市场整体趋势 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续收窄[1] - 1-9月全国二手房成交面积达5.58亿平方米，同比增长6.2%[5] - 全国一二手房交易总面积达12.16亿平方米，与去年同期基本持平，但二手房占比持续提升[5] 房企营销与市场活力 - 各地房企促销和优惠态度更加积极，叠加政策促使楼市长期下行压力缓解[1] - 多地通过住房“以旧换新”活动激活市场，如浙江诸暨前两期活动成功带动新建商品住宅销售483套，销售金额达11.2亿元[2][3] - 山东聊城、上海闵行区等地也推出“以旧换新”服务，诸暨活动累计筹集38家房企新建商品房8100多套[2] 产品结构与需求变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选，如北京100平方米左右新房及二居小户型看房量和交易量明显增加[4] - 北京某楼盘在不到一个月时间内去化率达85%，销售460多套房[4] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场，咨询量和带看量以刚需和改善为主[4] 土地市场动态 - 土地市场热度回升，房企拿地进一步聚焦热点城市核心区域优质地块，如合肥4宗地块全部成交，成都两宗住宅用地总成交金额3.16亿元[7] - 杭州主城区滨江区地块经过22轮竞价成交，核心区域小规模地块吸引房企信心[7] - 前9月全国TOP100房企拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点[7] - 住宅用地出让金前20城市均为核心一二线，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元[7]

行业政策导向转变 - 推动房地产高质量发展首次被写入会议公报，行业正式进入由规模扩张向品质提升转型的关键阶段[1] - 行业逻辑经历从有房住到住好房的转变[1] 一线城市市场格局 - 北京新房市场呈现圈层式发展格局，2025年土地供应结构为中心城区约占25%，平原新城约占60%，生态涵养区约占15%[3] - 新房主要分布在五环外的平原新城，核心区土地供应稀缺导致新房一房难求，例如海淀区2025年上半年供应超4000套新房仍供不应求[3] - 2025年9月北京新房成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%[3] - 市场去化速度分化明显，海淀区和樾望雲项目上半年成交87.33亿元和8.3万平米，而大兴区某项目仅成交3.25亿元[4] - 一线城市新房与二手房市场相对独立，成交量同步增长，不存在彼此取代问题[4] 中小城市市场特征 - 中小城市呈现扁平化特征，建成区面积不大，通勤和配套差异小，新房与二手房功能高度相似[5] - 新房在户型设计、社区配套、税费及价格方面优势明显[6] - 2025年8月一二手房市场重合度为11.9%，城市能级越低重合度越高[7] - 三四线城市新房和二手房市场重合度达16.5%，明显高于一线城市的8.6%[8] 购房者决策逻辑 - 购房者底层逻辑始终是追逐性价比，但不同城市性价比的锚定点不同[9] - 大城市性价比锚定区位和配套，因此二手房更受青睐[9] - 中小城市性价比聚焦产品本身，因此新房更受青睐[9] 影响市场的关键变量 - 二手房房龄与品质是重要变量，房龄超过20年的老旧二手房受新房冲击猛烈，而5年以内的次新二手房竞争相对均衡[10] - 政策与人口流动是另一关键变量，人口持续流入的大城市核心区二手房需求旺盛，人口流出的中小城市则面临新房二手房一起降温的局面[10] - 在人口流出的中小城市，市场核心矛盾从新与旧转变为供与求[11]

市场整体趋势 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 但同比降幅呈收窄态势 [1] - 房企积极促销叠加政策支持 促使楼市长期下行压力进一步缓解 [1] - 房地产市场呈现积极变化 商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 企业资金和库存有所改善 [6] 政策与活动影响 - “好房子”政策落地对新房市场带来明显变化 有的项目开盘即售罄 [4] - 多地推行住房“以旧换新”活动激活市场活力 如山东聊城、上海闵行区和浙江诸暨 [4] - 浙江诸暨第二期“以旧换新”活动报名1023户 成功带动新建商品住宅销售483套 销售金额达11.2亿元 [4] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场 支持刚性和改善性住房需求 [8] 房企策略与市场反应 - 各地房企促销和优惠态度更加积极 推新节奏加快且加大促销力度 [2][4] - 深圳某楼盘在购房优惠力度上加码 对商品房销售产生利好刺激 [4] - 北京某楼盘开盘不到一个月去化率达85% 销售460多套房 [7] 产品与需求结构变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选 [7] - 北京100平方米左右新房及交通便捷的二居小户型看房量和交易量明显增加 [7] - 当前价格水平使得部分租房客户转向购买刚需房 因月供与租金差距不大 [7]

