美国房地产市场结构性转变 - 全美房价同比涨幅从3月的3 4%降至4月的2 7% 为近两年最小涨幅 [1] - 即时数据显示全美房价同比几乎持平 价格疲软趋势确立 [1] - 10城与20城综合指数涨幅明显低于近期高点 市场动力呈现短期化特征 [1] 抵押贷款利率影响 - 4月30年期固定房贷利率一度突破7% 目前仍维持多年高位 [1] - 高利率导致潜在购房者月还款额接近历史极值 [1] - 首套房购房者占比降至30% 显著低于历史平均水平40% [1] 供需关系分析 - 待售房源数量增加 但整体供应仍低于疫情前水平 [2] - 仅约6%房主存在亏本出售风险 略高于一年前但属历史低位 [2] - 现有房主不愿放弃低于4%的低利率 新建住房无法及时满足需求 [2]

高房贷利率限制买家购房潜力，美国4月房价增速放缓。 根据标普凯斯-席勒房价指数周二发布的数据，美国全国房价同比上涨2.7%，为2023年夏季以来的最小涨幅，低于3月的3.4%。 从环比数据看，4月房价环比跌0.31%，创下自2022年12月以来的最大月度降幅，跌幅远超市场预期的下滑0.02%。 房市降温的原因是，美国高额房贷利率导致部分买家无法负担购房成本。另外，特朗普在4月初宣布的关税政策引发的经济不确定性4月使市场感 到一丝寒意。 对比之下，此前全国房地产经纪人协会数据也显示，美国4月成屋销售创2009年以来同期最差。而且房市疲软态势在5月持续，尽管美国5月成屋销 售小幅上升，但仍为2009年以来最疲软5月，因为高房贷成本继续压制需求。 美国4月房价创2022年底来最大月度降幅 标普道琼斯指数的固定收益与商品部主管Nicholas Godec表示： "房地产市场正经历一场转型。房价普遍快速上涨的时代似乎已结束，取而代之的是一个更加选择性的市场，地方性因素比全国趋势更 为重要。" "价格承受能力的制约最严重影响了那些曾过热的市场，而那些传统上较稳定、价格合理的市场重新吸引了投资者关注。" 各地房价差异较大， ...

房贷利率市场动态 - 30年期固定抵押贷款利率降至6.81%，略低于前一周的6.84%，创下自5月中旬以来的最低水平 [1] - 2024年以来房贷利率基本维持在6.81%的高位，与去年同期几乎持平 [1] - 房地美首席经济学家认为利率回落和可选房源增加可能推动潜在购房者重新入场 [1] - 购房贷款申请数量下滑3%，高企的房贷利率持续压制购房和再融资需求 [1] 新建住房市场情况 - 37%的建商下调房价，62%的建商提供销售激励措施，南部与西部地区尤为明显 [2] - 建商最希望看到的房贷利率在5.5%左右，当前较高利率对建商信心构成打击 [2] - NAHB房屋建造商信心指数在6月降至32，为2012年以来的第三低水平，较5月下降两个点 [2] 房贷利率影响因素 - 房贷利率变化受宏观经济和抵押贷款支持证券投资者情绪影响 [2] - 投资者对提前还贷风险的担忧加剧，可能降低对MBS的兴趣 [2] - 10年期美债收益率稳定，但房贷利率仍可能因投资者风险厌恶而上行 [2] 政策与市场预期 - 美联储维持联邦基金利率在4.25%至4.5%区间不变，释放出年内可能降息两次的指引 [3] - 购房者和市场需要适应高利率成为常态的新现实，买卖双方需调整预期 [3]

韩国银行业监管政策 - 韩国政府正在考虑针对银行住房贷款业务出台新的资本金监管规定 [1]

