核心观点 - 房地产市场呈现区域分化加剧、购房目的回归居住属性、房企分化加剧三大趋势 市场进入以存量博弈为主的阶段 房价增长与经济和收入增速同步 [1][9][14] 区域分化 - 一线城市房价企稳 北京上海深圳新房均价环比微涨0.5% [2] - 强二线城市如杭州成都南京表现坚挺 上半年新房均价环比涨幅达1.2% [2] - 三四线城市超68%新房价格下跌 平均降幅逼近3.6% [2] 购房需求变化 - 自住需求占比达87.3% 投资需求降至12.7% 较2020年的69.5%和30.5%显著逆转 [4] - 改善型住房市场份额持续攀升 从2023年35%增长至2025年47% 首次超越刚需住房 [4] - 全国商品房销售面积同比下降8.3% 销售额下滑12.1% [4] 行业集中度提升 - 前十房企销售额占比达37.8% 较2023年同期提升5.3个百分点 [5] - 超过120家中小房企因资金链问题破产或重组 [5] - 央行出台"三箭"政策：首套房利率降至3.5% 设立3000亿元专项借款和5000亿元纾困基金 [5] 市场展望 - 房价可能呈现低增长或小幅下跌趋势 与国民经济和居民收入增长保持同步 [9] - 住建部研究推进保障性住房和长租房市场 构建商品房、保障房、租赁房三轨并行新格局 [13] - 国务院强调坚持"房住不炒"定位 政策保持稳定性和连续性 [14]

马云8年前的楼市预言准得可怕，2026年房价必须关注4个信号。2017年马云在一场金融论坛上提出"房 价如葱"的预言，当时沉浸在"房价永涨不跌"情绪里的购房者，还以为这位"电商教父"不懂房地产行业 的运行逻辑。 虽然房价距离葱价还有十万八千里的差距，但是房价回归理性的趋势已经非常明显。今年前7个月全国 新房成交均价约为每平方米9613元，相比前几年万元以上的水平明显下降。 以前"多贵也不愁卖"的一线城市二手房，也没有在楼市寒冬中走出独立行情。从以下4个信号来看， 2026年楼市恐怕还会延续"房价如葱"的走势。 一、萎缩的婚房需求 作为房地产刚需市场最重要的组成部分，婚房可以说是过去几十年支撑房价持续上涨的"核动力"。在马 云作出"房价如葱"预言的前一年，全国70个大中城市房价年度涨幅突破10%。如果没有1142.8万对登记 结婚的新人买单，2016年的楼市很难出现如此火爆的行情。 压力山大的年轻人显然不会因为"结婚不用户口"冲动结婚，现在婚庆公司、酒楼等"婚庆产业链"已经感 受到浓浓的寒意，开发商再也不能指望"婚房"的业绩。 为了鼓励年轻人"为国结婚"，很多地方出台了现金奖励政策。比如，广州白云南岭村的村集体 ...

"地王"过往与当下：历史经验能否预示未来？ 业内素有"地王出，房价涨"的说法。回溯过往，2016年至2017年全国范围内涌现的地王潮，确实与随后 两年的房价上涨存在显著关联。当年，全国50个大中城市诞生了42个地王，平均楼面价较前一年跃升 38%。紧随其后，2017年至2018年，这些城市的房价平均上涨了惊人的27.3%。 北京地王再现：是市场信号还是孤例？深度解析楼市新格局 近日，北京一块黄金地块以每平方米20.1万元的惊人价格成交，刷新了近五年来中国土地市场的历史纪 录。这一重磅消息瞬间点燃了整个房地产行业，不少人忧心忡忡，担心房价飙升的恶梦将再次上演。然 而，事实真相究竟如何？这位"地王"的诞生究竟是昙花一现的特例，抑或是预示着新的趋势？对于寻常 的购房者而言，又该如何在这波诡谲的市场中定位和抉择？让我们剥开表象，以数据为镜，冷静剖析当 前房地产市场的真实肌理。 稀缺地脉引爆竞拍高潮：56亿巨资铸就北京新地标 这块备受瞩目的优质地块，坐落于北京的中央商务区腹地，总建筑面积高达约2.8万平方米。最终，它 以56.28亿元的天价易主，由一家知名房企竞得。据知情人士透露，该房企高层曾放言，即使溢价50% 也要 ...

