专项债助力土地收储加速推进 - 专项债发行显著加速，宁波市发行土地储备专项债券43.39亿元，浙江省发行191.87亿元，福建省发行149.64亿元 [1][3] - 全国171个城市发布收储计划，合计金额达3918亿元，涉及宅地规模6565公顷 [1] - 专项债实际发行1236亿元，占同期总发行量8.4%，较一季度7.7%有所加快 [3] 地域与城市收储分布特征 - 全国23个省区市公示专项债收储计划，广东省拟收储金额超650亿元居首，河南、福建均超300亿元 [1] - 郑州市拟收储金额173.5亿元、用地面积超500万平方米，西安、惠州拟收储金额超100亿元 [1] - 三四线城市收储规模占比突出，拟收储5437公顷（占比84%），收购总价1659亿元（占比74%） [2] 去库存与政策效果分析 - 土地收储可加速楼市去库存54%，重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存超1000公顷，重庆达2286公顷 [2] - 专项债有助于缓解地方政府和房企流动性压力，盘活城投公司闲置土地并优化土地供应结构 [3] - 央行下调政策利率0.1个百分点降低发债成本，预计下半年发行规模将进一步扩容 [4] 政策导向与未来展望 - 土地储备专项债是化解地方债务风险、推动房地产市场止跌回稳的关键发力点 [4] - 需优化配套政策以打通收储堵点，预计下半年收储节奏加快且额度有上调空间 [4] - 更多城市将借鉴浙江、福建经验，明确收购价格标准以改善土地市场供求关系 [4]

核心观点 - 房地产市场企稳将近，运营型资产率先重估 [1] - 2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点，市场信心有所修复 [4] - Q2以来市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大 [4] - 2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8个百分点至-9.1% [4] - 二手房表现突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比由负转正至+11.0% [4] - 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓 [4] - 2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化 [4] - 2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1% [4] 基本面分析 - 2025年1-6月商品房销售面积45851万平米，销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5% [15] - 70个大中城市整体房价下降趋缓，6月新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，环比下降0.3% [18] - 二手房量价呈现背离走势，市场持续以价换量 [24] - 一二手市场分化，二手房表现突出主导地位提升 [29] - 新开工持续低位消化库存，2025H1住宅新开工面积22288万平米，累计同比下降19.6% [33] - 土地出让城市层级分化加剧，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4% [37] - 商品房待售面积达历史高位，截至2025年6月末为76948万平米，同比增长4.1% [41] - 居民收入及房价预期仍较疲弱，影响购房需求释放 [45] 政策分析 - 政策重点转向去库存，截至2025年6月末商品房待售面积7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年 [50] - 短中长期同步去库存思路："四个取消、四个降低、两个增加" [53] - 土地收储规模超过4800亿元，专项债收储政策持续完善 [56] - 现房收储加速落地，浙江和四川首次运用专项债直接收购存量商品房 [61] - 购房门槛进一步降低，首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为15% [64] 行业展望 - 当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平米 [68] - 2025年商品住宅销售面积预计为9.0亿平，已低于增量住房需求 [68] - 一线城市租金回报率已超过10年期国债收益率，房价具备企稳基础 [78] - 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%、-7.2%、-11.8%、-10.5%、-9.8% [81] 投资建议 - 行业阶段性企稳，看好经营稳健的优质房企 [123] - 开发类推荐华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK） [123] - 商业类推荐中国国贸（600007.SH） [123] - 物企类推荐保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK） [123]

