政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能投资于商场、写字楼、酒店等商业地产并获取租金收益的金融产品 [2] - 此次试点将商业不动产纳入范围，而此前中国REITs主要聚焦于高速公路、产业园区等基础设施领域 [2] 政策内容与制度规定 - 证监会发布的《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] - 政策强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 同步印发的《通知》旨在推动REITs市场高质量发展，构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与扩容举措 - 政策明确提出推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，并引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 计划推动将REITs纳入沪深港通标的，以提升市场对外开放水平 [3] 对行业与公司的意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企进行轻资产转型，缓解其债务压力 [2] - 符合条件的商业地产项目可通过发行REITs上市，盘活“沉睡”资产，同时为投资者提供稳定分红的新选择 [2] 对投资者的价值 - REITs的收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券的相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容和制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享优质实体资产的长期收益 [4] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其从小众产品成长为大众化资产类别 [3]

核心观点 12月债券市场维持震荡格局，长端利率受跨年后潜在利空担忧压制，但市场担忧的极端情形未必发生[2]。尽管1月市场面临政府债供给、信贷冲量、公募新规及股商价格上行等不确定性，但在央行维持流动性呵护的背景下，部分利空冲击可能低于预期，市场在迷雾中酝酿曙光，存在长端利率补降的机会[10]。当前阶段建议维持一定杠杆，重点关注3-5年政金债和二永债，并保留部分长债仓位博弈跨年后利空出尽[10]。 市场回顾与现状 - 12月债券市场维持震荡格局，尽管资金面转松，但长端利率受对跨年后潜在利空的担忧限制，10年国债活跃券在1.83%-1.84%区间窄幅震荡，收益率曲线趋陡[15] - 市场震荡主要受机构行为影响，配置盘不急于年末进场，交易盘久期偏高，市场被空头情绪主导，尤其是超长债表现偏弱[16] - 30年国债高于2.2%的静态利率相对10年国债的利差约40BP，已处于中性水平，为潜在风险提供了足够补偿[16] 潜在利空因素分析 政府债供给冲击可能低于预期 - **供给规模与节奏**：2026年第一季度政府债净融资规模预计约为3.4万亿元，低于2025年同期的4.1万亿元[35]。分月看，预计1-3月净融资规模分别为1.29万亿、0.86万亿、1.25万亿元[4] - **地方债发行计划**：截至12月末，20个地区公布的一季度地方债发行计划合计16,877亿元，略高于这些地区2025年一季度实际发行的16,672亿元[4][23]。预计2026年1月地方债发行约1.02万亿元，净融资约9,100亿元[4] - **期限结构变化**：2026年地方债发行期限相较于2025年大概率将有所降低，全国财政工作会议强调“优化政府债券工具组合，更好发挥债券效益”[5]。目前公布计划的地区中，仅宁波的新增专项债计划发行30年品种[5][35] - **需求端承接能力**：市场担忧超长债供需矛盾，因部分大行银行账簿利率风险指标已接近监管阈值[3][22]。但监管要求存在弹性，且巴塞尔委员会将利率冲击假设由250BP调整为225BP，有望增强银行配置能力[39]。参考2024年11月置换债发行经验，在央行呵护下供给冲击可能弱于预期[42] 银行负债压力可能有限 - **信贷扩张担忧**：市场担心一季度信贷冲量会扰动银行负债，推高存单等利率[5]。历史上Q1存单利率常因资金面边际收紧而上行[44] - **央行政策态度**：央行在2025年Q4货币政策例会中重提社融、M2增速与经济增长和价格水平预期目标相匹配的表述，反映其对信贷总量并非完全没有要求[6][57]。若银行有信贷扩张意愿，央行大概率会呵护流动性支持[57] - **流动性环境**：12月资金面实质宽松，DR001全月均值有望降至1.3%以下[6]。即便1月资金利率波动增大，其中枢大概率也不会回到之前1.35%-1.4%的区间，反映了央行在降息前以实质宽松降低银行负债成本的态度[8] - **降准概率**：由于2025年5月降准释放的长期流动性已基本消耗完毕，若央行支持信贷扩张，2026年Q1甚至1月降准的概率大大增加，这将缓释银行负债不确定性[57] 其他潜在风险 - **公募新规影响**：新规落地时点和细节尚未明朗，但监管可能设置较长过渡期以平滑对市场的短期冲击，基准预期下其影响相对可控[9][63] - **A股与商品价格**：A股存在春季躁动特征，12月下旬已出现9连阳；商品价格在需求淡季上行更多反映预期变化[9][69][72]。若基本面仍承压，广义货币增速有收缩压力，这些资产价格的持续无回调上行态势尚需观察，其对债市的冲击可能是暂时性的[9][69] 投资策略建议 - 在当前阶段仍可维持一定的杠杆[10] - 重点关注3-5年期政金债和二永债的投资机会[10] - 保留一定的长债仓位，以博弈跨年后利空出尽的情形，这可能拥有一定的胜率和赔率[10] - 跨年后可根据市场情况择机拉长久期[10]

