政策方向 - 推动房地产行业高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 将房地产高质量发展置于加大保障和改善民生力度框架下，凸显行业居住属性和民生定位 [1] 新模式构建要素 - 完善基础制度以提升人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [1] - 行业需形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局 [1] 具体举措 - 优化保障性住房供给 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的好房子，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 供给侧改革与品质升级 - 供给体系优化与品质升级是住房供给侧结构性改革重要任务 [2] - 加快完善住房供应体系，以新供给满足和创造新需求 [2] - 建设好房子包括新建商品住宅品质提升和存量住房更新改造，需从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维入手 [2]

作者丨张敏 编辑丨张星 10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称"'十五 五'规划建议"）发布。"十五五"规划建议指出，"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，"大力实施 城市更新"。 此外，"推动房地产高质量发展"被单列为一项任务，并放在加大保障和改善民生的战略任务中。具体提 出，"加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给， 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智 慧的'好房子'，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制 度。" "十五五"规划建议还提及，"盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。""统筹推进房地产、地方 政府债务、中小金融机构等风险有序化解。" 高质量发展的五大路径 房地产与固定资产投资和城市发展息息相关，又关乎消费与民生。因此，与房地产有关的内容，经常被 放在不同的任务中。 在"十四五"规划建议中，房地产有关的内容主要被放在"全面促进消费""推进以人为核心的新型城镇 化"任务中，并未单列。相较之下，在"十五五"规划建 ...

房地产行业政策导向 - “十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，凸显其重要性较“十四五”时期有增无减[2] - 规划建议提出清理住房消费不合理限制性措施，要求各地制定限制性政策的清晰退出时间表，并清理隐含限制措施[9] - 房地产风险化解被置于“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，政策目标明确为“严防系统性风险”[9] 房地产高质量发展路径 - 房地产高质量发展主要体现在基础制度、保障房供给、改善性住房供给、好房子与好服务、房屋全生命周期安全管理五个方面[2] - 基础制度聚焦开发、融资和销售三项制度，预计在“十五五”期间取得突破[2] - 开发制度明确项目公司为企业独立法人，企业总部履行投资人责任，项目交付前不得抽逃出资或提前分红[3] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度推行主办银行制，项目开发建设销售资金存入主办行，主办行保证合理融资需求[4] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足新市民、年轻人和住房困难群体基本住房需求，以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的趋势[4] - “好房子”建设首次写入政府工作报告，从部级政策上升为国家战略，未来相关支持政策有望继续推出[4] 房屋全生命周期管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[5] - 具体设计包括非体检不更新、建立房屋养老金体系（含维修基金和财政补贴）、将工程质量保险延伸至房屋安全保险等[5] - 这些制度在各地试点基础上将于“十五五”期间全面扩大[5] 城市更新战略部署 - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，意味着更新规模将进一步加大、进程加快，融资和规划等政策支持有望加速出台[7] - 城市更新政策契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌、提高宜居水平并带来新产业需求[7] - 今年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[7] 限制性措施清理方向 - 清理住房消费不合理限制性措施包括清理公积金跨区域使用限制，推动资金在城市群和都市圈内跨区使用[9] - 部分一线城市限购政策仍有优化空间，未来可能进一步降低门槛[9] - 央行明确“十五五”时期推进房地产宏观审慎金融制度改革，以防范风险外溢[10]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级 [1][7][43] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场需要更多动力来提振 [1][7] - 四中全会公报中关于房地产政策的着墨相对较轻 [7][43] - 在投资策略上，报告维持选取优质国企开发商的观点 [7][43][44] 上周新房销售及土地成交 - 上周30大中城市商品新房成交量为197万平方米，同比下跌22.1%，环比下跌2.1% [1][14] - 各线城市新房成交量均同比下跌：一线城市-33.4%，二线城市-14.0%，三线城市-21.0% [1][14] - 一线城市累计成交量表现分化：北京同比下跌6.7%，上海同比下跌1.1%，广州同比上升3.0%，深圳同比下跌4.6% [2][17] - 十大城市商品房存销比（按面积）为101.2，高于去年同期的70.2但低于前周的112.9 [3][25] - 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,411万平方米，同比下跌14.9%，环比上升19.6% [4][32] 每周主要政策及市场事项 - 四中全会公报提出"十五五"时期经济社会发展目标，其中包括"推动房地产高质量发展" [5][39] - 地方层面，上海、广州、南京、海口等地出台了涉及公积金、安置房、多子女家庭支持等政策 [40] 内房港股表现 - 上周恒生中国内地地产指数上升0.2%，但落后恒生指数3.5个百分点 [6][41] - 报告追踪的内房港股分类中，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商周涨幅分别为2.4%、0.8%、2.4% [41] 评论与关注个股 - 报告关注个股为华润置地(1109 HK)和中国海外发展(688 HK) [8][44] 附录：房地产基本面指标统计 - 2025年9月房地产开发投资完成额同比下跌21.3%至7,397亿元人民币 [46] - 2025年9月房屋新开工面积同比下跌15.0%至5,598万平方米，竣工面积同比上升0.4%至3,435万平方米 [46] - 2025年9月百城新建住宅平均价格同比上升2.7%至16,926元人民币/平方米 [60] - 2025年第三季房地产业GDP为19,862亿元人民币，同比下跌1.5%，占全国GDP比例为5.6% [65] - 2025年第三季房地产开发贷款余额同比下跌1.3%至13.6万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌0.3%至37.4万亿元人民币 [66]