房地产市场整体态势 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 房企积极促销和优惠叠加近期楼市政策，促使楼市长期下行压力进一步缓解 [1] - 1-9月全国二手房成交面积达5.58亿平方米，同比增长6.2% [10] - 全国一二手房交易总面积达12.16亿平方米，与去年同期基本持平，但二手房占比持续提升 [10] 新房市场动态 - 北京、武汉、广东等地新房市场因“好房子”政策落地出现积极变化，有的项目开盘即售罄 [4] - 北京某楼盘在不到一个月时间内去化率达到85%，销售460多套房 [6] - 深圳房企在购房优惠力度上加码，对商品房销售产生利好刺激作用 [4] - 山东聊城、上海闵行、浙江诸暨等地通过住房“以旧换新”活动激活市场，诸暨前两期活动带动新建商品住宅销售483套，销售金额达11.2亿元 [4][6] 二手房市场变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选，新房二手房供需结构发生深刻变化 [6] - 北京近期100平方米左右新房及交通便捷的二居小户型看房量和交易量明显增加 [6] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场，咨询量和带看量以刚需和改善为主，成交逐步向好 [8] - 二手房交易占比提升反映总需求未减少，而是交易结构发生变化，被视为市场走向成熟的重要标志 [10] 土地市场趋势 - 10月以来土地市场热度回升，热点城市核心区域优质地块成为房企聚焦重点 [10] - 合肥推出4宗地块全部成交，成都出让两宗住宅用地总成交金额3.16亿元，杭州主城区地块经22轮竞价成交 [10] - 前9个月全国排名前100房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [12] - 住宅用地出让金排名前20城市均为核心一二线城市，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元 [12] 政策与市场信心 - “好房子”相关政策落地给新房市场带来显著变化，成为激活市场的关键 [4] - 核心区域优质地块受企业认可，为后续“好房子”住宅项目供应提供良好基础 [12] - 房企通过公开市场拍地和收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁 [12]

行业政策导向 - 推动房地产高质量发展，行业发展将围绕实现更高水平住有所居展开 [1] - 以"好房子"建设和城市更新为重要抓手，以新供给创造新需求 [1] - 新房子要建成"好房子"，老房子也要改造成"好房子" [1] 行业监管与风险防范 - 加强行业准入、建设、运行、退出等全过程监管 [1] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 [1] - 项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求 [1] - 建立城市房地产融资协调机制，实施项目"白名单"制度以保障商品住房项目建设交付 [1] - 有力有序推进现房销售，做到"所见即所得"，从根本上防范交付风险 [1] 行业转型与发展新空间 - 行业过去注重开发端建设，未来应向全生命周期服务要效益 [2] - "好房子"需良好硬件设施，也需好服务提升"软实力" [2] - 物业服务领域具有良好发展前景，潜力被大大低估 [2] - 应积极实施居住服务提升行动，提高物业服务水平 [2] - 支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，拓展行业发展新空间 [2]

政策导向与行业转型 - 中国住房发展正经历从“有没有”到“好不好”的历史性转变 [2] - “好房子”于2025年3月首次被写入政府工作报告 [2] - 2025年5月政策扩容为建“四好”，即“好房子、好小区、好社区、好城区” [2] - 2025年6月国务院常务会议明确将“好房子”建设纳入城市更新机制并提供规划、土地、财政、金融等政策支持 [2] 行业会议与核心议题 - 2025年世界城市日中国主场活动将“好房子与宜居城市”作为核心议题 [2][3] - 会议主题为“住房公平促进城市宜居”，聚焦从“城镇化”向高品质“现代化人民城市”转型 [3] - 会议主办方包括上海市住房和城乡建设管理委员会、华东理工大学、中国建筑第八工程局有限公司、华东建筑集团股份有限公司等 [3] - 会议将汇聚300多位海内外嘉宾 [4] 行业技术与发展趋势 - 行业关注两大议题：“现代化人民城市的高质量内涵式发展”与“绿色低碳美丽城市与好房子系统营建” [4] - 行业聚焦以“新动能、新技术、新治理”为核心，推动绿色与智能技术在城市更新与住房建设领域的应用 [4] - 会议主旨演讲将聚焦新材料与碳中和、兼容并蓄的都市生态等热点话题 [4] - 会议将发布政策标准、前沿技术、智能制造、设计对策四大类创新成果 [5] 行业未来展望 - 圆桌论坛将探讨未来城市与技术创新、好房子与高品质生活、完整社区与有机更新三大话题 [5] - 行业共识是建设“好房子”不仅是行业变革，更是面向未来“安居宜居”的新图景 [5]

