中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议于12月10日至11日举行，分析了当前经济形势并部署了2026年经济工作 [2] - 针对房地产，会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2][4] 房地产在扩大内需中的关键作用 - 会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八项重点任务之首 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实 [3] - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [3] 推动投资止跌回稳以应对开发投资下滑 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化地方政府专项债券用途管理，有效激发民间投资活力，高质量推进城市更新 [4] - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7% [4] - 房地产开发投资疲弱是当前全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素，后续需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作 [4] 稳定房地产市场的具体措施与底线 - 房地产存在不可触碰的底线，包括房价不能出现明显不可控下跌，房企销售与资金回笼不能近乎零成交，不能出现大规模烂尾楼事件，头部房企不能出现恶性和传染性债务违约 [5] - 政策定调从“推动止跌回稳”过渡到“持续用力推动止跌回稳”，再到此次提出的“着力稳定房地产市场” [5] - 2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，当前全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超14个月的合理区间，一线城市去化周期也达17.1个月 [5] - 去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年，库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构是重要调整方向 [5] 保障性住房与公积金制度改革方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，实现去库存与推动保障性住房发展双重目标 [6] - 截至今年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [6] - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级需求，并逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险 [7] - 公积金制度改革是重点，今年以来全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将提升、使用范围更灵活、推进异地互认互贷及灵活就业人员参与制度 [8] - 例如深圳新版公积金规定支持“既提又贷”，职工为筹集首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [8]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

文章核心观点 - 八大券商首席分析师解读2025年中央经济工作会议，认为会议提出的五个新“必须”深化了对经济工作的规律性认识，2026年政策将呈现更明显的“跨周期”特征，强调挖掘经济潜能与政策改革的协同 [2][4][7] - 会议指出“国内供强需弱矛盾突出”，政策取向将坚持“稳中求进、提质增效”，预计2026年GDP增长目标可能设定在5%左右，以实现“量的合理增长” [3][8][12] - 财政政策将保持更加积极，赤字率预计维持在4%左右，专项债等工具规模可能扩大；货币政策保持适度宽松，但降准降息空间或有限，更强调灵活高效与结构性工具 [13][14][17][18] - 扩大内需被置于明年重点任务首位，明确“坚持内需主导”，并将制定实施城乡居民增收计划；房地产政策以“着力稳定”为主，侧重点在于销售端去库存和构建新发展模式 [20][21][23][24] 对五个新“必须”的解读 - **必须充分挖掘经济潜能**：对应弥补有效需求不足，释放内需空间 [5][6] - **必须坚持政策支持和改革创新并举**：对应短期政策与中长期结构性改革相结合，激发要素活力 [5][6] - **必须做到既“放得活”又“管得好”**：对应激发市场活力与完善监管框架 [5][6] - **必须坚持投资于物和投资于人紧密结合**：对应在硬投资外，加大人力资本领域投入，深化增长函数 [5][6] - **必须以苦练内功来应对外部挑战**：对应聚焦内需扩张、科技自立自强等核心能力建设，增强经济内生韧性 [5][6] - 与2024年提出的五个“统筹”相比，新“必须”更突出经济潜能挖掘与政策、改革的协同发力，强化内需稳定性保障，政策导向更贴合当前形势 [2][7] 对经济形势与目标的判断 - 会议特别强调“国内供强需弱矛盾突出”，相比去年增加了对供给端的强调 [3][8] - 政策将更加强调扩大内需和优化供给的协调，重点推进全国统一大市场建设，深入整治“内卷式”竞争 [3][8] - 对2026年经济目标的表述聚焦总量层面，提出“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，更突出总量目标的引领作用，契合“十五五”开局之年的稳增长诉求 [3][12] - 预计2026年GDP增长目标可能设定在5%左右，以实现“量的合理增长” [3][12] - 政策总基调从2022年的“稳增长、稳就业、稳物价”，到2023年“以进促稳、先立后破”，再到2024年“进中求好”，2025年则强调“稳中求进、提质增效”，体现了从应对压力求稳定到激发内生求高质量的持续深化过程 [8][9][10] 财政政策展望 - 会议指出要继续实施更加积极的财政政策，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [13][16] - 预计2026年财政赤字率将继续保持在4%的历史较高水平 [14][16] - 中长期特别国债（不考虑资本补充债）规模至少提高至1.5万亿元 [14] - 专项债规模或继续大幅扩张至5万亿元，以应对化债资金需求对项目投资的制约 [14] - 财政扩张程度需足以抵消房地产下行的收入缺口、化债占用的资源和城投债净偿还的收缩效应 [14] 货币政策展望 - 会议指出要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [17][18] - 货币政策的重要考量是促进经济稳定增长和物价合理回升 [18] - 降准降息仍有空间，但可能较为有限，信号意义更强，货币政策将更多配合财政政策发力 [18] - 货币政策将采用多种结构性工具，并可能进一步完善丰富已有工具体系，为高质量发展提供精准支撑 [18][19] 扩大内需战略 - 扩大内需被置于明年经济工作重点任务的第一位，明确提出“坚持内需主导，建设强大国内市场” [20][21] - 将深入实施提振消费专项行动，并制定实施城乡居民增收计划 [21][22] - “制定实施城乡居民增收计划”意味着该政策明年将进入启动环节，显示“以收入促消费”是“十五五”期间的关键思路之一 [22] - 扩大内需的战略地位明显提升，不仅是经济工作重点，更是通过建设强大国内市场保持战略主动、增强经济韧性的根本依托 [21] 房地产政策方向 - 会议提出“着力稳定房地产市场”，政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [23][24] - 预计将继续推出需求端支持政策，包括税费减免、加大公积金贷款力度、限购放松甚至房贷贴息等，地方收储也可能进入实质性阶段 [24] - 政策侧重点是在销售端去库存，而不是投资端，在“控增量”要求下，房地产投资难改负增长局面 [24] - 房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，将以推动风险化解为目标 [24]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 报告认为2025年中央经济工作会议关于房地产的提法最值得重视的是“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，其紧迫性甚于2015年，因当前市场量价下行压力加大 [5] - “去库存”是自2015年后再次在中央经济工作会议中提出，相较于2024年的“推进处置存量商品房工作”，其解决手段不局限于政府端，居民端或企业端也有必要参与 [5] - “深化住房公积金制度改革”系首次在中央经济工作会议中提出，预计改革将涉及扩大使用范围、全国互通、灵活就业人员缴存试点等优化措施 [5] - 财政和货币政策延续积极态度，但当前市场对财政政策需求更重，预计未来可能通过降低LPR、公积金利率、城市更新、收储、购房补贴、减免税费等手段稳地产 [5] - 房地产业对经济拖累已连续3年，2026年作为“十五五”开篇，预计相关政策节奏会适当加快，2026年可能是一个新地产周期的开篇 [5] 行业现状与数据 - 截至2025年9月，42城新房+二手房去化周期已达到28.3个月，库存压力较大 [5] - 2025年三季度央行城镇储户问卷调查显示，居民未来收入信心指数降至45.9，未来就业预期指数降至42.1，未来房价预期上涨的人数占比降至9.1%，为2013年以来最低水平 [5] - 截至2024年，全国公积金缴存余额为10.93万亿元，个人住房贷款余额为8.07万亿元，贷款率从2016年的89%下降至74% [5] 