中央经济会议定调房市新方向：9月楼市变革，挑战与机遇并存 中央经济工作会议近日对房地产市场的发展方向进行了关键性定调，重申了"房住不炒"的核心定位，并强调了推动市场平稳健康发展的必要性。会议明确指 出，需坚持"因城施策"的原则，有效满足居民刚性和改善性住房需求，引导房地产行业朝着新的发展模式稳健转型。伴随着9月份多项重磅政策的密集出 台，楼市正迎来一轮深刻的变革，对于广大普通购房者而言，这既是审慎应对的挑战，也是抓住机遇的关键时期。 市场现状：分化显现，挑战犹存 国家统计局发布的最新数据显示，截至2025年8月，全国70个大中城市房价指数环比微降0.3%，同比下降2.1%。这一数据揭示了在经历多轮调控后，我国房 地产市场依然面临着不小的去库存压力。然而，值得注意的是，一线城市及部分二线热点城市的房价已悄然企稳并呈现回升态势。具体而言，北京、上海、 广州、深圳等核心城市的二手房成交量较去年同期显著增长了7.8%，市场表现出明显的区域分化特征。 九月四大重磅举措：引领市场新格局 在此市场背景下，9月份将有四大关键举措密集启动，这些举措将深刻影响未来房地产市场的发展轨迹。 一、金融支持加码，降低置业成本 为提振市场 ...

房地产行业趋势 - 房地产黄金时代结束 进入结构性分化阶段 一二线城市房价仍具韧性而三四线城市面临压力[9] - 全国房价普遍下跌 跌幅超过30% 三四线城市如涿州 廊坊 燕郊等跌幅超50%[17] - 2022年中国首次出现人口负增长趋势并延续三年 60岁以上人口接近3.1亿 购房主力24-45岁人群逐年萎缩[13][15] 重点城市房价表现 - 郑州7月新建商品住宅价格环比下跌1.5% 二手房下跌1.7% 同比下跌12%至10331元/平方米[11] - 太原房价回落至8908元/平方米创五年新低 西安降至12062元/平方米 高新区较最高点下跌超15%[11][13] - 重庆 武汉 成都等城市房价跌幅持续扩大[13] 多房产家庭困境 - 全国超45%家庭拥有多套房产 将面临变现困难 房贷压力 租金下滑和持有成本四大困境[19][20][24][30][32] - 二手房挂牌量持续攀升 供过于求态势显著 部分房产降价也难以成交[20][22] - 租金收入大幅下滑 三四线城市空置严重 一二线小两居租金从5000-6000元降至3000-4000元[26][28] 市场结构变化 - 城镇化末期人口流动格局变化 城市人口净流入放缓或出现净流出[15] - "房住不炒"政策引导下投资投机需求收缩 刚需购房者消费能力和意愿持续走低[15] - 全国房价收入比降至10倍历史新低[17]

时间来到2018年，房地产市场又是一派火热，老王这次在内部开会只写了三个大字："活下去"。 那时候不少人觉得这话说得真不吉利，同行没准还偷偷笑他怂。 谁想得到，没多长时间调控一波接一波，疫情也突然冒出来，不少冲得太猛、债台高筑的房企，真的就没能"活下去"。 而万科，又靠着这份谨慎，喘过了气。 2007年的时候，楼市热得简直像疯了一样，所有人都在抢房，眼里根本容不下别的。 那时候万科的老板王石偏偏跑出来说：楼市快到拐点了。 当时，有很多人都觉得这人是不是疯了？ 结果才过一年，金融海啸扑过来，房价说跌就跌，一片惨淡。 只有万科，因为提前缩了手，摔得没有别人那么惨。 如今王石又开口谈楼市了。前两次都被他说中，这次还能准吗？ 综合他这一两年的发言，能看出来，他觉得有个根本性的转变正在发生。 不是说明天房价就崩，也不是马上要反弹，而是过去二三十年推动楼市一路狂奔的基本逻辑，已经彻底变了。 早些年靠的是啥？城镇化飞快推进、人口红利明显、经济高速跑、货币政策松，再加上地方ZF依赖卖地挣钱。 这几招一起上，房价只能往上窜，"买到就是赚到"简直成了全民共识。 但现在呢？ 更别提"房住不炒"一次次被拎出来强调，调控政策反反复复都 ...

