报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 纯碱预计供给宽松需求收缩价格承压，基差回归交易或持续，建议纯碱主力逢高空；玻璃供应产量下滑利润不佳复产力度或下行，需求走弱，短线建议逢低多，中长线维持逢高空思维 [2] 各目录总结 期货市场 - 纯碱主力合约收盘价1181元/吨，环比-15；玻璃主力合约收盘价1006元/吨，环比-13 [2] - 纯碱与玻璃价差175元/吨，环比-2；纯碱主力合约持仓量1588831手，环比79343；玻璃主力合约持仓量1470350手，环比30678 [2] - 纯碱前20名净持仓-288637，环比-65695；玻璃前20名净持仓-322568，环比-46519 [2] - 纯碱交易所仓单3761吨，环比19；玻璃交易所仓单877吨，环比0 [2] - 纯碱9月 - 1月合约价差-13，环比-17；玻璃合约9月 - 1月价差-79，环比-21 [2] - 纯碱基差14元/吨，环比-11；玻璃基差37元/吨，环比-3 [2] 现货市场 - 华北重碱1223元/吨，环比13；华中重碱1325元/吨，环比0 [2] - 华东轻碱1250元/吨，环比0；华中轻碱1215元/吨，环比0 [2] - 沙河玻璃大板1056元/吨，环比0；华中玻璃大板1070元/吨，环比0 [2] 产业情况 - 纯碱装置开工率82.21%，环比-4.25；浮法玻璃企业开工率75%，环比-0.34 [2] - 玻璃在产产能15.68万吨/年，环比0.14；玻璃在产生产线条数222条，环比-1 [2] - 纯碱企业库存176.69万吨，环比1.1；玻璃企业库存6921.6万重箱，环比-67.1 [2] 下游情况 - 房地产新开工面积累计值23183.61万平米，环比5347.77；房地产竣工面积累计值18385.14万平米，环比2737.29 [2] 行业消息 - 央行加大存量商品房和存量土地盘活力度巩固房地产市场稳定态势 [2] - 前5月上海一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [2] - 中指研究院称2025年一季度房地产市场延续修复态势止跌回稳有成效 [2] - 2025年上半年300城宅地出让金同比增长24.5% [2] - 深圳2025年第25周新房成交1150套，环比增长2% [2] - 广州2宗涉宅用地24.96亿元底价成交 [2] - 广州6月二手住宅网签套数和面积环比分别增长7.18%和8.03% [2] - 成都金牛区一宅地以17.48亿成交 [2] - 成都上半年土地收入同比劲增100% [2] - 南京玄武区两宗宅地约12亿元成交，绿城10.22亿元竞得紫金山地块 [2] - 中国金茂一日内斥资约51.44亿元收获三宗地块 [2] 观点总结 - 纯碱供给宽松需求收缩价格承压，纯碱基差回归，基差回归交易或持续 [2] - 玻璃供应产量下滑利润不佳，需求走弱，基差正常，反弹高度和力度有限 [2] 提示关注 - 操作上纯碱主力逢高空，玻璃短线逢低多，中长线逢高空 [2]

全球制造业复苏乏力 - 2025年5月摩根大通全球制造业PMI为49.6% 环比回落0.2个百分点 连续第二个月处于收缩区间 [2] - 美国ISM制造业PMI连续四个月萎缩 中国官方制造业PMI回升0.5个百分点至49.5% 呈现弱势修复 [2] - 全球贸易环境复杂严峻 外需景气度偏弱 后续关注7月底中共中央政治局会议定调 [2] 铁矿石供应情况 - 澳洲飓风和巴西降雨导致一季度铁矿石发运量大幅下滑 二季度发运量逐渐回补 [3] - 5月中下旬前期发运冲量体现在到港增量上 Onslow等新增产能项目投产支撑发运回补 [3] - 5月国产矿受环保安全检查影响 186家矿山铁精粉日均产量降至46.36万吨 现进入恢复期 [3] 铁水产量与钢厂动态 - 247家钢厂高炉开工率环比提升0.41个百分点至83.82% 日均铁水产量242.18万吨 周增0.57万吨 [4] - 钢厂盈利面接近六成 焦炭第四轮提降落地 铁水产量连续11周稳定在240万吨以上 [4] - 房地产市场仍在调整 政策加快落实但市场信心待修复 地产端暂缺强驱动 [4] 港口库存与供需格局 - 6月20日45港铁矿石库存回落38.98万吨至13894.16万吨 247家钢厂进口矿库存增加137.56万吨至8936.24万吨 [5] - 钢厂盈利好转出现小幅补库 但整体按需采购 预计7月港口库存小幅累积 下半年或达1.5亿吨 [5] - 当前供应回升需求低位 短期铁水高产量支撑盘面 中长期供应过剩格局未变 [5]

