报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第28周REITs市场有一定表现，中证REITs（收盘）指数和全收益指数环比下跌，市场交易规模成交量和成交额同比增长，不同板块REITs有不同涨跌幅，两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满转型，16只REITs基金等待上市，发行市场活跃，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs配置性价比有望提升，维持行业“看好”评级 [5][6][8][63] 根据相关目录分别进行总结 两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满 - 华夏华电清洁能源REIT于2025年7月7 - 8日发售，发售价格3.789元/份，拟募资18.945亿元，面向公众发售0.45亿份，认购金额1000元起投 [14] - 创金合信首农REIT募集期为2025年7月7 - 8日，发售价格3.685元/份，网下认购131.30倍，为产业园区类，标的基础设施项目相关情况 [14] - 鹏华前海万科REITs于2025年7月7日封闭运作期届满，7月8日转为上市开放式基金（LOF），是国内最早面向社会大众发行的REITs，截至今年一季度末规模30.18亿元 [15] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.12%，2025年第28周为876.64，同比上涨10.89%，2024年年初至今累计上涨15.89%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 - 1.12% [18] - 中证REITs全收益指数环比下跌1.12%，2025年第28周为1103.87，同比上涨18.76%，2024年年初至今累计上涨28.09%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 + 11.08% [22] - 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长29.25%，2025年第28周成交量达6.01亿份，成交额达27.51亿元，同比增长47.67%，区间换手率2.98%，同比下降12.09% [29] - 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15%，过去30日成交总量达36.856亿份，成交总额达170.46亿元，同比增长5.07%，近30日平均区间换手率0.62%，同比下降3.66% [34] 分板块表现 - 2025年第28周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 - 3.11%、 - 0.41%、 - 1.16%、 - 1.78%、 - 0.12%、 - 0.43%、 - 1.48%；一月涨跌幅分别为 - 0.01%、 + 2.40%、 - 2.78%、 - 1.34%、 + 0.61%、 + 0.73%、 - 0.48% [39] - 本周嘉实京东仓储基础设施REIT、富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.25%、0.70%、0.64%；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REI跌幅靠前，跌幅为4.44%、3.76%、3.59% [54] 一级跟踪 - 2025年第28周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [8][58] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [63]

投资策略 - 投资组合包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权(Covered Calls)及现金担保看跌期权(Cash Secured Puts)相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETFs)及其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

公司获奖与产品创新 - 财通资管旗下"常熟经开工业坊1期资产支持专项计划（长江经济带）"获"金萃奖——年度最佳类REITs产品"，这是公司第六次获得该奖项 [1] - 获奖产品是全国首单长江经济带主体贴标类REITs，于2025年1月13日发行，创新性地将国家战略与地方产业升级需求结合 [1] - 产品优化了当地企业融资成本、畅通融资渠道，放大国有资本的产业投资与运营功能，为长三角一体化发展提供"产融结合"样板 [1] 行业活动与奖项 - 第九届不动产证券化与REITs高峰论坛暨"金萃奖"年度颁奖盛典在上海举行，该论坛是国内不动产证券化与REITs行业具有影响力的年度交流平台 [1] - "金萃奖"评选从推动行业创新、促进市场健康发展、提升资产质量、优化投资回报等方面进行综合评判，旨在打造行业标杆 [1] 公司业务发展 - 财通资管发挥券商资管牌照优势，成功发行多单创新资产证券化项目，包括全国首单包含游戏动漫版权的知识产权ABS、首单清洁能源持有型不动产ABS等 [2] - 公司运用资产定价能力与投融端需求匹配能力，为实体经济提供融资支持并助力融资主体强化自身功能 [2] - 2023年上半年公司发行33只ABS产品，合计发行规模259.8亿元，排名行业第八 [2] - 截至2023年6月底，公司累计发行206只ABS产品，合计发行规模1650.9亿元 [2]