文章核心观点 - 文章围绕中央经济工作会议精神 探讨了投资机构ATM Capital如何通过助力中国消费与科技企业出海 来响应“持续扩大内需、优化供给、做优增量、盘活存量、发展新质生产力”等政策方向 并阐述了其2026年“深化、拓展、升维”的战略发展目标 [1][2][4] 对中央经济工作会议精神的响应举措 - 在“优化供给”与“做优增量”方面 公司的核心工作是助力中国优秀的消费品牌与科技企业出海 为新兴市场提供更优质、更多元、更具性价比的商品与服务供给 [4] - 在“盘活存量”方面 公司积极协助中国已具备成熟能力和冗余产能的行业龙头与隐形冠军“出海” 将其在国内锤炼出的技术、供应链和运营体系在新兴市场转化为新的增长动能 实现国内外市场的良性循环与能力互补 [4] 2026年战略发展目标 - 业绩增长目标：在保持基金稳健财务回报的同时 更看重所构建的生态价值与产业影响力的增长 目标是助力更多被投企业成为所在国细分市场的头部品牌 并实现从单一国家到区域市场的成功复制 形成一批具有全球影响力的案例 [4] - “产品”创新目标：将投资与赋能模式从单一的早期财务投资 深化为提供“战略咨询+本地化落地+生态资源整合+持续资本支持”的全周期、模块化解决方案 特别是强化与中国各行业龙头企业的战略合作 形成更灵活多样的出海合作范式 [5]

货币政策基调与结构 - 央行强调经济面临“供强需弱”矛盾，后续可能限制用于生产侧的贷款，影响贷款增速[5] - 货币政策重点在于“调结构”，房地产和地方融资平台信贷增长或难显著改善，而高科技创新型企业等新动能融资规模有望持续扩张[2][7] - 央行删除了“防范资金空转”表述，意味着若经济下行压力加大，货币政策加码的掣肘较小[2][10] 政策实施与流动性展望 - 货币政策实施强调“时机”，与财政发债节奏相关。政府部门是当前主要加杠杆部门，财政加速发债期间央行配合宽松（如增加国债购买）概率提升[2][9] - 预计2026年财政债务规模较2025年仅小幅增长，边际增量可能比2025年小[9] - 宏观流动性最宽松时段可能已过，贷款增速和M2增速预计回落，估值进一步抬升存在难度[2] 大类资产配置观点 - 对权益资产战略看多不变，因供需均衡改善且股债夏普比率差值显示股票更具配置优势，但需更关注基本面和安全边际[3] - 十年期国债收益率突破前低需要货币政策超预期的非常规宽松，目前无此信号。若经济循环和风险偏好持续改善，其收益率低于2%时上行压力仍存[3]

