报告行业投资评级 - 行业投资评级为强于大市，维持评级 [2] 报告的核心观点 - 近期30大中城市新房成交数据走弱，二手房挂牌价下行，25日政治局会议将房地产置于防范化解重点领域风险层面，延续一贯定位，指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固市场稳定态势，预计城中村改造和收储方面会有更具体措施指引 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积193.43万方，本年累计成交面积3160万方，累计同比+1.8%；近四周平均成交面积173.79万方，同比-7.7%，环比-17.1% [6][14] - 一线城市近四周平均成交面积59.74万方，同比-11.4%，环比-13%；二线城市近四周平均成交面积77.51万方，同比-11%，环比-16.5%；三线城市近四周平均成交面积36.53万方，同比+7.9%，环比-24.3% [6][14] - 上周重点9城商品住宅可售面积5407.02万方，同比-17.23%，环比+0.65%；去化周期12.43个月，一线城市去化周期11.88个月 [6][16][18] 二手房成交及挂牌 - 上周重点12城二手房成交面积233.28万方，本年累计成交面积3205.82万方，累计同比+34.6%；近四周平均成交面积204.43万方，同比+15.6%，环比-0.5% [7][20] - 截至2025/4/20，全国城市二手房出售挂牌量指数17.61，环比-7.9%，挂牌价指数155.61，环比-0.02% [7][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地50宗，成交72宗；新增供应商服类土地43宗，成交46宗 [7][23] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.9，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75 [23] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价6407.25元/平方米，溢价率10.21%，环比-3.36pct；成交商服类土地楼面均价1834.5元/平方米，溢价率0.8%，环比-0.29pct [7][23] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，房地产指数跑输沪深300指数1.69ct [8][26] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.67%，恒生综合指数上涨3.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.48pct [8][26] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第8 [28] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为南京高科（+5.96%）、张江高科（+2.64%）、浦东金桥（+2.56%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为新世界发展（+4.8%）、绿景中国地产（+3.31%）、恒隆地产（+3.3%）；重点物业服务企业涨幅居前的为雅生活服务（+11.46%）、融创服务（+9.04%）、恒大物业（+5.88%） [29]

报告行业投资评级 - 强于大市，维持 [2] 报告的核心观点 - 近期30大中城市新房成交数据走弱，二手房挂牌价下行，25日政治局会议将房地产置于防范化解重点领域风险层面，延续一贯定位，指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固市场稳定态势，预计在城中村改造和收储方面会有更具体措施指引 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积193.43万方，本年累计成交面积3160万方，累计同比+1.8%；近四周平均成交面积173.79万方，同比-7.7%，环比-17.1% [6][14] - 一线城市近四周平均成交面积59.74万方，同比-11.4%，环比-13%；二线城市近四周平均成交面积77.51万方，同比-11%，环比-16.5%；三线城市近四周平均成交面积36.53万方，同比+7.9%，环比-24.3% [6][14] - 上周重点9城商品住宅可售面积5407.02万方，同比-17.23%，环比+0.65%；去化周期12.43个月，一线城市去化周期11.88个月 [6][16][18] 二手房成交及挂牌 - 上周重点12城二手房成交面积233.28万方，本年累计成交面积3205.82万方，累计同比+34.6%；近四周平均成交面积204.43万方，同比+15.6%，环比-0.5% [7][20] - 