公司战略布局 - 圆信永丰基金通过旗下专投公募REITs系列产品以战配投资方式投资全国首批数据中心REITs项目包括万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT [1] - 公司依托权益领域投资积淀构建REITs投资框架并加速战略布局公募REITs市场 [2] - 公司将权益投资积累的宏观-中观-微观分析框架迁移应用于REITs研究以三位一体投资思维追踪赛道变化并多维度评估资产价值 [3] 投资项目详情 - 万国数据中心REIT底层资产为江苏省昆山市国金数据中心机柜数量超过4000个机柜电力设计容量29,044kW近三年保持100%签约率和92%以上计费率 [1] - 润泽科技数据中心REIT底层资产为河北省廊坊市A-18数据中心机柜数量达5897个总IT功率42,078kW平均上架率达99% [1] - 公司REITs投资紧跟国家战略与民生需求选择行业景气度高核心区域位置底层资产优质项目包括福建省农贸市场首都菜篮子首农产业园及国家级算力枢纽IDC集群 [3] 行业特征与发展 - 数据中心是为客户计算机系统提供存放电力冷却安全监控专用空间的IT基础设施运营管理高度依赖专业机构运维能力和技术迭代 [2] - 批发型数据中心一旦确定大客户会签订长期租约并短时内提升上架率支撑项目实现良好稳定收益 [2] - 随着AI模型算力需求爆发数据中心行业迎来变化公募REITs推出助力资金密集型数字基建投融资业态实现创新突破 [2]

行业整体表现 - 物流仓储行业在内外需双轮驱动下展现强劲发展韧性和活力[1][2] - 物流仓储行业相关REITs板块表现可圈可点吸引各方投资者关注[1] 公司运营情况 - 中金普洛斯REIT在苏州望亭物流园举办2025年投资者开放日活动吸引30多家机构40多位代表参与[1] - 普洛斯苏州望亭物流园可供出租面积约94434平方米租户行业为快递快运和生鲜电商[1] - 截至2025年二季度项目期末出租率达100%平均剩余租期为86654天租金收缴率为9953%[2] - 园区位于苏州望亭国际物流园毗邻两大国家级高新技术开发区周围集聚超50家全球500强企业[2] - 公司灵活调整租赁策略主动挖掘十个底层资产所在区域新增长需求引入优质租户[2] - 2025年上半年底层资产整体期末平均签约出租率超90%呈现高位稳定态势[2] - 2025年内累计分配金额约175亿元自2021年上市以来累计分配12次分配金额超12亿元历史年度分红比例近100%[2] 公司市场地位 - 中金普洛斯REIT是国内首发和扩募双首批公募REITs之一及上交所首支仓储物流REIT[3] - 公司是目前国内市值最大资产数量最多资产规模最大区域覆盖最广的公募仓储物流REIT[3] 投资者关系 - 公司通过投资者开放日业绩发布会底层资产调研等活动及时回应投资者关切提升信息披露质效[3]

公司业绩与项目动态 - 北京西红门荟聚于2025年初登顶北京人气商场TOP1，取代连续4个月领先的朝阳合生汇 [1] - 上海荟聚于2024年9月开业，总投资80亿元，为英格卡中国单体投资最大项目，开业百日客流达300万人次，首店占比71%创上海商业纪录 [1] - 西安荟聚于2024年4月开业，首日客流量达23万人次，达近年西安购物中心客流天花板 [1] 资产出售计划 - 英格卡计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京、武汉三项目，总叫价160亿元，接盘方为险资机构 [3][4] - 交易由泰康人寿领投基金主导，基金总规模80亿元，泰康认购30亿元，其他险资合计认购30亿元，英格卡认购劣后级出资20亿元，剩余80亿元拟银行融资 [6] - 出售后英格卡保留运营权，承诺险资年化回报率接近7%，交易条款仍在沟通中 [6] 项目运营与资产特征 - 首批出售的无锡(2014)、北京(2015)、武汉(2015)项目运营均超10年，已进入稳定盈利期，出租率表现优异如北京荟聚达98.2% [8][12] - 10座荟聚总投资超270亿元，单体平均投资约27亿元，覆盖一线及强二线城市，形成全国网络布局 [16][21][22] - 产品代际演进：第一代(2009-2015)为纯购物中心，第二代(2021起)升级为综合体形态，如上海项目首创"购物中心+宜家+办公楼"模式 [23] 战略调整与资本路径 - 出售成熟项目可回笼资金支持新项目开发及债务偿还，缓解宜家零售业务下滑及7个新项目输血压力 [10] - 通过"资本持有方+专业运营方"角色分离实现轻资产化，聚焦品牌管理与流量转化 [10] - 成熟项目现金流稳定符合公募REITs要求，未来可通过运营提质拉升估值，打包为消费REITs上市实现资本利得倍增 [12][15]

