本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道 "十四五"收官在即。10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报明确提出"推动房 地产高质量发展"，为"十五五"房地产行业发展定调。 58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，四中全会公报中提出的"推动房地产高质量发 展"，标志着行业发展已明确进入下一个阶段，即从规模扩张转向聚焦于提升品质与内涵。推动行业 从"量"的扩张转向"质"的提升："这不仅是行业健康发展的必然要求，也是满足人民群众对美好生活向 往的关键路径。" 中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产市场处于深度调整与转型关键期的背景下，本次会议以"推 动高质量发展"为核心的政策框架清晰落地，"从'严控增量、优化存量'的供需调节到'好房子'建设的品 质导向，从房企融资支持到城市更新提速，一系列政策组合拳既回应了当前市场的突出矛盾，更勾勒出 房地产发展新模式的清晰路径，为行业企稳回升注入强劲动力。" "十四五"房地产行业"很不平凡" 2025年，是"十四五"收官之年。10月11日，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的"高 质量完成'十四五'规划"系列主题 ...

房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市二手房价格环比下降0.83%，同比下降5.2%，创1998年房改以来首次全面下跌纪录 [1] - 前3季度商品房销售面积同比下降18.7%，新开工面积锐减25.3%，房地产开发商投资增速连续12个月下降 [1] - 北京二手房价格同比跌幅达6.1%，上海达5.8%，郑州、哈尔滨等二线城市同比降幅突破8% [1] 政策应对与市场反应 - 9月初国家层面推出“认房不认贷”政策升级，将改善型需求首付比例统一下调至25%，部分城市降至15%，据称释放约1.2万亿元潜在购买力 [1] - 中国人民银行通过抵押补充贷款向政策性银行提供3000亿元资金，旨在通过投资乘数效应稳定产业链运行 [1] - 2025年以来各地出台调控优化措施超200项，广州、杭州等39个城市取消远郊区限购，南京、成都等22个城市推行“卖旧买新”税收优惠 [1] 区域市场分化 - 长三角、珠三角核心城市群房价抗跌性较强，苏州、东莞等制造业为主的城市9月环比跌幅在0.5%以内 [3] - 资源型及三四线城市如唐山、洛阳二手房挂牌量同比激增120%，平均成交周期延长至8个月以上 [3] 对相关产业及财政影响 - 1月至9月国内建筑建材行业增加值同比下降7.2%，家电零售额减少12.5% [5] - 土地出让收入下跌造成地方政府财政收入缩减18.3% [5] - 商业银行不良贷款率总体稳定在1.78%，但开发贷关注类贷款比例升至6.3% [5] 行业转型与未来展望 - 房地产市场正从“高杠杆、高周转”模式向“精细化、服务化”转型，预计到2026年物业管理、居家养老等衍生服务业将形成万亿级市场 [7] - 国家政策层面或将进一步细化保障房建设、城中村改造、平急两用设施“三大工程”实施细则，通过专项债、开发性金融等工具维持合理投资规模 [7] - 双轨制不断完善，政策向“住有所居、居有所安”的民生本质回归，需通过供给侧结构性改革培育新增长点 [9]

房地产市场现状与趋势 - 全国房价普遍下跌，一线城市如北京出现阴跌，二线城市跌幅更为显著[1] - 北京房地产市场自2017年出现分水岭，核心区及学区房曾持续上涨，如西城区二手房环比增长5.21%，但普通楼盘如回龙观风雅园一区房价从500万跌至250万，跌幅达50%[3] - 石景山、门头沟、密云、怀柔等地房价也出现负增长，全国房价下跌趋势早已形成[5] 房价下跌的社会经济影响 - 工资中位数维持在4000-5000元，近十年来几乎未增长，导致年轻人购买力无法支撑高房价体系[7][8] - 高房价压力导致年轻人不婚不育，2024年出生人口降至954万，较2017年的1700万下降约44%[10][12] - 房价大幅下跌将严重冲击已购房群体财富，例如200万购入房产现值100万也难以售出[13] - 房地产行业关联钢筋、水泥、装修、金融等多个行业，若行业崩溃将引发企业倒闭及失业潮[15] 市场供需与参与者行为变化 - 当前房地产市场面临无人接盘问题，房价处于高位，接盘需掏空"六个钱包"支付首付并背负巨额房贷[18][20] - 购房者生活质量因高额房贷严重压缩，导致消费能力下降[20][22] - 拥房者形成房价无上涨空间共识，在房价利好时纷纷抛售套现，加剧市场供给压力[25][27] - 自2016年后购房需求极速下滑，房产及相关行业出现产能过剩，市场呈现供给远大于需求的畸形状态[29][31] 政府政策与调控措施 - 2016年中央经济工作会议提出"房住不炒"铁律，抑制投机炒作行为，使房产丧失炒作可能性，房价趋于稳定[34][36] - 国务院于今年6月出台《住房租赁条例》，旨在解决租房面临的稳定性及子女教育、户口等痛点问题[40][42] - 国家通过互联网平台收集年轻人诉求，考虑提升工资、完善社保、发放补贴等措施以解放消费能力，刺激经济复苏[45][47]

