行业核心观点 - 房地产市场已发生根本性转变，过去的疯涨时代已结束，行业正回归“房住不炒”的居住属性本质 [1] - 2026年楼市难现大逆转，不应再抱有通过“王炸政策”刺激房价再度起飞的幻想 [1][12] 市场表现与价格趋势 - 二手房价格已连续下跌44个月，不少城市房价跌幅超过40% [1] - 新房价格相对平稳，但成交量较2021年高点直接腰斩 [1] - 不同城市和区域房价跌幅分化显著，例如苏州远郊某板块部分小区房价较峰值下跌45% [4] - 市场格局反转，二手房价格普遍低于周边新房，早年因新房限价形成的套利空间已消失 [10] 市场分化的核心驱动因素 - 房价支撑的核心要素在于城市的“内功”，包括产业实力、人口流入、居民收入、房屋品质和配套设施 [2][4] - 拥有强劲高端制造业的苏州工业园区，房价保持相对稳定 [4] - 缺乏产业支撑、人口持续外流的远郊区域，房价面临巨大下行压力 [4] 市场供需格局分析 - 住房总量已饱和，2024年城镇人均住房面积达41平方米，户均住房超过1.1套 [7] - 新房持续建设导致库存压力加大，而需求端已显疲软 [7] - 2024年数据显示，全国城镇居民家庭住房拥有率达96%，刚性购房需求基本耗尽，现存需求以改善型为主，规模不及以往 [7] - 苏州远郊某楼盘2023年开盘定价1.8万元/平方米，因去化困难，至2025年底降价至1.2万元/平方米，即便大幅降价，月成交量仍不足10套 [7] 投资投机需求变化 - 早年房价疯涨离不开炒房客推波助澜，例如2017年前后新房限价政策创造巨大套利空间 [8] - 以杭州某楼盘为例，当时新房限价3万元/平方米，周边二手房达5.3万元/平方米，100平方米房源套利空间达200万元 [10] - 当前套利空间消失，炒房客已被彻底挤出市场 [10] 未来需求结构展望 - 房地产市场不会消亡，基于庞大的人口基数，改善型置换需求总量依然可观 [10] - 具备优质户型设计、物业服务和配套设施的改善型楼盘，如苏州园区的项目，仍能保持不错的去化率，吸引置换人群 [12]

文章核心观点 - 央行推出八项金融政策措施，以结构性降息为核心，旨在支持经济结构转型与优化升级，释放稳增长、促转型的强烈信号[1] 结构性货币政策工具利率调整 - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中一年期再贷款利率从1.5%下调至1.25%[1] - 此举旨在直接降低金融机构融资成本，引导社会综合融资成本稳步下行，为实体经济减负增效[1] 信贷支持额度与方向 - 新增支农支小再贷款额度5000亿元[1] - 设立1万亿元民营企业再贷款额度，专项用于支持中小民营企业发展[1] - 将科技创新和技术改造再贷款额度从8000亿元上调至1.2万亿元，新增额度4000亿元[1] - 同步整合推出合计2000亿元再贷款额度，用于强化债券融资支持[1] 重点支持领域扩展 - 拓展碳减排支持工具覆盖范围，将节能改造、绿色升级、绿电供应及绿色能源等领域纳入支持范畴[1] - 扩大服务消费及养老再贷款的支持领域，重点覆盖数字经济消费、电子科技消费等新兴消费业态[2] - 下调商业用房首次购房最低首付比例至30%，针对性支持商办类房地产去库存[2] 其他金融支持与服务优化 - 进一步完善汇率避险服务体系，鼓励金融机构提升汇率避险服务能力，创新推出更具灵活性的避险产品与工具[2]

北京楼市新政后市场反应 - 新政刺激效应立竿见影 显著加速潜在客户决策与出手速度[1] - 二手房市场成交活跃度急剧提升 有中介门店10天签约5单 元旦3天签约2单[5] - 链家团结湖签约中心单日成交最高达30单 新政首周日均成交35单 环比增长超过20%[5] - 中介带看与咨询量激增 工作时段延长至晚上9点 单日咨询量可达20组[5] 具体成交案例表现 - 朝阳区珠江罗马嘉园有客户从看房到签约仅用3天 以550万元购置两居室[3] - 有130平米三居室房源挂牌仅7天即成交 而以往同类大户型需挂牌1至2个月[3] - 