房地产发展新模式政策研究 - 多地相关部门正在研究制定构建房地产发展新模式政策 包含大力推行现房销售和加强预售资金监管两方面内容 [2] - 现房销售政策拟对新政策发布后获取土地的项目实行现房销售 对新政策发布前获取土地的项目将预售节点改为项目封顶 并给予缓冲空间 是否办理施工许可证可能是重要节点 [2] - 预售资金监管政策拟以项目为单位监管资金 每个项目成立独立法人公司 开发贷须确定主办行 预售监管资金全额进监管账户 划出需提供担保或保险 [2] - 房地产企业须用自有资金获取土地并全额缴纳土地出让金 房屋预售款优先偿还银行贷款 项目竣工后才能抽调到集团 [2] 政策进展与行业反馈 - 多名相关部委和地方住建系统人士确认上述消息 但方案尚未最终敲定 [3] - 4月已有城市召开政策吹风会 与房地产企业负责人座谈 [3] - 头部房企人士表示政策双管齐下将加大开发商现金流压力 呼吁出台配套金融支持政策 [3] - 金融监管总局局长表示近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [3] 其他行业动态 - 安踏近期完成收购狼爪 正在推进重要战略 [5] - 荣昌卤味品牌近期市场热度显著提升 [6]

公积金贷款利率调整 - 中国人民银行宣布自5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [2] - 预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，100万贷款本金30年期等额本息月供减少133元 [2] - 存量公积金贷款利率将于明年1月1日起同步调整 [3] LPR及商业贷款利率变化 - 中国人民银行下调政策利率0.1个百分点，7天期逆回购利率从1.5%降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [4] - 5年期以上LPR有望从3.6%降至3.5%，100万贷款30年期商业贷款月供减少55元，总还款额减少2万元 [4][5] 房地产信贷数据表现 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [6] - 住房租赁贷款同比增长28%，反映租赁市场快速发展与结构性金融政策落地 [6] - 降准0.5个百分点释放约1万亿流动性，增强银行信贷投放能力 [6] 房地产金融政策导向 - 金融监管部门将加快完善与房地产发展新模式相适配的融资制度，覆盖开发贷款、个人住房贷款及城市更新等领域 [7] - 政策强调从短期刺激转向结构优化与可持续性，注重构建房地产金融长效机制 [7] - 预计下半年央行将继续实施降息降准，货币政策在"适度宽松"方向仍有充足空间 [7]

房地产发展新模式融资制度 - 国家金融监督管理总局局长李云泽表示将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力巩固房地产市场稳定态势 [1] - 配套融资制度将从个人住房、房地产开发、城市更新三大领域发力 [1] - 居民对房地产的关注点已从"有没有"转向"好不好"，住房消费需求愈发多元化 [1] 个人住房领域融资支持 - 配套融资制度将围绕"三低一宽"发力：低首付门槛、低购房利率、低住房公积金贷款利息以及放宽贷款期限 [2] - 央行等部门发布一揽子金融政策，包括降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] - 下调政策利率0.1个百分点，预计带动LPR下行0.1个百分点 [2] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [2] 房地产开发端融资支持 - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 将高品质住房纳入金融支持范围，降低信贷融资成本 [3] - 修复房企股权融资渠道，缓解债务展期压力 [3] - 加大对租赁住房建设运营的金融支持，探索REITs在租赁住房领域的应用 [3] 城市更新领域融资支持 - 将建立政府、企业、金融机构多方合作的融资模式 [4] - 政府通过财政补贴、税收优惠等政策引导 [4] - 金融机构提供多样化融资产品如棚改专项债 [4] - 城市更新行动有望迎来创新性专项债、中长期国债等支持 [4]

