天河楼市价格异动 - 盈彩美居87 73平三房户型成交价270万 折合单价3万 平 创近七年新低 较高位462万(5 2万 平)跌幅达41 56% [1][2] - 兰亭盛荟80平小三房成交价327万 单价4万 平 较历史同类型房源降幅50 45% [2][4] - 龙湖首开天宸原著100 62平三房成交价409万 单价4万 平 较历史高位6-7万 平区间显著下滑 [4][7] 成交数据异常现象 - 贝壳平台单日二手房成交数据存在差异 6月10日楼市看板显示91套 贝壳指数显示105套 差值14套 年内最大差值达30套 [7][11][12] - 差值源于系统自动生成签约记录后交易中止 楼市看板数据为实际完成交易量 [12][13][14][15] 金融客操作模式分析 - 金融客通过低价成交特殊房源(低于评估价70% 业主心态弱 存在瑕疵房源)制造市场恐慌 [16] - 操作手法升级为故意违约中止交易 利用10万低额违约金或熟人交易规避风险 1038万房产违约仅赔10万 [18][19][21] - 目标为引发业主抛售潮 通过连续假成交进一步压低小区均价 [18] 市场分歧观点 - 部分观点认为金融客仅能造成短期价格波动 无法撼动整体市场 房价下滑主因是板块供需变化 [25][26] - 反对意见指出金融客长期存在于各板块 低价成交与市场环境变化存在本末关系 [26]

楼市整体表现 - 5月30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9% [1][4] - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [1][7] - 前5个月30个重点城市新房成交面积5047万平方米，同比上涨6% [4] 区域分化特征 - 上海5月一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24% [2] - 广州5月新房成交6572套，环比增长32%，同比增长26% [2] - 北京5月新房成交3917套，环比增长14%，同比增长38% [2] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4% [3][4] - 一线城市新房成交环比增长6%，同比增长20%，二三线城市同比回落13% [4] 项目去化情况 - 30个重点城市新项目开盘平均去化率39%，环比上升1%，同比上升12% [4] - 厦门、成都、长沙和重庆平均去化率超六成，上海、深圳去化率同环比持续上升 [4] - 郑州、苏州去化率环比降幅超两成，昆明等弱二三线城市去化率不足两成 [4] - 深圳核心区域优质项目去化率超80%，非核心区域普遍低于50% [3] 房企销售策略 - 保利发展5月销售额285.12亿元，环比增长15.8%，同比下降19.3% [7] - 绿城中国5月销售额255亿元，环比增长37.1%，同比上涨9.4% [7] - 18家重点房企5月合计销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1% [7] - 越秀地产前5个月销售额507亿元，同比增长26.5%，完成年度目标42.1% [7] - 头部房企推出"好房子"新规产品，部分项目实现高去化率 [1][6][8] 产品结构变化 - 武汉市场650万元以上户型存销比增大，550-650万元户型以"好房子"新规大平层为主 [5] - 热销项目集中在第四代住宅和符合"好房子"新规产品 [6] - 6月重点城市供应结构中改善型房源占比55%，刚需占比34% [9] 营销动态 - 万科成都新项目蜀都万科·锦上扬华连续5个月夺得区域销冠 [8] - 龙湖集团推出"欢抢季"活动，包括直播限时秒杀和购房神券 [8] - 房企通过老盘新做、展示更新和服务提升促进旧规产品销售 [8]

房地产市场整体趋势 - 房地产市场延续止跌回稳的弱复苏走势，5月数据虽有波动但总体向好[1] - 30个重点城市5月新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9%[1][8] - 前5个月30城新房成交面积5047万平方米，同比上涨6%[8] 区域市场分化表现 - 一线城市5月新房成交环比增长6%，同比增长20%，上海、北京、广州成交量同比增幅达24%-38%[3][4][8] - 二三线城市5月新房成交环比企稳，但同比回落13%，成都、深圳等城市成交面积同比环比均下降超10%[7][8] - 厦门、成都、长沙、重庆去化率超60%，郑州、苏州环比降幅超20%，昆明等弱二线城市去化率不足20%[9] 房企销售与策略 - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，保利发展5月销售额285.12亿元（环比+15.8%，同比-19.3%）[10] - 18家重点房企5月销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1%[12] - 头部房企通过"好房子"新规产品提升去化率，成都万科新项目实现片区销冠，龙湖集团推出直播促销冲刺年中业绩[13] 产品与市场结构 - 热销项目聚焦第四代宅和"好房子"新规产品，成都新推项目去化率超90%[8][9] - 6月供应结构以改善为主（占比55%），刚需占比34%，半数城市供应集中在主城区[14] - 武汉等城市改善型产品存销比扩大，房企通过现房展示、服务升级应对竞争[9][13]