购房者决策速度惊人 普遍心态是担心错过政策窗口期与心仪房源[3][4] 核心政策利好分析 - 商业贷款利率统一大幅下调 首套与二套利率均降至3.05%[5] - 以二套房贷款400万元 贷款30年为例 利率从3.45%降至3.05%后 月供减少878元 全年节省超1万元 30年累计节省超31万元[5] - 存量房贷利率亦同步下调 有购房者1月房贷自动减少133元 无需主动申请[5] - 二套房公积金贷款首付比例从30%降至25%[6] - 以总价300万元房屋计算 首付可减少10万至15万元 降低了刚需购房者门槛[6] - 对拥有两个及以上孩子的家庭 允许在五环内增购一套住房 缓解了改善型客户“先卖后买”的置换压力[7] 当前市场特征与趋势 - 2026年1月北京二手房均价为每平方米46893元 环比微降0.25% 朝阳 海淀等热门区域价格平稳 未出现涨价迹象[8] - 市场呈现分化格局 新房网签量处于低位 而二手房市场逆势回暖[8] - 1月7日单日二手房成交535套 为当日新房成交量的7倍多[8] - 当前仍为买方市场 房源选择多 议价空间存在[8] - 业内观点认为政策效应将持续释放 预计一二季度市场将持续温和升温 而非暴涨[8]

行业核心观点 - 中国房地产行业的黄金时代已结束，市场从“供不应求”转向“供过于求”，依靠房产增值获利的模式已失效 [12] - 超过40%的城镇家庭拥有多套房产，这部分群体正面临房价阴跌、变现困难和房产税预期的三重压力 [3][4][5] - 市场正经历深刻分化，核心地段优质房产仍有支撑，而三四线城市及配套设施不全的房产将面临更严峻的贬值风险 [10] 市场供需与结构变化 - 中国城市人均居住面积已从改革开放初期的5平方米飙升至40平方米，增长达8倍 [3] - 中国商品房占比高达80%，为全球绝无仅有的现象，表明居住需求已基本得到满足 [3] - 部分城市空置率已超过20%，即每五套房中有一套空置，市场饱和信号明显 [7] - 结婚率和出生率下降导致购房需求正源枯竭，而新建楼盘仍在增加，加剧供需失衡 [7] 多套房持有者面临的困境 - **房价阴跌**：房价呈现缓慢、持续下行，缺乏明确的底部信号，例如每年可能侵蚀3%的价值 [4] - **变现困难**：二手房市场冷清，卖家众多而买家稀少，房产从挂牌到成交可能耗时一年甚至更长时间，导致资金被锁定 [4] - **持有成本上升**：房产税预期构成重大忧虑，一旦实施，多套房持有者将面临刚性且持续的年税负，大幅增加持有成本 [5] - 部分业主因无法承担持有成本，甚至出现“免费送房”以摆脱贷款或相关费用的现象，表明某些房产已成为负资产 [11] 企业战略与行业调整 - 行业巨头万科多年前提出“房住不炒”理念，并在2018年提出“活下去、活得久、活得好”的口号，随后收缩规模并降低杠杆 [1] - 行业调整周期可能长达三到五年甚至更久，市场将进入分化、调整的阶段 [8][12] - 过去那些嘲笑万科不够激进、采取高杠杆扩张策略的房企，许多已被市场淘汰 [1] 投资逻辑与资产分化 - 过去购房的逻辑（房子紧缺、价格只涨不跌）已破裂，房产从保值增值的投资品转变为可能持续贬值的资产 [3][12] - 市场分化加剧：核心地段、优质社区的房产跌幅相对较小，而郊区、配套设施不全的房产跌幅可能更为惊人 [10] - 在2015年至2017年间于三四线城市盲目囤房的投资者受损严重，这些地区人口流出、产业衰退，库存高企且空置率泛滥 [10] 对持有者的建议与可能出路 - 明智的策略是精简持有房产数量，特别是非核心地段的房产，应尽快出手以避免更高的机会成本 [11] - 多套房持有者面临的选择包括：继续持有并等待（可能无果）、主动出售（可能亏损但可止损）、或将房产转为租赁以获取现金流并重新配置资金 [11] - 等待本身可能成为最糟糕的选择，犹豫不决将延长在焦虑和不确定性中的时间 [13]