核心决议事项 - 董事会全票通过以大连庄河Ⅲ海上风电项目为底层资产发行公募REITs的关联交易议案 关联董事回避表决 需独立董事会议审议通过 [1] - 董事会全票通过修订公司章程议案 修订后章程需经股东大会审议通过后生效 [1] - 董事会全票通过修订股东会议事规则和董事会议事规则议案 需提交股东大会审议 [1] - 董事会全票通过修订董事会审计与风险管理委员会议事规则议案 [1] - 董事会全票通过项目公司建设工程合同纠纷和解事项议案 [1] - 董事会全票通过于2025年8月22日在北京召开2025年第二次临时股东大会的议案 [1] 资产证券化进展 - 公司计划发行基础设施公募REITs 底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目 属于关联交易 [1] 公司治理调整 - 公司同步修订公司章程 股东会议事规则 董事会议事规则及董事会专门委员会议事规则 多项制度需股东大会最终批准 [1] 相关市场表现 - 绿电ETF（562550）跟踪中证绿色电力指数 近五日下跌1.37% 最新市盈率为16.79倍 [3] - 绿电ETF最新份额为1.3亿份 较前期增加50万份 主力资金净流出54.2万元 [3] - 绿电ETF估值分位为35.5% [4]

公募REITs新产品获批与市场动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（中金唯品会奥莱REIT）正式获得证监会准予注册批复及上交所无异议函，其为首个以优质奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs [1] - 中航京能光伏REIT的扩募申请获得准予变更注册批复，将成为行业首单“光伏+水电”资产组合模式的扩募项目及首单获批的经营收益权类扩募项目 [1][3] - 中航天虹消费REIT已获受理，华夏安博仓储物流REIT等4只产品已问询，创金合信电子城产业园REIT等10只产品已反馈，显示“首发+扩募”双轮驱动下市场活力持续释放 [5] 中金唯品会奥莱REIT项目详情 - 该REITs底层资产为位于宁波市的杉井奥特莱斯项目，总建筑面积约10.43万平方米，商业建筑面积约8.33万平方米，自2011年一期开业已稳定运营超13年 [1] - 项目运营以联营模式为主，租金收入为辅，2022年至2024年度运营收入年均复合增长率为8.7%，出租率均维持在97%以上，2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米，在已上市消费基础设施REITs中处于较高水平 [2] - 发起人为唯品会，原始权益人为其境内全资子公司杉杉商业集团，计划管理人及财务顾问为中金公司，基金管理人为中金基金 [2] 中航京能光伏REIT扩募详情 - 扩募拟购入资产为云南省保山市腾冲市境内的苏家河口水电站和松山河口水电站，总装机容量483兆瓦 [3] - 项目发电能力主要参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易，扩募后REITs资产将从单一光伏电站变为“光伏+水电”组合，旨在实现规模效应、分散风险并平滑现金流 [3] 公募REITs市场表现 - 截至8月5日，今年以来中证REITs全收益指数涨幅为13.03%，中证REITs（收盘）指数同期涨幅为9.59% [5] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅超53%，嘉实物美消费REIT等多只产品涨幅接近50%，展现较好赚钱效应 [5] - 业内人士认为，宏观经济与底层资产经营基本面改善、利率下行、估值修复及增量资金流入共同推动市场表现，产品配置价值受关注 [5]

公募REITs市场动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金和中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金扩募申请于2025年8月5日获得证监会准予注册批复及上交所无异议函 [3][4] - 中航天虹消费REIT已获受理 华夏安博仓储物流REIT等4只产品已问询 创金合信电子城产业园REIT等10只产品已反馈 [10] - 中证REITs全收益指数年内涨幅达13.03% 中证REITs（收盘）指数同期涨幅为9.59% [12] 中金唯品会奥莱REIT项目详情 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 商业建筑面积8.33万平方米 采用室外开放街区与室内馆结合建筑形态 稳定运营超13年 [5] - 运营模式以联营为主租金为辅 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上 2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米 [6] - 发起人为唯品会（Vipshop Holdings Limited） 原始权益人为杉杉商业集团有限公司 计划管理人及财务顾问为中金公司 基金管理人为中金基金 [6] 中航京能光伏REIT扩募方案 - 扩募购入资产为云南腾冲市槟榔江干流苏家河口水电站和松山河口水电站 总装机容量483兆瓦 [8] - 形成行业首单光伏+水电资产组合模式 发电能力参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易 [8][9] - 不同清洁能源资产组合可规避极端天气和区域气候差异导致的波动 实现规模效应与资产分散效应 [9] 市场表现与资金流向 - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅达53.32% 嘉实物美消费REIT涨幅49.17% 华夏首创奥莱REIT涨幅45.96% [13][14] - 华夏大悦城商业REIT流通市值13亿元 中金印力消费REIT流通市值30亿元 嘉实京东仓储基础设施REIT流通市值13亿元 [14] - 宏观经济改善与利率下行背景下 增量资金持续流入公募REITs市场 上市及新发产品均获资金追逐 [13]

