市场观点 - 大A市场最艰难阶段已过 当前为看多做多时机 中米联合声明超预期且贸易战风险落地 汇金等平准基金托市使指数下跌空间有限 外部扰动消除且业绩雷释放完毕 新一轮上涨开启 [1] - 市场分化严重 选股要求较高 推荐关注短线高手道哥 其4月外贸股与5月军工股推荐均获显著收益 [1] 上海楼市 - 上海徐汇滨江绿城潮鸣东方项目开盘售罄 均价19 5万/平 最小户型285㎡(总价5500万) 最大585㎡(近亿) 191组客户抢120套房源 [2] - 对比香港置地启元项目(2023年开盘均价17 8万/平) 绿城项目价格更高 显示上海房价仍在上涨 [2] - 上海社零总额1 8万亿 显著高于北京的1 4万亿 消费氛围更强 居民更敢消费 推动高端房产需求 [7] - 上海首套房门槛低于北京 房源选择更多且品质相当 户口政策宽松(对比北京严苛落户限制) 支撑楼市繁荣 [8] 北京楼市 - 北京4-5月新房销售疲软 日均网签不足100套 海淀区表现亦未达预期 [4] - 北京人均存款高于上海 但消费水平较低 社零总额差距达4000亿 反映购房消费动力不足 [4][7] - 北京户口政策严格 影响购房意愿 部分人群因子女教育问题放弃购房计划 制约楼市交易 [8]

东莞4月房地产市场数据总结 新房市场表现 - 4月东莞新建商品住宅（洋房）网签1322套，网签面积14.31万平方米，均价22162元/平方米，环比量价齐跌 [1] - 松山湖高新区以388套网签量居首，均价26805元/平方米，包含"三限房"项目数据 [2][3] - 南城区洋房均价42513元/平方米为全市最高，东城区41973元/平方米次之，仅两镇街均价超4万元 [3] - 凤岗镇洋房网签106套，石碣镇101套，为除松山湖外仅有的两个网签量超百套镇街 [3] 二手房市场表现 - 4月东莞二手房网签3085套，面积34.17万平方米，均价15419元/平方米，环比量价齐升 [1] - 南城区以268套二手房网签量居首，常平镇222套、樟木头镇215套紧随其后 [4] - 松山湖高新区二手房均价29705元/平方米为全市最高，南城区20950元/平方米、东城区20485元/平方米分列二三位 [4] - 共有10个镇街二手房网签量超百套，包括虎门镇206套、寮步镇174套等 [4] 区域市场差异 - 城区片区南城、东城包揽新房均价前两名，滨海片区滨海湾新区以31827元/平方米位列第三 [3] - 水乡新城片区麻涌镇新房均价最低仅10495元/平方米，望牛墩镇9805元/平方米为全市最低 [2] - 东南临深片区凤岗镇新房网签106套表现突出，塘厦镇二手房网签165套 [2][4] 市场趋势分析 - 4月为传统楼市淡季，新房市场降温明显，二手房表现持续优于新房 [5] - 二手房市场活跃主要因业主抛售导致放盘量增加，叠加新房促销力度减弱 [6] - 行业预计5月房价或稳中有降，因房企资金压力趋紧可能引发降价促销 [7] 重点项目表现 - 凤岗鸿荣源熙园山院成交53套，松山湖科学城国际人才社区和松湖润府合计成交近80套 [3]