政策基调转变 - 政策基调从“房住不炒”向“止跌回稳”发生显著转变 [2][4] - 2024年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，后续多次高层会议进一步强调该信号 [5] - 2022年以来全国各地累计出台房地产优化政策约3000次 [1][2] 购房成本与门槛降低 - 首套房贷利率降至3.5%的历史最低水平，首付比例降至15% [2] - 5年期以上LPR累计下调8次、共1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率下调3次、共0.65个百分点至2.65% [6] - 政策惠及购房者与房企，通过“金融16条”、项目融资“白名单”等支持合理融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [9] 限购政策松绑 - 限购政策优化城市能级提升，2022年三四线城市限购全面放开，2023年南京、合肥等二线城市全面取消限购 [10][11] - 2024年二十届三中全会明确赋予城市调控自主权，一线城市全面降低限购要求，广州全面取消限购 [14] - 目前仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策，楼市将回归供需主导 [2][14][26] 市场成效与住房保障 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [16] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人权益 [18] - “十四五”期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [18] 城市更新与人居环境 - 全国累计改造老旧小区24万个，惠及居民1.1亿人，相当于每10个城市居民中就有1人直接受益 [20][26] - 在改造过程中加装电梯12.9万部，新增停车位340万个，部分老旧小区居住条件改善幅度达40%以上 [20][22][26] 建筑业转型与高质量发展 - 2024年建筑业总产值达32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [22] - 建筑信息模型技术应用率从2021年的35%跃升至76%，全生命周期管理覆盖超4.2万个工程项目 [24] - 2025年装配式建筑占比达38%，较“十三五”末增长22个百分点，绿色建材使用量突破12亿吨标准煤当量 [24]

本报（chinatimes.net.cn）记者张智 北京报道 今年1—9月，我国固定资产投资领域呈现"整体偏弱、结构分化"态势，多项关键数据引发市场关注。 国家统计局最新数据显示，前三季度，全国固定资产投资（不含农户）371535亿元，同比下降0.5%， 这是自2020年10月以来该指标首次出现负增长；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长3.0%。 而从当月数据看，9月固定资产投资同比增速维持在-7.1%，延续了7—8月的放缓节奏，"旺季不旺"特征 明显。 不过，在中国金融智库特邀研究员余丰慧看来，当前，我国在高科技领域的投资持续增加，特别是在当 前全球经济环境下，加强自主创新能力反映出国家对创新驱动发展战略的坚定支持。 下一步，财政政策、货币政策或适当加力。"货币政策四季度可以继续适度降息，推动综合融资成本下 行，要形成企业利润、工资、物价机制，综合成本下行有助于企业利润上行。债务限额需要财政政策可 适度提前发力，提前下达2026年新增地方政府债务限额，重点支持尤其考虑到三季度GDP增速放缓，重 点支持国家确定的重大项目，通过综合施策政策引导，形成整个社会风险偏好适度上行。"中国人民大 学经济学院教授王 ...

