活动概述 - 华夏大悦城商业REIT在成都大悦城举办2025年投资者开放日活动 汇聚机构投资者、个人投资者及行业媒体共计60余人 [1] - 活动参与方包括原始权益人卓远地产、运营管理机构大悦城商业运营管理、基金管理人华夏基金、资产支持证券管理人中信证券等 [1] - 活动通过资产实地探访、经营数据透视、管理层深度对话三大维度解读项目运营成果与长期价值逻辑 [1] 资产实地探访 - 投资者代表深入探访成都大悦城项目现场 考察品牌升级、改造空间、美陈展示、屋顶花园等方面 [2] - 项目通过"空间场景重构+消费内容焕新"持续提升资产价值 [2] 运营管理能力 - 大悦城商业运营管理董事长魏学问提到 大悦城控股作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台 商业项目覆盖全国25个城市 管理项目40余个 管理规模450余万方 [3] - 大悦城控股连续四年入选行业百强并获人民网等多项权威奖项 品牌影响力持续提升 [3] - 大悦城控股坚持资产为核、运营为王的理念 成都大悦城为底层资产的消费基础设施REIT正式上市打通"投融建管退"的资本循环 [3] - 华夏大悦城商业REIT自上市以来二级市场表现亮眼 彰显投资者认可 [3] 项目运营成果 - 基金经理燕莉、吴文婷介绍项目运营策略、未来经营展望及基金成立以来的经营成果和财务指标 各项核心业绩指标完成优异 底层资产经营稳健 [6] - 成都大悦城凭借差异化建筑设计优势树立"3A景区"、"宠物友好Mall"和"节能环保Mall"三大核心标签 构建品牌力、运营力、消费力三大运营护城河 [6] - 项目持续巩固城西商业标杆地位 计划于2025年十周年之际启动"产品力、运营力、服务力、影响力"四力提质战略 [6] - 项目通过全过程践行资管意识与业财融合机制 深度贯彻商业长期主义与以人为本理念 打造二次增长引擎 实现消费者、市场与投资方的多维价值共生 [6] 投资者交流与分红情况 - 基金管理人、运营管理机构及原始权益人代表就项目经营现状、改造计划、周边竞争格局、商业发展理念及扩募等方面与投资者深度交流 [8] - 项目坚持"焕新升级 坚定提质 精细运营 高质回报"的经营方针 努力提升长期价值 [8] - 华夏大悦城商业REIT自2024年9月3日成立以来 累计分红2次 分红金额达到10,367.90万元 超额完成可供分派的同期预测值 [8] 活动意义 - 开放日活动建立透明化沟通机制 展现华夏大悦城商业REIT专业化资产管理能力 构建投资者与资产管理方深度互信的价值共同体 [8] - 随着公募REITs市场逐步成熟 该产品将持续赋能商业地产价值增长 为投资者创造可持续的优质回报 [8]

平准股权投资基金的设立 - 首程控股与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [1] - 基金采用有限合伙企业形式，由国寿资本担任管理人，资金募集方式为定向出资，仅面向特定机构投资者 [1] - 现有投资人全部为险资和产业资本，具备长期"耐心资本"特点，未来将引入更多长期投资者 [1] 平准股权投资基金与公募REITs的关系 - 基金通过战略配售、大宗交易等方式投资公募REITs，属于"投资于公募REITs的私募基金" [2] - 名称中的"平准"强调通过市场化机制提升REITs市场流动性和稳定性，但并非直接发行公募REITs产品 [2] - 个人投资者无法直接参与该基金，受运作模式限制 [2] 公募REITs的基本概念 - REITs是将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品 [3] - 国内基础设施REITs采用"公募基金+资产支持证券"的结构 [3] - 基础设施REITs通过募集投资者资金投资基础设施项目获得收益 [4] 个人投资者参与公募REITs的方式 - 公募REITs的三类投资者包括战略投资者、网下机构投资者和公众投资者 [4] - 公众投资者在首发募集期可通过场内认购和场外认购参与 [4] - 上市后，投资者只能通过场内二级市场买入，方式包括竞价、大宗和询价等 [4] 基础设施REITs对普通投资者的意义 - 丰富投资渠道，提供兼具"股债"特点的金融工具 [4] - 降低投资不动产门槛，投资者通过REITs间接成为不动产项目的"股东"，获得分红和资产增值收益 [4]

文章核心观点 中国酒店投资市场正从增量扩张转向存量优化，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化，同时关注资产盘活机遇和搭建公募REITs退出路径，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级 [1][6] 酒店投资市场现状 - 近年来中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015 - 2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约139.4亿元，2024年投资占比达10.7%创近年新高 [1] - 受宏观经济和房地产政策影响，部分酒店业主剥离非核心资产，优质酒店资产进入市场，吸引境内外投资人，大宗交易额逆势攀升，2023年再创历史新高 [1][2] 投资热门区域 - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成资本竞逐焦点，过去10年超60%酒店交易发生在此，核心区位土地稀缺支撑增值潜力，商务与文旅驱动效应显著 [1][2] - 新一线城市成投资新蓝海，疫情期间部分城市酒店经营表现攀升，2020 - 2024年投资交易额占比相较2015 - 2019年增加6个百分点 [1][3] - 过去10年市区酒店交易额占总交易额70%以上，投资人基于市场需求、地理位置、客户群体和品牌连锁化等因素倾向投资 [3] - 2020 - 2024年市郊和远郊酒店交易占比明显增加，因城市化和产业园区建设，部分投资人布局捕捉未来机会 [3] 投资风险与应对 - 酒店投资交易常见法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性和酒店管理合同解除等问题 [4][5] - 境外投资人出售内地酒店项目公司股权需关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险并完成特殊流程 [5] - 合法终止酒店管理合同应避免违约赔偿，提前评估条款并制定谈判策略，协商解约较成本可控且便捷 [5] 资产退出路径 - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，未来政策开放后，公募REITs将为酒店行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产流动性和价值 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着一季度业绩发布，REITs本周定价逐渐回归基本面，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，本周中证REITs指数小幅回调且跑输主要股债指数，除消费REITs外其他类型REITs均收跌，当前公募REITs年化现金分派率均值显著高于主流固收资产静态收益率 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周主要指数周涨跌幅排序为中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs，中证REITs指数整周涨跌幅为 -1.8%，表现弱于沪深300、中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅排序为中证REITs（+7.3%）>中证转债（+1.8%）>中证全债（+0.3%）>沪深300（-3.8%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为4.5%、波动率为6.9%，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][10] - 4月25日REITs总市值上升至1895亿元，较上周增加14亿元；全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.03个百分点 [2][10] - 除消费板块外其他类型REITs均有小幅回调，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -1.1%、 -0.7%；周度涨幅排名前三的REITs为中金重庆两江REIT（+6.35%）、易方达华威市场REIT（+4.26%）、华安外高桥REIT（+2.51%） [3][15][19] - 仓储物流类REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.8%，成交额占REITs总成交额25.2%；本周主力净流入额前三名的REITs为南方顺丰物流REIT（10785万元）、华夏华润商业REIT（1445万元）、中金安徽交控REIT（1235万元） [3][23] 一级市场发行 截至2025年4月25日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有2只，已受理的1只，已反馈的6只，已通过待上市的3只，通过已上市的首发产品2只 [25] 估值跟踪 - 截至4月25日，公募REITs年化现金分派率均值为7.5%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][27] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27][28] - 截至4月25日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低383BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为259BP [1][30] 行业要闻 - 4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所挂牌上市，认购价格3.290元/份，上市首日开盘价3.8元、收盘价3.7元，全天涨幅13.53%，换手率22.55%，成交额2.51亿元，公众投资者有效认购倍数为381.58倍 [37] - 公募REITs公布2025年一季度报告，业绩呈现分化态势，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，产业园和仓储物流类面临一定经营压力，能源类、公用事业板块内部分化较为明显 [4][36]

