资产处置 - 公司拟以1元底价公开挂牌转让广东亿华房地产开发有限公司41%股权 旨在优化资产结构和资源配置[1] - 转让原因为无法获取亿华公司财务资料及审计报告 且该公司被列为失信被执行人 存在破产风险[2][3] - 公司曾于2018年通过"股权+债权"形式投资亿华公司 累计提供委托贷款11.1326亿元和借款8.4亿元 但首批债权于2021年到期未获清偿 占公司2019年经审计归母净资产的34.63%[4][5] 金融资产出售 - 公司计划择机出售所持多家A股股票 包括益佰制药8,685,953股、奥瑞德970,605股、中国平安7,716股及尔康制药4,712,205股[8] - 上述金融资产最初投资成本合计1.98亿元 期末账面价值5,442.51万元 预计出售收益占最近一年审计净利润50%以上[9][12] - 出售目的为优化资产结构、聚焦主业并提高资产流动性 资金来源均为自有资金[12] 财务表现 - 2025年上半年营业收入7.43亿元 同比增长12.01% 归属于母公司股东的净利润1947.82万元 实现扭亏为盈[13] - 利润总额2620.1万元 较上年同期273.6万元大幅增长857.31% 主要因A股市场回暖带动金融资产公允价值上升[13][14] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性净利润950.3万元 同比下降57.31% 主因市场环境及经营成本增加导致毛利率降低[13][14] 公司背景 - 公司系珠江实业集团城市运营服务板块子公司 总资产超1300亿元 2023年3月通过重大资产重组转型 聚焦城市服务与文体运营[1] - 主营业务涵盖物业服务、文体运营、酒店管理及不动产租售服务 截至2025年6月末资产总额17.81亿元 归母所有者权益4.8亿元[13]

资产出售计划 - 公司计划择机出售868.6万股益佰制药A股股票、97.06万股奥瑞德A股股票、7716股中国平安A股股票及471.22万股尔康制药A股股票 [1] - 预计出售股票扣除成本及税费后收益占最近一年净利润50%以上 [1] - 出售股票资产旨在优化资产结构、盘活存量资产并提高资产流动性及使用效率 [3] 财务业绩表现 - 2024年营业收入15.58亿元同比下降52.38% 净利润1557.44万元同比增长124.74% 扣非净利润2800.28万元同比增长117.8% [1] - 2025年上半年营业收入7.43亿元同比增长12.02% 净利润1947.82万元同比增长412.36% 但扣非净利润950.33万元同比下降57.31% [2] - 净利润大幅波动主因股票投资公允价值变动：2025年上半年公允价值收益527.41万元 而2024年上半年亏损2943.89万元 [2] 金融资产持仓详情 - 截至2025年6月末股票金融资产规模5442.51万元 其中益佰制药账面价值3344.09万元 尔康制药1479.63万元 奥瑞德349.42万元 中国平安42.8万元 [2][3] - 上半年公允价值收益贡献主要来自益佰制药251.89万元、尔康制药169.64万元、奥瑞德102.88万元及中国平安2.18万元 [3] 非核心资产剥离 - 拟以3.34亿元向控股股东转让所持广州中侨债权资产 此为重组后聚焦主业统一部署 [3] - 拟以1元挂牌底价公开转让广东亿华房地产开发有限公司41%股权 进一步集中资源投入主营业务 [4] 业务转型背景 - 2023年3月完成重组 主营业务从房地产开发变更为城市运营服务及文体运营服务 [3] - 处置非主营资产是为匹配轻资产运营服务模式 突出核心业务优势 [3][4]

资产处置 - 公司拟以1元挂牌底价公开转让广东亿华房地产开发有限公司41%股权 因股权投资账面价值已减值为0 [1][3] - 公司拟出售包括8,685,953股益佰制药股票在内的多项金融资产 预计收益占最近一年审计净利润50%以上 [4][5] - 公司以非公开协议方式向控股股东子公司转让广州中侨置业债权资产 转让价格为3.34亿元 [6] 交易细节 - 亿华公司股权转让因无法获取审计报告及财务报表 专项审计及评估均未能开展 交易尚需股东会审议 [3] - 股票资产出售采用集中竞价或大宗交易方式 整体出售价格不得低于46948724.69元 计划在2025年12月31日前完成 [5] - 债权转让构成关联交易 标的债权市场价值评估为3.34亿元 符合法规要求 [6] 战略调整 - 系列资产处置旨在优化资产结构 聚焦城市运营服务及文体运营主营业务 [3][4][6] - 交易不涉及债权债务转移或管理层变动 不会导致合并报表范围变化 [3] - 公司2025年上半年营收7.43亿元同比增长12.01% 归母净利润1947.82万元实现扭亏为盈 [6] 市场表现 - 公告后首日股价上涨2.74%至5.99元/股 市值达51.12亿元 [7] - 当日成交额3.31亿元 换手率6.52% 股价波动区间为5.78-5.99元 [8]