报告核心观点 - 房地产行业政策持续宽松调整聚焦“止跌回稳”，预计市场继续修复，二级市场需求持续改善，一级实体市场基本稳定，国企项目下半年销售表现将优于其他项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [1][2] 房地产行业 销售数据 - 2025年5月全口径销售总额由4月3089亿元环比上升2.9%至3177亿元，21家主要上市开发商5月销售额环比上升17.6%，前50房企中前五个月国企合同销售额市占率略减至72.8% [1] 价格数据 - 2025年4月70大中城市新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.5%/0.1%，二手商品住宅价格同比跌幅为 -6.8%，环比持平为 -0.1% [1] 政策与市场预期 - 5月行业支持政策持续出台叠加利好预期，预计市场继续修复 [1] 投资启示 - 预计二级市场需求持续改善，一级实体市场基本稳定，国企项目下半年销售表现更优，中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入） [2] 全球主要指数 指数表现 - 恒指收盘价23893，跌0.61%，年初至今升15.96%；国指收盘价8655，跌0.85%，年初至今升18.73%等 [3] 商品及外汇价格 - 布兰特收盘价69.37，三个月跌0.76%，年初至今跌6.99%；期金收盘价3431.20，三个月升14.98，年初至今升30.50等 [3] 基点变动 - HIBOR为4.58，三个月和六个月基点变动均为0.00；美国10年债息yield为4.41，三个月升3.46，六个月升0.29 [3] 恒指技术走势 - 恒生指数23892.56，50天平均线23297.54，200天平均线21851.50，14天强弱指数56.58，沽空49224百万港元 [3] 本周公布经济数据 中国 - 6月17日公布5月份零售销售额（5月份环比%），市场预期和上次数据均为0.10；6月19日公布首次申领失业救济金人数（千），上次数据为248.00 [4] 美国 - 报告未提及本周具体经济数据事件 [4] 交银国际最新研究报告 深度报告 - 涵盖新能源、互联网及教育、科技、汽车、医药、金融、房地产、全球宏观等多个行业2025下半年展望，以及个股研究如科伦博泰生物、台积电等 [5] 每日报告 - 涉及房地产、小鹏汽车、电池、科技、比亚迪股份等行业和公司的月报及个股点评 [5] 恒生指数成份股 - 报告列出众多恒生指数成份股公司的股票代码、收盘价、市值、5天股价升跌%、年初至今升跌%、52周最高最低股价、市盈率、股息率、市账率等信息 [6] 国企指数成份股 - 报告列出众多国企指数成份股公司的股票代码、收盘价、市值、5天股价升跌%、年初至今升跌%、52周最高最低股价、市盈率、股息率、市账率等信息 [7]

政策动态 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求建立可持续的城市更新模式和政策法规，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升 [1] - 4月25日中央政治局会议对稳定楼市和股市提出明确要求，金融监管总局表示将协同打好"组合拳"，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [1] - 中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [1] 行业数据 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28% [2] - 12个重点城市新房库存面积8771万平米，去化周期15.2个月，同比大幅缩短9个月，其中一、二、三四线城市库存去化周期分别为16.3、11.9和41.4个月 [3] - 4月百城成交土地规划建面环比大涨55.5%，楼面均价同比攀升44.6%至3089元/平米，溢价率回升至5.3% [3] 市场趋势 - 全国多地房地产市场延续回暖趋势，一、二线城市继续保持向好态势，5月北京、上海等重点城市有多个优质项目入市 [3] - 中信证券认为房地产新周期开启信号已出现，2025年4月-5月是政策前置关键窗口期，房价将迎来长周期底部 [4] - 天风证券称基本面拐点或将近，市场"底部共识"增强，"短线政策博弈+中长期估值修复"逻辑更加顺畅 [4] 公司动态 - 万科企业2024年实现营收超3400亿，大宗交易规模行业第一，完成超18万套房屋高质量交付 [5] - 华润置地2025年4月总合同销售金额约173.0亿元，同比下降18.7%，前4月累计合同销售金额685.0亿元，同比下降4.9% [5] - 越秀地产2025年4月合同销售金额约102.93亿元，同比上升23.8%，合同销售面积22.93万平方米，同比下降28.0% [6]