投资评级 - 行业投资评级为看好 [9] 核心观点 - 非洲是建材品类产能出海的沃土，基于人口增长、城镇化率及全球产业转移，非洲经济增速在全球市场中相对突出，预计2026年非洲经济将进一步走强，带来高景气机会 [5] - 继续推荐非洲链和存量链，关注特种布回调后机会 [2][8] - 非洲建材龙头成长较快且盈利较高，华新水泥海外经营业绩超预期，非洲高弹性正在加速兑现 [5][6][8] 行业基本面 - 水泥价格环比小涨，全国水泥平均价格环比回升0.4% [7] - 水泥需求整体疲弱，全国重点地区水泥企业平均出货率为45%，环比约持平，同比下降5.6个百分点 [7] - 玻璃库存延续上行，重点监测省份生产企业库存总量6247万重量箱，环比增加290万重量箱，增幅4.87%，库存天数30.51天，环比增加1.42天 [7] - 浮法玻璃市场观望较浓，价格弱势走低，全国玻璃均价为65.70元/重箱，环比下降3.00元/重箱 [38] 非洲链投资机会 - 华新水泥25Q3单季度收入89.9亿元，同比增长6%；归属净利润9.0亿元，同比增长121% [6] - 海外表现突出是25Q3业绩超预期的核心支撑，尼日利亚项目9月开始并表，部分非洲项目投产有积极贡献 [6] - 科达制造是非洲本土龙头，2024Q3以来量价齐升，2025H净利率持续恢复，同时有望受益于碳酸锂价格修复 [8] - 推荐华新水泥、科达制造 [8] 存量链投资机会 - 2025年消费建材存量品类有望迎需求向上和结构优化，二手房成交相对较好将传导至后续存量建材企业经营层面 [8] - 城市翻新政策加码，受益品类为外墙和屋顶材料（外墙涂料翻新占比约30%、公共防水材料翻新占比约15%）、地下管网等 [8] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [20] - 首推三棵树，及低估值的兔宝宝等，东方雨虹底部出现边际改善 [8] 特种布投资机会 - AI电子布的投资机会尚未结束，因AI需求爆发且供给壁垒高，特种玻纤布成为卡脖子环节 [8] - 中材科技作为国产特种玻纤布全品类龙头，充分受益国产替代 [8] - 中国巨石明确在特种布领域加大布局和投入 [8] 高频数据 - 30大中城市商品房一周滚动成交面积阳历同比-21%；12城二手房一周滚动成交面积阳历同比-21% [7] - 本周全国水泥均价353.06元/吨，环比上升1.29元/吨；全国熟料均价为234.85元/吨，环比下降3.27元/吨 [24] - 本周全国水泥库存为66.86%，环比上升1.18个百分点；全国熟料库存为72.13%，环比上升2.90个百分点 [24]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的首要任务 旨在支撑行业转型 [1][2] - 新模式的核心抓手是完善商品房开发 融资 销售等基础制度 以全链条破解行业风险与发展瓶颈 [1][2] - 开发制度完善方向包括明确项目公司与总部的法律责任主体 销售制度可探索现房销售以防范交付风险 融资制度可确定主办行确保项目合理融资需求 [2] 保障性住房供给 - 优化保障性住房供给是重要方向 旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][2] - 住房保障被视为未来的"软基建" 有助于居民扎根城市并促进消费 [2] - "十四五"期间全国累计建设筹集保障性住房和安置住房超1100万套(间) 改造城镇老旧小区24万多个 超1亿群众受益 [3] - "以购代建"模式可收购闲置商品房转为保障房 "房票安置"模式有助于促进安居 这些政策在"十五五"期间将继续发力 [3] 房屋品质与标准提升 - 建设"安全舒适绿色智慧"的"好房子"是明确标准导向 相关规范已提升住宅层高至不低于3米 并调整4层及以上住宅需设电梯 [4] - 实践中已有地区通过装配式建筑 隔音优化等创新举措提升居住体验 房企需针对居民困扰问题改进 并结合得房率 绿色建材等亮点 [4] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动是推动房地产从"增量扩张"转向"存量提质"的核心举措 [4] 物业服务转型 - 物业服务将从"对物的服务"如保安 保洁 保修 绿化 转向"对人的服务" 包括老人及宠物照看 社区养老托幼等一揽子需求 [5] - 未来物业服务旨在为客户提供全龄友好 全天候守护的服务 成为"好房子"的重要一环 [5]