上周市场回顾 - A股主要宽基指数走势分化，中小板指、中证1000、创业板指收益靠前，分别为2.13%、1.85%、1.74%，科创50、沪深300、上证综指收益靠后，分别为-0.40%、0.38%、0.56% [13] - 行业表现方面，综合金融、汽车、电力设备及新能源收益领先，分别为5.06%、4.98%、3.09%，食品饮料、消费者服务、房地产收益落后，分别为-1.42%、-1.34%、-1.20% [19] - 央行逆回购净投放资金740亿元，逆回购到期8080亿元，净公开市场投放8820亿元，不同期限国债利率均上行，利差缩窄0.88BP [21][23] 基金产品发行情况 - 上周新成立基金28只，合计发行规模240.79亿元，较前一周增加，其中股票型基金发行102.32亿元、混合型基金发行29.71亿元、债券型基金发行108.76亿元 [45][46] - 新发基金中被动指数型数量最多（13只），发行规模69.55亿元，偏股混合型4只，发行规模8.24亿元 [46] - 上周有28只基金首次进入发行阶段，本周将有6只基金开始发行，包括被动指数型（3只）、中长期纯债型（1只）、偏股混合型（1只） [51][52] 公募REITs市场动态 - 首只公募REITs专项投资基金"北京平准基础设施不动产股权投资基金"设立，目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，为市场单只规模最大 [7] - 该基金由首程控股与中国人寿、财信人寿等险资机构联合发起，旨在投资中国公募REITs市场，推动存量资产盘活与新增投资良性循环 [7] 蚂蚁基金"指数+"平台 - 蚂蚁基金发布"指数+"平台，提供一站式指数投资服务，包括宽基指数增强基金筛选和行业轮动模型展示 [8] - 平台筛选的宽基指数增强基金历史上每年跑赢追踪指数，并控制行业偏离度，降低增强收益波动风险 [8] - 平台综合20多家基金公司的高胜率行业轮动模型，展示机构看好的行业板块机会 [8] 个人养老金基金发展 - 个人养老金基金规模突破百亿，达113.90亿元，其中养老FOF规模102.04亿元，占比90% [9] - 2024年12月首批85只权益类指数基金获准进入个人养老金投资目录，增强指数型基金Y份额和被动指数型基金Y份额规模分别为1.21亿元、10.66亿元 [9] 开放式公募基金表现 - 上周主动权益、灵活配置型、平衡混合型基金收益分别为1.63%、0.88%、0.77%，今年以来另类基金中位数收益最优（8.63%） [33][34] - 指数增强基金超额收益中位数0.51%，量化对冲型基金收益中位数0.18%，今年以来分别为1.31%、0.52% [35][36] - 公募FOF基金中，普通FOF241只、目标日期基金117只、目标风险基金157只，上周收益中位数分别为0.48%、0.98%、0.43% [38][40] 基金经理变更 - 上周27家基金公司的70只基金产品发生基金经理变动，招商基金（11只）、中银基金（7只）、华安基金（5只）变动较多 [43] - 变动涉及多只知名基金，如中银新经济A、中银高质量发展机遇A、华安安益A等 [44]

基金设立背景 - 首程控股联合中国人寿、财信人寿等机构发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs专项投资基金 [1] - 该基金是国内公募REITs市场首只官宣带有"平准"二字的投资基金 [1] - 基金采用"战略投资+财务投资"双引擎模式，通过战略配售等方式投资基础设施公募REITs [2][7] 基金结构与出资情况 - 合伙企业全体合伙人出资总额52.37亿元，其中中国人寿出资35亿元(占比66.83%)，首景投资出资10亿元(占比19.09%)，财信人寿出资7亿元(占比13.37%) [5][6] - 普通合伙人国寿置业和北京朗佳分别出资3500万元(占比0.67%)和100万元(占比0.02%)，特殊有限合伙人创弛企业管理出资100万元(占比0.02%) [5][6] - 国寿资本担任管理人，自合伙企业成立之日起生效 [4] 投资策略与方向 - 基金原则上仅对基础设施公募REITs进行投资，主要方式包括战略配售、大宗交易及协议转让等非公开交易方式 [6] - 投资覆盖产权类、特许经营权类或经营收益权类产品，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域 [7] - 基金通过市场化机制进行资金募集和投资决策，有利于提升市场流动性和运行效率 [7] 行业背景与发展 - 国内公募REITs市场已上市产品达65只，首发规模合计约1700亿元，2025年一季度展现出稳中向好发展态势 [8] - 保险资金通过战略配售、网下投资等渠道投资REITs规模超130亿元，占市场份额12.45%，但配置比例仍不足险资总资产1% [8][9] - REITs产品具有中等风险、中等收益、分红比例较高等特征，较好契合保险资金的配置需求 [9] 战略意义与影响 - 基金依托首程控股在REITs全产业链经验与中国人寿作为险资的优势，为市场增加资金供给与活跃度 [9] - 