报告核心观点 - 华夏凯德商业 REIT 底层资产营业额增长、出租率提升，预计未来租金有增长空间，原始权益人储备项目丰富，基金预计募集 22.97 亿元，预期项目资产公允价值 23.47 - 29.23 亿元，IRR 为 6.90% - 7.87%，25/26 年分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs，上市初期预计获较大关注 [3] 项目营业额稳步增长，基金扩募储备丰富 定位 - 华夏凯德商业 REIT 基础设施项目为长沙雨花亭项目和广州云尚项目，均按购物中心租赁模式经营，长沙项目服务周边社区居民，广州项目辐射 CBD 商务客群及家庭消费 [9][10][11] 业态 - 长沙项目聚焦文娱 + 零售，各业态收入占比均衡稳定，24 年引进超 70 家新品牌，22 - 24 年客流量和营业额持续提升 [17] - 广州项目餐饮主导，24 年引入超 65 家新门店，含 38 家首店品牌，22 - 24 年客流量和销售额稳步攀升 [21] 竞争 - 长沙项目所处东塘商圈优质商业存量小，短期内无新增竞品，中远期在建项目影响有限 [28][29] - 广州项目所处白云商圈商业市场未来新增项目因业态差异和距离因素，对其竞争压力较小，西侧粤海云港城定位与目标客群有差异，影响有限 [35][37] 原始权益人 - 主要原始权益人为凯德商用，其控股股东为凯德投资，凯德商用定位是凯德投资在华业务核心平台，储备可扩募消费基础设施资产 35 个，规模超 300 万平方米，保障基金成长性 [38][42][43] 营收稳健，盈利能力较弱 - 22 - 24 年基础设施项目营收逐年增长，广州项目收入占比超六成，但 24 年广州项目计提资产减值损失，拖累整体盈利表现，收入构成稳定，固定租金占比超 60%，毛利率上升、EBITDA 利润率下滑，均低于可比 REITs 均值 [49][51][55] 出租率持续提升，租约集中到期风险可控 出租率 - 22 - 24 年基础设施项目整体出租率提升至 96% +，长沙项目出租率超 95%，广州项目逆势上升，优于区域水平，历史收缴率良好 [61][62] 租约续签 - 长沙项目租户集中度高，25 年到期租约 7 成左右已续签/换租，基础设施项目租赁合同期限以中短期为主，约 52%租约 27 年以前到期 [68][71][73] 租金情况 - 22 - 24 年长沙和广州项目销售坪效上升，长沙项目租金坪效低因主力店占比大及业态调改租金减免，广州项目租金下行因高租金租户退租，改造后有望回升，已签专门店固定租金年化增长率平均 4.5% [76][77][78] 租售比 - 22 - 24 年长沙项目租售比 14.5% - 13.5%，广州项目 24.2% - 19.3%且呈下滑趋势，广州项目租售比明显较高 [88] 本基金估值 公允价值与 IRR - 谨慎/中性/乐观情形下，项目资产合并口径未来 12 个月估值区间 23.47 - 29.23 亿元，与招募书评估值相差 - 15.1% - 5.7%，以假定募资 22.97 亿元计，IRR 为 6.90% - 7.87%，高于已上市消费 REITs 均值 [115][116][117] 资本化率 - 招募书预测长沙、广州项目 25 年资本化率 6.91%/5.19%，测算得项目合并口径 25 年预测资本化率 4.55% - 5.50%，低于华夏大悦城商业 REIT、中金中国绿发商业 REIT [119] 分派率 - 预计本基金 25/26 年可供分配金额 11121/11145 万元，测算得 25/26 年预测净现金流分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs 最新分派率 [124]

投资不确定性 - 投资领域存在高度不确定性 未来5至10年的市场走势难以预测 [1] iREIT®服务介绍 - iREIT®提供深度研究服务 覆盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司等多个领域 [2] - iREIT® Tracker涵盖超过250只股票 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [2] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2] 促销活动 - 提供2周免费试用服务 [2][4] - 免费试用期间赠送书籍 [4]