政策核心与背景 - 2026年初房贷利率下调政策正式落地，存量住房公积金贷款利率同步下调25个基点，部分商业贷款利率也随此前LPR下调而走低 [1] - 此次降息是2025年5月央行政策的延续，当时新发放个人住房公积金贷款利率下调，5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [3] - 政策目标旨在减轻居民住房消费负担，支持刚性和改善性住房需求，并通过降低购房成本稳定房地产市场预期，体现了“房住不炒”下的温和调控思路 [3] 公积金贷款降息影响 - 公积金贷款利率调整显著，首套房5年以上利率从2.85%降至2.6%，二套房5年以上利率从3.325%降至3.075% [4] - 以首套房贷款50万元、期限20年为例，利率调整后月供从2735.59元降至2673.94元，每月节省61.65元 [4] - 以首套房贷款100万元、期限30年为例，月供从4136元降至4003元，每月节省133元，全年累计减少支出约1600元 [4] - 以二套房公积金贷款50万元、期限20年为例，月供从2855.04元降至2791.80元，每月减负63.24元 [4] 商业贷款降息影响 - 2025年5月5年期以上LPR下调10个基点后，各地商业银行调整房贷利率加点，例如深圳首套房贷利率降至3.05% [6] - 以120万元30年期首套商业贷款为例，利率调整后总利息可节省5.71万元，月供减少约158元 [6] - 以200万元30年期首套商业贷款为例，月供降幅可达263元，总利息节省超过9.5万元 [6] - 自2024年11月起实施的定价机制允许购房者自主选择重定价周期，重定价日为1月1日的购房者在2026年初自动享受利率下调 [6] 组合贷款与综合影响 - 对于组合贷用户，公积金与商贷的双重降息形成叠加效应，以“50万公积金+100万商贷”、30年期首套贷款为例，月供总计可减少约291元，全年减负超过3400元 [6] 历史对比与市场预期 - 回顾历史降息周期，如2008年、2012年、2014年，均出现市场成交量回升，例如2009年珠海一手商品房成交量从159.99万平方米猛增至271.90万平方米 [7] - 与过往不同，当前市场已建立“三线四档”融资管控等长效机制，政策更注重“良性循环”，因此此次降息更可能推动市场筑底复苏和刚需改善性需求有序释放，而非全面过热 [7] 行业意义与未来展望 - 降息有助于降低购房门槛，释放存量房贷家庭的消费潜力，并改善房企经营现金流，降低债务风险，提升市场交易活跃度 [9] - 公积金利率下调拉大了与商业贷款的利差，提升了公积金贷款的吸引力和普惠保障作用 [9] - 业内专家预测，2026年房贷利率仍有一定下行空间，调整节奏将保持平稳，贷款利率整体下行态势有望延续 [9] - 房地产企业需把握市场修复机遇，聚焦产品力提升，适配刚需和改善性需求的真实诉求 [9]

文章核心观点 - 万科创始人之一、前董事会主席郁亮正式退休，标志着万科一个时代的结束，公司进入由大股东深圳地铁集团深度主导的新阶段 [1] - 万科正面临严峻的债务与流动性挑战，正在通过召开债券持有人会议寻求多笔债券展期，以争取风险化解时间 [1][5] - 在行业深度调整和公司经营困境下，大股东深铁集团正通过提供借款、更换管理层等方式，全力协调与支持万科应对危机、化解风险 [4][6] 郁亮时代与万科转型 - 郁亮于1990年加入万科，2017年从王石手中接任董事会主席，掌舵公司至2025年，其35年职业生涯亲历了房地产行业的黄金时代 [3] - 上任后不久，郁亮提出“活下去”的行业警句，并主导万科从单一住宅开发商向“城乡建设与生活服务商”战略转型，业务拓展至物流、长租公寓、商业等多个赛道 [3] - 在郁亮领导下，万科虽非增长最快，但被视为财务最稳健、风险意识最强的企业之一 [4] 万科当前面临的挑战 - 公司正处在一场以债务与流动性博弈为核心的“生存之战”中 [1][5] - 近期密集召开债券持有人会议，审议债券展期，涉及两笔总额57亿元的境内中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005” [5] - 