政策方向解读 - 会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，表明政策目标是化解供强需弱矛盾，但路径将动态调整，方向大于方式 [1][5] - “鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”明确了存量房处置方式，但此前收储推进节奏缓慢，未出现规模性效果 [5] - 财政政策要求“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”，货币政策要求“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，整体宏观政策取向一致积极 [5][12] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市、产品力突出的房企；2）销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [5] - 具体标的包括：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [5]

中央经济工作会议核心政策基调 - 会议总结2025年经济工作并部署2026年经济工作，政策基调为“更加积极有为”，加大逆周期和跨周期调节力度 [1] - 提出对经济工作的新认识和体会，包括必须充分挖掘经济潜能、坚持政策支持与改革创新并举、投资于物和投资于人紧密结合等 [2] - 2026年是“十五五”开局之年，目标是推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，实现良好开局，国内机构预期明年经济增速目标有望在5%左右 [2] 财政政策：保持积极，优化结构，投资于人 - 财政政策延续“更加积极”取向，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时优化财政支出结构 [3] - 专家普遍认为明年财政赤字率不宜低于今年4%的水平，债务总规模预计在2025年12万亿元的基础上只增不减，有观点认为新增债务总规模有必要提高到15万亿元左右 [3][4] - 财政支出结构持续侧重“投资于人”，全国一般公共预算支出中医疗、教育、养老、住房保障支出占比持续提高，旨在通过人力资本投资形成“民生改善—消费扩张—经济提质”的政策闭环 [4][5] 货币政策：灵活宽松，稳汇率 - 货币政策延续“适度宽松”、“保持流动性充裕”的总体要求，提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具” [6] - 专家预计未来一两个月内降准或降息落地的概率较高，中性情形下2026年降准降息各有1—2次的可能 [6] - 结构性货币政策工具将加码支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [7] - 人民币汇率将保持在合理均衡水平上的基本稳定，2026年外部环境相对友好，人民币对美元汇率中枢或温和升至6.9-7.0左右 [7] 扩大内需：促增收与稳投资 - “扩大内需”排在明年重点任务首位，国内供强需弱矛盾仍然突出 [8] - 促消费方面有新提法，将制定实施城乡居民增收计划，通过提高居民消费能力与激发消费意愿共同发力 [8] - 投资方面强调推动投资止跌回稳，增加中央预算内投资规模、优化实施“两重”项目是主要方向 [8] - 促进投资于物和投资于人紧密结合，以充分发挥各级政府及各类投资的积极性与潜力 [9] 房地产：稳定市场与去库存 - 房地产政策放在“化解重点领域风险”部分，强调“着力稳定”房地产市场 [10] - “去库存”是明年稳楼市的重中之重，会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，这是自2016年后再次在中央经济工作会议中明确提及 [11] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有助于盘活存量资产、缓解房企流动性压力，并快速提升保障房供给规模与效率 [12] - 明确提出深化住房公积金制度改革，期待其在丰富支持途径、强化支持力度和扩展支持群体方面推出更多举措 [12] 资本市场：深化投融资综合改革 - 会议指出持续深化资本市场投融资综合改革，以增强服务科技创新和实体经济的能力 [13] - 融资端改革为新产业、新业态、新技术企业成长提供更适配支持；投资端引导中长期资金“长钱长投”，截至2024年8月底，各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，增幅明显 [13] - 下一步将纵深推进板块改革，启动实施深化创业板改革，设置更契合新兴领域企业的上市标准，同时督促上市公司加大分红回购增持力度 [14] - 改革将聚焦发行、交易、并购、退市等关键环节，并稳步扩大高水平制度型对外开放，深化境内外市场互联互通 [14] 