上海豪宅市场表现 - 5月上海内环多个豪宅项目开盘即售罄，陆家嘴太古源源邸开盘当日仅剩2套，绿城潮鸣东方开盘当天全部售罄，上海壹号院认购率超过267% [1][4][5] - 陆家嘴太古源源邸推出57套一线江景豪宅，均价17.18万元/平方米，认购率220%，开盘当天成交55套 [4] - 绿城潮鸣东方推出120套大平层，均价19.5万元/平方米，认购率160%，销售总金额69.88亿元 [4] - 上海壹号院推售64套大平层，均价18.5万元/平方米，认购率267%，触发积分制 [5] 豪宅市场成交数据 - 两天内上海内环豪宅成交175套，单套总价超5700万元，最高成交价1.8亿元 [1] - 三个豪宅项目预计售出239套，销售总金额超140亿元 [1] - 4月28日至5月11日上海住宅成交均价环比上升33%至84065元/平方米 [9] 远郊楼市表现 - 浦东、青浦和松江等远郊区域新盘出现认购人数少或零认购，取消摇号开盘活动 [1][10][11] - 浦东新区惠南板块璟澜湾项目107套房源无认购，取消摇号开盘 [9][10] - 浦东新区外高桥板块阳明花园项目因无认购客户，取消公证摇号 [10] - 青浦区淀山湖板块璟云里项目公告取消公证摇号开盘 [11] 市场分化原因 - 中高端改善类产品受市场关注，稀缺新盘去化效果良好，置换链条顺畅促使高端客群加快入市 [9] - 远郊项目因位置偏远、配套不成熟，市场关注度低，部分开发商选择封盘或减少推广 [9][11]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]

房地产市场回暖 - 一季度全区商品房销售面积714.6万平方米，同比回升23.8个百分点，总量排名全国第13位，较2024年全年提升2位 [1] - 一季度商品房销售面积环比回升10.2个百分点，8个设区市实现同比正增长，13个设区市实现环比正增长 [1] - 一季度共提取20.1亿元住房公积金用于购房，为8523人发放住房公积金贷款36.21亿元 [1] 政策支持措施 - 各地推出财政补贴、开发企业补贴、消费券补贴等优惠政策，降低购房门槛、减轻购房压力 [1] - 开展"好房子·悦生活"系列促消费活动，吸引刚需和改善性住房需求的市民参与 [1] - 推广二手房"带押过户"服务模式，降低交易成本，一季度二手房成交面积300.26万平方米，同比上涨43.14% [2] 二手房市场表现 - 一季度二手房成交总金额146.73亿元，同比上涨32.10% [2] - 二手住房成交面积283.8万平方米，同比上涨41.03%，成交金额140.12亿元，同比上涨30.41% [2] 市场活跃度提升 - 新房项目咨询量、线下到访量大幅增加 [1] - 二手房"带押过户"模式保障了各方权益和登记安全 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 焦煤和焦炭短期和中期均为震荡走势，日内震荡偏强，整体持震荡思路 [1] - 政策端利好驱动焦煤期货向上小幅反弹，但供需宽松局面未扭转，制约反弹空间，预计焦煤主力合约维持低位震荡 [5] - 焦炭短期需求尚可且政策利好带动低位反弹，但原材料焦煤带来成本端压力，预计焦炭主力合约暂维持低位震荡 [6] 根据相关目录分别进行总结 品种观点参考 - 焦煤 2509 短期、中期震荡，日内震荡偏强，持震荡思路，核心逻辑是宽松预期压制，焦煤低位震荡 [1] - 焦炭 2509 短期、中期震荡，日内震荡偏强，持震荡思路，核心逻辑是多空博弈，焦炭震荡整理 [1] 主要品种价格行情驱动逻辑—商品期货黑色板块 焦煤（JM） - 日内观点震荡偏强，中期观点震荡，参考观点震荡思路 [5] - 甘其毛都口岸蒙煤最新报价 1015.0 元/吨，周环比下跌 1.5%，折合期货仓单成本约 988 元/吨 [5] - 中美将在 90 天大幅降低关税税率，海外压力放缓，国新办出台一揽子利好政策，但焦煤自身基本面疲弱，制约期货反弹空间 [5] 焦炭（J） - 日内观点震荡偏强，中期观点震荡，参考观点震荡思路 [6] - 日照港准一级平仓价最新报价 1440 元/吨，周环比持平，折合期货仓单成本约 1583 元/吨 [6] - 中美关税摩擦降温带动焦炭期货低位小幅反弹，但成本端拖累明显，基本面利好放缓，需求端增速下滑，铁水产量走高空间有限 [6]

