核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策放松是支撑一线城市新房价格和二手房成交量的关键因素，市场呈现“以价换量”特征 [2] - 预计四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，核心城市外围区限购松绑将激活需求 [3] 新建商品住宅价格变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手住宅价格与市场情况 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，环比上升1.6个百分点，创4月以来峰值 [2] - 安居客线上百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线达99天，显示中小城市二手房去化难度更大 [2] 政策影响与市场表现 - 8、9月政策面的放松是一线城市市场表现突出的直接拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 二手房成交量提升是“以价换量”的结果，大量挂牌价格未调整的二手房拉长了整体去化时长 [2] - “金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化 [1] 行业展望 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升 [3] - 北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求，带动一线新房成交稳定上升 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3]

新华财经上海10月20日电（谈瑞）国家统计局20日发布最新一期的70个大中城市商品住宅销售价格变动 情况。数据显示，9月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收 窄态势。 具体来看，新房市场方面，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个 百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。二线城市新建商 品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅与上月相同。 安居客平台数据显示，9月全国二手房线上找房人数占比达到64.1%，环比提升1.6个百分点，创下今年4 月以来的峰值，反映出消费者对二手房市场的关注度普遍提升。不过，与之形成对比的是，9月百城二 手房挂牌时长升至95天，其中三四线城市二手房挂牌时长更是达到99天，中小城市二手房去化难度显著 大于核心城市。张波表示，二手房成交占比提升的同时挂牌时长同步上升，表明当前二手房成交量的增 长更多是"以价换量"的结果，大量挂牌价格未及时调整的房源拉低了整体市场的去化效率。 新房市场则呈现明显的城市能 ...

市场整体表现 - 2025年9月二手房成交规模环比微降1%，成交动能持续放缓[14] - 2025年前9月30个重点城市二手房成交累计同比增长9%，表现显著优于新房市场[2] - 核心城市京沪深二手房累计同比增幅仍保持在10%以上，处于高位震荡行情[14] 成交总价段结构分析 - 京沪深杭四城200万以内低总价段成交占比同环比齐增，极致刚需客群是成交主力[2][3]，例如上海该价位段占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点[3] - 刚改和中改需求出现“塌陷”，京沪深500-600万、杭州200-400万价位段成交占比同环比齐降[3] - 高端需求保持稳定，京沪千万以上豪宅成交占比同比仍增，深圳3000-5000万顶豪成交占比同环比分别增长0.33和0.22个百分点[3] 成交面积段结构分析 - 京沪深70平方米以内小面积段是成交主力，占比均超三成，北京该面积段成交集中度持续上升，同环比增幅均超2个百分点[6][7] - 京沪深小面积房源通过“以价换量”策略实现快速出货[7] - 杭州160平方米以上大面积段产品成交占比同环比齐增，主要满足“一步到位”的自住需求[6][7] 成交区域结构分析 - 上海成交增长集中于近远郊片区，如金山区和奉贤区[10][11] - 北京和杭州成交增长集中于城市核心区，如北京海淀区和东城区，杭州西湖区和拱墅区[10][11] - 杭州主力区域成交集中度上升，环比涨幅TOP3区域（拱墅区、余杭区等）同时也是成交套数占比TOP3区域[11] 后市趋势预判 - 预计10月京沪深二手房成交将出现季节性回落[14] - 核心城市二手房价仍处下行周期，“以价换量”趋势短期内将延续[14] - 刚需盘交易以价格为导向，中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市情况[14] - 买方市场下，区位偏远、功能性缺失的远郊老旧小区交易周期将进一步拉长[14]

