外部经济环境分析 - 当前外部环境更趋复杂严峻 世界经济增长动能由"不强"改为"减弱" 贸易壁垒增多 [1] - 国内面临需求不足 风险隐患较多 新增"物价持续低位运行"挑战 [1] 货币政策调整方向 - 加大货币政策调控强度 提高前瞻性 针对性 有效性 灵活把握政策实施力度和节奏 [1][3] - 强化央行政策利率引导 完善市场化利率形成传导机制 推动社会综合融资成本下降 [3] - 关注长期收益率变化 防范资金空转 保持人民币汇率在合理均衡水平稳定 [3] 重点领域支持政策 - 加力支持科技创新 提振消费 做好"两重""两新"等重点领域融资支持 [1][8] - 用好证券 基金 保险公司互换便利和股票回购增持再贷款 探索常态化制度安排 [8] - 结构性货币政策工具利率全面下调 包括支农支小再贷款等长期性工具和碳减排支持工具等阶段性工具 [6] 房地产市场政策 - 从"推动房地产市场止跌回稳"改为"持续巩固房地产市场稳定态势" [1] - 加大存量商品房和存量土地盘活力度 [1] 债券市场改革 - 完善公开市场一级交易商和做市商考核 加强投资者利率风险管理 优化债券市场结构及制度安排 [4] - 促进债券市场功能增强 为利率市场化推进和货币政策调控转型提供支撑 [4] 政策实施重点 - 用好用足存量政策 加力实施增量政策 充分释放政策效应 [6] - 扩大内需 稳定预期 激发活力 推动经济持续回升向好 [6] - 未来货币政策需更多采用结构性工具 支持扩内需 挖掘新动能 助力经济结构转型 [8]

当前，房地产贷款增速正在回升。中国人民银行最新发布的数据显示，截至2025年一季度末，人民币房 地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，增速比上年末高0.2个百分点，一季度增加6197亿元。其 中，房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%，一季度增加3535亿元。 三要统筹发展和安全。金融支持房地产市场平稳健康发展，要坚持市场化、法治化原则。在政策落地的 过程中，金融机构要针对不同类型的项目特点，合理、合规设置业务品种、贷款额度、期限、利率、还 款方式等，同时坚持风险可控原则，在全面测算项目综合收益和风险的基础上，开展授信审批和风险管 控，做好专款专用和资金封闭管理，确保资金落地准、见效快、运行稳。 接下来，房地产金融要聚焦、把握新需求，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括 房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法等。金融机构要强化高品质住房资金供给，持续巩固 房地产市场稳定态势。与此同时，为城市更新行动提供丰富多样、量身定制的金融产品与服务。 一要聚焦服务的精准性。以城市更新为例，不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求均存 在差异，这就要求金融服务要量体裁 ...

货币政策措施概述 - 近期公布的一揽子金融政策包含10项货币政策措施 分别从总量、价格、结构三方面发力 政策超预期、力度大、工具组合多 在关键时点稳住市场预期 体现适度宽松的货币政策立场 [1] - 中共中央政治局会议强调要实施更加积极有为的宏观政策 包括积极的财政政策和适度宽松的货币政策 尽管一季度经济金融数据表现亮眼 但扩内需促消费仍需更多努力 [1] 降准与降息措施 - 降准措施覆盖大中型银行 并阶段性调降汽车金融公司、金融租赁公司存款准备金率 降息方面不仅下调政策利率 还下调住房公积金贷款利率 首次全面下调结构性货币政策工具利率 [2] - 通过降准调整市场流动性结构 减少短期流动性工具滚动续作 加大中长期流动性供给 降低银行负债成本 增强负债稳定性 弱化高息揽存动力 压缩非银机构资金空转套利空间 [2] - 公积金贷款利率下调叠加LPR下降 降低居民住房消费支出 有助于提振居民消费意愿和能力 [2] 结构性货币政策工具创新 - 创设并加力实施系列结构性货币政策工具 既有数量增加又有价格优惠 首次全面下调各项结构性货币政策工具利率 包括支农支小再贷款等长期性工具和碳减排支持工具、科技创新再贷款等阶段性工具 [3] - 余额5.9万亿元的结构性货币政策工具已成为重要基础货币投放渠道 结构性降息有利于强化对商业银行的政策激励 引导信贷投向重大战略、重点领域和薄弱环节 [3] - 新设立服务消费与养老再贷款等工具 激励金融机构加大对住宿餐饮、文体娱乐、教育等服务消费重点领域和养老产业的金融支持 释放服务消费和养老市场活力 [3] - 政策工具从消费供给端发力 满足消费升级需求 未来与财政及行业政策配合将产生更多协同效应 [3]