杭州二手房市场表现 - 4月杭州二手房网签9421套 环比3月12413套下滑24% 但同比去年4月上涨12% [1] - 4月成交均价29634元/平方米 同比上涨1.9% 创近四年同期成交量最高值 [1] - 9421套成交量为近两年单月第4高 仅次于2024年3月、2023年11月和12月 市场处于近8年最热小阳春行情 [1] 成交量波动原因分析 - 3月需求集中释放(春节积压需求+地王效应+入学购房季节性需求)导致4月自然回落 [2] - 低价优质房源去化后 买卖双方对价格合理性博弈加剧 成交速度放缓 [2] - 4月新增买卖挂牌房源量环比下滑19% 同比增6% 带看量环比降23% 同比增23% [2] 市场活跃度指标 - 4月带看量TOP小区为杭与城、翡翠城四期和绿城桂冠东方 维持红盘地位 [3] - 五一假期二手带看同比增58% 新签同比增15% 新房带看和认购分别同比增50%和61% [3] - 行业认为杭州仍为全国楼市最活跃城市之一 当前网签量将维持良好水平 [2][3]

政银协同模式 - 建行广西区分行与地方政府合作开展"好房子·悦生活"住房促消费活动，采用"政银协同+数字化创新+精准化服务"三维联动模式，构建全链条"安居生态圈"[1] - 在南宁、梧州、来宾等地设立金融服务专区，提供"一站式"住房消费服务，包括房贷品牌宣传、专属权益组合及快速审批通道，实现全流程现场办结[2] - 推出"要买房 到建行"房贷品牌，配套"建行生活找房节"专属权益，涵盖房贷三重礼、签约有礼等优惠组合[2] 数字化创新应用 - 通过"建行生活"App整合房产信息、价格走势、周边配套等数据，实现"线上选房—线下体验"无缝衔接[3] - 开发手机银行App、"建行生活"App、"智慧个贷"小程序的"房贷预审"功能，提升贷前规划效率[2] - 推出"10+2"项个人住房贷款服务举措及"法拍贷"等创新产品，优化购房体验[3] 服务成效与数据 - 2025年一季度参与超5场地方政府"找房"主题活动，提供"低价购""安心贷""实惠多"等优惠[4] - 今年以来累计投放个人住房贷款超40亿元，服务近8500个家庭，激活广西住房消费市场[4] - 推出"轻松供"先息后本还款服务减轻月供压力，获得购房者好评[3][4] 场景化服务升级 - 聚焦住房消费核心需求，提供优惠利率和快速审批通道，缩短购房流程时间[2] - 通过线上线下融合场景，实现"足不出户看遍全城好房"，提升客户便利性[3] - 构建以人民为中心的住房金融生态，满足"住有所居"到"住有优居"的消费升级需求[4]

证券研究报告 行业专题报告 hyzqdatemark 2025 年 05 月 14 日 证券分析师 戴铭余 SAC：S1350524060003 daimingyu@huayuanstock.com 唐志玮 tangzhiwei@huayuanstock.com 板块表现： 报表端继续承压，政策端值得期待 投资评级： 看好（维持） ——24 年报及 25 年一季报总结 房地产 投资要点： 请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明 联系人 24 年板块营收同比下降，归母净利润为负，收入端及利润端均承压。2024 年，房地 产板块平均营业收入 207 亿元，同比-21.3%，较 23 年下降 20.2pct；平均归母净利 润-17.7 亿元，同比-4889%，较 23 年下降 4761pct。25Q1，板块平均营业收入 32 亿元，同比-9.0%，较 24 年提升 12.4pct；平均归母净利润-1.2 亿元，同比-3346%， 较 24 年提升 1543pct。2024 年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映 2022-23 年地产销售下行，传导至 24 年/25Q1 的结算下行。板块归母净利润为负，主 ...

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]