住房空置现状 - 城镇住房空置率达17.6%，空置房屋数量超过6500万套，理论上足够3亿人居住 [1] - 二线城市某建成五年的小区，700多户中常住不到300户，空置率极高 [1] 市场供需关系 - 全国商品房库存去化周期平均为16个月，远高于健康水平的6-12个月，部分三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 房地产市场供过于求成为主要矛盾，新增住房供应保持较高水平而人口总量已连续第四年负增长 [1] 房价变动情况 - 2025年上半年70个大中城市房价呈现分化：一线城市同比微跌1.2%，二线城市同比下降5.8%，三四线城市同比下降8.7% [3] - 部分资源枯竭型城市和严重老龄化地区房价跌幅超过15%，有案例显示县城房价五年跌去近30% [3] 土地市场表现 - 2025年上半年全国300个城市土地成交均价同比下降12.3%，土地流拍率上升至35.7% [4] - 部分城市住宅用地起拍价比去年同期下降约20%，且出现多宗土地无人竞拍的情况 [4] 开发商经营压力 - TOP100房企平均资产负债率高达78.3%，销售回款率仅为67%，创近十年新低 [4] - 开发商资金压力大，为维持现金流可接受10%-15%的降价空间，考核重点从“价格优先”转为“回款优先” [4] 未来房价调整预期 - 业内人士预计未来3-5年大多数城市房价可能还有15%-25%的下行空间，调整将呈现结构性特征 [6] - 一线和强二线城市因经济活力强、人口持续净流入，房价支撑因素较多，调整相对温和 [6][7] 市场结构性分化 - 同一城市内核心区域房价韧性更强（如一线城市核心区同比仅跌0.5%），而远郊区域跌幅明显（如同城远郊跌3.8%） [7] - 品质型住宅成交量占比从2023年的35%提升至2025年上半年的47%，平均溢价率为15% [9] 购房需求变化 - 2025年上半年首次购房和改善型购房占比达82%，投资型购房比例下降至18%，为近十年最低 [9] - 住房回归居住属性，消费者更注重性价比和居住体验，市场从“有钱就买房”向“按需购房”转变 [9] 居民资产配置趋势 - 2025年上半年全国居民储蓄存款增长23.5%，股票、债券、基金等金融资产配置比例上升 [13] - 居民资产配置趋于多元化，房产作为投资品的属性正在弱化 [13]

从事房产中介行业13年，我见证了楼市的起伏变迁。从早期的供不应求，到调控下的理性回归，房产已从"闭眼入"时代步入精挑细选的"价值为王"阶段。 ART THE the s e ( + C t and the 201 t and the state 6 5 1 (4) 7 use 20 TE 019 8 ar e 0 1979 000 3 Sermining = alling WITH SELL VER VERSEY 10#住宅 ITF He 39 A W the see FALL No Dis A fic = 7 2017 西站西南水泵站 1 ZF H = Bm 012877 . 125 上海南 70 27 ar a market e ca a e . . . . . . : 7 o . . len or :11: 6 . A BE- 017 588 o of of one · 6 0 0 0 . 1: 0 000 . . P o 70 10 0 o 0 . . . . : 3:35 . . 0 o oro . 4f ollo FP n . - . C ur losso 9 21 ▲ 当前市场呈现明显分化：核心 ...

政策基调演变 - 房地产政策基调从“房住不炒”转向“止跌回稳” [3][7][8] - 2024年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳” [8] - 2025年多次高层会议进一步强调“止跌回稳”目标 [8] 需求端支持政策 - 2024年5月多部门将首套首付比例降至15%，取消全国层面首套及二套房贷利率政策下限 [5] - 2022年以来5年期以上LPR共下调8次，累计下调1.15个百分点至3.5% [9] - 公积金贷款利率下调3次，累计下调0.65个百分点至2.65%，商贷及公积金利率均达历史最低 [9] - 提供换房退个税优惠、降低契税税率、调整增值税征收条件 [11] 限制性政策优化 - 2024年苏州、长沙、成都、杭州等核心二线城市及广州全面取消限购 [5] - 2025年北京、上海、深圳进一步优化限购政策 [5] - 二十届三中全会提出赋予城市调控自主权，允许取消或调减限购政策 [12] - 目前仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策 [12] 企业端融资支持 - 2022年11月“金融16条”及“三支箭”政策落地支持房企合理融资 [4][11] - 建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”，审批金额已超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [11][17] - 优化土地增值税，预征率下限统一降低0.5个百分点 [11] 市场表现与成效 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [15] - 2024年四季度新建商品房销售面积和销售额实现正增长，2025年初呈现“止跌回稳”势头 [16] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 [17] - “十四五”期间建设筹集保障性住房及安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [19] 保障性工程推进 - 2024年城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市 [19] - 2024年以来超百地优化房票安置政策，加速城中村改造并释放购房需求 [19]