市场整体表现 - 9月二手房交易活跃度有所回升 成交量同环比均保持增长[1] - 市场延续"以价换量"现象 重点城市二手房价格均面临下行压力[1][3] - 展望10月 重点城市二手房市场交易活跃度预计继续温和回升 但城市内部分化格局将延续[3] 一线城市成交情况 - 北京二手房网签成交15843套 环比增长18.8% 同比增长19.4% 1-9月累计成交套数同比增长11%[2] - 上海二手住宅成交17723套 环比增长2.7% 同比增长27% 1-9月累计同比增长16.9%[2] - 深圳二手房成交套数同比增长超40%[2] 一线城市价格走势 - 北京9月二手住宅价格环比下跌0.60% 同比下跌4.27% 各区域价格环比均下跌[2] - 上海9月二手住宅价格环比下跌0.48% 较上月基本持平 同比下跌3.85%[2] - 广州9月二手住宅挂牌均价环比下跌0.97% 跌幅较上月扩大0.17个百分点 同比下跌6.13%[2] - 深圳二手房价格环比跌幅与上月基本持平[2] 二线城市市场动态 - 杭州市场活跃度有所回升 价格仍波动调整[3] - 成都二手房成交量同环比均增长 价格环比跌幅扩大[3] - 南京二手房市场相对平淡 以价换量持续 价格环比跌幅扩大[3] - 武汉二手房成交量相对平稳 价格面临较大下行压力[3] - 重庆主城区二手房价格环比继续下跌 跌幅有所扩大[3] - 天津二手房价格进一步下探 远郊区价格下行明显[3]

全国二手房市场整体表现 - 2025年9月百城二手住宅均价环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [4] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.67%，同比下跌4.77%，环比跌幅较8月略有扩大 [4] - 市场整体呈现“以价换量”现象，交易活跃度有所回升但价格面临下行压力 [1][62] 政策与地方层面动态 - 国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，涉及盘活存量土地和低效建设用地 [1] - 自然资源部鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地 [1] - 深圳放宽非核心区限购，上海优化房产税政策，多地扩宽公积金使用范围 [1] - 广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [1] 十大城市二手房价格具体表现 - 武汉二手房价格环比跌幅最大为1.18%，同比跌幅最大为9.69% [4] - 南京二手房价格环比下跌1.05%，同比下跌9.52% [4] - 天津二手房价格环比下跌1.11%，同比下跌6.17% [58] - 广州二手房价格环比下跌0.97%，同比下跌6.13% [21] - 重庆主城区二手房价格环比下跌0.84%，同比下跌5.28% [50] - 北京二手房价格环比下跌0.60%，同比下跌4.27% [7] - 上海二手房价格环比下跌0.48%，同比下跌3.85% [12] - 深圳二手房价格环比下跌0.50%，同比下跌2.56% [24] - 成都二手房价格环比下跌0.40%，同比下跌0.84% [37] - 杭州二手房价格环比跌幅最小为0.38%，同比下跌4.70% [4][31] 重点城市二手房成交情况 - 北京二手房成交15843套，环比增长18.8%，同比增长19.4%，1-9月累计同比增长11% [7] - 上海二手房成交17723套，环比增长2.7%，同比增长27%，1-9月累计同比增长16.9% [12] - 深圳二手房成交4546套，环比增长8.9%，同比增长42.5%，1-9月累计同比增长29.3% [24] - 成都二手房成交19399套，环比增长10.9%，同比增长27.6%，1-9月累计同比增长16.0% [37] - 武汉二手房成交8411套，环比增长2.8%，同比增长20.7%，1-9月累计同比增长9.1% [47] - 杭州二手房成交4699套，环比下降3.3%，同比增长6.7%，1-9月累计同比增长11.2% [31] - 南京二手房成交6382套，环比持平，同比下降12.6%，1-9月累计同比下降5.6% [41] 市场展望 - 预计10月重点城市二手房市场交易活跃度将继续温和回升 [62] - 在高挂牌量及短期预期偏弱影响下，二手房价格仍面临压力，“以价换量”态势短期难改 [62] - 部分城市去年四季度基数升高，可能对同比增速造成影响，城市内部分化格局将延续 [62]

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]