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR、5 年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.10%、3.60%调整为3.00%、3.50%。 这是继5月7日降准、降息政策组合发布后的又一关键举措。 降准先行+政策利率铺垫+结构性工具配合 粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为，从一二线城市房价表现来看，当前房地产市场在经历 2021年以来的长期调整后，呈现止跌回稳态势，但房地产市场稳定态势仍需持续巩固。数据显示，2025 年一季度商品房销售额和房地产投资同比分别下降2.1%和9.9%；3月70个大中城市中，仍有41个城市新 房房价环比下跌；二手房市场"以价换量"特征较为明显。 罗志恒进一步指出，降低需求端的房贷利率，还需要重视降低保障性住房再贷款和抵押补充贷款(PSL) 利率，加快推进收储存量房、城市更新等工作，解决当前地方政府稳楼市能力不足的问题。 5月20日，1年期和5年期LPR同步下调10个基点。其中，5年期LPR降至3.50%，较2020年高点累计下降 115个基点，创住房贷款市场化定价以来新低。 通过以上步骤，政策利率向市场利率的传导完成。这 ...

政策组合与实施特点 - 年内首次降息降准相继落地，设立服务消费与养老再贷款，出台深化科创板、创业板改革政策措施，发布公募基金重大改革方案，进一步扩大保险资金长期投资试点范围 [2] - 政策组合包括总量与结构性政策并存，数量与价格型政策工具并存，涉及楼市、股市、服务消费、科技创新、企业纾困五方面 [2] - 政策落地速度快，7号宣布降准降息，8号实施降息、15号实施降准 [2] 货币政策工具与效果 - 降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元 [4] - 下调政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购操作利率从1.5%调降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [4] - 下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，支农支小再贷款、科技创新和技术改造再贷款等利率从1.75%下调到1.5% [5] - 新增1.1万亿元再贷款额度聚焦服务消费、养老、科技及中小企业 [4] 结构性货币政策工具 - 结构性货币政策工具存量余额约5.9万亿元，占人民银行资产负债表规模的13% [8] - 工具聚焦国民经济重点领域、重大战略和薄弱环节，包括支农支小再贷款、科技创新和技术改造再贷款、碳减排支持工具等 [5] - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，激励金融机构加大对住宿餐饮、文体娱乐、教育等服务消费重点领域和养老产业的金融支持 [7] 政策协同与未来方向 - 政策协同联动旨在发挥"乘数效应"，减少"挤出效应"，三部委政策各有侧重、分工明确 [11] - 后续财政、准财政、消费、供给侧等领域还有进一步政策空间，如加快新增专项债、特别国债发行进度 [11] - 政策着力点从"托举"转向"筑基"，动态优化结构性政策工具，强化政策协同 [9]