截至2025/4/20，全国城市二手房出售挂牌量指数17.61，环比-7.9%，挂牌价指数155.61，环比-0.02% [7][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地50宗，成交72宗；新增供应商服类土地43宗，成交46宗 [7][23] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.9，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75 [23] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价6407.25元/平方米，溢价率10.21%，环比-3.36pct；成交商服类土地楼面均价1834.5元/平方米，溢价率0.8%，环比-0.29pct [7][23] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，房地产指数跑输沪深300指数1.69ct；港股恒生物业服务及管理指数上涨1.67%，恒生综合指数上涨3.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.48pct [8][26] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第8 [28] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为南京高科（+5.96%）、张江高科（+2.64%）、浦东金桥（+2.56%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为新世界发展（+4.8%）、绿景中国地产（+3.31%）、恒隆地产（+3.3%）；重点物业服务企业涨幅居前的为雅生活服务（+11.46%）、融创服务（+9.04%）、恒大物业（+5.88%） [29]

投身保障房建设，履行社会责任 首开股份积极投身保障房建设，承担起重要的社会责任。从北京市最大经济适用房项目回龙观文化居住 区，到北京市首个共有产权房项目锦都家园，首开股份持续参与各类保障性住房项目建设，严格把控建 筑质量，确保每一套保障房都坚固耐用、舒适宜居。近年来，通过存量转化政策，探索将低效闲置房产 改造为保障性租赁住房加以利用。通过提供保障性住房，首开股份帮助众多家庭实现了安居梦想，为社 会的稳定与和谐发展添砖加瓦。 防范债务风险，筑牢发展根基 首开股份注重财务健康，全面防范债务风险，力争转变"高负债、高杠杆"的旧模式。公司加强资金预算 管理，合理安排资金流向，提高资金使用效率，通过多元化的融资渠道，降低融资成本与债务风险。 2024年，22个纳入"白名单"项目累计获得授信额度93亿元。通过城市房地产融资协调机制实现82亿元开 发贷置换或展期，发行124亿元中票完成借新还旧，实现42亿元经营性物业贷放款，高成本非标融资占 比较年初下降10个百分点，平稳度过非标还款高峰，保持了现金流安全，守住了安全底线。同时，优化 资产配置，对低效资产进行清理与处置，提升资产质量，为企业的持续发展筑牢了坚实的财务根基。 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 4月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升 [3][81] - 4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [3][79][81] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，中长期二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城新房成交面积173.7万方，环比+10.9%，同比-21.4%；2025年4月1日至4月25日累计成交574.4万方，同比-13.8%；今年截至4月25日累计成交3105.9万方，同比-0.9% [3][13] - 二手房成交上周15城二手房成交面积192.2万方，环比+3.3%，同比+20.1%；2025年4月1日至4月25日累计成交661.9万方，同比+17.9%；今年截至4月25日累计成交2608.9万方，同比+26.6% [3][23] - 库存及去化13城新房累计库存7778.7万方，环比+0.5%，同比-11.9%；13城新房去化周期为17.1个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.1个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、9.9个月、13.5个月、47.7个月，环比分别变动+0.3个月、+0.4个月、-0.1个月、+0.4个月 [3][31] 土地市场情况 - 土地供应2025年4月21日 - 2025年4月27日百城供应土地数量为462宗，环比+16.7%，同比-26.8%；供应土地建筑面积为2081.3万方，环比+8.7%，同比-32.9%；截至4月27日，2025年累计供应土地数量为7156宗，同比-13.8%，累计供应建筑面积为36210.9万方，同比-16.5% [47] - 土地成交2025年4月21日 - 2025年4月27日百城土地成交建筑面积1641.9万方，环比+23.6%，同比-24.3%；成交楼面价2249元/平，环比+177.3%、同比+29.9%；土地溢价率7.5%，环比+3.3%，同比+4.9%；截至4月27日，2025年累计成交土地建筑面积为33459.3万方，同比-7.5% [3][53] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行信用债合计18支，发行金额合计172.5亿元，环比+42.4%，同比-4.2%；上周偿还金额207.8亿元，净融资额为-35.3亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债205支，合计发行金额1737.9亿元，同比+3.5% [57] 行情回顾 - 板块表现上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.2%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为0.4%、1.2%，超额收益分别为-1.6%、-2.3%；29个中信行业板块中房地产位列第27 [3][68] - 个股表现上周上涨个股共62支，较前周减少30支，下跌股数为49支；涨幅居前五的为天保基建、卧龙地产、*ST阳光、*ST阳光、渝开发；跌幅前五为万方发展、荣丰控股、*ST岩石、*ST中地、大名城；47家重点房企中共计上涨15支，较前周减少18支，涨幅位居前五的为金地商置、融信中国、佳兆业、远洋集团、中国奥园，跌幅前五为建业地产、招商蛇口、金地集团、保利发展、滨江集团 [71][73] 行业政策跟踪 - 中央层面4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [79][80] - 地方层面4月21日杭州优化完善住房公积金提取若干政策，支持缴存职工购买保障性住房；4月23日厦门对房票政策进一步优化升级，扩大房源选择范围 [79][80] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][81] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][81] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][81]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月第四周生产端表现分化，工业方面部分开工率上行但部分收敛，建筑业表现偏弱，地产热度下行，外需前景不确定，运价分化，价格受关税预期扰动大[1] 根据相关目录分别进行总结 消费 - 出行热度维持季节性高位，9个重点城市地铁客运量环比1.6%、同比4.9%，国内/国际航班执行航班数量同比2.8%/17.5% [8] - 汽车销售热度略有收敛，4月1 - 20日乘用车零售/批发同比去年同期+12%/+14% [9] - 纺织消费热度低于去年同期，4月20日当周轻纺城销量同比 - 7.3% [9] - 快递揽收处于季节性高位，4月20日快递揽收量同比+20.5% [9] - 五一旅游预定热度较高，境内游预订人次较去年同期增长超100%，机票价格有所上行，旅游结构有变化 [10] 地产 - 新房成交热度下行，30城商品房成交面积同比去年同期 - 30.4%，四月前四周新房成交同比 - 15.4% [18] - 二手房市场热度有所弱化，26城二手房成交面积同比去年1.4%，四月前四周二手房成交同比6% [18] - 高能级城市热度基本延续，北京/上海/深圳/成都二手房成交套数同比分别为18.95%/36.21%/68.53%/21.8% [18] - 挂牌价、量均有所下降，城市二手房出售挂牌价/量指数周环比 - 0.02%/-7.9% [19] - 房价待企稳，46城房价指数环比 - 0.26%，房价环比上涨的城市有0个 [19] - 前瞻指标较上月下行，整体基本保持韧性，42城二手房门店成交套数环比+1%，带看人数环比 - 1% [19] - 土地市场成交面积与溢价率上行，百城土地成交面积周环比26.5%，土地溢价率同比27.7% [20] - 政策在供给端持续发力，政治局会议提出加力实施城市更新行动等，青岛发布住房发展计划 [21] 生产 - 电力方面，用煤日耗震荡运行，25省动力煤终端用户日耗同比 - 