政策与行业趋势 - 自2023年4月政治局会议提出"统筹研究消化存量房产"后，房地产行业进入新一轮去库存阶段 [1] - 各地通过"以旧换新"、商品房收储和"房票"等政策组合拳，叠加新房供应节制，推动楼市库存持续下行 [1] 库存规模变化 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存规模为3.09亿平方米，同比下降7% [2][3] - 重点城市中超七成城市库存规模下降，其中成都狭义库存同比下降45%，深圳、杭州、郑州和兰州降幅均超20% [2][3] - 重庆、西安、济南、海口、广州库存规模不降反升，其中重庆同比增长13.5%至916.36万平方米 [4] 去化周期分析 - 2025年6月末50城去化周期为21.82个月，同比下降5% [3] - 杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期低于18个月且同比均下降 [4] - 北京、广州、武汉、南京等超18个月，其中广州、武汉、南京去化周期仍超18个月面临去化压力 [2][4] 城市库存结构特征 - 广州、武汉、南京库存主力为100-120平方米中等面积段，占比均超20% [6] - 160平方米以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力上升 [6] - 广州120-140平和160-180平库存占比增长，武汉140-160平和180平以上同比分别增1.26和0.56个百分点 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著，100-140平中等面积段跌幅显著 [6] 区域库存分布 - 城市外围区域库存持续增长，广州增城区库存套数占比达22.26%，同比增0.06个百分点 [7] - 核心区库存占比较小（如武汉武昌、南京玄武等不足5%），但占比均有上扬趋势 [8] - 广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区等去化周期处于各城市前列，存在供大于求 [14] 面积段去化难度 - 去化周期呈现"两边高中间低"特征：小于80平和大于180平去化周期高企，100-140平去化压力相对较小 [8] - 广州70平以下和160平以上房源去化周期超30个月 [8] - 武汉70-80平和180平以上去化周期分别为46个月和27个月，主力100-120平房源去化周期约21个月 [11]

粗钢需求总体情况 - 1月—5月粗钢表观需求量为42888万吨 累计同比下降1.4% 降幅较2023年扩大0.2个百分点 [1] - 粗钢消费量37260万吨 累计同比减少3.6% 其中房地产消费降幅达12.7% 非房地产消费降幅1.1% [1] - 粗钢出口5628万吨 累计同比增长15.7% 对需求形成1.7个百分点的正向拉动 [1] 房地产领域需求分析 - 商品房销售面积降幅收窄至2.9% 待售面积增速放缓至4.2% 但住宅库销比仍维持在21个月以上高位 [2] - 房屋新开工面积和施工面积分别同比减少22.8%和9.2% 显示房地产粗钢消费将持续承压 [2] - 当前去库存进度显著慢于2016年周期 预计年底库销比仍高于18个月警戒线 [2] 基建领域需求动态 - 1-5月公共设施管理业投资同比增长3.8% 扭转2023年8月以来的负增长 [3] - 重大项目开工投资额增速从1-2月的38.8%回落至1-5月的11.3% 基建钢材消费同步放缓 [3] - 下半年"两重"项目特别国债额度仅剩3000亿元 较上半年5000亿元明显减少 [3] 制造业需求结构性变化 - 设备更新特别国债支持规模下半年不足270亿元 较上半年1730亿元大幅缩减 [4] - 高技术制造业投资增速放缓拖累非房地产粗钢消费 传统制造业投资加速未能抵消影响 [4][5] - 消费品以旧换新特别国债下半年额度不足1400亿元 汽车家电销售增速或回落 [5] 出口市场趋势 - 对越南钢材出口同比减少25.7% 占比从11.5%降至8.4% 因反倾销关税影响 [6] - 21起反倾销调查结果将于下半年落地 涉及韩国泰国等主要出口市场 [6] - 钢坯出口同比激增305.7%至472万吨 行业已建议出台限制措施 [6] 全年需求展望 - 预计6-12月粗钢日均需求较5月下降5.6% 全年需求同比降幅1.5% [7] - 若控产政策力度不足 钢价可能面临下行压力 [7]

核心观点 - 农发行四川乐山市分行投放1.76亿元住房租赁团体购房贷款 专项用于收购2994套存量商品房转化为保障性租赁住房 累计投放贷款达7.76亿元 [1] - 该举措旨在解决新市民和青年人住房困难 同时实现房地产市场去库存和保障房补短板的双重目标 [1] - 分行正申报保障性住房再贷款以降低融资成本 支持构建租购并举的房地产发展新模式 [2] 贷款投放详情 - 本次投放金额1.76亿元 累计投放总额7.76亿元 [1] - 收购存量商品房2994套 总建筑面积27.64万平方米 [1] - 资金用途为购置和装修存量闲置房屋 转化为保障性租赁住房 [1] 政策背景与产品设计 - 住房租赁团体购房贷款是农发行落实"统筹消化存量房源和优化增量住房"决策的重要举措 [1] - 产品专门支持市场主体批量购买存量闲置房屋 用于保障性租赁住房 [1] - 精准对接房地产市场去库存与保障房补短板需求 [1] 项目影响 - 直接增加乐山市保障性租赁住房有效供给 缓解特定群体住房压力 [1] - 显著促进当地存量商品房去库存 实现资源盘活与民生保障双赢 [1] - 通过申报保障性住房再贷款进一步降低融资成本 [2]