核心业绩表现 - 2025年上半年公司实现营收872.83亿元，同比下降10.8%，归母净利润6.61亿元，同比下降8.2% [1][2] - 毛利率48.82%，同比提升5.29个百分点，归母净利率0.76%，同比微增0.02个百分点 [3] - 销售费用92.05亿元同比下降3.24%，管理费用120.77亿元同比下降8.79%，财务费用65.05亿元同比微增0.70% [3] 业务板块分析 - 健康板块营收225.65亿元（占比25.6%）同比下降3.0%，净利润7.56亿元（占比107.6%）同比大幅增长48.3%，创新药收入增长14.26% [1][2] - 快乐板块营收337.21亿元（占比38.3%）同比下降21.9%，净利润亏损4.35亿元，同比扩大364.5%，子公司豫园股份收入下降30.68%，归母净利润下滑94.50% [1][2] - 富足板块营收278.28亿元（占比31.5%）同比增长3.3%，其中保险业务收入208.90亿元（占比23.7%）增长13.2%，资管业务收入69.38亿元（占比7.8%）下降18.3%，板块净利润2.43亿元（占比34.7%）暴增807.1% [1][2] - 智造板块营收40.21亿元（占比4.6%）下降24.6%，净利润1.38亿元（占比19.6%）增长205.5% [1][2] 资产与负债管理 - 公司自2020年起累计处置非核心资产超800亿元，有息负债降至892亿元，未来3-5年将继续退出非核心业务 [4] - 通过出售和睦家剩余权益及其他非核心资产实现投资收益明显增加，现金加速回流 [1][2] 未来展望与预测 - 预计2025-2027年营收分别为1995.32亿元、2083.74亿元、2181.96亿元，归母净利润分别为11.28亿元、14.62亿元、17.86亿元 [2][5] - 对应市盈率分别为37倍、29倍、24倍，维持"买入"评级 [2][5] - 公司持续推进全球化布局，强化医药、旅游、保险、矿产等海外产业运营能力和协同能力 [4]

诉讼执行进展 - 案件处于执行阶段 公司作为申请执行人 暂计涉案金额33,500万元及利息[2] - 通过以物抵债方式获得广州市花都区房产一套 抵债金额568,794元[9] - 截至2025年6月30日 公司对东湛公司债权投资累计计提资产减值准备30,715.50万元[10] 资产处置计划 - 计划出售持有的益佰制药868.60万股 奥瑞德97.06万股 中国平安0.77万股 尔康制药471.22万股 整体出售价格不低于4,694.87万元[14] - 拟以1元挂牌底价公开转让广东亿华房地产开发有限公司41%股权 该公司已被列为失信被执行人[16][50] - 通过非公开协议向关联方珠实地产转让广州中侨债权资产 转让价格33,362.36万元 该交易构成关联交易[18][59][66] 公司战略调整 - 2023年完成重大资产置换 主营业务从房地产开发变更为城市运营服务及文体运营服务[61] - 出售股票资产旨在优化资产结构 盘活存量资产 提高资产流动性及使用效率[14][40] - 转让参股公司股权及债权资产有利于聚焦主营业务资源 夯实主业优势[16][61] 财务影响 - 以物抵债金额568,794元 对公司利润的最终影响需以审计报告为准[2] - 出售股票资产预计收益占最近一年审计净利润50%以上 需提交股东大会审议[26] - 对亿华公司股权投资账面价值已减值为0 转让不会对财务状况产生重大影响[16][54]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][13] 核心观点 - 公司逐步退出非核心资产，资产结构及现金流稳步改善 [3][13] - 依托突出的产业链优势和强大的资源协同能力，持续推进各业务板块的全球化布局 [3][13] - 集团仍处于资产优化期，预计2025-2027年营收为1995.32亿/2083.74亿/2181.96亿元，归母净利润为11.28亿/14.62亿/17.86亿元，对应PE为37倍/29倍/24倍 [3][13] 财务表现 - 2025H1实现营收872.83亿元，同比下降10.8%，归母净利润6.61亿元，同比下降8.2% [1][2][10][11] - 健康板块营收225.65亿元（占比25.6%），同比下降3.0%，净利润7.56亿元（占比107.6%），同比上升48.3% [2][11] - 快乐板块营收337.21亿元（占比38.3%），同比下降21.9%，净利润-4.35亿元，同比下降364.5% [2][11] - 富足板块营收278.28亿元（占比31.5%），同比上升3.3%，净利润2.43亿元（占比34.7%），同比上升807.1% [2][11] - 智造板块营收40.21亿元（占比4.6%），同比下降24.6%，净利润1.38亿元（占比19.6%），同比上升205.5% [2][11] - 2025H1毛利率48.82%，同比上升5.29个百分点，归母净利率0.76%，同比上升0.02个百分点 [12] - 销售费用92.05亿元，同比下降3.24%，销售费用率10.55%，同比上升0.82个百分点 [12] - 管理费用120.77亿元，同比下降8.79%，管理费用率13.84%，同比上升0.30个百分点 [12] - 财务费用65.05亿元，同比上升0.70%，财务费用率7.45%，同比上升0.85个百分点 [12] 业务板块分析 - 健康板块：复星医药受药品集采影响收入下降，但创新药收入增长14.26%，通过出售非核心资产实现投资收益增加和现金回流 [2][11] - 快乐板块：豫园股份受黄金珠宝消费结构性分化影响，收入下降30.68%，归母净利润下滑94.50%，但二季度业绩已明显回暖 [2][11] - 富足板块：保险业务收入208.90亿元（占比23.7%），同比上升13.2%，利润12.18亿元（占比173.5%），同比上升3.7%；资管业务收入69.38亿元（占比7.8%），同比下降18.3%，亏损9.75亿元，同比收窄15.1% [2][11] - 智造板块：收入下滑因合并范围缩小，利润上升因翌耀科技利润增长 [2][11] 资产与负债管理 - 集团2020年启动非核心资产处置，累计处置超800亿元，未来3-5年将继续退出非核心业务 [13] - 2025H1有息负债降至892亿元，集团维持降债目标并进一步降低负债规模 [13] - 2024年资产负债率72.5%，预计2025-2027年降至72.4%/71.9%/71.5% [16] - 2024年净负债比率107.2%，预计2025-2027年降至96.8%/88.2%/76.5% [16] 全球化运营 - 集团强化国内业务布局，夯实核心四大产业 [13] - 加快海外业务进展，提升医药、旅游、保险、矿产等海外产业的运营能力和协同能力 [13]