3.6%，水电出力下行，三峡水库日均出库流量周同比 - 40.1%，煤价环比 - 0.1% [12] - 中上游，焦化、高炉开工率有所上行，地炼开工率低位运行 [3] - 下游，化工产业链开工率表现分化，半/全钢胎生产开工率下行 [3] 建筑业 - 建筑业供需偏弱，边际上非房建强于房建，样本建筑工地资金到位率为58.54% [13] - 水泥需求回落，供给略弱于季节性，库存延续上行，价格环比下降，水泥发运率同比1.1pct，价格环比 - 0.8% [14] - 黑色供需表现偏弱，库存低位季节性下行，价格分化，建筑钢材成交量周同比 - 11.4%，铁矿石价格环比0.1%，螺纹钢价格环比 - 0.1% [15] - 沥青开工率上行，价格环比上升，开工率周环比2pct，价格周环比2.5% [15] - PVC与苯乙烯开工率略有分化，PVC/苯乙烯开工率同比分别为3.3pct/1.7pct [15] 外需 - 运量方面，波罗的海干散货指数（BDI）止跌回升，港口累计完成货物吞吐量与集装箱吞吐量环比修复，但美国进口货物到港明显下滑 [4] - 运价方面，RJ/CRB同比降幅进一步收窄，中国出口集装箱运价（CCFI）环比上行，上海出口集装箱运价（SCFI）环比下行 [4] - 韩国4月前20日出口额同比由正转负，越南4月前15日出口同比增长放缓 [4] - 海外经济来看，欧元区经济增长动能减弱，美国制造业回暖但消费信心恶化，通胀预期上升 [4] - 进口运价方面，国内进口运价（CDFI）回升 [4] 价格 - 综合指数来看，内盘南华工业品与外盘RJ/CRB指数环比上行 [5] - 分项来看，原油价格上行受供给端扰动明显，黑色系在多空因素影响下涨跌互现，铜价受益于降息预期升温与美元走弱 [7] - 猪肉价格上行，蔬菜价格下行，猪肉周环比0.6%，蔬菜周环比 - 2.2% [25]

周五，大家最关心的月底会议发布了会议纪要。 总结一句话，经济呈现向好趋势，社会信心持续提振。 大家最关心的三个方面的表述如下： 1、宏观经济政策方面：加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 表述和之前基调一致。但由于本周川普撞了南墙，这两天多次提到已经开始和我们洽谈，我方连续回应没有收到美方要洽谈的消息。 至少，表面上来看不像月初那般"强硬"。既然你川普不打算硬钢（伤敌八百，自损三千）到底，那工具箱里面的政策，可以先按下不表。 所以，大家期待的降息降准没那么快，更别提其他方面的刺激政策。 于是，周五A股冲高回落。 2、会议开始之前，房地产明显是有异动的，据说相关小作文不少。 会议针对房地产的内容是：加力实施城市更新活动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商 品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。 注意，基调与之前发生了改变。巩固一词明确的表示出，认为房地产此时已经企稳，不需要再加大刺激，而是要继续保持"稳定"。 房地产板块直线跳水 3、针对内需消费方面的表述：大力发展服务消费，设立服务消费和仰赖再贷款，加大资金支 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [4] 报告的核心观点 - 地产政策定位于托底和稳信心，年内旧改有望放量，新房销售或企稳，收储政策待优化，Q2政策倾向托底 [3][46] 根据相关目录分别进行总结 第17周市场行情回顾（2025.04.19 - 2025.04.25） 第17周行业指数表现 - 房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指，相对沪深300指数收益-1.9%，沪深300涨0.4%，创业板指涨1.7%，房地产指数（申万）跌1.5% [8][11] 第17周地产板块个股表现 - 涨幅居前公司为天保基建、渝开发、我爱我家、*ST和展、金融街，跌幅居前五的是广宇集团、*ST中地、卧龙地产、皇庭B、阳光股份 [12][13] 行业及公司要闻回顾（2025.04.19 - 2025.04.25） 行业一周要闻回顾 - 中央政策强调防范风险、化债、推进旧改、构建新模式、增加供给、优化收储、巩固稳定态势；地方出台土地供应、公积金、房票安置、契税补贴等政策 [14][16] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第17周44大城市新房销售1.5万套，增10.2%；21大城市二手房销售2.2万套，增1.1%；18大城市库存85.0万套，增0.4万套，库销比24.7个月，增0.4个月 [16][21] 重点城市土地市场跟踪 - 第17周36大城市市本级成交土地26块，出让金261.56亿元，增246.95亿元，平均溢价率9.4%，增9.4%，流拍或中止等地块21块 [26][34][36] 重点公司一周要闻回顾 - 云南城投等多家公司发布2024年度报告，云南城投等发布2025年第一季度经营简报 [38][43] 投资建议 - 年内旧改有望放量，中央或补贴资金、投放PSL；新房销售或企稳；收储政策待优化；Q2政策倾向托底，稳定市场预期 [3][46] 附录 - 列出周度新房、二手房、库存数据跟踪城市，以及调整后的地产板块股票池名单 [49][50]