房地产行业定位转变 - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [1][2] - “推动房地产高质量发展”被系统性地融入“保障和改善民生”框架，成为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手 [2] - 行业发展阶段从规模扩张转向聚焦于提升品质与内涵的新发展阶段 [3] 高质量发展内涵与标准 - 高质量发展核心是通过建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众从“有没有”到“好不好”的居住需求 [1][3] - 建设“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是通过好的设计、施工、材料和服务解决居住痛点，不同地区、面积、价位都应有不同的“好房子” [4] - 自2024年5月1日起，《住宅项目规范》新国标正式实施，包含14项提升，如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝等 [3] 未来政策方向与模式转型 - 未来政策将向供给-需求-运营全链条升级、城乡区域协同发展、平衡民生属性与市场功能的方向调整 [1][6] - 供给端从“增量开发”转向“存量优化 精准补位”，通过城市更新盘活存量，并增加保障性住房供给，形成“商品住房 保障住房”的多元供给结构 [6] - 需求端以“人口高质量发展”为牵引，围绕家庭小型化、老龄化等结构变化优化产品设计，如增加适老化住房、小户型功能性住房供给 [6] - 运营端将强化“全生命周期管理”，引入智慧物业、社区服务，实现住房从“物理空间”到“生活场景”的转变 [6] 城乡区域协同发展 - 核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体，带动住房需求向改善型、品质型升级，并催生城市更新、产城融合等新场景 [7] - 城乡融合将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品，形成“城市高质量发展 乡村特色补充”的协同格局 [7] 市场生态平衡机制 - 未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，住房保障体系将更加普惠，确保新市民、低收入群体“住有所居” [8] - 在市场层面，政策将通过“稳预期、防风险”引导健康运行，遏制投机性需求，同时支持合理的改善型需求，优化信贷政策以畅通二手房置换链条 [8]

土地拍卖市场 - 上海2025年第八批次土地拍卖竞争激烈，静安苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江3宗核心城区地块实现溢价成交，土拍市场维持较高热度 [1] - 第八批次土拍六幅地块出让总金额达198.8亿元，其中徐汇滨江明星地块成交价44.65亿元，溢价率10%，成交楼面价高达每平方米14.85万元 [3] - 业内人士表示上海优质地块开发潜力进一步提升，土地市场的稳健表现有望传导至新房销售端 [5] 新房销售市场表现 - 上海9月商品房销售面积174.96万平方米，较8月环比上涨64.22%，其中住宅销售面积126.53万平方米，环比上涨73.47% [21] - 上海宝山区某楼盘在国庆节开放售楼处后两周多时间里接待近千组客户，周末人流量达每天上百组 [9][11] - 上海虹口区某楼盘首批次119套房源认购接近200组，开盘当天全部售罄，二批次认购已结束并即将开盘 [15] 购房需求特征 - 购房者需求以自住为主，包括刚需和改善型需求，而非单纯投资 [23] - 购房者主要关注交通、生活配套等因素 [7] - 随着《住宅项目规范》实施，市场对从安全、舒适、绿色、智慧四个维度定义的“好房子”期待提升 [17][19]

市场租金表现 - 2025年三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月环比跌幅逐步扩大，7月、8月、9月环比跌幅分别为0.07%、逐步扩大、0.39% [2] - 截至2025年9月，50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，同比下跌3.76% [2] - 一线城市租金表现相对稳健，三季度累计下跌0.34%，跌幅较去年同期收窄；二线和三四线代表城市平均租金累计跌幅分别为0.76%和0.65%，跌幅较去年同期有所扩大 [6] - 从城市层级看，北京、上海、深圳租金水平稳居第一梯队，均在80元/平方米/月以上；46个重点城市三季度租金累计下跌，其中三亚跌幅最大，为1.91% [4][6] 投资回报率 - 2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [9] - 各城市租金房价比分化明显，深圳、北京、上海等核心城市因房价较高，租金房价比仍在2.0%以下；而哈尔滨、贵阳等城市租金房价比在3.0%以上 [9] 政策环境 - 行业首部国家级行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业和经纪机构行为、强化监督管理等内容 [13][15] - 国家发改委发布通知，将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型项目，为其利用资产证券化工具拓宽融资渠道提供政策支持 [17] - 地方政策以收储转租、完善监管体系为重点，多地推进收购存量商品房用作保障性住房，并推行房源核验码制度等监管措施 [19][21][22] - 需求端政策协同发力，包括提高租房提取公积金额度、扩大青年人才住房保障范围、构建“租购衔接”人才住房体系等 [23] 保租房REITs运营 - 2025年二季度保租房REITs运营稳健向好，基金收入整体同环比增幅在5%以上，净利润整体同环比增幅在7%-10%之间，可供分配金额整体同环比增幅在5%左右 [24] - 华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15% [24] - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上，市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，如华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [29] REITs市场发展 - 三季度保租房公募REITs首发与扩募筹备工作稳步推进，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的REITs，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募涉及3592套房源 [33] - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于2025年9月在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，扩募募集规模4.53亿元 [33] - 市场化租赁住房被纳入公募REITs新资产类型，预计后续发行将加速 [36] 长租公寓企业格局 - 截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间，较二季度末增加3.9万间；TOP5企业累计开业规模58.6万间，占TOP30总规模的41.9% [41] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，较二季度末增加2.2万间；TOP5企业累计管理规模83.2万间，占比42.0% [43] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据领先优势，其开业规模在TOP30中合计占比达46%，管理规模占比接近五成；地方国企系业务规模持续快速扩张，占比超20% [41][43][44]

文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]