核心观点 - 公司2025年上半年合约销售额同比下降19%至1201.5亿元 但仍位居行业第二 财务指标保持稳健 净负债率降至28.36% 现金短债比达4.86 融资成本处于行业最低区间[2][3][25] - 公司聚焦核心城市投资 北京权益地价占比达38% 商业物业收入同比增长 写字楼及购物中心运营指标提升[2][15][28] 合约销售表现 - 合约销售金额1201.5亿元 同比下降19% 销售面积512万平方米 同比下降6% 销售均价23467元/平米 同比下降13%[2][6] - 销售结构分化 附属公司销售额929亿元同比下降22% 合联营及中海宏洋部分销售额272亿元同比下降8%[8] - 北京销售额突破304.5亿元 北部大区销售额占比上升至37% 一线城市销售回款表现突出 北京上海均超100亿元[2][8] 土地储备投资 - 新增土储391万平方米 权益地价455亿元 权益比高达98% 北京权益地价170.6亿元占比38% 杭州济南深圳分别投资81亿48亿31亿[2][12][15] - 总土地储备4047万平方米 同比下降2% 期末物业及存货价值4665亿元 同比略升1%[18] 盈利能力分析 - 营业收入832亿元同比下降4% 毛利润144.6亿元同比下降25% 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 净利润95亿元同比下降17% 净利率11.45%同比下降1.8个百分点[3][21] - 分销费用增长至21.1亿元 销售费用率升至2.54% 存货减值压力持续 2024年计提跌价准备7.5亿元[3][23] 财务稳健状况 - 经营回款968.8亿元 资本支出836.9亿元 保持经营性现金净流入 期末现金1090亿元 覆盖扣除预收款后流动负债的97%[3][25] - 净负债率28.36% 扣除预收账款资产负债率45.69% 现金短债比4.86 加权平均融资成本2.9%处于行业最低区间[3][25] 商业物业运营 - 商业收入35.4亿元 其中写字楼17亿元 购物中心11.7亿元 长租公寓1.6亿元[28] - 写字楼新签约51万平方米 续租率76.9% 成熟购物中心出租率96.2% 销售额客流分别提升6.7%和11.0%[28] - 推动资产优化与改造 北京环宇荟项目改造后租金增长32% 商业收入占总营收4%[28]