港股餐饮板块表现与公司上市背景 - 今年以来港股餐饮企业业绩和股价走势出现分化，部分公司股价大幅回调，部分公司表现抢眼 [2] - 在此背景下，中国第四大中式面馆品牌遇见小面正加速推进港股上市进程，已于10月获得中国证监会境外上市备案并更新招股书 [2] 公司业务概况与市场地位 - 遇见小面于2014年在广州创立，主打重庆小面及川渝风味菜品，涵盖面条、米饭、小吃与饮品 [3] - 以2024年总商品交易额计，公司在中国中式面馆市场份额为0.5%，排名第四，行业竞争格局高度分散 [3] - 业务布局呈现显著区域集中性，超半数餐厅位于广东省内，显示出对广东市场的高度依赖 [5] 门店扩张策略 - 与同业收缩策略不同，公司选择逆势扩张，门店总数从2022年的170家增至2025年10月8日的451家，覆盖中国内地22个城市及香港 [5] - 门店数量从2022年末的170家持续增长至2023年末的252家、2024年末的360家、2025年6月30日的417家以及2025年10月8日的451家 [6] - 截至10月8日，有101家新餐厅处于开业前筹备状态，并计划于2026年至2028年每年开设约150家至230家新餐厅 [6] 定价策略与运营效率 - 为配合门店扩张、抢占市场份额，公司采取"以价换量"策略，直营餐厅订单平均消费额由2022年的36.2元持续下调至2025年上半年的31.8元 [7] - 分城市看，一线及新一线城市直营餐厅订单平均消费额从2022年的36.1元降至2025年上半年的30.8元，二线及以下城市从36.5元降至29.8元 [8] - 降价策略带来更高客流量和总商品交易额，但导致单店效益不佳，直营餐厅单店日均销售额从2024年上半年的12,714元降至2025年上半年的11,805元 [8][9] - 2025年上半年，直营餐厅和特许经营餐厅的翻座率分别降至3.4次/天和3.1次/天，公司解释主要因外卖平台推广加强导致顾客从堂食转为外卖 [9] 财务业绩表现 - 公司收入从2022年的4.18亿元攀升至2024年的11.54亿元，2025年上半年进一步增至7.03亿元，同比增长33.77% [11][12] - 收入构成以直营餐厅经营为主，2025年上半年占比89.0%，其中堂食服务占70.7%，外卖业务占18.3% [12] - 公司于2023年扭亏为盈，实现净利润4591.4万元，2024年提升至6070万元，2025上半年达4183.4万元，接近翻倍增长 [12] - 直营餐厅层面的经营利润率同步走高，2025年上半年达到15.1% [12] 财务状况与股东变动 - 在港股IPO前夕，公司于2023年、2025年上半年分别派付1950万元、1470万元股息 [13] - 财务结构暗藏风险，截至2025年8月31日，流动资产为3.09亿元，流动负债高达5.49亿元，流动比率仅为0.56 [13] - 公司资产负债率2022年以来一直处于高位，2025年上半年为87.83%，显示短期偿债压力巨大 [13] - 二股东百福控股于今年8月以4800万元出售了遇见小面1.71%股权，其全资子公司奇昕目前仍持有公司15.44%的股权 [14][15]

深圳楼市新政影响 - 深圳“9·5新政”优化房地产措施，核心内容包括解除西乡等片区的限购，符合条件的家庭购房不限套数，不符合条件的可购买两套，直接刺激市场活跃度[2] - 政策发布后，一线门店客户咨询量环比增长30%到40%，门店新房认购量较新政前增长35%，较8月同期增长75%[5][6] - 新政满月时，新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46%，二手房市场也稳中有升[6] 市场成交与需求变化 - 9月全市新建商品住宅成交17.50万平方米（1712套），同比增长1.75%，二手商品住宅成交44.99万平方米（4546套），同比增长45.67%[9] - 当前成交主要由改善型需求驱动，90平方米及以上户型成交套数占比约56.66%，100平方米以上四房产品成交量回升明显[5][9] - 改善型买家多为同片区置换型客户，因预算充裕且不限购，多采取“先买后卖”策略[5] 价格走势与以价换量 - 市场复苏底色为“以价换量”，9月成交价较7、8月再度下探约5%，例如西乡82平方米三房成交价从390-400万元降至360-370万元[11] - 业主报价普遍下调，过去一个月深圳有58个片区报价下跌，26个片区上涨，买方情绪主导市场[12] - 开发商加大让利，例如华联峦山府开盘综合折扣9.3折，折后均价6.15万元/平方米，94平方米三房最低总价480万元，低于同片区去年价格[13] 典型项目市场表现 - “新规楼盘”如华联峦山府受到追捧，项目启动认购登记后，国庆假期首日接待客户超500组，置业顾问加班至凌晨[6][7] - 龙岗大运改善型新盘中海大运玖章冻资门槛高达30万至100万元，在这两年的市场中实属罕见[3] - 高实用率新规楼盘和可快速入住的现房楼盘成为购房者关注焦点[6] 市场情绪与预期 - 客户认为房价已触底，政策发力使信心有所修复，预期房价不会大涨但也不会大跌[5][9] - 当前市场环境下，购房者缺乏购买多套房产的动力，投资意义减弱，市场以自住型需求为主[14] - 业内判断，要稳住房价预期，需宏观通胀预期提升，如果居民对未来收入、通胀预期提高，房价预期也会抬升[16]