有望平抑市场波动，推动市场健康扩容，起到"稳定市场、发现价值"的作用 [9] - 加速存量资产流通，吸引更多长期资金入场，优化投资者结构，促进市场良性循环 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数下行，中证REITs指数和全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，市场成交金额增加；产权类和特许经营类REITs指数分别下跌1.62%和1.30%，仅仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅最高；南方顺丰物流REIT上市，今年7只公募REIT成立规模超100亿，23只待上市，市场有望扩容活跃；资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，性价比和配置机会高 [4][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场下行，截至4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43% [1][9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额29.47亿元，环比上涨3.40%，区间换手率为3.61%，上周为3.49% [11] - 产权类公募REITs中仅仓储物流类上涨0.54%，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类分别下跌4.69%、2.38%、0.95%、0.40%；特许经营类中能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类分别下跌3.13%、0.66%、0.38%、0.28% [12][16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类成交额环比分别上涨190.98%、2.18%、1.48%，其余多数下跌；仓储物流类换手率较上周上涨1.33%，其余多数下跌 [19][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，65只中有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前的有东吴苏州工业园区产业园REIT等；南方顺丰物流REIT等换手率较高，南方顺丰物流REIT等周成交额较高 [23] 一级市场 - 截至4月25日，共发行66只公募REITs，规模合计1745亿元，2025年以来7只完成发行，4月新发行1只规模14亿元 [2][29] - 共有23只公募REITs基金待上市，13只为首发，10只为扩募；7只通过，11只已反馈，4只已问询，1只已受理；产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为7、1、4和4单，特许经营类中能源类和生态环保类分别为3和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 4月21日，深圳首单民营仓储物流REIT南方顺丰物流REIT上市，募集资金32.9亿元 [34][35] - 4月23日，全国首单集体经济类REITs“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”获批 [36] - 4月24日，首程控股与中国人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [37] - 4月25日，广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs，吸引民间资本参与重大项目建设 [38]

根据提供的研报内容，以下是量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：中证2000增强ETF模型 **模型构建思路**：基于中证2000指数的增强策略，旨在通过量化方法获取超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 采用多因子选股框架，结合市值、动量、估值等因子 - 通过优化算法控制跟踪误差和增强收益 - 具体公式未披露 **模型评价**：在测试期内表现出稳定的超额收益能力 2. **模型名称**：沪深300指数量化增强模型 **模型构建思路**：在跟踪沪深300指数的基础上，通过量化方法实现超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 使用风险模型控制组合风险 - 结合基本面和技术面因子进行股票筛选 - 采用组合优化方法构建投资组合 **模型评价**：长期表现优于基准指数 3. **模型名称**：中证1000指数增强模型 **模型构建思路**：针对中证1000指数的增强策略，利用小盘股特性获取超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 重点考虑流动性因子和成长因子 - 采用动态权重调整机制 - 通过交易成本模型控制换手率 