科技创新：建设三大国际科创中心 - 会议明确提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心，作为培育新动能的核心抓手 [15] - 三大科创中心具备深厚创新底蕴，集聚大量高校、科研机构和企业研发中心，将通过协同互补与差异化突破应对全球科技竞争 [16] - 未来三地将精准发力：北京重点突破“从0到1”的原始创新；上海强化“从1到10”的转化能力；粤港澳大湾区聚焦“从10到100”的产业化与全球化 [17] 改革攻坚：建设统一大市场与整治内卷 - 一项关键改革是制定全国统一大市场建设条例，为规制地方政府行为、明确行政行为边界提供法规依据 [18] - 会议提出“健全地方税体系”，后续或在保障全国税收规模前提下调整共享税比例，如短期重点调整企业所得税，中期重点或是消费税，以保证地方政府财政收入稳定 [18] - 会议强调深入整治“内卷式”竞争，明年的“反内卷”政策举措有望更具针对性，以改善特定行业的问题 [19] 对外开放：商签更多贸易投资协定 - 会议提出要“推动商签更多区域和双边贸易投资协定”，以扩大面向全球的高标准自贸区网络 [20] - 2024年，我国与自贸伙伴（含港澳台）货物贸易占比达到43%，向自贸伙伴的出口达到10.06万亿元，同比增长7.6%，进口达到9.01万亿元，同比增长4.1%，均高于同期整体进出口增速 [21][22] - 下一步将加快推进区域和双边贸易投资协定进程，包括推动中国—东盟自贸区3.0版升级议定书落地，以及中国加入DEPA谈判、RCEP扩围谈判等取得进展 [22]

中央经济工作会议核心观点 - 会议总结2025年经济工作并部署2026年经济工作，提出推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，实现“十五五”良好开局 [1] - 会议对做好新形势下经济工作提出五点新认识和体会，包括必须充分挖掘经济潜能、坚持政策支持和改革创新并举等 [1] - 国际组织如世界银行、国际货币基金组织纷纷上调明年中国经济增速预期，国内不少机构认为明年经济增速目标有望在5%左右 [1] 财政政策：保持必要赤字与投资于人 - 财政政策延续“更加积极”取向，强调保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时优化财政支出结构并解决地方财政困难 [3] - 受访专家普遍认为，明年财政赤字率不宜低于今年4%的水平，债务总规模预计在今年12万亿元的基础上只增不减，新增债务总规模有必要提高到15万亿元左右 [3][4] - 财政支出结构持续侧重“投资于人”，全国一般公共预算支出中医疗、教育、养老、住房保障支出占比持续提高，旨在通过人力资本投资形成“投资于人—民生改善—消费扩张—经济提质”的政策闭环 [5] 货币政策：灵活高效与汇率稳定 - 货币政策延续“适度宽松”、“保持流动性充裕”的总体要求，并提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，体现对政策效率和主动性的聚焦 [7] - 专家预计未来一两个月内降准或降息落地的概率较高，中性情形下2026年降准降息各有1—2次的可能性，同时结构性货币政策工具将加码支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [8] - 会议明确人民币汇率保持在合理均衡水平上的基本稳定，专家认为2026年人民币汇率外部环境相对友好，人民币对美元汇率中枢或温和升至6.9—7.0 [8] 扩大内需：居民增收与投资止跌 - “扩大内需”排在明年经济工作重点任务首位，会议提出“制定实施城乡居民增收计划”与“推动投资止跌回稳”等新提法 [10] - 促消费方面将深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划，意味着稳增长发力点将更强调从需求侧入手，通过提高居民消费能力与激发消费意愿共同发力 [10] - 投资方面强调推动投资止跌回稳，主要路径包括增加中央预算内投资规模、优化实施“两重”项目，以促进政府投资与民间投资充分发挥潜力 [11] 房地产市场：着力稳定与去库存 - 会议将房地产表述放在“化解重点领域风险”部分，强调“着力稳定”，说明稳楼市对明年经济稳定增长至关重要 [13] - “去库存”被明确为明年稳楼市的重中之重，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，当前全国百城去库存周期处于历史新高，压力较大 [13] - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房有助于盘活存量资产、缓解房企流动性压力，同时优化市场供需结构，会议还明确提出“深化住房公积金制度改革”以提振住房消费 [14] 资本市场：深化投融资综合改革 - 会议指出“持续深化资本市场投融资综合改革”，以投融资综合改革为牵引的全面深化改革将更趋深入，增强服务科技创新和实体经济的能力 [16] - 