住房租赁市场供需结构 - 2025年4月重点50城住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2% [2] - 连续四个月50城单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足 [2] - 保租房大规模入市增加租赁房源供给，对市场租金产生平抑作用 [7] - 经济环境不确定性导致居民收入预期下降，租客对租金价格更敏感 [7] 住房租赁行业前景 - 未来五年住房租赁行业预计为利好行情，国有企业加持的保租房板块前景向好 [2][7] - 政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展完善将推动市场健康可持续 [2] - 租赁企业加强品牌建设、提升运营能力、降本增效以在市场中脱颖而出 [8] 保租房公募REITs发展 - 已上市保租房公募REITs扩容至八支，预计未来累计发行规模超250亿元 [3] - 公募REITs进入"首发+扩募"双轮驱动格局，为租赁企业提供资产证券化与资本退出新路径 [3] - 首批上市REITs如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等已启动扩募进程 [3] - 非改保项目成为重要资产类型，产权清晰的"非居改保租房"项目存在较大机会 [4][5] REITs市场多层次发展 - 截至4月底已上市公募REITs为65支、市值1900亿元 [4] - 公募REITs面向合规成熟优质资产，私募REITs面向发展阶段未达标资产 [6] - 多层次REITs市场建设有利于满足全周期投融资需求 [6] - Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道为行业发展注入活水 [5] 租赁企业战略方向 - 公司投资战略明确"以退定投"原则，持续关注保障性租赁住房拓展机会 [3] - 通过扩募实现资产规模、多样性及分散度提升 [4] - 数字化是行业落地执行战略战术并取得效果的基础 [8] - 位置是项目成败关键，好位置加产品力决定成功 [8]

住房租赁行业蓬勃发展 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停30% 次日再涨10% [1] - 2025年4月前30名集中式长租公寓企业累计开业房源量达1328万间 环比增加09万间 [1] - 行业呈现三大新看点：租赁需求多样化、供应主体多元化、REITs扩募改善投融资环境 [1][2][3][4] 租赁需求多样化 - 一线城市租房人口规模近4000万人 占比50% [1] - 需求从单一功能性转向品质化多元化 "住房+服务"成核心诉求 [1] - 人才公寓需求扩容 科创企业通过租金补贴吸引高端人才 [2] - 年轻家庭催生教育医疗等延伸服务需求 [2] - "绿色+智能"升级带动家具家电换新及适宠化改造需求 [2] 供应主体多元化 - 供给主体包括保租房和市场化长租房两类 [2] - 2024年中央支持收购存量商品房转保租房 配套金融政策助力供给渠道扩展 [3] - 运营机构盘活闲置非居住房屋 项目类型涵盖人才公寓服务式公寓等 [3] - 智能化运营管理平台提升资管能力 为REITs提供优质底层资产 [3] REITs扩募改善投融资环境 - 保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动 打通"投融管退"渠道 [4] - 2025年已上市保租房REITs价格回升 表现优于其他基建板块 [4] - Pre-REITsABS类REITs等工具优化资金配置 "Pre-REITs+债权联动"方案受关注 [4] - 国内外资本积极布局长租公寓资产 [4]

商办市场大宗交易概况 - 2025年以来一线城市频现亿级大宗交易 买家包括科技行业新贵 地方国资企业和医疗细分赛道龙头 [3] - 截至2025年4月末 中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元 环比增3.9% 同比增84% [3] - 8个重点城市亿元以上独栋写字楼挂牌总量环比增4.6% 北京环比增5%居首 [11] - 一线城市中广州亿元以上办公项目挂牌单价环比唯一上涨 南京同比降幅最大达39% [11] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交 单价9880元/平方米 较评估价15218元/平方米折价35.6% [3][4] - 上海中骏天悦方隅公寓以2亿元股权转让成交 较2024年挂牌底价3亿元折价33% [5][6] - 爱尔眼科6.5亿元收购广晟数码60%股权 标的含广晟科创大厦将用作医疗用房 [7] - 乐鑫科技4.37亿元收购上海陆家嘴办公楼 其中3.97亿元使用募集资金 [8] 买方动机分析 - 新黄浦收购北京项目拟纳入保障性住房体系 强化租赁住房业务布局 [4][5] - 科技企业购楼主要因原有租赁场地无法满足研发扩张需求 需规避租金波动风险 [8] - 医疗企业通过收购物业实现长期医疗用房储备 如爱尔眼科三年内两度购楼 [7][8] 市场结构性变化 - 2025年一季度上海大宗交易金额114.6亿元 环比增20% 其中投资目的交易占比86% [12] - 长租公寓交易热度显著提升 上海一季度成交占比达34% 首次超过办公资产 [14] - 北京自如与景顺房地产合作成立公寓资管平台 首个项目投资额12亿元 [14] 市场驱动因素 - 企业通过收购核心城市资产对冲地方市场波动风险 [3][10] - 政策端"积极财政政策"与"适度宽松"货币政策协同推动市场流动性改善 [14] - 科技互联网行业细分赛道扩张需求成为重要驱动力 [14]