核心观点 - 中国人民银行、国家金监总局和中国证监会联合发布一揽子金融政策，旨在缓冲外部贸易环境变化，稳定市场预期、支持实体经济，通过降准、降息及结构性货币政策工具等措施提振楼市和股市信心 [1] - 房地产市场在去年"926"政策后出现一定修复，但进入4月后"止跌"迹象逐渐减弱，新房成交同比转负，二手房成交同比放缓，热点城市市场热度下降 [1] - 新出台的金融政策包括下调政策利率10bp及公积金贷款利率25bp，下调结构性货币政策工具利率25bp，加快房地产新模式融资制度出台，从长短期两方面对房地产进行稳市场托底和基础性制度改革 [1][7][9] - 后续关注政府收储政策优化、城中村及城市更新政策升级、"房票"制度探索、北上深调控政策放松及"好房子"项目供给 [1][10][11] 市场表现 - 1-3月30大中城市新房销售面积较去年同期微增1.7%，相较2023年下滑幅度仍近4成 [2] - 1-3月13城二手房成交面积相较2024、2023年同期分别增长52.3%、8.6%，达到近五年同期最高水平 [2] - 4月单月新房销售面积同比下降12.1%，二手房销售面积同比增速由一季度高位回落至34% [2] - 各城市间分化明显，市场修复主要集中于部分热点城市如深圳、广州、厦门、武汉（新房），北京、深圳、上海、杭州、成都（二手房） [5] - 70大中城市二手房价格环比反弹态势反复，一线城市2月由正转负，3月再次转正，仅深圳和成都连续六个月保持上涨趋势 [6] 新出台金融政策 - 下调政策利率10bp，预计带动LPR同步下行约10bp [7] - 下调公积金贷款利率25bp，5年期以上首套房利率由2.85%下调至2.6%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出约200亿元 [7] - 下调结构性货币政策工具利率25bp，保障性住房再贷款利率从1.75%下调至1.5%，PSL利率从2.25%下调至2% [7] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，较2024年末增加1.7万亿元 [9] - 2025Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款为2022年以来单季最大增幅 [9] 后续展望 - 关注政府收储政策优化、财政政策发力及北上深限制性政策放松 [10] - 加快完善与房地产发展新模式相适应的融资制度体系，推动行业向"现房销售、稳健经营"转型 [9][11] - 金融机构加大对"好房子"项目的支持力度，协同房地产行业向新模式转型升级 [11] - 关注城中村、城市更新配套政策的优化出台及"房票"制度探索 [10][11]

5月7日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委 员会负责人介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况，其中，"稳楼市"再次成为关键词。 除了降息降准、下调个人住房公积金贷款利率外，"加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制 度"这一新提法，也给市场留下更多配套政策出台的想象空间。 在今天的发布会上，金融监管总局局长李云泽透露："下一步，金融监管总局将加快完善与房地产发展 新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构 继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续 巩固房地产市场稳定态势。" 推进房地产发展新模式需相应融资制度支持 今天，在国新办举行的新闻发布会上，李云泽提到的"加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资 制度"，是今年关于房地产政策的又一项重磅表述。 其实，今年3月13日，国家金融监督管理总局党委召开扩大会议时已经表示，持续推进城市房地产融资 协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作；加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度。 广东省住房政策研究中心 ...

公积金贷款利率调整 - 上海自2025年5月8日起下调首套公积金贷款利率：5年以下（含5年）至2 1%、5年以上至2 6%，二套分别下调至2 525%和3 075% [1] - 长沙同步下调公积金贷款利率0 25个百分点，南京亦发布相同调整通知 [4][5] - 调整后5年以上首套利率从2 85%降至2 6%，二套从3 325%降至3 075%，均为历史低位 [8] 购房成本变化 - 以贷款100万、30年等额本息计算，首套房月供从4136元降至4003元，总利息减少4 76万元至44 12万元 [10] - 预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，直接支持刚性住房需求 [11] 金融政策组合拳 - 央行降准0 5个百分点释放1万亿元流动性，政策利率下调0 1个百分点带动LPR同步下降，5年期LPR预计从3 6%降至3 5% [7][12] - 商业银行"白名单"贷款已批6 7万亿元，支持1600万套住宅建设交付 [12] - 金融监管总局将推出房地产开发、个人住房等贷款管理办法，强化高品质住房资金供给 [7] 房地产市场动态 - 2024年1-3月全国新房销售面积2 19亿平方米（同比-3 0%）、销售额2 08万亿元（同比-2 1%），市场仍处调整阶段 [15] - 4月政治局会议提出加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量房收购政策 [16] - 武汉等城市推出地方调控政策如"汉九条"，政策宽松窗口期开启后更多城市或跟进 [17][19] 行业趋势展望 - 中指研究院预计企业端和个人端贷款支持将持续加码，"白名单"政策完善促进资金落位 [13] - 市场或延续"金三银四"热度，呈现"稳量缓价、结构分化"特征，中长期聚焦新发展模式转型 [19]

下调公积金贷款利率,拟推融资政策 2025 年国新办一揽子金融政策点评 2025 年 5 月 7 日 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 网: huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2025-5-6 房地产(申万 40% 20% 资料来源:中国银河证券研究院 行业点评·房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 相关研究 1. 【银河地产】行业点评_房地产行业_持续巩固稳 定态势，有力有序推进城改 2. 【银河地产】行业点评_房地产行业_全面发力, 持续推动地产止跌回稳 3. 【银河地产】行业深度_房地产_内生和外生因素 支撑下的需求中枢 4. 【银河地产】行业点评_房地产行业_供需两侧齐 发力,推动地产止跌回稳 5. 【银河地产】行业点评_加快构建新模式,推进地 产新篇章_三中全会专题研究 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 o 事件: 2025年 5月7日,国新办举行新闻发布会,央行、金管局、证监会等 部门负责人介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况, ...