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：动量因子 **因子构建思路**：捕捉股票价格趋势效应[23] **因子具体构建过程**： - 计算过去N日收益率 - 标准化处理 - 公式：$$ Momentum_t = \frac{P_t}{P_{t-n}} - 1 $$ **因子评价**：在中小盘股票中表现显著 2. **因子名称**：估值因子 **因子构建思路**：识别被低估的股票[23] **因子具体构建过程**： - 计算PE、PB等指标 - 行业中性化处理 - 组合构建时给予低估值股票更高权重 3. **因子名称**：质量因子 **因子构建思路**：筛选财务质量优良的公司[23] **因子具体构建过程**： - 包含ROE、毛利率等指标 - 采用Z-score标准化 - 动态调整权重 模型的回测效果 1. 中证2000增强ETF模型，年化超额收益2.73%，信息比率1.25[23] 2. 沪深300指数增强模型，年化超额收益2.20%，信息比率1.08[23] 3. 中证1000指数增强模型，年化超额收益2.16%，信息比率1.12[23] 因子的回测效果 1. 动量因子，IC均值0.08，IR 1.32[23] 2. 估值因子，IC均值0.06，IR 0.98[23] 3. 质量因子，IC均值0.05，IR 0.85[23] 注：部分模型和因子的具体构建细节未在研报中详细披露[23]

酒店投资市场概况 - 2024年中国内地酒店成交额为187.9亿元（统计截止至3月中），预计2025年交易额与2024年持平约为180亿元 [1][2] - 2015年至2024年中国酒店投资交易额累计约1685.4亿元，其中超60%交易发生在一线城市 [3] - 新一线城市酒店投资交易额占比提升，2020-2024年较2015-2019年增加6个百分点 [3] 近期重大交易案例 - 同程旅行以24.97亿元收购万达酒店管理（香港）100%股权，为近年酒旅行业最大收购案 [2] - 四川南充天来大酒店以2.208亿元成交，温州万和豪生大酒店以4535万元成交，成都首家希尔顿酒店以5.03亿元成交 [2] - 2024年近七成酒店投资交易发生在一线及新一线城市 [2] 市场动态与资产处置 - 阿里法拍平台截至4月24日已有18个超1亿元酒店资产流拍，部分二次上架时降价（如上海沪东金融大厦资产包起拍价从1.74亿降至1.58亿） [1][4] - 恒大海上威尼斯网红酒店起拍价1.13亿元，长沙希尔顿酒店起拍价6.04亿元，三亚中亚大酒店起拍价3.87亿元 [4] 估值逻辑与价值挖掘 - 酒店资产估值需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度 [1][5] - 价值提升路径包括产权优化、硬件改造、品牌重塑及收益结构优化（如调整客源比例、盘活闲置空间） [5] 法律风险与退出机制 - 常见法律风险包括物业权属瑕疵、经营证照合规性及管理合同解除问题 [5] - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，公募REITs未来或成为创新退出路径（当前政策尚未开放酒店类资产纳入） [5][6] 行业发展趋势 - 城市更新政策带来资产盘活机遇，专业化资本运作推动"投、融、建、管、退"全周期管理升级 [6] - 酒店资产满足高净值人群多样化配置需求，价格回落背景下长线投资回报水平更合理 [3]

新发REITs遭抢购 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数达222.64倍创历史新高报价区间为2.723-2.774元/份拟认购数量233.77亿份有效认购确认比例仅0.45% [1][2] - 此前纪录保持者汇添富上海地产租赁住房REIT超额认购180.74倍公众认购确认比例低至0.20% [2] - 该项目为江苏首单租赁住房REITs底层资产为苏州工业园区人才公寓总产证面积27.56万平方米累计服务3.4万人才2024年出租率95.99%净现金流收益率4.75% [2][3] 底层资产与扩募潜力 - 原始权益人恒泰集团未来五年计划新增租赁住房投资70亿元当前储备12个扩募项目合计建筑面积117.34万平方米 [3] - 南方顺丰物流REIT底层资产覆盖深圳/武汉/合肥三地总建筑面积48.55万平方米2024年前三季度营收合计1.81亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数较去年12月低点上涨16%至1070.97上周成交量6.4亿份(同比+149%)成交额28.5亿元(同比+186%)换手率3.49%(同比+67%) [4] - 近一年中证REITs指数回报率9.2%波动率6.9%年化现金分派率均值5.7%优于转债/股票/债券指数 [4] - 保租房和消费REITs估值提升产业园/仓储物流估值下降与租金下调及剩余年限缩短有关 [5] 市场扩容与机构布局 - 2024年新发6只REITs总规模达100亿元全市场存量66只REITs累计规模1730亿元较2021年增长375% [6] - 华夏基金(14只)/中金基金(8只)管理规模领先华泰证券资管已推动3单REITs上市覆盖高速路/物流/产业园资产 [7] - 财通资管今年发行首单类REITs项目"常熟经开工业坊1期"显示投融联动能力 [7]