另一笔面临投资者回售的“21万科02”债券已申请停牌，并计划召开会议商议兑付安排调整 [5] - 行业自2021年开始的深度调整，其力度和广度超出预期，万科在2025年1月预告巨额亏损、债务压力空前 [4] 大股东深铁的支持与公司应对措施 - 自2025年2月开始，大股东深圳地铁集团多次向万科提供借款，截至2025年11月11日，累计借款金额已达307.96亿元，最近一笔借款不超过16.66亿元 [6] - 公司通过资产处置、股权转让等方式盘活资金，自2023年以来，截至2025年三季度末，实现19个项目大宗交易签约68.6亿元，累计盘活优化及新增产能178.4亿元 [6] - 2025年第三季度，公司实现销售金额1004.6亿元 [6] - 公司管理层已由深铁系高管全面接管，2025年10月13日，深铁系的黄力平接替辛杰出任董事长，强化了大股东直接掌控公司治理的信号 [6] - 新任董事长黄力平公开承诺，深铁将帮助万科有序化解风险，摆脱困境，重回健康发展轨道 [6] 行业背景与专家观点 - 在“房住不炒”总基调下，持续20年的行业高杠杆、高周转、高增长模式难以为继 [3] - 专家认为，万科推进债券展期体现了公司主动防范风险、对债权人负责的态度，对行业风险出清有积极推动作用 [5] - 债券展期作为阶段性风险缓释措施，可为行业风险有序出清创造条件，同时为万科争取时间推动销售回暖、优化经营结构 [5]

市场核心观点 - 市场趋势是驱动消息和逻辑的根本力量，而非相反 [1] 宏观经济与政策 - 证券日报报道业界预计中国今年可能降息2次 [4][6] - 美国前总统特朗普提出政策，禁止机构投资者购买独栋住宅，被解读为美版“房住不炒” [7] - 美国前总统特朗普要求军工企业高管年薪不得超过500万美元，被视为美版“限薪令” [7] 中国货币市场与央行操作 - 央行公开市场开展99亿元7天期逆回购操作，当日无到期，实现净投放99亿元 [4] - 银行间市场资金面均衡偏松，资金利率保持平稳 [4] - 隔夜回购利率DR001在1.27%附近，7天期回购利率DR007在1.47%附近 [4] - 银行间质押式回购成交量中，R001成交81,319.75亿元，占比91.00% [5] 中国债券市场表现 - 长债收益率明显下行，债市情绪企稳 [4][6] - 10年期国债活跃券利率小幅低开于1.892%，盘中最低下探至1.88%，尾盘回升至1.888%收报，较前日下行1.05个基点 [6][9] - 10年期国开债活跃券利率收于1.9735%，下行2.05个基点 [9] - 30年期国债活跃券利率收于2.3145%，下行2.05个基点 [9] - 国债期货在6连阴后收阳，但尾盘出现止盈盘 [7] 中国股票与商品市场 - 沪指微跌，但仍录得连续15个交易日上涨 [6] - 商品市场走弱 [4][6] 全球市场概览 - 德国DAX指数下跌0.27%，法国CAC40指数下跌0.15% [10] - 美国道琼斯工业平均指数下跌0.19%，纳斯达克综合指数下跌1.17% [10]

行业现状与市场情绪 - 房地产市场已连续下跌4年 市场情绪低迷 参与者感到煎熬[2] - 尽管政策频出且虚高泡沫已被挤出 但市场整体仍未见起色[2] - 潜在卖家担忧二手房难以出售 潜在买家则担忧抄底在半山腰 市场陷入观望僵局[2] 市场阶段与规则变化 - 市场已进入新阶段 讨论整体市场是否“见底”意义不大 因为游戏规则已发生根本改变[3][4] - 市场已从普涨普跌的“游乐场”模式 切换至“丛林”模式 进入大分化时期[4][6] - 不同房产的命运将彻底分化 与整体市场是否见底无关 例如上海豪宅与鹤岗房产价值天差地别[4][5] 房产价值分化分类 - 优质资产：兼具良好居住体验与一定投资价值 对地段和品质要求极高 在总存量中占比很少[6][7][8] - 非核心资产：仅能满足基本居住需求 难以保值 市场上大部分房产属于此类[9] - “垃圾”资产：存在明显短板（如位置偏远、房龄过老、居住体验差） 未来将面临无人接盘、难以出租或出售的困境[9][10] 