房地产市场整体态势 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格呈现分化态势，2025年6月环比上涨城市数量增至28个，一线和热点二线城市房价企稳回升，大部分三四线城市房价仍在下行[1] - 房地产发展模式发生根本性变化，从过去十几年的“增量市场”全面转向“存量市场”[1] - 政策基调从“房住不炒”到“因城施策”，并强调支持刚需和改善性住房需求[1] 趋势一：城市分化 - 2025年6月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%，二线城市上涨0.2%，三四线城市则下降0.3%[3] - 人口流动加剧分化，2025年上半年一线和强二线城市人口净流入267万人，同比增长15.3%，而三四线城市人口净流出312万人，同比增加18.6%[3] - 具体案例显示，中部四线城市120平米房产价格从2022年约150万元降至约120万元，而上海70平米房产价格保持稳定并小幅上涨[3] 趋势二：需求结构变化 - 购房需求回归居住属性，2025年上半年购房者中首次购房刚需族占比45.2%，改善型需求占比38.7%，投资型需求仅占16.1%[4] - 90-120平米中小户型及学区房、地铁沿线房源更受青睐，成交活跃度高于大户型和远郊房产[4] - 改善型购房者更关注位置、户型和配套等实际居住需求，而非单纯投资升值[4] 趋势三：房企分化 - 行业整合加速，2025年上半年行业前20大房企销售额占总市场份额比例达52.3%，较2024年同期提高7.6个百分点[6] - 品牌开发商因资金实力强和工程质量有保障，其项目更受市场青睐，销售和价格表现相对稳定[6] - 部分中小房企出现资金链紧张、工程延期、配套缩水等问题，给购房者带来风险[6] 趋势四：存量房市场 - 2025年上半年全国主要城市存量房成交量占住宅总成交量比例达63.7%，较2024年同期提高5.2个百分点[7] - 改善型购房者中采取“先卖后买”策略的比例高达72.3%，远高于疫情前的55%左右[7] - “卖一买一”置换需求增多，但需平衡卖房与买房时机及处理过渡期等挑战[7] 购房决策考量因素 - 家庭财务状况方面，房贷月供不应超过家庭月收入30%-40%，首付比例最好达40%以上，并保留6-12个月应急资金[12] - 需考虑职业发展前景、家庭生命周期变化、区域发展潜力及市场流动性等因素[12] - 购房决策应回归居住本质，根据自身需求和能力做出理性选择[13]

"十四五"期间，房地产市场深度调整，政策及时优化。自2024年四季度起，市场阶段性回暖，但政策效应转弱。政策基调从"房住不炒"转向"止跌回稳"，多 管齐下降低购房成本和门槛，取得了一系列积极成效。目前，仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策，楼市将回归供需主导。 "十四五"期间，在周期波动、供求关系发生重大变化等因素影响下，房地产市场进入深度调整阶段，房地产政策也随着市场形势变动及时调整和优化。 过去一段时间，房地产政策主要变化有哪些？金融、信贷、限制性政策优化如何释放楼市增长潜能？房地产政策还有哪些优化空间？ 由每日经济新闻联手中指研究院发起的《展望"十五五"，挖掘非限购周期楼市"黄金坑"——2025房地产行业年度报告》（以下简称报告）将作出解答。 "随着一系列宏观及房地产支持政策落地，2024年四季度起市场出现现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱，与全面止跌仍有一定距离。"中指研究院政策 研究总监陈文静分析指出，不同城市、不同产品市场分化显著，好城市与好房子韧性凸显。 基调：从"房住不炒"转向"止跌回稳" 过去的"十四五"是房地产政策高发期。中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国各地累计出台房 ...