记者了解到，3月新发放企业贷款和个人住房贷款利率同比分别下降约50个和60个基点，为经济高 质量发展营造了良好的金融环境。谈及下一阶段安排，报告提出强化利率政策执行，持续改革完善贷款 市场报价利率（LPR），研究进一步扩大开展明示企业贷款综合融资成本工作的试点地区，推动社会综 合融资成本下行。 据悉，下阶段，中国人民银行将充分发挥货币信贷政策导向作用，推动新设的政策工具尽快落地显 效，引导金融机构加力支持科技金融、绿色金融、普惠小微、扩大消费、稳定外贸等。拓宽保障性住房 再贷款使用范围，持续巩固房地产市场稳定态势。 新华社北京5月9日电（记者任军、吴雨）中国人民银行9日发布的报告显示，一季度货币政策逆周 期调节效果较为明显，金融总量平稳增长，信贷结构不断优化。下阶段，中国人民银行将持续强化利率 政策的执行和监督，降低银行负债成本，推动社会综合融资成本下降。 中国人民银行发布的2025年第一季度中国货币政策执行报告显示，一季度货币信贷保持合理增长， 综合运用存款准备金、公开市场操作、中期借贷便利、再贷款再贴现等工具，保持流动性充裕，加强重 大战略、重点领域和薄弱环节金融服务，支持经济保持回升向好态势。 报告介绍 ...

报告行业投资评级 - 看好/维持 [2] 报告的核心观点 - 降准降息叠加结构性工具利率下调落实政治局会议部署，政策组合拳兼顾流动性投放、降低实体融资成本和稳定银行净息差 [10] - 逆周期政策发力下银行资产规模有望平稳增长，本轮政策对净息差影响偏中性，维持全年息差降幅收窄预期，房地产等重点领域风险预期改善，资产质量有望总体稳健，拨备安全垫充足，有望反哺利润保持平稳 [10] - 中期看好银行高股息配置价值，资金层面政策鼓励中长线资金入市，预计保险资金、ETF 被动资金延续稳定增长，支撑银行估值 [11] - 建议关注两条投资主线，一是中长期资金入市、指数化投资推动银行配置价值增强，二是逆周期调节政策成效显现下银行个股基本面预期改善带来估值修复，关注有业绩释放空间的优质区域行 [11] 根据相关目录分别进行总结 事件及未来大事 - 5 月 7 日国新办举行新闻发布会，央行、金融监管总局、证监会提出积极政策措施 [3] 货币政策 - 降准降息、结构性货币政策工具降息+提额落地，释放积极信号，带动社会综合融资成本稳中有降，提振市场信心，支持实体经济稳增长，有助于银行负债成本改善、息差稳定，对银行息差影响偏中性 [4] - 全面降准+定向降准，5 月 15 日起下调存款准备金率 0.5pct（不含已执行 5%的金融机构），平均存款准备金率由 6.6%降至 6.2%，下调汽车金融公司和金融租赁公司存款准备金率 5pct 至 0%，释放中长期流动性约 1 万亿，支持信贷投放，增强负债稳定性，降低负债成本、稳定净息差，静态测算若释放资金全部用于信贷投放将提升息差约 0.9bp，定向降准支持汽车消费、设备更新投资等领域 [4] - 政策利率降息 10bp，5 月 8 日起 7 天期逆回购操作利率由 1.5%下调至 1.4%，预计带动 LPR 随之下行 10bp，央行引导商业银行下调存款利率，预计对银行息差影响总体偏中性，强调强化利率政策执行和监督，后续不排除强化中小银行存款利率自律管理 [5] - 结构性货币政策工具下调利率、增加数量，调降结构性货币政策工具利率 0.25pct，包括支农支小再贷款等利率由 1.75%下调至 1.5%，抵押补充贷款利率由 2.25%下调到 2%，静态测算再贷款降息使负债成本下降约 1.1bp、息差提升约 1bp；新设 5000 亿元服务消费与养老再贷款，将科技创新和技术改造再贷款额度由 5000 亿增至 8000 亿，支农支小再贷款总体额度增加 3000 亿至 3 万亿 [6] 房地产 - LPR+公积金贷款降息减少居民房贷成本，降低提前还款意愿，促进边际消费；房企融资政策积极，推动行业风险平稳出清 [6] - 降低个人住房公积金贷款利率 0.25pct，预计每年节省利息支出超 200 亿，叠加 LPR 下调 0.1pct，降低新增及存量房贷成本，稳定楼市预期，降低居民提前还款意愿，促进居民边际消费提升 [9] - 金融监管总局加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，今年城市房地产融资协调机制扩围增效，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至 6.7 万亿元，一季度房地产贷款余额增加 7500 多亿元，新增个人住房贷款创 2022 年以来单季最大增幅，积极的地产融资端政策推动房企现金流改善，银行表内房地产贷款新发生不良好转 [9] 外贸企业金融纾困 - 金融监管总局制定实施银行业保险业护航外贸发展系列政策措施，强化金融纾困，确保应贷尽贷、应续尽续，对受关税影响较大、经营暂时困难的市场主体“一企一策”提供精准服务，强化外贸企业出口转内销的融资保障，有助于缓释出口型企业短期现金流压力和不良生成风险，银行相关风险敞口不大、对整体资产质量影响可控 [9] 中长期资金入市 - 证监会加大保险资金入市稳市力度，扩大保险资金长期投资试点范围，近期拟再批复 600 亿元；调整偿付能力监管规则，将股票投资的风险因子调降 10%；推动完善长周期考核机制，促进“长钱长投” [10] - 保险资金对安全稳定、相对高收益的长期资产配置需求提升，银行基本面韧性+股息率稳定性契合险资长期稳定收益诉求，在本轮险资入市过程中有望持续受益 [10] 行业基本资料 - 股票家数 48 家，占比 1.06%；行业市值 137104.05 亿元，占比 14.47%；流通市值 94108.49 亿元，占比 12.22%；行业平均市盈率 6.44 [7]