政策环境 - 央行2025年5月降准0.5个百分点并同步下调贷款利率0.1个百分点 预计为市场注入约1万亿元长期流动性[2] - 住房公积金贷款利率触及2.6%历史低位 较2023年3.1%下降0.5个百分点 以100万元30年期房贷为例 月供少还130元 总利息节省5万元[2] - 二套房首付比例自2024年9月起从25%下调至15% 与首套房待遇齐平 购买500万元房产首付仅需75万元 较以往节省50万元[2] - 限购政策基本全面放开 北京上海等一线城市出现不同程度松绑迹象[2] 市场表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资额46658亿元 同比锐减11.2% 连续第三年出现两位数下滑[1] - 2025年1月全国70个大中城市中仅24个城市新房价格环比上涨 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%[3] - 2025年2月70城中新房价格环比上涨城市减少至18个 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%[14] - 近三年郑州天津石家庄等二线城市房价累计跌幅达30% 廊坊涿州燕郊等环京区域跌幅超50%[5] - 上海2025年1月房价同比上涨5.6% 为四大一线城市中唯一正增长 深圳二手房价格环比上涨0.3%领涨全国[7][17] - 三线城市新房和二手房价格同比分别下降6.0%和8.2%[7][17] 供需结构 - 全国现有住房总量超6亿套 远超4.9亿户家庭实际需求 平均每户家庭拥有1.2套房[1] - 2024年全国出生人口902万 较2016年1786万锐减近半 60岁以上老年人口达2.9亿[7][14] - 中国家庭财富77%绑定于房产 家庭债务率从2008年5%飙升至56%[8][20] 企业动态 - 恒大融创佳兆业等头部房企接连暴雷 万科2024年销售额较巅峰时期下降40%以上[13] - 2024年全国土地出让收入3.2万亿元 较2021年8.7万亿元大幅缩水63%[11] - 房企不敢拿地 银行不敢放贷 购房者不敢买房 市场进入"三不敢"低迷状态[13] 投资回报 - 深圳500万元房产月租金8000-10000元 年化收益率不足2% 低于银行定期存款[9][14] - 扣除房产税物业费维修费等持有成本后 实际收益率很可能为负[9][14] - 2024年重点35城二手房成交集中在次新房和核心地段 老旧小区偏远区域房产流动性极差[9] 行业转型 - 2025年上半年房地产投资占固定资产投资比重跌破20%创历史新低[10] - 高科技制造业新能源产业投资增速保持在15%以上 成为经济增长新引擎[10] - 房地产税试点稳步推进 持有成本将大幅攀升[9][13] - 绿色建筑节能改造智能家居成为行业新趋势 传统毛坯房简装房面临淘汰[20] 区域分化 - 一线城市凭借产业集聚和人才吸引力保持房产保值功能 三四线城市因产业单一人户外流导致房产加速贬值[7][17] - 人口向大城市集聚趋势不可逆转 三四线城市过度依赖土地财政[7][11] 政策导向 - 政策目标为消化库存稳定经济 而非推高房价[8][13] - 中央经济工作会议明确"适度宽松的货币政策"重点支持实体经济[17] - 5000亿元保障性住房再贷款目标为加快消化商品房库存降低空置率[17]

政策调整内容 - 苏州市取消市区新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 但排除有特殊限制转让要求的住房 [1] 市场影响分析 - 政策有助于提升房地产市场流动性 支持居民以小换大和以旧换新等改善型住房需求 [1] - 政策促进供需两端合理匹配 增强市场活力 推动房地产行业良性循环和健康发展 [1] - 一线和新一线城市政策放松短期对市场情绪缓和及预期扭转有积极帮助 [1] 市场反应表现 - 上海市场带看量 咨询量及前端指标出现明显增长 预计对后续交易产生推动作用 [1] 政策定位解读 - 政策排除特殊限制转让住房 体现严格贯彻房住不炒定位 在提升市场灵活性同时保持风险防控重视 [1]