深圳中介进军香港房产市场 - 深圳大型房产中介机构开始重点推销香港房产项目，包括新房和二手房业务 [1] - "总价低高租金"房源成为推销重点，例如36平方米房产总价340万港元，月租金超2万港元 [1] - 中介团队中近三分之一经理涉及香港房产业务，新招聘中介经理要求会粤语 [1] 香港房产投资需求分析 - 高租金回报率是吸引深圳及内地买家赴港置业的关键因素，投资需求为主 [1] - 香港新房楼盘积极在深圳及大湾区营销，地铁沿线二手房最受内地投资者欢迎 [1] - 莱坊预测2025年香港一般住宅租金将上升3%至5%，受海外高才和非本地大学生需求推动 [1] 香港楼市政策变化 - 香港撤销所有住宅物业交易额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [2] - 征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，预计惠及15%成交个案 [2] 内地客户购房趋势 - 香港人才引进计划推动内地客户成交占比提升，成为楼市生力军 [2] - 内地企业赴港上市或设分支机构可能为香港楼市带来持续客源 [2] - 内地客户需了解香港购房流程、费用构成及出租相关权责以计算回报率 [2]

智通财经APP获悉，中原按揭董事总经理王美凤表示，根据香港按揭证券有限公司最新公布的统计数 字，2025年5月新取用按揭保险宗数按月微增0.3%至612宗，宗数基本持平，但新取用按保金额按月回 落14.2%至29亿港元，金额为近两个月低位，反映期间按保个案之平均按揭金额显著下降，按保之平均 按揭额由4月份之554万港元跌至5月份之473万港元。 5月份新取用按保宗数增但金额跌，相信主因是2月底财政预算案为400万港元底以下物业推出100港元印 花税宽免，刺激细价物业成交占比显著上升，令按保个案中之细价楼比例增加因而拉低按揭额。 王美凤补充，自2023年7月政府放宽1500万港元以下物业按揭成数至七成，并于2024年全面放宽至七成 按揭政策后，置业人士对高成数按揭保险的依赖显著下降。5月新取用按保宗数占按揭比例为17.6%， 虽较4月的14.8%略有回升，但远低于2023年7月放宽按揭政策前逾30%的使用率。这显示放宽按揭政策 有效降低置业门槛，买家可透过银行七成按揭以低至三成首期上会，减少对按揭保险的需求。此趋势有 助细价物业市场活跃，同时促进楼市健康及稳健发展。 此外，5月份新批按保宗数按月略减1.9%至1 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 当前住房可负担性偏低，美国楼市复苏仍面临一定不确定性，4月美国新屋销售环比改善，成屋销量延续调整，新屋成屋价格环比上升且处于历史相对高位，成屋库存短缺压力有所改善，但供需关系改善未带动房价回落，高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景不明，楼市复苏存不确定性 [1] 根据相关目录分别进行总结 新屋销量同环比改善，成屋销量延续调整趋势 - 4月美国新屋销量6.2万套，同/环比+3.3%/+10.9%，成屋销量33.3万套，同/环比-2.4%/-0.5%，环比连续2个月下滑 [2] - 4月成屋签约销售指数为71.3，同/环比-2.5%/-6.3%，因高房价和高利率致住房可负担性偏低，截至3月末，美国住房购买力指数为103.2，处于2000年以来的9.6%分位值 [2] 成屋库存较年初有所增加 - 4月美国新屋销售中位价40.7万美元/套，同/环比分别-2.0%/+0.9%，为2000年以来87.4%分位值；成屋售价中位价41.4万美元/套，同/环比分别+1.8%/+2.7%，为2000年以来98.6%分位值 [3] - 截至4月末，美国新屋/成屋库存量分别为49.7/145.0万套，较2024年末分别+3.1%/+27.2%，成屋库存短缺压力改善，新屋/成屋库存量分别处于2000年以来92.0%/18.4%分位值，对应可供销售月数环比-0.6/+0.4个月至7.3/4.4个月 [3] 按揭利率预计短期仍将维持在高位 - 5月美国30年期按揭利率均值为6.82%，环比+7bps，已连续两个月环比回升，处于2000年以来的87%分位值 [4] - 5月美国新增非农就业13.9万人，高于彭博一致预期，显示经济有韧性，软着陆概率较高，叠加通胀或在5 - 6月回升，美联储6月及7月降息概率下降，短期降息节奏及幅度有不确定性，按揭利率预计维持在高位 [4]