融资端改革为新产业、新业态、新技术企业成长提供更适配支持，引导资金流向科技创新领域；投资端引导中长期资金“长钱长投”，截至8月底各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，增幅明显 [16] - 下一步将纵深推进板块改革，启动实施深化创业板改革，设置更契合新兴领域企业特征的上市标准，同时督促上市公司加大分红回购增持力度，推动公募基金改革及中长期资金长周期考核 [17] 创新驱动：建设三大国际科创中心 - 会议明确提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心，将其作为坚持创新驱动、培育壮大新动能的核心抓手 [19] - 三大科创中心基于长期积累的创新底蕴和战略需求建设，通过协同互补与差异化突破，形成带动全国新旧动能转换的“雁阵模式” [19] - 未来三地将精准发力实现差异化突破：北京依托科研资源重点突破“从0到1”的原始创新；上海强化“从1到10”的转化能力；粤港澳大湾区聚焦“从10到100”的产业化与全球化 [20] 改革攻坚：建设统一大市场与整治内卷 - 一项关键改革举措是制定全国统一大市场建设条例，旨在完善法规体系，为规制地方政府行为、明确行政行为边界提供依据 [22] - 全国统一大市场建设需财税体制改革配合，会议提出“健全地方税体系”，后续或在保障全国税收规模前提下调整共享税比例，如短期重点或是企业所得税，中期重点或是消费税 [22] - 会议强调深入整治“内卷式”竞争，明年的“反内卷”政策举措有望更具针对性，以改善特定行业的“内卷”问题，减弱其对经济的负外部效应 [23] 对外开放：商签更多贸易投资协定 - 会议提出要“推动商签更多区域和双边贸易投资协定”，作为扩大面向全球的高标准自贸区网络的具体举措 [25] - 自贸伙伴在稳外贸中作用重要，2024年我国与自贸伙伴（含港澳台）货物贸易占比达到43%，向自贸伙伴的出口达到10.06万亿元，同比增长7.6%，进口达到9.01万亿元，同比增长4.1%，均高于同期整体进出口增速 [26] - 下一步将加快推进区域和双边贸易投资协定进程，包括推动中国—东盟自贸区3.0版升级议定书完成批准，以及中国与非洲国家、海合会等的自贸协定谈判取得进展 [26]

12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。"着力稳定房地产市场"被列入"坚持守牢底线，积极 稳妥化解重点领域风险"这一明年经济工作要抓好的重点任务中。 会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保 障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。 "相较于去年9月份中央政治局会议中'严控增量、优化存量、提高质量'的提法，今年中央经济工作会议 在展望明年房地产工作中提出'控增量、去库存、优供给'。从'优化存量'到'去库存'，意味着在当地楼市 总体需求偏弱的背景下，去化压力仍然较大。明年需要以更大力度推动楼市去化，以实现房地产供求关 系形成新的平衡。"成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经表示。 上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，明年楼市政策的关键词是"去库存"。"从库存指标来看， 当前全国百城去库存周期处于历史新高，去库存压力非常大。易居研究院全国百城库存报告显示，11月 全国百城去库存周期已为27.4个月，为历史新高，且超过了去年高点。" 近一年来，多地在楼市去化过程中，将存量商品房收购与保障房建设相结合， ...

会议提出"深化住房公积金制度改革"，严跃进认为，在深化住房公积金制度改革方面，2025年各地开展了 一系列工作，包括近期深圳允许公积金提取用于支付契税，这充分发挥了公积金的导向作用。下一步要探 索如何将公积金政策与房地产市场去库存工作相结合，比如公积金在首付支持方面要进一步发力，尽量覆 盖购房首付成本，这将是推动住房公积金制度更好发挥作用、助力房地产市场稳定发展的重要着力点。 严跃进认为，需要厘清的是，今年未再重点提及城中村与危旧房改造、刚性及改善型住房需求等内容，并 不代表这些工作被弱化或搁置。相反，它们仍是房地产领域的重要任务，只是被明确为服务于去库存的手 段与路径，所有工作最终都要围绕去库存这一核心导向展开。 （大众新闻·风口财经记者 刘晓） 上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受风口财经记者采访时表示，着力稳定房地产市场，主要涉及两 项工作：一是因城施策控增量、去库存、优供给；二是鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房等。在 他看来，稳楼市的关键在于去库存，唯有切实提升去库存的行动力与驱动力，精准挖掘新的需求增长点， 才能筑牢市场平稳运行的根基。 严跃进表示，因城施策控增量、去库存、优供给，其逻辑起点 ...