拍卖标的概述 - 拍卖标的为青海富康矿业资产管理有限公司持有青海锦泰钾肥有限公司对应出资额3036.6421万元人民币的股权 折合持股比例15% [2][3] - 第二次拍卖起拍价定为4.32亿元人民币 较第一次拍卖起拍价5.4亿元下降20% [3][6] - 保证金设置为5000万元人民币 加价幅度为200万元人民币 [3] 拍卖时间安排 - 第二次公开拍卖时间为2025年9月17日10时至9月18日10时 通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行 [3] - 第一次拍卖于2025年8月23日至24日进行 最终流拍 [2] 标的公司基本情况 - 青海锦泰钾肥有限公司成立于2004年1月17日 注册资本2.024亿元人民币 [4] - 主营业务涵盖钾盐开采 钾肥生产加工 碳酸锂生产加工等 钾盐开采许可有效期至2030年4月30日 [5] - 注册地址位于海西州德令哈市青海冷湖行委巴仑马海湖湖区西侧 [4] 拍卖定价依据 - 定价参考江西赣锋锂业集团2024年7月披露的青海锦泰10%股权交易定价 [5] - 同时参照2025年1月海西州中级人民法院通过司法拍卖确定的青海锦泰1%股权市场价 [5] - 西宁市中级人民法院基于青海锦泰整体股权估值40亿元人民币 首次拍卖按整体价值90%确定起拍价 [6] - 第二次拍卖起拍价按首次流拍价格5.4亿元的80%确定 即4.32亿元 [6] 拍卖对公司影响 - 本次司法拍卖不会对公司持续经营能力造成不利影响 [2][8] - 若拍卖顺利完成 将优化公司资产结构 提升资产质量 增强资产稳健性与增值潜力 [2][8] - 有利于公司集中资源聚焦主业发展 为提升盈利能力奠定基础 [2][8] - 具体财务影响需以拍卖最终完成后的实际情况为准 [2][8]

司法拍卖基本信息 - 青海省西宁市中级人民法院将于2025年9月17日10时至9月18日10时在阿里巴巴司法拍卖网络平台对富康矿业持有的青海锦泰15%股权进行第二次公开拍卖 [2] - 拍卖标的对应出资额为人民币3,036.6421万元 当前折合持股比例为15% [2] - 第二次拍卖起拍价为人民币4.32亿元 保证金为人民币5,000万元 加价幅度为人民币200万元 [2] - 第一次拍卖于2025年8月23日至24日进行 最终流拍 [1] 拍卖定价依据 - 起拍价参照江西赣锋锂业集团股份有限公司公告中青海锦泰10%股权的交易定价 [2] - 同时参照青海西州中级人民法院2025年1月22日变卖公告中青海锦泰1%股权的市场价 [2] - 西宁市中级人民法院在青海锦泰整体股权估值人民币40亿元基础上确定15%股权比例对应的价值 [3] - 第二次起拍价定为第一次流拍价格5.4亿元的80%即4.32亿元 [3] 标的公司业务概况 - 青海锦泰主营业务包括氯化钾肥 硫酸钾肥 硫酸钾镁肥 颗粒钾肥的生产加工及销售 [2] - 同时涉及碳酸锂 氯化锂 老卤 尾液 硼的生产加工及销售 [2] - 经营范畴还包括农用化肥 建筑材料 五金交电 化学试剂等销售业务 [2] 对公司经营影响 - 本次司法拍卖不会对公司持续经营能力造成不利影响 [4] - 若拍卖顺利完成 将优化公司资产结构并提升资产质量 [4] - 有助于增强资产稳健性与增值潜力 为公司集中资源聚焦主业发展创造有利条件 [4] - 最终对财务状况的具体影响需以拍卖完成后的实际情况为准 [4]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入284.60亿元，同比增长75.91% [1] - 归母净利润-20.19亿元，主要因出售集装箱租赁子公司产生一次性减值损失32.89亿元 [1][2] - 扣除减值影响后归母净利润12.70亿元，同比增长77.27% [1] 飞机租赁业务表现 - 飞机销售和租赁收入增长推动营收显著提升 [1] - 机队加权平均年化租金率同比提升约70BP，出租率达100% [1] - 未来24个月待交付订单飞机中98%已达成出租安排 [1] 资产与债务结构优化 - 出售集装箱租赁子公司GSCL 100%股权以优化债务结构 [2] - 出售价款将用于偿还境外高息美元债务及改善境内现金流 [2] - 交易完成后境外融资成本将显著下降，流动性状况改善 [2] 机队规模与结构 - 截至2025年6月末机队规模1,105架（自有和管理663架+订单442架） [4] - 平均机龄6.6年，主要为空客A320及波音737系列窄体机型 [4] - 全球第二大飞机租赁公司，服务142家航空公司覆盖60个国家 [4] 战略扩张与行业竞争力 - 2025年7月向空客采购75架A321NEO及15架A330NEO飞机 [3] - 另拥有25架A321NEO额外购买权及15架A330NEO购买选择权 [3] - 全球持有飞机订单最多的租赁公司，采购增强订单储备和议价能力 [3] 行业环境与信用评级 - 全球航空客运需求景气，飞机市场价值及租赁费率维持高位 [1] - 惠誉将Avolon主体评级从BBB-上调至BBB，穆迪从Baa3上调至Baa2 [3] - 标普将Avolon评级展望从"稳定"提升至"积极" [3]