报告核心观点 7月9日华夏华润商业REIT拟二次扩募购入三项目分散风险拓展资产组合；本周REITs市场下行、成交活跃度下降，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨 [1][2][3] 行业动态 - 7月9日华夏基金公告华夏华润商业REIT拟二次扩募，购入杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇项目，可分散风险拓展资产组合 [1][7] 一级市场 - 截至2025年7月11日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [8] 市场表现 - 本周（2025.7.7 - 2025.7.11），中证REITs全收益指数跌1.12%，REITs总指数跌1.68%，产权REITs指数跌2.04%，经营权REITs指数跌0.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.50个百分点，跑输中证全债指数1.57个百分点，跑输南华商品指数2.69个百分点 [2][17] - 个券层面，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业REIT、南方顺丰物流REIT领涨，涨跌幅分别为4.25%、1.01%、0.79% [2][17] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债、南华商品指数等在近20日、60日、250日有不同相关系数 [31] - REITs内部产业园区、能源设施等指数在近20日、60日、250日有不同相关系数 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为5.5亿元，环比降17.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.31和2.13亿元，环比分别变-12.6%和-14.1% [3][39] - 细分来看，园区等七类REITs本周MA5成交额有不同变化，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比23.4% [3][39] 估值 - 报告给出各类型REITs中债估值收益率及P/NAV历史分位数，统计时间截至2025年7月11日 [44]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、水务设施、市政设施等行业类型，包括基金代码、简称、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[5][11] 二级市场估值情况 未提及相关内容 市场相关性统计 - 报告统计了REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性，还分别统计了产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类REITs与上述资产的相关性[7][23] 一级市场跟踪 - 报告展示了多只REITs的一级市场情况，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，所处阶段有已通过、已反馈、已受理等[8][27]

投资策略 - 拥有15年投资经验 专注于发掘高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 这些资产在支付账单方面具有强大潜力 [1] - 采用混合增长与收益的系统 在保持与传统指数基金相当的总回报的同时 有效提升投资收入 [1] - 投资组合以经典股息增长股票为基础 同时加入商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 以提高投资效率 [1] 投资组合构成 - 投资组合包含多种资产类型 包括商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 以实现收入多元化和回报优化 [1] - 该策略在保持与传统指数基金相当的总回报的同时 能够显著提升投资收入水平 [1]

投资策略 - 专注于挖掘高质量分红股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 采用混合增长与收益的投资系统 结合传统股息增长股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 [1] - 该策略在获取投资收入的同时 整体回报率与标普500指数相当 [1] 投资组合构成 - 基础配置为经典股息增长股票 [1] - 辅助配置包括商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 [1] - 组合构建旨在提升投资收益并保持与传统指数基金相当的总回报 [1]

国债ETF5至10年(511020)表现 - 最新报价117.49元，近1年累计上涨5.34% [3] - 近5年净值上涨21.89%，自成立以来最高单月回报2.58%，最长连涨月数10个月，最长连涨涨幅5.81% [3] - 涨跌月数比为54/23，年盈利百分比100%，月盈利概率72.69%，历史持有3年盈利概率100% [3] - 近2年夏普比率1.28 [3] 流动性及规模 - 盘中换手0.42%，成交631.07万元，近1周日均成交7.93亿元 [3] - 最新规模达14.96亿元 [3] - 近10个交易日内合计资金净流入3173.21万元 [3] 风险指标 - 今年以来最大回撤2.15%，相对基准回撤0.59% [4] 费率结构 - 管理费率0.25%，托管费率0.05% [5] 跟踪精度与标的指数 - 近1月跟踪误差0.018% [6] - 跟踪中证5-10年期国债活跃券指数(净价)，选取5年、7年和10年期国债样本券，采用非市值加权计算 [6] 债市环境与机构观点 - 债市近期因地产刺激传言、农商行债券投资约束传言及股市新高而略微调整 [6] - 债市杠杆高位，债基及券商自营久期历史最高，需降息10-20BP预期支撑10Y国债收益率突破新低 [6] - 央行维持宽松但未进一步放松，股市年内新高导致10Y国债止步不前 [6] - 年底商业银行计息负债成本率预计降至1.7%以下 [6] - 机构看利率债窄幅震荡，看多长久期下沉城投债、银行资本债及保险次级债 [6] - 机构继续看多港股银行，预计上证指数年内达3700点，关注REITs及转债机会 [6]