各类资产未来走势预判 - 无论整体市场涨跌 优质资产价格仍将上涨[12] - 非核心资产价格将原地踏步或缓慢下跌[12] - “垃圾”资产价格将持续下跌 没有底部[12][19] - 各类资产走势分化 互不影响 如同高速路上各行其道的车辆[13] 影响分化的核心变量 - 人口减少、年轻人婚育推迟等长期变量 导致住房需求结构性变化[16] - 房屋供给持续增加 必然导致一部分房产成为过剩的、无人居住也无价值的空置房[16][17] - 缺乏竞争力的房产在上涨行情中不涨 在下跌行情中跌幅更大 其走势与市场行情脱钩[18][19] 对市场参与者的建议 - 对于持有非优质房产的卖家 不应再对市场反弹抱有不切实际的幻想 其资产价值可能持续缩水[14][15] - 对于潜在买家 不应过度执着于捕捉“最低价” 从人性角度看难以把握 等待可能错失居住时机[20][21][22] - 当前房价已较前几年高点有显著回落 遇到合适的房产可考虑入手 以改善自身居住条件为优先[24] - 行业应回归“房住不炒”的常识 依靠买房赚钱的时代对普通人而言已经结束[26][27] - 购买喜欢的房产用于改善生活 是更理性的选择[28]

行业核心观点 - 房地产市场预计在2026年前后有望止跌回稳，但并非意味着将回到过去价格翻倍的时代，而是更可能在底部区域窄幅波动并寻找新的平衡点 [1][3] - 行业将从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向“高质量、防风险、重居住”的新模式，核心是“房住不炒”与高质量发展 [26] 2026年房价整体趋势 - 2025年全国商品房销售面积降幅已较2024年明显收窄，价格跌幅收窄，二手房累计下跌约7%，市场处于“以价换量”阶段 [5] - 2026年全国整体房价预计将在-3%到+2%的区间内窄幅盘整，难以再现普涨行情 [7] - 政策导向是着力稳定房地产市场、推动止跌回稳、防止硬着陆，而非拉动新一轮暴涨 [5] 市场结构性分化 - 城市与板块之间的差距将越拉越大，分化加剧 [12] - 一线及少数强二线城市的核心地段，土拍溢价率不低，例如北上深杭等城市土拍热度明显高于全国平均水平，有产业支撑、人口净流入、配套成熟的板块去化快、价格坚挺 [12][13] - 三四线城市、远郊及产业人口流出地区，房价面临更大压力，未来表现将高度依赖本地具体条件 [15] 新房销售模式转变 - 新房市场正从“期房为主”加速向“现房为主”切换 [17] - 政策明确将推进“现房销售制”，做到“所见即所得”，以从根本上防范交付风险，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [18][22][23] - 对于继续实行预售的项目，必须严格监管预售资金，确保资金用于项目建设 [22] - 这一转变将增加开发商高周转、高杠杆模式的难度，行业竞争将转向比拼产品力、品质与服务 [24] 对购房行为的启示 - 不应再指望房地产市场出现普遍上涨行情，尤其需警惕三四线、远郊及配套差的项目 [31] - 购房决策应基于城市基本面：考察是否有稳定产业和人口净流入、板块是否有核心配套（如轨道交通、学校、医院、商业）、以及小区的产品力与物业口碑 [33] - 应优先考虑看得见摸得着的现房或准现房，若购买期房，需严格考察开发商资金实力与品牌口碑、项目是否在融资“白名单”内、以及当地预售资金监管是否严格 [35][37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025 年 11 月实体部门负债增速符合预期，预计 12 月下降，资金面后续明显改善概率降低，关注 2026 年 1 月政府债发行，稳定宏观杠杆率方向不变 [2][16] - 2025 年 11 月物量数据低位企稳，关注后续经济能否延续企稳或上行，需确认 5%左右名义经济增速是否成未来 1 - 2 年中枢目标 [4][18] - 中国潜在经济增速下行周期或在 2024 