深圳房票安置试点扩容与实施细节 - 深圳房票安置试点从政府主导的重大交通项目延伸至城中村改造领域 坪山区咸水湖片区城中村改造项目一期明确将房票安置纳入核心补偿方式 与货币补偿形成灵活组合选项 标志着多元补偿安置体系构建正在加速[1] - 坪山区咸水湖片区项目搬迁补偿方案已获区政府审批 补偿方式为房票安置、货币补偿或二者结合 赋予拆迁户充分自主选择权 项目位于石井街道 临近地铁16号线技术大学站 搬迁范围涉及土地面积超12万平方米 涵盖41栋永久性建筑物 其中祖屋占比超六成 现状建筑面积达1.05万平方米[2] - 项目搬迁资金概算总计约2.24亿元 其中土地及房屋价值补偿约1.79亿元 其他补偿补助1003.56万元 搬迁奖励943.93万元 其他费用1982.25万元 方案专门设置693.79万元房票奖励金额 对选择房票安置的被搬迁人给予专项激励[5] - 签约奖励规则明确 正式签约启动后10日内完成签约并搬迁交付的 可享受3.5%的签约奖励 逾期则无奖励 被搬迁人选择房票安置的 额外给予1.5%的房票安置奖励 项目已确定深圳市振业置地有限公司为第三方服务商[6][7] 深圳首张房票落地与政策设计 - 南山区西丽街道办事处核发深圳首张旧改房票 深圳市福光实业股份有限公司成为首个受益主体 获发价值4055万元的房票 该房票隶属于城市轨道交通27号线工程（西丽段）土地整备项目[9] - 深圳房票票面金额由基础金额和奖励金额构成 持有人可在全市已预售且接受房票的房源中自主选购 涵盖住宅、商业、办公、商务公寓等多种类型 购买商品住房不受深圳限购政策限制 房票有效期长达24个月 支持多次使用 逾期未使用或有金额结余可申请兑换现金 允许在同一项目被搬迁人间或被搬迁人与近亲属间转让[9] - 专家指出 此次试点是落实深圳3月城市更新新政中“建立房票制度”要求的具体实践 也是国家盘活存量、去化库存政策在地方的生动体现 选择政府主导的轨道交通项目先行试点 源于资金兑付的稳定性保障和政府项目较强的动员能力与政策保障力度[10] - 房票安置是对产权调换、货币补偿的有效补充 通过不限购、专项奖励、可转让等多重扶持政策凸显优势 未来推广需重点关注资金兑付能力、村民接受度及房票购买力三大核心因素 建议通过建立全市统一房源库、优化政策优惠等方式扩大市场覆盖面[10] 全国房票制度推广与一线城市实践 - 深圳房票安置的加速推进是全国房票制度推广浪潮的缩影 自2022年起 郑州、南京、宁波等城市已陆续出台房票安置政策 2024年以来 四大一线城市悉数加入探索阵营[11] - 作为首个推行房票安置的一线城市 广州实践成效显著 其2024年1月印发市级房票安置实施方案 随后推出全域可售新建商品房“房源超市” 截至2025年11月30日 广州黄埔区房票认购已突破5000套 面积超50万平方米 总金额达88亿元 全国首张保交房安置房票也已在此成功兑换并网签[11] - 北京通州区于2024年发布房票安置实施方案（试行） 将8050套在售商品房纳入“房源超市” 助力楼市去库存 上海通过分区试点逐步推广 嘉定区7月落地首个城中村改造房票项目 截至11月底 已有4个城中村项目的538户村民选择房票 涉及金额33.67亿元[11] - 业内专家高度认可全国房票制度的推广价值 四大一线城市悉数探索房票制度 是全国城中村改造与货币化安置领域的重要事件 通过定向激活拆迁户购房需求 为房地产市场注入稳定动力 预测未来房票使用范围会扩大 包括土地征收、城中村改造安置、存量收储等 且会有各种奖励来鼓励使用[12]