公募REITs新品获批动态 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（中金唯品会奥莱REIT）首发申请获批，成为消费基础设施REITs扩容的高质量样本 [2][5][6] - 中航京能光伏REIT扩募申请获批，成为行业首单"光伏+水电"资产组合模式及首单经营收益权类扩募项目 [5][10][11] - 两只产品均于8月5日在上交所完成注册生效流程 [3][4] 中金唯品会奥莱REIT项目细节 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目，总建筑面积10.43万平方米，商业面积8.33万平方米，采用"室外街区+室内馆"混合形态，稳定运营超13年 [6] - 运营模式以联营为主、租金为辅，2022-2024年收入年均复合增长率8.7%，出租率超97%，2025Q1月租金坪效达394元/月/㎡，居消费类REITs前列 [6] - 发起人为唯品会，原始权益人为其子公司杉杉商业集团，中金公司担任计划管理人及财务顾问，中金基金为基金管理人 [7][8][9] 中航京能光伏REIT扩募方案 - 新增资产为云南腾冲市两座水电站（苏家河口、松山河口），总装机容量483兆瓦，形成"光伏+水电"多元化组合 [11] - 发电量通过西电东送优先计划与市场化交易结合，组合资产可对冲极端天气风险，平滑现金流波动 [11] - 中航基金承诺加强扩募后资产运营管理及信息披露，提升投资者回报 [11] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数年内涨幅13.03%，收盘指数涨9.59%，博时津开科工产业园REIT以53.32%涨幅领跑，嘉实物美消费REIT等4只产品涨幅超45% [15][16][17] - 市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，中航天虹消费REIT等4只产品进入问询阶段，创金合信电子城产业园REIT等10只产品处于反馈阶段 [13] - 行业认为利率下行、估值修复及增量资金流入推动REITs配置价值提升，底层资产经营改善强化赚钱效应 [16]

项目获批与资产概况 - 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金变更注册获中国证监会批复 [1] - 该项目是行业首单"光伏+水电"资产组合模式的扩募项目，也是首单获批的经营收益权类扩募项目 [1] - 扩募拟购入的基础设施资产为苏家河口水电站和松山河口水电站，总装机容量483兆瓦 [1] 项目战略意义与行业影响 - 项目为发起人京能国际盘活存量优质资产、实现高质量发展注入强劲动能 [1] - 项目对我国清洁能源基础设施REITs市场的扩容提质起到示范作用 [1] - 该实践验证了我国公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动模式的可行性与优越性 [2] - 为后续更多优质基础设施资产通过REITs平台实现持续盘活和做大做强开辟了清晰路径 [2] 资产组合效应与运营优势 - 扩募完成后资产种类从单一光伏电站变为"光伏+水电"组合，可有效实现规模效应与资产分散效应 [2] - 不同类别清洁能源资产组合可规避极端天气和区域气候差异导致的单一资产波动，起到分散风险、平滑现金流的作用 [2] - 资产规模扩大将提升基金的抗风险能力、市场影响力和运营效率，有助于降低单位运营成本 [2] - 资产规模扩大进一步夯实基金的长期可持续分派能力 [2] 新购入资产运营模式 - 新购入基础设施项目发电能力主要参与云南省优先发电计划（西电东送）和市场化交易 [1] - 在满足优先发电计划（西电东送）电量后，剩余发电能力参与市场化交易 [1]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，全市场各类型REITs收涨，消费、市政设施、水利设施涨幅领先 [1] - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 各部分内容总结 二级市场走势 - 截至2025年8月1日，中证REITs（收盘）指数收盘价为870.82点，整周涨跌幅为+1.25%，表现强于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，年初至今，中证转债与中证REITs涨跌幅均为+10.3%，领先于沪深300和中证全债 [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为9.8%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在8月1日上升至2131亿元，较上周增加83亿元，全周日均换手率为0.77%，较前一周上升0.04个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+1.2%，从不同项目类型REITs来看，各类均收涨，消费、市政设施和水利设施类平均涨幅最大，分别为+4.0%、+3.9%、+3.7% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为华夏首创奥莱REIT（+6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（+6.75%）、华夏华润商业REIT（+5.77%） [3][22] - 仓储物流区间日换手率最高，为1.4%，产业园类本周成交额占比最高，占REITs总成交额21.8% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs分别为华夏华电清洁能源REIT（7257万元）、中银中外运仓储物流REIT（5189万元）、鹏华深圳能源REIT（670万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年8月1日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品8只 [27] 估值跟踪 - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为59.9%，P/FFO为39.6，IRR为3.1%，年化派息率为2.8% [30] - 截至2025年8月1日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1][32] 行业要闻 - 8月1日，首单央企燃气REIT——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市交易，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，拟募集规模18.95亿元，2025年及2026年预期分派率分别为5.66%和5.37%，这是我国第71单基础设施公募REITs [4][34]