年四季度结束，盈利周期进入低位窄幅震荡，金融市场新增资金有限，股债性价比偏向股票，本周推荐上证 50 指数、中证 1000 指数、30 年国债 ETF [6][20][21] - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐 A + H 红利组合和 A 股组合，集中在银行、电信等行业 [9][55] 根据相关目录分别进行总结 国家资产负债表分析 - 负债端：2025 年 11 月实体部门负债增速 8.6%，预计 12 月降至 8.3%，资金面收敛，关注 2026 年 1 月政府债发行，稳定宏观杠杆率方向不变 [2][16] - 财政政策：上周政府债净增加 138 亿元，低于计划，下周计划净增加 1577 亿元，2025 年 11 月末政府负债增速 13.1%，预计 12 月降至 12.4% [3][17] - 货币政策：上周资金成交量降、价格升、期限利差收敛，一年期国债收益率中枢抬升至 1.34%，预计 2026 年降息 10 个基点，十年和一年国债期限利差收窄至 51 个基点，十年和三十年国债收益率波动区间分别在 1.6% - 1.9%和 1.8% - 2.3% [3][17] - 资产端：2025 年 11 月物量数据低位企稳，关注经济后续走势，两会定 2025 年实际经济增速目标 5%左右，名义增速目标 4.9%，需确认是否成未来 1 - 2 年中枢目标 [4][18] 股债性价比和股债风格 - 2011 - 2024 年四季度中国潜在经济增速下行，之后盈利周期低位窄幅震荡，负债端收敛空间不大，关注人民币汇率是否升值，风险偏好区间震荡，金融市场新增资金有限 [6][19] - 上周资金面收敛，股债双杀，成长风格占优，债券收益率上行，股债性价比偏向股票，十债收益率升至 1.85%，一债收益率升至 1.34%，期限利差收窄至 51 个基点 [7][20] - 本周推荐上证 50 指数（仓位 40%）、中证 1000 指数（仓位 40%）、30 年国债 ETF（仓位 20%），此为自上而下配置策略，受市场关注 [21] 行业推荐 行业表现回顾 - 本周 A 股放量，上证指数涨 0.13%，深证成指跌 0.58%，创业板指跌 1.25%，申万一级行业中石油石化、国防军工等涨幅大，公用事业、食品饮料等跌幅大 [26][27] 行业拥挤度和成交量 - 截至 12 月 31 日，拥挤度前五为电子、电力设备等，后五为综合、美容护理等，本周拥挤度增长前五为传媒、机械设备等，下降前五为电力设备、非银金融等 [28] - 本周全 A 日均成交量回升，传媒、石油石化等成交量增速高，商贸零售、食品饮料等跌幅大 [30] 行业估值盈利 - 本周申万一级行业 PE(TTM)中石油石化、国防军工等涨幅大，公用事业、食品饮料等跌幅大 [34] - 截至 2025 年 12 月 31 日，2024 年盈利预测高且当下估值相对历史低的行业有银行、保险等 [35] 行业景气度 - 外需：12 月全球制造业 PMI 微降，主要经济体 PMI 涨跌互现，CCFI 指数上涨，港口货物吞吐量回落，韩国出口增速上升，越南微降 [39] - 内需：二手房价格走平，数量指标涨跌互现，高速公路货车通行量回落，产能利用率 5 - 8 月升、9 - 10 月降、11 - 12 月升，汽车和新房成交弱，二手房成交季节性偏弱，生产资料价格指数上涨 [39] 公募市场回顾 - 12 月第 5 周主动公募股基多数跑赢沪深 300，10%、20%、30%和 50%周度涨跌幅分别为 1.6%、0.7%、0.3%、 - 0.2%，沪深 300 周度下跌 0.6% [52] - 截至 12 月 31 日，主动公募股基资产净值 3.95 万亿元，较 2024Q4 的 3.66 万亿元小幅上升 [52] 行业推荐 - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐 A + H 红利组合 13 只个股和 A 股组合 20 只个股，集中在银行、电信等行业 [9][55]