房地产市场调整现状 - 2025年上半年全国70个大中城市商品房价格指数环比下降0.3% 同比下滑1.7% [3] - 部分三四线城市房价跌幅超过5% 二三线城市走势分化 [3] - 住房价格收入比从2022年9.6降至2025年8.7 仍高于国际合理区间4-6 [13] 居民端财务风险 - 全国居民个人住房贷款余额达41.3万亿元 同比增长4.2% [4] - 若房价普遍下跌20% 预计8%房贷家庭将面临负资产风险 [4] - 2025年第一季度个人住房贷款不良率升至0.38% 连续三个季度上升 [8] 产业链影响 - 房地产及相关产业增加值占GDP比重达15.8% [6] - 2024年全国房地产开发投资额12.5万亿元 直接带动近60个相关行业 [6] - 2025年第二季度大家电销售额同比下滑12% 降幅显著高于其他品类 [6] - 装修行业订单量较去年同期减少近三分之一 [6] 地方政府财政压力 - 2024年全国土地出让收入7.34万亿元 占地方综合财力16.8% [7] - 部分三线城市土地出让金收入同比下降18% [7] - 公共项目出现延期或规模缩减 如某市新建幼儿园数量由10所调整为6所 [7] 金融系统风险 - 商业银行房地产相关贷款余额52万亿元 占银行业全部贷款27% [8] - 其中个人住房贷款41.3万亿元 房地产开发贷款10.7万亿元 [8] - 房价下跌幅度较大城市的新增贷款增速普遍低于全国平均水平 [8] 资产配置趋势变化 - 居民住房资产占比从2020年59.1%下降至2025年上半年56.3% [13] - 金融资产占比从33.6%回升至36.2% 呈现多元化配置趋势 [13]

市场趋势 - 行业处于深度调整期 政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼[4] - 城镇化长期逻辑仍在 居民对美好生活追求不变 "房住不炒"基调清晰 一二线核心地段仍缺好房子 改善性需求韧性强[4] - 短期走势取决于政策刺激力度 部分城市房价较高点下跌超30% 市场止跌回稳关系宏观经济与金融稳定[4] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场复苏提供条件 增量容易存量难 需以时间换空间等待信心恢复[4][5] - 头部城市限购放松/房票安置/购房补贴释放需求 供给端好房子加速入市 限售放松使次新房流入二手市场 推动市场前低后高轨迹[6] 投资策略 - 土拍市场分化严重 土地成交高度集中一二线城市 房企聚焦一二线寻找确定性[7][8] - 绿城上半年35个项目货值超900亿 一二线占比88% 下半年放缓拿地节奏 全年目标1200-1300亿 三四线采取谨慎机会主义策略 新获货值占比不足10%[9] - 越秀坚持精挑细选小地块策略 保证快周转低风险 上半年权益投资超百亿 92%集中一二线核心区域 平均溢价率9%[9] - 龙湖优先保障债务安全与保交楼 上半年仅在上海/苏州/重庆获取4地块 总建面25万方 权益建面18万方 新增货值约50多亿[9] - 龙湖未竣备总土储2840万方 权益土储2113万方 未售货值超2000亿 一二线占比70%[10] - 建发国际推进灯塔项目战略 聚焦核心城市核心地块高端改善型项目 上半年33宗地块利润率7%-9% 下半年产品利率润预计7%[10] 产品战略 - 产品力成为穿越周期关键 好房子新规推动产品内卷升级[11][12] - 龙湖重点关注产品细节品质 提升社区配套与物业服务 空中庭院/精装大堂/风雨连廊/社区会所等顶豪配置下沉至改善刚需项目[13] - 产品平权化打破居住资源阶层壁垒 好房子从奢侈品变为市场竞争基础门槛[13] - 贝壳基于C端客户思维沉淀数据洞察 通过自操盘项目检验产品化能力 强调供给侧需提供差异化而非同质化产品[15] - 行业可能回归个性化项目公司为主的时代 好房子应实现居住与生活融合 满足十五分钟生活圈需求[15] 利润表现 - 超60%房企预计亏损 利润下滑主因结转规模下降导致收入减少及计提资产减值损失[16][17] - 华润置地经常性业务占比21.7%却贡献60.2%核心净利润(60.2亿元) 开发销售业务贡献39.8亿元核心净利润 预计长期两大业务利润贡献将各占50%[18] - 中海上半年净利润95.3亿 核心归母净利润87.8亿 核心归母净利润率10.6% 保持高位因已售未结金额回报率高/聚焦一二线投资/商业资产布局/强成本管控能力[18][19] - 中海行政销售费用占比仅3.8% 平均融资成本2.9%[20] - 万科通过采购直达产地/自主完成低价项目软装/加强全周期现金流精算实现成本提效[21]