商办市场大宗交易活跃度 - 2025年以来北京、上海、深圳等一线城市频繁出现亿级大宗资产交易案例，买家包括科技行业新贵、地方国资企业和医疗领域细分龙头[1][2] - 截至2025年4月末中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元，环比增加3.9%，同比增加84%[2] - 2025年4月全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量环比增加7.1%，北京、广州挂牌量环比增幅约10%[9] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交，单价9880元/平方米，较评估价15218元/平方米折价64%，买家为上海新黄浦实业集团[3] - 上海中骏天悦方隅公寓以约2亿元成交，较2024年挂牌底价3亿元折价约三分之一[4] - 爱尔眼科以6.5亿元收购深圳广晟数码60%股权及债权，获得广晟科创大厦作为医疗用房[7] - 乐鑫科技以4.37亿元收购上海陆家嘴集团旗下一办公楼用于研发中心扩建[7] 买家类型与动机 - 地方国资企业如新疆国资、河南国资、山东国资等积极收购一线城市核心板块办公资产[8] - 科技公司如乐鑫科技买楼主要满足研发空间扩张需求，规避租金上涨风险[7] - 医疗企业如爱尔眼科收购物业主要用于长期医疗用房[7] - 房地产企业如新黄浦收购资产计划纳入北京市保障性住房体系[4] 长租公寓市场表现 - 2025年一季度上海长租公寓资产成交金额占比达34%，首次超过办公资产成为成交金额最高类别[11] - 北京长租公寓市场吸引资本积极布局，自如与景顺房地产合作成立资管平台并投资12亿元[11] - 中骏天悦方隅公寓作为长租公寓项目包含152间复式公寓，基本满租且月租金9000-12000元[4] 市场趋势与展望 - 一线城市核心地段优质写字楼资产仍具稀缺性，运营良好项目保持较高投资价值[11] - 全国性积极财政政策与适度宽松货币政策为商业地产市场注入动能[12] - 下半年一线城市优质办公大宗成交可能出现放量[11]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，4月，住房租赁行业进入淡季，租房需求回落，重点城市住宅平均租金小幅下跌，50城住宅平均租金为35.2元/平 方米/月，环比下跌0.32%，同比下跌3.40%。规模排行方面，TOP30企业开业规模入榜门槛维持14847间；累计管理房源量达189.7万间。 据中指研究院统计，2025年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，较3月增加约0.9万间。 | | 2025年4月中国住房租赁企业 开业规模榜TOP30 | | | --- | --- | --- | | 排名 | 品牌 | 开业规模(间) | | | .. 万科 泊雷 | 197500 | | 2 | 龙湖冠寓 | 123000 | | ਤ | 魔方生活服务集团中文 | 84154 | | ব | 乐乎集团 | 80143 N | | 5 | 瓴寓国际 | 76734 | | | 6 xt 自瑞纪集团 | 68726 | | 7 | 美寓 | 58724 | | 8 | 城家 | 49571 | | 9 | 自如寓 | 48285 | | 10 | 安居乐寓 | 45000 | | | 11 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 建设银行营收盈利稳步增长，信贷投放景气度高，住房租赁、绿色金融、普惠涉农等特色业务发展态势良好。伴随宏观经济景气度逐步回暖，有效信贷需求修复，叠加资产负债结构持续调优，公司经营“量、价、险”有望实现再平衡 [12] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月29日，建设银行发布2025年一季报，1Q25公司实现营收1901亿，同比增速为 -5.4%，归母净利润834亿，同比增速 -4%，年化加权平均净资产收益率（ROAE）10.42%，同比下降1.2pct [4] 点评 - 营收负增幅度走阔，业绩增速由正转负，1Q25营收、拨备前利润、归母净利润同比增速分别为 -5.4%、 -5.8%、 -4%，增速较2024年分别下降2.9、1.8、4.9pct；1Q净利息收入、非息收入增速分别为 -5.2%、 -6%，较2024年分别下降0.8、11pct；1Q25成本收入比、信用减值损失/营收分别为22.4%、25.3%，同比分别提升1、1.4pct；规模、营业费用为主要贡献分项，拉动业绩增速11.1、2.5pct；从边际变化看，息差收窄对业绩增长的负向拖累收窄、营业费用负向拖累转为正向贡献为提振因素，非息收入增速转负、拨备正向贡献下降、规模对业绩拉动作用减弱为拖累因素 [5] - 信贷稳步增长，对公重点领域投放景气度较高，1Q25季末生息资产、贷款同比增速分别为7.7%、8%，增速较2024年末分别变动 +1.9、 -0.4pct；季内贷款、金融投资、同业资产规模分别新增1.2、0.6、0.4万亿，同比分别多增79亿、3113亿、5117亿，季末贷款占生息资产比重64%，较上年末下降0.6pct；年初政府债发行前置，公司加大债券配置力度，同业资产在低基数上同比多增 [6] - 贷款方面，1Q25单季母行口径对公、零售、票据分别新增1.18、0.17、 -0.16万亿，较年初增幅分别为8.2%、1.9%、 -10.1%，年初以来贷款“对公先行、零售跟进”，票据等低息资产压降，信贷结构持续优化；1Q末战略性新兴产业贷款、小微科技金融专项贷款、绿色贷款、数据经济核心产业贷款较年初增幅分别达17.1%、24.2%、13.2%、11.1%，均高于对公贷款增幅；零售端，促消费政策落地有望改善消费贷、信用卡需求环境 [7] - 存款低速增长，定期化趋势延续，1Q25季末付息负债、存款同比增速分别为8.3%、3.6%，分别较上年末变动 +2.6、 -0.2pct；1Q存款新增1.74万亿，同比多增177亿，占付息负债比重较年初下降0.4pct至79%；受同业活期自律管理、前期挂牌利率调降影响，大行核心负债增长承压；季内母行口径定期、活期存款分别新增1.13、0.59万亿，较年初增幅7.3%、4.9%，季末定期存款占比较年初提升0.5pct至57%；1Q季内应付债券、同业负债分别新增4745、1652亿，同比多增7885、1801亿，季末市场类负债占比21%，较年初提升0.4pct [8] - NIM仍在下行通道，降幅同比收窄，1Q25公司NIM为1.41%，较2024年下行10bp，降幅同比收窄3bp；1Q25生息资产收益率2.82%，环比2024年下行31bp，资产端定价受存量贷款滚动重定价、新发放利率走低影响下行明显；1Q25付息负债成本率1.59%，较2024年下行24bp，前期成本管控举措使综合负债成本下行，缓释息差收窄压力 [9] - 非息收入增速转负，占营收比重提至25%上方，1Q25非息收入481亿（YoY -6%），增速较2024年下降11pct，占营收比重较2024年提升4pct至25.3%；手续费及佣金净收入375亿（YoY -4.6%），降幅环比2024年收窄4.7pct，占非息收入比重较2024年提升12.3pct至78%，监管降费影响消散，预计年内手续费收入同比增速改善；净其他非息收入107亿（YoY -10.3%），季内投资收益、公允价值变动收益分别为43亿、 -27亿，同比多增25亿、少增65亿，1Q25债市波动调整拖累非息收入，或增加债券交易流转支撑非息收入增长 [10] - 不良率降至历史新低，拨备余粮较为充裕，1Q25末，不良率为1.33%，较上年末下降1bp，创历史新低；季末不良余额3581亿，较年初增134亿，增量同比下降6.3亿；年初以来零售贷款增长承压，特定领域潜在风险累积，不良率运行承压；1Q信用减值损失482亿，同比基本持平，信用减值损失/营收比例为25.3%，同比提升1.4pct；季末拨贷比、拨备覆盖率分别为3.14%、236.8%，环比2024年分别上升2bp、3.2pct，风险抵补能力较强 [11] - 资本充足率安全边际厚，特别国债注资落地增厚股本，1Q25季末建行核心一级/一级/资本充足率分别为13.98%、14.67%、19.15%，较上年末分别下降0.5、0.54、0.54pct；3月30日公司发布定增预案，规模1050亿元，均由财政部出资，财政部特别国债发行补充核心一级资本，有望增厚资本安全边际，支撑后续规模扩张和业绩增长 [11] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2025 - 27年EPS预测为1.29、1.32、1.35元（前值为1.38、1.41、1.46元），当前股价对应PB估值分别为0.72、0.67、0.63倍，对应PE估值分别为7.23、7.1、6.95倍，维持“买入”评级 [12]

住房租赁企业税收政策 - 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房可选择简易计税方法按5%征收率减按1.5%缴纳增值税或适用一般计税方法 [3] - 住房租赁企业中的小规模纳税人向个人出租住房统一按5%征收率减按1.5%缴纳增值税 [3] - 采用简易计税方法的住房租赁企业预缴增值税时可减按1.5%预征率 [5] 非住房租赁企业出租不动产税务处理 - 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税按5%征收率或一般计税按9%税率 [6] - 出租2016年5月1日后取得的不动产需采用一般计税方法按9%税率并在异地预缴3%税款 [6] - 小规模纳税人出租不动产（不含个人住房）按5%征收率计税 [6] 房产税优惠政策 - 企事业单位等向个人或规模化住房租赁企业出租住房按4%税率征收房产税 [9] - 利用非居住存量房改建的保障性租赁住房取得认定书后出租同样适用4%房产税税率 [9] - 2023-2027年期间小规模纳税人、小微企业和个体工商户房产税减半征收 [9][10] 印花税减免政策 - 个人出租或承租住房签订的租赁合同免征印花税 [12] - 企业向个人出租住房时合同双方均可免征印花税 [27] - 货运业务中明确承托关系的运输单据（含运费结算凭证）需缴纳印花税 [21][22] 建筑企业印花税执行口径 - 建筑企业异地施工印花税需向机构所在地税务机关申报缴纳 [25][26]