行业并购交易概况 - 2025年上半年房地产行业共完成81笔并购交易，较2024年同期增加2笔 [1] - 60笔交易披露金额，总交易规模约291亿元，同比下降58% [1] - 6月单月完成19笔交易，环比增加9笔，14笔披露金额总规模达106亿元，环比增长334.4% [5] 交易结构与典型案例 - 6月并购交易标的包括地产开发和商办类项目 [5] - 中国金茂间接全资附属公司以21.3689亿元收购上海洮茂49%股权 [5] - 保利置业以8.5亿元竞得上海苏河湾北部房地产开发公司51%股权 [5] 头部房企战略调整 - 华润置地2024年11月至2025年6月挂牌处置多处资产，同时权益拿地金额626亿元 [5] - 华润置地99%拿地金额集中于北京、上海、深圳、杭州和成都等核心一二线城市 [5] 金融机构与AMC参与情况 - 信达资产等成立200亿元房地产存量纾困盘活基金 [7] - 长城资产参与金科股份债务重组及保交楼项目，投入26.28亿元 [7] - 中信金融资产40亿元参与上海董家渡旧改项目 [7] - 中国人寿与太古地产40亿元合作北京颐堤港二期项目 [7] 地方专项债与去库存 - 浙江、四川两地运用专项债券收购存量商品房项目，合计金额21.9亿元 [8] - 专项债券资金主要投向地方国企项目，规模有限但提供去库存新路径 [8]

房地产销售情况 - 上半年新建商品房销售面积45851万平方米 同比下降3.5% 降幅较去年同期收窄15.5个百分点 较去年全年收窄9.4个百分点 [1] - 上半年新建商品房销售额44241亿元 下降5.5% 降幅较去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [1] - 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 二手房交易量较去年同期有所增长 [1] 房价变动 - 6月14个城市新建商品住宅销售价格上涨 较5月增加1个 上海和长沙环比上涨0.4% 涨幅最大 [1] - 6月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.4%、3.0%和4.6% 降幅较上月分别收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.8%和6.7% 降幅较上月分别收窄0.3和0.2个百分点 [2] 房地产企业资金状况 - 上半年房地产开发企业到位资金同比下降6.2% 降幅比去年同期收窄16.4个百分点 比去年全年收窄10.8个百分点 [2] - 国内贷款同比增长0.6% 而去年国内贷款下降6%左右 [2] 库存情况 - 6月末全国商品房待售面积76948万平方米 比5月末减少479万平方米 连续4个月减少 [2] 政策影响 - 上海和长沙新房价格涨幅领涨 说明系列购房政策有效 [1] - 7月以来核心城市继续优化房地产政策 包括提高贷款额度、优化提取、延长还款期限等 [3] - 宏观房地产调控政策效果明显 但房地产筑底仍需过程 [2]