房价变化趋势 - 70个大中城市房价呈现胶着态势，后市走势不明朗 [1] - 一线城市表现分化：上海涨幅最高达0.5%，北京涨0.1%，广州跌0.2%，深圳跌0.1% [5] - 全国城市房价有涨有跌，但跌幅收窄、涨幅扩大，显示企稳迹象 [5] - 2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15% [5] LPR利率调整影响 - 五年期LPR房贷利率下调10个基点至3.5% [1] - 商贷100万元30年等额本息还款，月供减少56元，累计减少2万元 [3] - 新购房者立即享受利率下调，存量房贷需等待合同调整月（如7月购房需等到8月调整） [11] 购房需求分析 - 城镇居民可支配收入增速从2019年8.9%降至2024年4.5% [4] - 房贷收入比超50%的家庭占比达28% [4] - 户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万 [9] - 房产税试点扩大至10城，持有成本上升挤压租金回报率（约2%） [9] 市场情绪与政策效果 - 平台调查显示多数用户选择"还是不太敢"或"对我都一样" [4][9] - 购房者担忧"省利息2万，亏本金20万"，收入预期不稳定加深恐惧 [5] - 二线城市"购房补贴+放松限购"政策效果尚不明显 [10] 未来楼市分化预测 - 一线城市（北上广深）经济强、人口吸引力大，房价或稳中有升，核心区学区房/豪宅成交回升 [10] - 二线城市根据人口流入流出分化：经济强/人口流入城市企稳回升，经济弱/人口流出城市继续调整 [10] - 三四线城市（如洛阳、岳阳）房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%，调整为主但幅度或收窄 [10] 季节性因素与观察要点 - 四五月份为楼市交易黄金季节，当前趋势需进一步观察 [9] - LPR下调叠加各地史无前例优惠措施，需关注是否引发楼市反转行情 [9]

楼市调整背景下的提前还贷分析 - 随着楼市持续调整，不具备专业投资能力的群体将关注点转向房贷，考虑提前还贷以覆盖利息支出 [1] - 当前借款成本持续下降，商业贷款利率从5%以上降至3%左右，公积金贷款利率更低，部分借款人后悔提前还贷决策 [1] 提前还贷的盈亏逻辑 - 机会成本角度：具备高回报投资能力（如企业投资年回报10%）的借款人，贷款购房比一次性付清更有利（案例：深圳王总500万贷款用于企业投资） [3][4] - 实际利率角度：普通工薪族因缺乏投资经验，提前还贷可节约利息；实际利率需计算名义利率与通胀率差值（如4%房贷利率在2%通胀下实际利率为2%） [6][8] 是否提前还贷的决策因素 - 无投资经验群体：提前还贷更划算（案例：100万存款年利率1.55%低于房贷利率3.2%，年亏损1.65万） [10] - 存在高收益投资机会：不提前还贷更优（案例：深圳罗姐300万房贷利率3.3%，投资水疗馆年收益25%） [12] - 还款方式与时间：等额本金方式下，前1/3贷款期（10年内）提前还贷更划算；等额本息方式下超过10年则不建议 [13] - 经济预期：通缩环境下提前还贷更明智，通胀环境下可能错失高收益投资机会 [15] 提前还贷操作策略 - 还款压力大或短期计划售房：选择减少月供以缓解现金流压力 [17] - 资金充裕且无更好投资渠道：选择缩短年限以减少总利息支出 [17]

2025房地产市场前瞻：五大趋势解析与应对 随着2024年接近尾声，回顾这一年，房地产市场的一系列利好政策相继出台，其核心主要体现在三个方面：首先，在购房限制上，除上海外，深圳等一线城 市的核心区域外，中国绝大多数城市已经全面放开限购，为更多潜在购房者敞开了大门。其次，金融政策持续宽松，银行的房贷利率已降至3.2%左右的历 史低位，首付比例也从原先的30%大幅降低至15%，有效降低了购房门槛。最后，国家在税收方面也采取了积极措施，通过减免契税和增值税，切实减轻了 购房家庭的经济负担。 展望2025年，业内专家分析认为，如果外部环境稳定，房地产市场将呈现以下五大趋势，购房者和投资者需提前了解，以便更好地规划置业计划： 1. 商品房逐步进入现房时代： 过去期房预售模式在一定程度上加速了房地产发展，但同时也带来了诸多问题。随着市场逐渐成熟，以及消费者对购房风险 的规避意识增强，开发商将更倾向于推出现房销售。这将有效提升购房者的安全感，也对开发商的资金实力和项目质量提出了更高要求。 2. 二手房市场面临严峻挑战： 目前，国内二手房挂牌量持续攀升，上海、重庆、成都等大型城市的挂牌数量已突破15万套，北京、武汉、广州、南 ...