4月25日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作。 以存量撬动增量释放购房需求 持续稳定房地产市场 政治局会议提出，要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。城市更新是城镇化发展历史的必然过程。 关于房地产的表述又有了新的变化，具体来看： 加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房 地产市场稳定态势。 进一步拆解来看，政治局会议释放了三个重要信号： 首先，城市更新将全面提速，以存量撬动增量释放刚性和改善需求。 其次，政治局会议首次提出"加大高品质住房供给"，结合今年两会政府工作报告首次提出建设"好房子"的要求，2025年建设"高品质住房""好房子"将成为 推动房地产业转型新方向。 最后，存量商品房和存量闲置土地回购作为行业止跌回稳的核心引擎，在加速推进过程中将迎来进一步优化。 总的来看，政治局会议提出"持续巩固房地产市场稳定态势"，当前市场仍处于"L"型筑底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳，后续政策尤为 关键。 01 通过专项债券收购存量商品房转为保障房，优化供需平衡，不过目前 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [5] 报告的核心观点 - 过去五个交易日（0421 - 0425）沪深300涨0.38%，建材（中信）涨0.05%，其他专用材料板块涨幅最大为+3.21%，陶瓷板块跌幅最大为 -4.31%；个股中北京利尔、中旗新材等涨幅居前；上周重点推荐组合中部分个股有涨有跌 [1][12] - 0419 - 0425一周，30个大中城市商品房销售面积154.15万平米，同比 -19.48%；4月25日中共中央政治局会议强调实施积极宏观政策，防范化解风险，推进房地产新模式等 [2][13] - 25Q1建材行业重点公司公募基金配置比例环比提升0.04pct达0.48%，超配比例为 -0.49%，环比小幅提升0.02pct；子板块配置比例前三为家装建材、水泥、新材料，新材料环比增势明显；持仓标的有增减变化；市场偏好有提升趋势，个股选择参考年报及一季报；建材板块受益内需，基建投资提振需求，关注民爆和新材料方向 [3][16] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 过去五个交易日（0421 - 0425）沪深300涨0.38%，建材（中信）涨0.05%，其他专用材料板块涨幅最大，陶瓷板块跌幅最大；部分个股涨幅居前；上周重点推荐组合部分个股有涨有跌 [1][12] 建材重点子行业近期跟踪 - 水泥：本周全国水泥市场价格环比回落0.5%，下调地区集中在华东、中南和西南，上涨地区主要是辽宁；四月下旬部分地区受降雨影响，需求环比减弱，出货率有变化，价格震荡下行 [17] - 玻璃：光伏玻璃价格环比持平，终端订单跟进量减少，需求支撑转弱，库存增加，预计下周价格承压下滑；浮法玻璃均价上涨，涨幅收窄，需求支撑一般，库存略降，预计下周价格变动不大 [17] - 玻纤：无碱粗纱市场报价以稳为主，成交地价稍有松动，产能稳定，行情短期或承压；电子纱报价趋稳，成交区域有差异，后期不乏厂家存小幅探涨可能 [18] 传统建材龙头中长期价值显著，新能源品种成长性有望持续兑现 - 本周重点推荐组合为中材科技、三棵树、西部水泥、华新水泥、华润建材科技、高争民爆 [4][18] - 传统建材行业景气接近周期底部，新能源相关新材料有望兑现成长性：水泥受益基建和地产需求改善，推荐上峰水泥等；消费建材基本面企稳，推荐三棵树等；新材料面临机遇，推荐金晶科技等；玻璃龙头市值低，推荐旗滨集团等；塑料管道板块推荐中国联塑等；玻纤推荐中国巨石等 [18]

城市更新政策方向 - 广州市将城市更新与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期相结合 [1] - 采取"拆、治、兴"并举的策略推进城市更新和城中村改造 [1] - 目标是通过城市更新实现老城市新活力 [1] 房地产发展机制 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制 [1] - 升级房票安置政策 [1] - 完善征地拆迁补偿安置工作机制 [1] 住房供应体系 - 优化"市场+保障"住房供应体系 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1]