中央经济工作会议核心观点 - 会议对我国经济形势做出基本判断，指出存在老问题、新挑战、外部环境影响加深、供强需弱矛盾突出及重点领域风险隐患，但强调这些是发展中的问题，我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变，为明年经济工作定下“坚定信心、用好优势、应对挑战”的总基调 [1] - 会议体现了“以苦练内功应对外部挑战”的“实事求是”态度与“以我为主”的大国自信，预示着“十五五”期间将着力应对各类问题，背后是对经济长期向好基本面的坚定信念 [1] - 明年政策取向将集中体现为“稳中求进、提质增效”，政策制定可能不会过度关注短期刺激，更多着眼于“十五五”时期的长远发展规划，强调存量与增量政策的集成效应，这也是未来宏观政策发力的重要思路 [1] 整体政策思路：做优增量、盘活存量 - 会议体现出强烈的“做优增量、盘活存量”信号，强调“发挥存量政策和增量政策集成效应”，并在房地产、财政、投资等重点领域明确了推进路径，意味着政策、产业和投资结构将朝着效率更高、动力更强、可持续性更好的方向系统性重塑 [3] - “做优增量”的核心是通过新增投入、资金与政策精准流向能够孕育新动能的领域，使增量真正形成放大效应 [3] - “盘活存量”的核心是通过重组、优化与再利用释放存量资源价值，使既有资产重新进入高效率循环，通过增量提质与存量激活的协同作用，全面增强经济运行动力体系 [3] 增量发展重点领域 - “因地制宜发展新质生产力”被视为最具确定性的方向，会议提出“制定一体推进教育科技人才发展方案”、“强化企业创新主体地位”、“深化拓展‘人工智能+’”，并进一步强调科技金融、重点产业链以及高端服务业的扩容提质，这些构成未来经济增长的重要增量来源 [4] 存量盘活重点领域 - 在房地产领域，会议提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，表明通过再利用和再配置提升存量房产效率将成为重要抓手 [4] - 在财政领域，会议强调“积极有序化解地方政府债务风险”，要求通过结构优化、资产运营和财力统筹等方式缓释存量压力，推动财政资源和资产资源从低效使用转向高效循环 [4] 货币政策取向 - 会议确定“要继续实施适度宽松的货币政策”，并将“促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量”，同时提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具” [5] - 货币政策从强调操作时点的“适时”“择机”转向更注重政策效果的“提质增效”，将通过充裕的流动性、顺畅的传导机制以及精准的结构性工具组合，强化逆周期和跨周期调节力度，以促进需求修复、推动物价合理回升，从而促进经济稳定增长 [6] - 会议调整为“加大逆周期和跨周期调节力度”，意味着后续政策改革更加基于长远经济周期变化，预计政策落地成效将是下一阶段央行等宏观政策部门的主要关注对象 [6] - 会议要求“引导金融机构支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域”，预计央行将优化使用结构性货币政策工具，以此推动新旧动能转换，并起到“以结构带总量”的作用 [7] 财政政策取向 - 会议对财政纪律与支出效率提出更高要求，包括“加强财政科学管理，优化财政支出结构，规范税收优惠、财政补贴政策”以及“严肃财经纪律，坚持党政机关过紧日子”，体现了对提升财政效率的重视 [8] - 增量部分体现在投资规模和投向上，预测2026年财政赤字率或将维持在4%左右，对应财政赤字规模提升至6万亿元左右 [8] - 2026年财政支出结构将更加向“投资于人”倾斜，社保、教育、医疗、科技等支出比重上升，而与基建投资相关的部分支出比重将更多由专项债和特别国债等工具承担 [8] - 针对地方财政压力，会议要求“重视解决地方财政困难，兜牢基层‘三保’底线”，从短期来看，可以增加地方专项债额度等，支持地方项目建设、稳定投资 [8]

中央经济工作会议政策取向 - 明年经济工作坚持稳中求进、提质增效的政策取向 [1] - 发挥存量政策和增量政策集成效应 加大逆周期和跨周期调节力度 [1] - 提升宏观经济治理效能 [1] 经济发展核心思路 - 经济发展具体路径明确“做优增量、盘活存量”的核心思路 [1] - 从过去注重“有没有、多不多”的规模扩张 转向追求“好不好、优不优”的质量提升和效率革命 [1] - “做优增量、盘活存量”是贯穿各领域的工作主线 [1] 房地产行业发展方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障房 [1] - 深化住房公积金制度改革 [1] - 有效推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] 金融行业发展方向 - 中小金融机构减量提质是金融领域对应的主要工作之一 [1]

中央经济工作会议核心观点 - 会议对经济形势的判断是“长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变”，但需直面“老问题、新挑战”和“供强需弱”等矛盾，为明年经济工作定下“坚定信心、用好优势、应对挑战”的总基调 [1] - 政策思路体现为“苦练内功”、“以我为主”，明年政策取向将“稳中求进、提质增效”，着眼于“十五五”长远规划，强调存量与增量政策的集成效应 [1] 整体政策思路：做优增量与盘活存量 - 会议体现出强烈的“做优增量、盘活存量”信号，强调发挥存量政策和增量政策的集成效应，以系统性重塑政策、产业和投资结构 [3] - “做优增量”的核心在于提升资源配置效率，将新增投入精准流向能孕育新动能的领域，使增量形成放大效应 [3] - “盘活存量”的核心是通过重组、优化与再利用释放既有资产价值，使其重新进入高效率循环 [3] 做优增量的重点领域 - “因地制宜发展新质生产力”被视为最具确定性的方向，具体包括制定教育科技人才发展方案、强化企业创新主体地位、深化拓展“人工智能+” [4] - 科技金融、重点产业链以及高端服务业的扩容提质，构成未来经济增长的重要增量来源 [4] 盘活存量的重点领域 - 房地产领域提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以提升存量房产效率 [3][4] - 积极有序化解地方政府债务风险，通过结构优化、资产运营和财力统筹等方式缓释存量压力，推动财政和资产资源转向高效循环 [4] - 财政领域提出“优化债务重组和置换办法”，投资领域提出“高质量推进城市更新”和“优化实施‘两重’项目” [3] 货币政策基调与工具 - 货币政策将“继续实施适度宽松的货币政策”，并将“促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量” [5] - 提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”，政策从强调操作时点的“适时”转向更注重效果的“提质增效” [5][6] - 货币政策将通过充裕的流动性、顺畅的传导机制及精准的结构性工具组合，强化逆周期和跨周期调节力度 [6] - 会议表述从去年的“加强超常规逆周期调节”调整为“加大逆周期和跨周期调节力度”，政策改革更基于长远经济周期变化 [6] - 结构性货币政策被赋予重要使命，将引导金融机构支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域，预计2026年央行将优化使用结构性工具以推动新旧动能转换 [7] 财政政策基调与规模 - 财政政策将“继续实施更加积极的财政政策”，并对财政纪律与支出效率提出更高要求，强调“钱要花在刀刃上” [8] - 预测2026年财政赤字率或将维持在4%左右，对应财政赤字规模提升至6万亿元左右 [8] - 新增专项债额度有望扩大至5万亿元左右，超长期特别国债发行规模可能扩大到1.8万亿元左右 [8] 财政支出结构与地方财政 - 2026年财政支出结构将更加向“投资于人”倾斜，社保、教育、医疗、科技等支出比重上升 [8] - 与基建投资相关的部分支出比重将更多由专项债和特别国债等工具承担 [8] - 会议要求“重视解决地方财政困难，兜牢基层‘三保’底线”，长远需延续加强中央事权、提高中央财政支出比重等思路，短期增加地方专项债额度是稳定投资的重要手段 [9]