证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 06 月 15 日 新房和二手房网签面积均同比降幅收窄 ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 6 月 12 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 6 月 12 日） | 新房（6 | 月 | 1 日-6 | 月 | 12 日） | 二手房（6 | 月 | 1 日-6 月 | 12 日） | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市能级 | 同比 | | | 较 5 月 | 城市能级 | 同比 | | 较 | 5 月 | | 样本城市 | -10% | | -收窄 | +3 PCT | 样本城市 | -4% | -收窄 | | +8 PCT | | （39 城） | | | | | （16 城） | | | | | | 一线城市 | -1% | | 转负 | -8 PCT | 一线城市 | 22% | +扩大 | | +12 PCT | | （ ...

欢迎扫描下方二维码关注： 申税小微，我在做个税年度汇算时提示"住房贷款可能已结清或为非首套房贷款"，这是怎么回事？我应该怎么做呀？ 您好，如果您在办理个税年度汇算时系统提示"住房贷款可能已结清或为非首套房贷款"，这通常意味着您的住房贷款情况可能不 符合首套住房贷款利息扣除的条件。下面跟着申税小微一起来看看如何处理吧~ 政策规定 首先，我们来学习一下关于首套住房贷款利息扣除的相关政策~ 第一步：确认是否为首套住房贷款 如果您不能确定贷款是否为首套住房贷款利率，则需要联系贷款银行确认贷款信息，包括是否为首套住房贷款利息、贷款期限等信 息。 若不符合首套住房贷款利息， 需登录"个人所得税APP"，点击【办&查】→【专项附加扣除】，填报记录选择查询年度为"2024"，点 击"住房贷款利息"信息记录，点击【作废】作废已填报的住房贷款利息专项附加扣除。 | 左右滑动，查看更多 | | --- | 第二步：查看贷款信息填写是否正确 如果您确认符合政策条件， 且实际还在继续还款且是首套房贷款利率，建议先跟贷款银行确认贷款信息，再核实住房贷款利息填报 是否正确。 A、注意贷款合同编号等信息是否发生变化。如果有合同编号不一致的问 ...

2025年，中国房地产市场正处于深刻变革之中。随着政策红利的不断释放，市场活力迅速复苏，同时也为房主们带来了前所未有的机遇与挑战。随 着下半年逐渐临近，房主们需要未雨绸缪，做好全方位的准备，以应对市场的变化，确保房产价值和权益得到有效保障。 紧跟政策动态，合理规划还款方案 2025年房贷利率持续下行。5月7日，央行宣布降准0.5个百分点，释放约1万亿元长期流动性，推动贷款利率进一步下降。紧接着，5月20日，1年期 和5年期以上LPR分别下调了10个基点，降至3.0%和3.5%。与此同时，个人住房公积金贷款利率也下调了0.25个百分点，首套房5年期利率已降至历 史低点——2.6%。 举例来说，若房主持有100万元的住房按揭贷款，选择30年等额本息还款，LPR利率下调10个基点，将节省大约2万元的利息，每月月供将减少56 元。对于100万元公积金贷款，30年期等额本息还款月供将减少133元，且总利息节省可达到4.76万元。这一政策对贷款购房者无疑是巨大的利好。 然而，多数现有房贷用户的利率是根据重定价周期进行调整的，通常为一年一次。因此，房主需要密切关注央行和金融部门的政策动向，及时与银 行沟通，确保自己能够享受 ...