上海5月二手房市场表现 - 5月上海二手房成交量达21400套 同比增长14.5% 连续8个月突破荣枯线 [1] - 受五一和端午假期影响 总成交量较4月回调约2000套 [1] - 对比近5年同期水平 今年5月成交量仅次于2021年 显示市场韧性 [4] 政策与市场反应 - 央行降准降息、公积金利率下调等政策影响下 市场刺激效果趋于平稳 [2] - 5月成交均价环比下降0.09% 部分房东采取"以价换量"策略 [7] - 挂牌量连续两月环比下降 客源量和带看量降幅扩大 市场观望情绪浓厚 [5] 成交结构变化 - "70~90㎡"和"90~120㎡"刚需/刚改房源占比环比增长5.79%和3.96% [8] - "230万以下"及"450万-800万"价格段占比明显增长 [10] - 800万-1500万房源占比下降 改善群体可能被新房市场分流 [10] 新房市场对比 - 5月上海新房成交面积环比上涨8.28% 成交均价环比上涨14.6% [10] - 新房价格上涨对二手房市场形成分流效应 尤其影响品质改善需求 [10] 市场整体趋势 - 1-5月上海楼市呈现量价齐稳状态 [12] - 5月二手房虽受多重因素影响回调 但仍维持在2万套"阳春线"以上 [12]

深圳保障房新政与楼市双轨制 政策核心内容 - 深圳住建局发布保障房新政，明确配售型保障房实施封闭管理，禁止转为商品房 [1] - 切断保障房与商品房转换通道，安居房、人才房补差价转商品房路径被堵死 [4] - 配售型保障房售价仅为商品房50%-70%，但彻底失去投资属性，仅能自住或政府回购 [4] 住房体系分类 - 公租房：面向低收入家庭，只租不售，租金低于市场价 [4] - 保障性租赁住房：针对新市民、青年群体，只租不售 [4] - 配售型保障房：政府出售给符合条件的家庭，禁止上市交易 [4] 楼市逻辑转变 - 双轨制切割房产金融属性：保障房剥离金融属性，商品房金融属性弱化 [5] - 商品房需求结构改变：刚需客群被保障房分流，改善型需求及高净值人群成主力 [8] - 楼市分化加剧：核心地段抗跌性强，三四线及远郊风险攀升 [9] 房价影响分析 - 短期进入磨底期：缺乏上涨动力但难大跌，因核心地段需求支撑 [9] - 长期取决于经济基本面：经济复苏推动核心地段温和上涨，低迷则难有起色 [10][12] 行业趋势与建议 - 房企转型方向：开发高端改善型产品，优化户型、提升服务及配套 [8] - 购房策略：刚需优先保障房，改善型聚焦核心地段+高品质 [13] - 投资逻辑转变：从投机转向现金流思维，关注高端租赁及存量改造机会 [14] 双轨制长期影响 - 刚需焦虑缓解：保障房提供实惠选择 [16] - 改善型需求更专注居住品质而非增值 [16] - 投资门槛提高：楼市进入专业玩家时代 [16]

就在数天前，深圳市出台"扩消费39条"(《深圳市提振消费专项行动实施方案》)，其中两条措施事 关促进楼市消费。除了第二条中的"落实国家稳住楼市股市各项工作，拓宽财产性收入渠道"，第七 条"降低租购房成本"最受市场欢迎。措施明确：符合相关条件的，可提取公积金用于支付购房首付 款；提取公积金用于支付房租的，每月可提取额度提高至80%。 2025.06. 10 本文字数：1619，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财 经 何涛 面对楼市成交转冷的趋势，深圳连续释放政策利好。 据"深圳发布"消息，6月10日，深圳、珠海、汕头、江门、潮州、揭阳六个城市住房公积金管理中 心正式签署《推动住房公积金协同发展合作协议》，将从四个方面加速实现区域内公积金服务"同城 化"，核心是推动住房公积金异地贷款互认互通。 截至目前，深圳已与广东省内十个城市（另五个城市为梅州、惠州、汕尾、东莞、中山）建立住房公 积金协同发展机制。 作为推动公积金使用的技术保障措施之一，深圳市住房公积金管理中心近日还针对灵活就业人员推 出"数字人民币+智能合约"服务。灵活就业人员可以在"支付宝-市民中心(深圳)"提取个人账户部分 或者全部余额，用于购买住房、 ...

深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与原有安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] 住房双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调居住功能优先于投资属性，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高端品质项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段抗跌性强，边缘城市商品房流动性持续恶化 [5][6] 房价趋势与资产配置建议 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要由宏观流动性决定，处于上下空间有限的磨底期 [7] - 流动性紧张环境下，投资策略需从进攻转向防守，优先选择能保证现金流的稳定收益资产 [8] - 行业建议放弃"猛涨思维"，关注兼具现金流属性和稳定收益的资产类别 [8]