金融政策支持房地产市场 - 中国人民银行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，增加房地产市场的流动性 [1] - 降低政策利率0.1个百分点，带动LPR同步下降，进一步降低购房者置业成本 [1] - 个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [1] - 国家金融监督管理总局推出八项增量政策，包括加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [1] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] 公积金贷款利率调整影响 - 5年以上公积金贷款利率调整前为首套2.85%、二套3.325%，调整后分别降至2.6%、3.075% [2] - 按照贷款100万、等额本息还款30年计算，首套房月供从4136元降至4003元，每月节省133元 [2] - 总利息从48.88万元降至44.12万元，减少4.76万元 [2] - 预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [2] - 公积金利率下调为部分城市下调商业贷款利率释放空间 [2] 房地产市场现状与预期 - 1-3月全国新建商品房销售面积2.19亿平方米，同比下降3.0%，销售额2.08万亿元，同比下降2.1% [5] - 房地产市场仍处在调整阶段，需求有待进一步释放，城镇化未完成带来成长空间 [5] - 4月以来最高监管层连续释放积极信号，强调房地产市场发展空间和市场潜力 [6] - 部分城市推出地方版楼市调控政策，如武汉"汉九条" [6] - 市场预期未来将有更多配套政策落地，企业端和个人端贷款支持将加大 [3] 政策宽松窗口开启 - 监管部门释放政策利好，政策宽松窗口期再度开启 [7] - 预计更多城市将出台地方版楼市新政，主管部门可能在城中村改造、高品质住房供给等方面加码 [7] - 房地产市场有望延续"金三银四"热度，呈现"稳量缓价"和"温和回暖、结构分化"特征 [7] - 中长期将通过消费支持政策与市场信心修复推动行业新发展模式转型 [7]

政策支持与融资环境 - 国家金融监督管理总局局长李云泽表示将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 包括房地产开发 个人住房 城市更新等贷款管理办法 [2] - 房地产"白名单"贷款审批通过金额增至6.7万亿元 支持了1600多万套住宅建设和交付 [1][3] - 金融机构被指导继续保持房地产融资稳定 有效满足刚性和改善性住房需求 强化对高品质住房的资金供给 [2] 市场数据与信贷表现 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 住房租赁贷款同比增长28% [1][3] - 2025年新房销售量降幅收窄至3.0% 一季度行业到位资金较去年改善明显 国内贷款环境宽松支持房企融资 [4] - 2024年年末中国金融机构房地产贷款余额52.8万亿元 同比下降0.2% 仍未恢复增势 [5] 行业趋势与专家观点 - 业内人士分析政策端与市场端双重利好逐步释放 房企化债进程有望提速 叠加城中村改造 存量资产盘活等政策支持 房地产市场或于二季度迎来更明显的复苏拐点 [1] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出"新模式"将重点支持好房子建设或住房项目规范落地 开发贷款和按揭贷款方面会有较好政策支持 [2] - 中国银行研究院指出今年1-2月房地产投资同比下降9.8% 降幅较2024年全年收窄0.8个百分点 预计二季度基建投资加快增长将减轻房地产投资拖累效应 [4] 国际机构与市场信心 - 近期来华的头部国际投资机构认为中国房地产市场投资价值正在显现 [3] - 受国际环境影响 2025年开年海外融资降幅明显 [4]

报告行业投资评级 - 看好房地产行业 [4] 报告的核心观点 - 本次政策聚焦供需两端发力，释放稳市场、促转型信号，短期流动性宽松与需求刺激推动板块估值修复，长期关注房企新模式下发展机遇 [3] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月7日国新办举行新闻发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”情况，央行行长潘功胜宣布降低存款准备金率0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，金融监管总局局长李云泽宣布加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [1] 政策影响 - 降准与降息直接降低资金成本，推动贷款市场报价利率下行，房企开发贷及存量债务展期成本下降，债务压力有望进一步缓解 [8] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房利率降至2.6%），叠加商业贷款利率下行，降低居民购房成本，提振购房需求，降低房贷负担，促进房地产市场止跌企稳 [8] - 加快出台适配房地产发展新模式的融资制度，金融支持政策聚焦保交楼和项目融资，通过“白名单”精准支持优质项目，减少烂尾风险，稳定市场信心，配套融资制度引导金融支持向保障性住房、城中村改造、土地收储等领域倾斜，推动行业向“高质量发展”转型 [8] 未来行业大事 - 2025年5月中旬公布4月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5% [5] - 行业市值12032.28亿元，占比1.27% [5] - 流通市值11213.95亿元，占比1.46% [5] - 行业平均市盈率-7.03 [5]