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

市场整体态势 - 2025年第三季度北京办公楼市场新租活跃度阶段性回落，整体市场处于缓慢复苏通道[1] - 市场结构性调整持续深化，甲级写字楼表现相对稳健，乙级楼宇面临较大去化压力[1] - 多数企业在办公选址上更趋谨慎，采取保守策略，预计后续市场将逐步回暖[1] 新租交易情况 - 三季度北京办公楼市场新租交易总面积环比下降31%，市场活跃度出现阶段性收缩[2] - 搬迁需求占新租总面积的75%，金融街、通州以区内流动为主，中关村、望京、奥体等科技中心子市场之间流动活跃，CBD和丽泽成为跨区搬迁主要承接区域[2] - TMT行业继续位居需求首位，占比高达31%，算力解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类企业保持活跃[2] 行业需求分布 - 金融行业新租数量环比上涨15%，主要以1000平方米以下的中小面积需求为主[3] - 专业服务业位列需求第三，CBD区域是律师事务所、咨询公司、广告公关类企业搬迁首选[3] - 医药及生命科学板块需求排名升至第四位，部分优质企业通过搬迁提升企业形象[3] 市场吸纳与空置 - 三季度北京办公楼市场净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率微降至19.7%[3] - 甲级写字楼净吸纳量贡献近八成，其空置率下降更为显著[3] - 科技中心区域净吸纳量表现最佳，中关村空置率降至全市最低水平，CBD、金融街等传统核心商务区净吸纳量仍为负值[3] 租金表现 - 三季度全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%，至每月每平方米234.8元[3] - 金融街区域租金跌幅居首，望京、王府井、燕莎、CBD等多个东部区域租金跌幅未出现收窄迹象[3] - 乙级楼宇面临的租金下行压力尤为突出[3] 未来市场展望 - 未来六个月全市预计仅有石景山一个全新项目交付，随着供应压力缓解，整体空置率有望小幅回落[4] - 租金下行压力仍然存在，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇可能率先企稳回升[4] 商务园区市场 - 三季度北京复合型园区加速入市，亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平方米[4] - 新项目采用“研发+中试+生产”的复合型空间形态，商务园区功能正从单一办公载体向全链条产业承接平台演进[4] - 三季度北京全市商务园区净吸纳量录得6万平方米，环比下降37%，但与去年同期相比仍保持增长[5] 商务园区产业分布 - 互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放搬迁和扩租需求[5] - 芯片、低空经济、新能源汽车相关企业的产业空间需求主要落在产业链上下游聚集的亦庄经开区[5] - 医药及生命科学在复合型新项目交付和龙头企业扩租带动下有一定表现[5] 商务园区供需与租金 - 三季度全市商务园区空置率环比上升0.4个百分点至24.7%[5] - 市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元[5] - 未来半年北京商务园区预计将有约34.1万平方米的新供应入市，其中九成集中在北清路子市场，以一般研发办公项目为主[6]