宏观政策定调 - 2025年宏观政策定调为“实施更加积极有为的宏观政策”，强调前瞻性、针对性和协同性，有望更靠前发力[1][3][6] - 2025年财政政策将继续“更加积极”，要求保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量[4][11] - 2025年货币政策将继续“适度宽松”，并将促进经济稳定增长和物价合理回升作为重要考量，工具储备充足[4][11] 财政与货币具体措施 - 2025年官方赤字率目标设定为4.0%，较2024年上调1.0个百分点[4][11] - 报告测算，包含特别国债后，2025年实际赤字率预计达到5.3%[4][11] - 货币政策将灵活高效运用降准降息等多种政策工具，并引导金融机构首要支持扩大内需[4][11] 扩大内需战略 - “扩内需”战略地位被提升至明年各项发展任务之首，以对冲外部不确定性并消化国内“供强需弱”矛盾[1][3][6] - 消费端将首次“制定实施城乡居民增收计划”，以提升居民消费意愿[4][6] - 投资端目标为“推动投资止跌回稳”，将从“两重”项目和地方财政资金两端共同发力[4][6] 经济发展思路与风险 - 会议新增“做优增量、盘活存量”表述，强调增量政策与存量基础协调发展，并“因地制宜发展新质生产力”[1][2][12] - 报告提示风险包括海外主要经济体通胀韧性超预期以及地缘关系不确定性增加[2][13]

文章核心观点 - 多地“十五五”规划建议将金融助力实体经济高质量发展作为共同布局，核心在于通过金融工具破解资源错配、提升全要素生产率，实现“做优增量、盘活存量”的良性循环 [1][4] 金融工具的战略定位与共同方向 - 各地规划将金融“五篇大文章”（科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融）作为金融工具创新的核心方向，以强化对科技创新、绿色低碳等高附加值领域的精准赋能 [1][2] - 提升直接融资比重是共同抓手，各地聚焦发展股权、债券等直接融资工具，培育耐心资本、创业投资等长期资本，以优化融资结构并为实体经济注入长期稳定资金 [2] - 强化金融风险防控是各地布局的共性核心内容之一 [1] 金融工具的具体应用与差异化布局 - 金融工具通过信贷、债券、股权融资等多元化方式，精准匹配新质生产力培育中不同阶段、不同类型产业的融资需求，弥补传统信贷模式短板，引导资本向相关领域集聚 [4][5] - 金融工具能通过资产证券化、REITs等手段盘活低效用地、闲置房产、存量基础设施等沉淀资产，将其转化为可流动资金，参与经济循环 [5][6] - 各地结合自身区位优势与发展定位进行差异化布局，例如北京市聚焦中关村科创金融改革试验区以发展创业投资和优化科技金融服务，辽宁省支持沈阳、大连建设区域性金融中心 [3] 金融工具的核心价值与循环机制 - 金融工具的核心价值在于打通“盘活存量”与“增量投入”的闭环，形成“盘活存量—补充增量—再盘活新存量”的可持续资金与资产良性循环，从而提升整体资源配置效率和经济发展质效 [6] - 金融工具的杠杆效应能以少量财政资金撬动社会资本，且合理搭配风险缓释工具可降低实体经济融资风险 [3]