纪要涉及的行业 房地产行业[1] 纪要提到的核心观点和论据 2024年财务表现 - 核心观点：2024年房地产行业深度调整，资产缩表，利润出清，企业首次净利润亏损 - 论据：36家重点房企总资产减少9125亿元，负债净减少7000多亿，净利润亏损1000亿，权益净减少700多亿且同比下滑2.7倍；亏损原因包括房价承压致存货减值计提645亿、行业下行使联合营企业投资收益24年同比降94%、少数股东吞噬利润[1][2][3][4] 毛利率和净利率变化 - 核心观点：重点房企平均毛利率持续下滑后25年一季度有企稳迹象，2024年净利率显著下滑并首次转负 - 论据：毛利率从2019年开始下滑，2024年降至13.8%，2025年一季度结算毛利率从16.8%提升至16.9%；2024年重点房企净利率同比降7.3个百分点至 -6.2%，非母净利率同比降7.1个百分点至 -6%，样本仅8家归母净利润为正且提升[1][2][5][11] 现金流和经营策略 - 核心观点：市场下行时销售回款走低，房企拿地谨慎并加速去化库存 - 论据：全国商品房销售金额同比下滑17%，TOP100房企销售额下滑31%，样本表内回款同比减28%，表外回款同比减26%；净负债率上升11.4个百分点，在手现金同比减11个百分点；房企探索多种拿地方式[1][6] 存货周转率 - 核心观点：2024年房地产企业存货周转率维持较高水平 - 论据：房企加快拿地、销售等流程，竣工结算加速；拿地大幅放缓，存货进入收缩阶段[1][7] 2025年市场表现及预期 - 核心观点：2025年一季度市场有积极迹象，后续有望销售走强 - 论据：一季度推盘总量同比降27%，统计数据仅降3%；4月重点30城推盘总量降27%，真实销售数据下滑17%；预计5月同环比正增长，二三季度基数低且降准降息及时，有望维持1 - 2个季度销售走强；若全年新开工五六亿平方米、销量约9亿平方米，今年净去化超3亿平方米[8][9] 贸易战对市场需求复苏影响 - 核心观点：贸易战对房地产需求复苏长期影响有限 - 论据：目前未看到因贸易战唱多或唱空市场的明显趋势，部分报告可能仅短期影响市场情绪[10] 一季度结算毛利率及杠杆行为影响 - 核心观点：一季度结算毛利率正增长，部分优质公司加杠杆或使四季报超预期 - 论据：一季度结算毛利率从16.8%提升至16.9%，部分优质公司一季度加杠杆表明提前感知价格变化，若二三季度不达预期，四季拉回热度难度大[11] 一线城市房价走势及开发商盈利 - 核心观点：一线城市房价平稳上行将改善开发商盈利水平 - 论据：房价上行最快在2025年四季报、最晚在2026年一季报体现盈利改善[13] 现房销售市场影响 - 核心观点：现房销售关键在于提前告知，提前告知开发商可理性应对 - 论据：未提前告知强制转现房销售概率几乎为零，提前告知地价会调整，地方政府会约束自身[14] 未来利率水平及市场影响 - 核心观点：预计下半年利率下降，利好房地产资产价格修复 - 论据：LPR可能降至3%左右，公积金贷款利率可能降至2.1 - 2.2%左右，利于刚需和交易稳定，看好房地产资产价格修复[15][16] 政策变化潜在影响 - 核心观点：政策实施需审慎，无需过度解读为重大利空 - 论据：房产税多次写入三中全会未推行，政策实施有不确定性，市场最终由选择决定，优质企业有应对能力[17] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 扣除预收账款和合同负债后的资产负债率维持在70%左右[6] - 2025年一季度新开工1.2亿平方米[8]