政策定位与战略重要性 - “推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，凸显其重视程度有增无减，相较“十四五”规划建议中相关内容未被单列的情况[1][2] - 房地产风险的化解被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，传递出严防系统性风险的强烈信号[8] 房地产发展新模式与基础制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发制度方面，明确项目公司和企业总部之间的法律关系，项目交付前后者不得抽逃出资或提前分红[2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求，城市房地产融资协调机制有望常态化[2][3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的变化[1][4] - 满足新市民、年轻人的住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，“好房子”首次被写入政府工作报告后已上升为国家战略[1][5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[1][6] 城市更新与存量盘活 - “大力实施城市更新”被提出，意味着其规模将进一步加大、进程加快，相关政策支持有望加速出台[1][7] - 城市更新契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求[7] - 规划建议提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”[1] 消费限制措施清理 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，“清理”意味着一些城市限制性政策要有清晰退出时间表[1][8] - 隐含的限制性措施将被清理，例如公积金跨区域使用的限制，以促进统一大市场建设[8] - 部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能[8]

促进高质量充分就业 - 深入实施就业优先战略，构建就业友好型发展方式，加强产业和就业协同，积极培育新职业新岗位，支持企业稳岗扩岗 [3][4] - 完善终身职业技能培训制度，着力解决结构性就业矛盾，稳定和扩大高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业 [4] - 加大创业支持力度以带动就业，完善就业影响评估和监测预警，综合应对外部环境变化和新技术影响 [5][7] 完善收入分配制度 - 坚持按劳分配为主体，提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重 [8] - 健全市场评价贡献的初次分配机制，完善劳动者工资决定、合理增长及支付保障机制，推行工资集体协商 [8] - 多渠道增加城乡居民财产性收入，加强税收、社会保障等再分配调节，实施城乡居民增收计划以扩大中等收入群体 [9][10][12] 办好人民满意的教育 - 实施新时代立德树人工程，健全与人口变化相适应的教育资源配置机制，扩大学龄人口净流入城镇的资源供给 [13][14] - 稳步扩大免费教育范围，探索延长义务教育年限，推动基础教育扩优提质，统筹义务教育优质均衡发展 [15] - 推动高等教育提质扩容，扩大优质本科招生规模，提升职业学校办学能力，建设特色鲜明高职院校 [16][17] 健全社会保障体系 - 完善基本养老保险全国统筹制度，加快发展多层次养老保险体系，逐步提高城乡居民基础养老金 [22] - 健全多层次医疗保障体系，推进基本医疗保险省级统筹，优化药品集采和医保支付政策 [22] - 扩大失业、工伤保险覆盖面，提高灵活就业人员等参保率，继续划转国有资本充实社保基金 [23][24] 推动房地产高质量发展 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [32] - 优化保障性住房供给，满足工薪群体和困难家庭需求，因城施策增加改善性住房供给 [33][34] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度 [34] 加快建设健康中国 - 实施健康优先发展战略，健全公共卫生能力，加强疾控体系建设，防控重大传染病 [35][36] - 促进分级诊疗，深化公立医院改革，优化医疗机构布局，实施医疗卫生强基工程 [36] - 推进中医药传承创新，支持创新药和医疗器械发展，加强心理健康和精神卫生服务 [37][38] 促进人口高质量发展 - 优化生育支持政策和激励措施，降低家庭生育养育教育成本，完善生育保险制度 [39] - 发展普惠托育和托幼一体化服务，积极应对人口老龄化，健全养老事业和产业协同发展政策 [40][42] - 推行长期护理保险，稳妥实施渐进式延迟法定退休年龄，积极开发老年人力资源 [45]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式[1] - 完善商品房开发、融资、销售等基础性制度[1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1] 住房供给与需求 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] - 因城施策增加改善性住房供给[1] 风险防范与消费促进 - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险[1] - 完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施[1] - 建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法，落实带薪错峰休假[1] - 强化消费者权益保护[1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]