政策环境 - 2025年上半年房地产市场在政策持续调控下逐步向稳定健康发展 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [3] - 4月份两部门出台一揽子金融政策 降成本、扩需求、稳预期三管齐下稳需求 地方层面专项债回购土地公告发布频次明显提升 多地出台促消费政策并放开行政管控 [3] - 预计下半年将进一步加力稳市场 城市更新和土地收储政策全面落实将改善行业库存压力 加快实现供求关系新的动态平衡 [3] 宏观经济与行业数据 - 2025年上半年国民经济运行总体平稳 高质量发展态势持续 前5月出口总额增长超过7% [5] - 房地产销售基本平稳 新房销售面积和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [5] - 2025年土地交易量持续低位 拟收储宅地快速推进 预计推动行业去库存超过3.5亿平方米 [5] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 成交规模同比下降8% 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [7] - 重点城市屡屡拍出优质高溢价高总价地块 企业投资延续回暖之势 土地市场各项成交指标持续释放积极信号 [7] - 下半年地方政府将加强落实"控量提质" 与土地收储全面推进形成促进库存下降的两大抓手 央国企仍将是土地市场主力 [7] 楼市表现 - 2025年二季度新房供求环比持增同比回落 上半年供给约束显著 成交基本与去年同期持平 高得房率新规住宅维持市场热度 [9] - 二手房增长动能明显放缓 学区置业热潮已过 优质新盘入市分流改善客群 [9] - 预计下半年新房成交绝对量三季度环比回落 同比降幅进一步收窄 四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [9] 产品发展 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 《住宅项目规范》正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 新规产品大量涌入市场 高赠送率引发新旧产品矛盾 广州、成都等城市已率先对新规产品实施更严格监管 [11] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径 将持续在绿色低碳方面全方位发展 [11] 房企表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 1-5月百强房企中45%企业累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [13] - 购房者信心和预期仍在修复过程中 叠加房企库存压力持续增长 企业销售仍面临严峻挑战 [13] 融资环境 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿 同比下降30% 二季度融资1004亿 仍处于历史低位 [14] - 2025年第三季度是房企偿债高峰 到期规模约1600亿元 若销售市场长期低迷 已重组债务房企仍面临再次违约风险 [14]

土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [7] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，核心城市优质地块带动溢价，如成都某地块溢价率达75%，杭州多宗地超50% [1][8] - 央国企为拿地主力，民企局部回归（如区域深耕型房企、实业公司），城投公司仍活跃，占比50%（2025Q1），较2024年峰值64%下降 [8][10] 供需结构变化 - 狭义库存（已批未售住宅）5月末降至4.63亿平方米，同环比均降，去化周期25个月，一线城市降幅显著（同降18%） [11] - 广义库存（含未动工土地）压力仍存，城投托底地块开工率低：2021-2024年开工率从48.9%降至8.5%，主因地块资质差、开发能力不足 [12][13][14] 政策与盘活路径 - 国常会提出摸底已供土地和在建项目，自然资源部推出18条措施，已处置2.4万宗存量用地（9.08万公顷），2024年前供地下降19.1% [19][20][21] - 城投盘活方式包括代建合作、专项债收储（全国拟收储1.96亿平方米，金额4700亿元）及转保障房，其中91.35%收储对象为城投/国企土地 [22][23][24][25] - 地方政府"控量提质"供地叠加专项债支持，成为去库存核心手段，建议优先聚焦核心城市地块并加大对民企支持 [25]

政策力度与方向 - 2025年上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，中央层面持续落地"稳楼市"政策，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开 [2][4] - 中央政策包括收购存量闲置土地和商品房、扩大城中村改造规模、降低房贷利率等，截至5月初商业银行审批通过"白名单"贷款6.7万亿元支持1600多万套住宅建设交付 [4] - 地方政府政策更偏微观直接，调整公积金政策超150条，购房补贴力度升级，多地优化房票安置政策如厦门房票带动购房合同金额超210亿元 [4][5] 市场表现与结构 - 一线城市表现强劲：深圳6月多个热点红盘开盘去化率超9成，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套同比上涨38.8% [2][7] - 核心城市新房成交面积同比增长：北京上海增长4%左右，广州16%，深圳超30%，杭州成都分别增长6.0%和4.9% [7] - 房企销售集中一二线城市，20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市，一线城市贡献率同比增长9个百分点至40%，上海北京广州销售额贡献率最高达16.9%、10.6%和9.0% [8] 产品与价格趋势 - 改善型项目主导市场：前五月30城90～120平方米新房成交占比40%，120～144平米首次达30%，百城新房价格累计上涨0.97% [8][9] - 二手房市场"以价换量"：1～5月百城二手房价格累计下跌2.88%，部分核心城市如深圳西安成交同比增3成以上，但郑州长春等仍回调 [10][11] 市场分化与展望 - 全国新建商品房销售面积1～5月同比下降2.9%，30城成交一线同比+10%但二三线为-6%和-1%，中指预计全年销售面积约9亿平方米 [10][11] - 市场持续分化："好城市+好房子"结构性机会明显，新房市场空间仍存但三四线去化困难，政策力度和市场供求将影响复苏节奏 [11]