文章核心观点 - 某省通过收购存量商品房用作保障性住房的新模式 旨在实现房地产去库存与民生保障的双重目标 首批4个项目已获国家审核通过 涉及总投资5.66亿元[1] - 该模式通过专项债券等资金支持 建立了“民生保障与房地产去库存双轨并行”的新机制 被视为改善民生和稳定房地产市场的“强心剂” 目标实现居民、企业、政府三方共赢[1][2] 政策模式与实施进展 - 该省于今年6月首次明确运用专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房的政策[1] - 首批4个项目已通过国家两部门审核 涉及房源1323套 总投资5.66亿元 其中专项债券资金需求为1.23亿元 已履行审批程序拟近期发行[1] - 政策实施坚持“以需定购”原则 各地综合人口流入、商品房库存水平等因素 提前锁定租购需求后稳慎推进收购工作[1] 房源收购标准与资金运用 - 收购房源范围包括已建成存量商品房 以及纳入“保交房”攻坚战、主体已封顶且剩余工程量不大的在建未售商品房[2] - 支持以司法拍卖价格收购司法处置的商品房 并严格审查产权 确保无抵押、查封、权属纠纷等法律障碍[2] - 资金运用上综合使用中央补助、专项债券、收购贷款、单位自有资金等 并对项目资金实行封闭管理和银行托管[2] - 充分利用专项债券可作项目资本金的政策 积极推动“债贷组合” 首批债券资金撬动社会投资比例约为1:3[2] 未来规划 - 省财政厅与住建厅等部门将持续推进该省2026年收购存量商品房用作保障性住房的工作 确保项目合规高效落地[2]

核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻调整，家庭资产中房产占比快速下滑，房价自高点显著下跌，市场正从增量投资驱动转向存量居住驱动，政府正通过直接收购库存等新政策试图稳定市场并防范系统性风险 [1][3][4][8][9][11] 市场现状与价格表现 - 一线城市房价较历史高点已下跌35%以上，部分二线城市跌幅更大，价格甚至回到十年前水平 [3] - 有案例显示，房产价值从最高点至今贬值接近一半 [1] - 二手房成交占比已达新高，占总交易额接近50%，显示新房市场遇冷 [7] - 房产成交周期显著拉长，从几周、几个月拉长至六个月甚至一年 [7] 市场供需与库存分析 - 房价下跌的根本原因是供大于求，人口减少导致购房需求下降，而房屋供应仍在增加 [3] - 全国百城中有87个城市库存规模出现同比负增长，但这主要源于销售量下降，而非库存压力缓解，表明市场已极度饱和 [3] - 市场出现恶性循环：二手房业主为促成交易拼命降价，导致房价越来越便宜但仍卖不动 [7] 家庭资产结构变化 - 房地产资产在家庭总资产中的占比正从70%以上快速下滑至50%左右 [1] - 这一比例变化背后是数十万亿乃至近百万亿级别的家庭资产在重新定价 [1] 政府政策与干预 - 当前“去库存”政策思路与十年前不同，政府不再主要依靠刺激市场需求，而是计划直接出资收购库存，资金规模达数万亿甚至十万亿级别 [4] - 政府收购目的是将库存房转为国有保障性住房，以租赁方式提供给低收入人群 [4] - 政府低价收购开发商库存房，虽非开发商理想方案，但有助于缓解其现金流紧张问题 [5] - 政策真实目的是通过政府直接收购来稳定房价底部，防止其再下跌20%-30%，从而避免2021-2023年间高杠杆购房者出现大规模“负资产”并引发系统性金融风险 [8] 对各类市场参与者的影响 - **对已持有房产者**：房产不再是快速升值资产，而转变为相对稳定的长期保值资产，需调整心态 [9] - **对潜在购房者**：当前价格虽比几年前便宜，但在政府去库存过程中可能还有小幅下跌空间 [9] - **对投资者**：基于房价升值的投资逻辑已破灭，未来需转向基于租金收益率的逻辑 [9] - **对多套房持有者**：面临继续持有赌上涨或降价出售的选择，普遍选择后者导致市场房源增加而购买力缩减 [8] 行业长期趋势 - 整个房地产市场正在经历从增量市场向存量市场、从投资属性向居住属性、从快速升值向稳定保值的根本性转变 [11] - 这是一个痛苦但必要且健康的调整过程，长期将有利于形成理性的、稳定的房地产市场 [11]