一是数量型政策，通过降准等措施，加大中长期流动性供给，保持市场流动性充裕。二是价格型政策， 下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率，也就是中央银行向商业银行提供再贷款的利率，同时调 降公积金贷款利率。三是结构型政策，完善现有结构性货币政策工具，并创设新的政策工具，支持科技 创新、扩大消费、普惠金融等领域。 总量政策发力保持市场流动性充裕 在本次新闻发布会上，潘功胜宣布了降准降息等一系列政策。其中，降准方面，降低存款准备金率0.5 个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。"通过降准可以优化央行向银行体系提供流动性的 结构，降低银行负债成本，增强银行负债的稳定性。"潘功胜表示。同时，阶段性降低汽车金融公司、 金融租赁公司的存款准备金率，从目前的5%降至0%。 关于降低利率，潘功胜主要介绍了三方面内容：一是下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回 购操作利率从1.5%下调到1.4%。经过市场化的利率传导，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)随之下行 0.1个百分点。 5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况。中国人民银行行 长潘功胜在新闻发布会上表示，中国人民 ...

货币政策与结构性工具 - 人民银行实施适度宽松货币政策，强化逆周期调节，综合运用多种工具服务实体经济高质量发展 [1] - 结构性货币政策工具存量余额达5.9万亿元，占央行资产负债表规模的13%，聚焦国民经济重点领域和薄弱环节 [1] - 下调支农支小再贷款、科技创新再贷款等工具利率0.25个百分点至1.5%，PSL利率下调至2% [2] 专项再贷款扩容与新增 - 设立5000亿元"服务消费与养老再贷款"，重点支持住宿餐饮、文体娱乐、教育及养老产业 [2] - 科技创新和技术改造再贷款额度从5000亿元增至8000亿元，支持"两新"政策扩围 [3] - 支农支小再贷款新增3000亿元额度，总规模达3万亿元 [3] 房地产金融支持措施 - 商业银行审批通过房地产"白名单"贷款6.7万亿元，支持1600万套住宅建设交付 [3] - 一季度房地产贷款新增7500亿元，个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增28% [3] - 将加快完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法 [3] 资本市场与科技金融 - 证监会强调"两强两严"，推动资本市场稳定运行与活力激发 [4] - 一季度上证指数稳定在3300点，人民币汇率升值1%，跨境资本流动均衡 [4] - 央行创设科技创新债券风险分担工具，通过再贷款资金和增信措施降低科创企业融资成本 [4][5]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]