金融政策调整 - 中国官方宣布降准0.5个百分点 预计向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] - 拟下调政策利率0.1个百分点 预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [1] - 5年期以上LPR有望降至3.5% 直接节约购房者月供支出 [1] 房贷利率变化 - 新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11% 在此基础上降10个基点 [1] - 100万元贷款本金30年期等额本息 总还款额减少2万元 月供减少55元 [1] - 5年期以上首套公积金贷款利率由2.85%降至2.6% 下调0.25个百分点 [1] 购房成本影响 - 100万元公积金贷款30年期等额本息 月供减少133元 总利息减少4.76万元 [2] - 叠加去年LPR三次下调 降息对购房者月供支出产生明显减负效应 [1] - 商业性住房贷款利率和公积金贷款利率差距缩小 提升公积金贷款利用效率 [2] 市场资金支持 - 商业银行审批通过"白名单"贷款增至6.7万亿元 支持1600多万套住宅建设交付 [3] - 降准对个人按揭贷款 开发贷 房地产融资协调机制等领域资金发挥积极作用 [2] - 拟加快出台房地产开发 个人住房 城市更新等贷款管理办法 [2] 市场预期 - 政策利好叠加高品质项目入市 促改善性及置换需求释放 [3] - 5月中国房地产市场料将继续修复 [3] - 核心城市土地市场持续活跃 新房和二手房销售延续增长态势 [3]

地产板块普涨行情 - 港股地产板块普涨 金辉控股飙涨21.9% 中梁控股涨7.06% 雅居乐集团涨3.26% 融信中国涨3% 富力地产涨2.97% 世茂集团涨2.44% 碧桂园涨2.35% [1] - A股地产板块表现强劲 三湘印象和天保基建涨停 新华联涨5.39% 渝开发涨5.22% 华丽家族涨3.97% 光大嘉宝涨3.2% 广宇集团、万科A、保利发展跟涨 [1] 央行政策利好 - 中国人民银行宣布降准0.5个百分点 预计向市场提供长期流动性约1万亿元 并降低政策利率0.1个百分点 [1] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% 预计每年节省居民公积金贷款利息超过200亿元 [2] - 国家金融监管总局表示将加快出台房地产融资新制度 指导金融机构保持房地产融资稳定 满足刚性和改善性住房需求 强化高品质住房资金供给 [2] 市场表现分析 - 4月TOP100房企销售总额11198.6亿元 同比下降10.2% 4月单月销售额同比下降16.9% 环比降幅扩大 [2] - "五一"假期多地楼市认购热潮 深圳新建商品住房认购826套 同比增长23.89% 上海多个新房项目触发积分排序机制 [3] - 5月北京、上海、杭州、南京、成都等重点城市有多个优质项目入市 以中高端改善产品为主 [3] 机构观点 - 中指研究院认为降准降息将明显提振市场信心 居民购房压力减弱 促进购房需求释放 [2] - 华泰证券指出二季度房地产行业增量政策窗口逐步打开 更看好一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [3] - 花旗分析师建议布局中国房地产板块 认为政策支持和经营模式优化将推动行业ROE持续回升 [3]

行业销售数据 - 前4个月TOP100房企销售总额11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅较前3个月基本持平 [1] - 4月单月TOP100房企销售额同比下降16.9% 较3月单月降幅扩大 [1] - 保利发展、绿城中国、华润置地位居前4个月销售额前三名 均超600亿元 [1] - 前4个月销售总额超百亿元房企25家 较去年同期减少3家 50亿元房企52家 较去年同期减少5家 [1] - TOP100房企权益销售额7959.9亿元 权益销售面积4070.9万平方米 [1] 房企阵营表现 - TOP10房企销售额均值542.3亿元 同比下降9.9% [1] - TOP11-30房企销售额均值137.3亿元 同比下降12.5% [1] - TOP31-50房企销售额均值69.2亿元 同比下降2.5% [1] - TOP51-100房企销售额均值32.9亿元 同比下降13.0% [1] - 百亿元以上阵营25家 销售额均值308.2亿元 [2] - 50亿元-100亿元阵营27家 销售额均值72.3亿元 [2] - 30亿元-50亿元阵营26家 销售额均值38.9亿元 [2] - 30亿元以下阵营22家 销售额均值24.2亿元 [2] 房企战略调整 - 房企坚持精准投资、以销定投 聚焦核心城市和核心区 关注收益确定性高的项目 [2] - 房企聚焦"好房子" 提升产品品质和服务质量 推动产品迭代升级 [2] - 房企紧抓政策窗口期 加速存量去化 优化存量资产盘活方式 [2] - 房企对2025年销售目标谨慎 鲜少提及具体目标 聚焦高质量发展和签约回款率 [2] 市场展望 - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势 楼市支持政策有望加快落实 [3] - 核心城市土地市场保持热度 重点城市新房销售延续同比增长 [3] - 预计核心城市市场有望继续修复 因政策落地和优质项目供给增加 [3]

