村"改造三年行动 计划（2024—2026年）》，到2026年底，上海将全面启动整体改造项目；到2027年，基本完成城中村整 体改造项目。 城市更新如何兼顾民生改善和风貌保护？上海在城中村改造中探索答案。 今年7月，闵行区浦江镇召稼楼城中村改造项目公建配套一期工程启动，包括首批4条道路和 ...

城市发展战略与开放型经济 - 深入践行习近平外交思想，主动服务和融入新发展格局，积极参与高质量共建"一带一路"，加快建设国际交往中心，打造内陆开放高地 [1] - 深化国际交流合作，积极拓展城市开放功能，加快发展开放型经济，密切国际友城交往，不断扩大国际合作"朋友圈" [1] - 持续优化开放环境，稳步扩大制度型开放，打造市场化、法治化、国际化一流营商环境 [1] 高质量城市更新实施路径 - 以推动城市高质量发展为主题，坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，重组空间、整合政策、链接资源 [2] - 深入实施"五改四好"，推进以城市更新带动城市发展方式转变，进而带动经济发展方式转变 [2] - 坚持"小片区、精算账、微改造、渐进式"原则，实施一批"小而美"的片区更新项目，形成"推出一批、谋划一批、储备一批"的滚动推进机制 [2] - 因地制宜探索推行"XOD＋新PPP＋EPC"复合型开发模式，分类推进既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造"五改"，争创"好房子、好小区、好社区、好城区"四好 [2] - 建立完善政策和改革两张清单，着力破解"钱、地、人、手续"四大难题，健全常态化工作机制 [2] 农村产权制度建设 - 依法依规做好农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证有关意见的实施效果评估、文件修订和继续施行工作 [3] - 强化政策宣传，优化服务方式，严格按政策开展调查、确权、登记和发证，切实保障农民合法权益 [3]

行业投资评级 - 行业评级：推荐 [4] 报告核心观点 - 政策驱动内需投资确定性增强，重点关注地下管网改造、反内卷自律及新业务增长三大主线 [1][6] - 细分行业景气度分化，水泥价格小幅震荡，浮法玻璃价格由涨转跌，光伏玻璃、电子纱等部分领域呈现企稳或高景气特征 [1][22][64][85] - 投资机会集中于受益于政策红利、行业自律提价、新业务拓展及区域投资增量的龙头公司 [1][6][8][9] 细分行业与市场表现总结 政策与主题投资机会 - “十五五”规划明确建设改造地下管网超70万公里，新增投资需求超5万亿元，青龙管业、中国联塑等公司受益 [1][6] - 反内卷政策推动行业自律，水泥、防水材料等行业提价预期增强，推荐海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、科顺股份等 [1][6] - 新疆成立70周年及新藏铁路公司成立（注册资本950亿元）带来区域投资增量，天山股份、新疆交建等区域内企业受益 [9] 细分行业价格与供需动态 - 水泥：全国水泥均价环比上涨0.4%，价格上涨区域如贵州、广西北部幅度达15-40元/吨，回落区域如安徽皖北降幅10-20元/吨 [22][23] - 浮法玻璃：均价1243.68元/吨，较上周下跌57.29元/吨，跌幅4.40%，环比由涨转跌 [1][64] - 光伏玻璃：2.0mm镀膜面板主流价格13元/平方米，3.2mm镀膜主流价格20元/平方米，价格环比持平，但库存持续增加 [1][72] - 玻纤：无碱直接纱均价3524.75元/吨，环比持平；电子纱G75报价8800-9300元/吨，电子布价格3.9-4.4元/米，价格走稳 [1][85] 公司新业务与业绩亮点 - 三棵树前三季度营收93.9亿元（同比+2.7%），归母净利7.4亿元（同比+81.2%），毛利率32.8%（同比提升超4pct），新业务如“马上住”贡献显著 [7] - 青鸟消防海外毛利率达48.12%，消防新国标推动行业出清，公司订单拐点显现 [7] - 中国巨石、中材科技等受益于特种电子布超高景气，中材科技拟扩产5900万米特种电子布 [1][9] 房地产市场数据 - 第43周30城新房成交面积197.98万㎡，同比-24%，环比-6.50%；15城二手房成交面积183.19万㎡，同比-14%，环比+4% [2][20] 板块市场表现 - 建材指数周涨幅1.44%，跑输沪深300指数1.80个百分点；建筑指数周涨幅3.44%，跑赢沪深300指数0.20个百分点 [13] - 涨幅居前个股包括法狮龙、九州一轨等，跌幅居前个股包括玉马科技、C马可波等 [13][14]