行业销售表现 - 2025年1-4月TOP100房企销售操盘金额10181.7亿元 同比降低6.7% 4月单月规模回落至历史低位 [1] - 百强房企4月业绩环比降低10.4% 增长动能显著放缓 需求面临阶段性瓶颈 [3] - 保利发展 绿城中国 中海地产三家央企领跑全口径销售榜单 13家房企累计销售金额突破200亿元 龙湖集团以221.2亿元跻身前列 [1] 区域市场分化 - 核心一二线城市如北京 上海 深圳 杭州 成都受供给约束加剧 房屋成交环比下降 [3] - 部分弱二线及三四线城市因库存去化周期长 需求疲软 成交仍处低位 市场观望情绪浓厚 [3] 房企应对策略 - 房企聚焦五一假期窗口期 通过产品迭代升级打造刚需及改善型"好房子" 结合灵活价格策略与多样化促销手段激发需求 [3] - 龙湖推出全国联动促销活动 包括一口价秒杀房源 折上折优惠 线上直播专属福利 带动武汉洪山御湖境 北京中关村观萃等项目热销 [3] 政策与后市展望 - 中央政治局4月25日提出"持续巩固房地产市场稳定态势" 楼市支持政策有望加快落实 [4] - 业内人士认为若房企推出适销对路产品 核心城市市场有望进一步修复 推动行业止跌回稳 [4]

楼市政策与市场动态 - "五一"假期多地结合房地产利好政策推出购房节活动助推楼市热度[1] - 深圳市场在政策刺激下改善型置业者需求释放房企加快入市步伐[2] - 深圳龙岗某新房项目原计划暑期开盘因政策推动提前至5月1日开放营销中心并提供开盘99折优惠[4] 深圳新房市场表现 - 2025年1月1日至4月28日深圳新建商品住宅和二手住宅合计成交约3.5万套同比增长54.6%[4] - 深圳新房去化周期连续七个月回落3月和4月表现好于其他一线城市[4] - 二季度深圳新房市场有望迎来供应"小高峰"按新规设计的新房项目在产品设计和居住品质上更具优势[4] 促销与改善型需求 - "五一"期间深圳新盘推出较大促销力度如罗湖区某150平方米单位从1200万元降至1050万元[5] - 龙华区某高得房率新房项目开盘当天近九成房源售出三房和四房单位需求量最大[5][6] - 4月深圳90平方米以上大户型二手房成交占比达35.3%同比扩大4.7%144平方米以上房源占比9.3%同比扩大2.5%[6] 购房节与政策支持 - 深圳"五一好房节"汇聚30余家品牌房企覆盖近百个项目推出特价房源、限时折扣、以旧换新3.0等优惠[8] - 深圳乐有家推出房产"以旧换新"3.0补贴政策客户最高可享有超11万元补贴[8] - 深圳全市挂盘量约7万多套头部中介机构将筛选好房源全链条展示[8] 其他城市活动与市场展望 - 成都"安家成都·美好购房季"活动启动30家房企、120多个楼盘项目参与[9] - 武汉春季购房节线下展区面积1.1万平方米汇聚30余家品牌房企带来150个优质楼盘[9] - 中指研究院预计二季度核心城市市场将继续修复一线及核心二线城市有望率先"止跌回稳"[9]