房地产市场现状 - 全国百城二手房价连续下跌30个月 二手房价普遍大幅下跌 上海某学区房从9.8万/㎡跌至4.9万/㎡ 跌幅达50% 鹤岗房价跌至2-3万元/套 [3] - 全国城镇45%家庭持有两套及以上房产 近半数中产家庭财富集中于房地产资产 [3] - 一线城市房产税征收压力显著 500万元房产年税额达5万元 北京朝阳区物业费加维修基金月支出超3000元 供暖季月支出超万元 [5] 区域市场分化表现 - 二线城市新区出现严重空置现象 某新区夜间亮灯率不足30% 二手房价从1.1万/㎡跌至6000/㎡ 跌幅45% 仍无人问津 [7] - 一线城市内环与远郊市场分化明显 上海外环某楼盘三年跌45% 内环优质学区房仅跌15% 带学区电梯房仍有需求 远郊老破小无人问津 [7] - 三四线城市房价大幅缩水 四川某婚房从100万跌至60万 考虑装修和利息成本 实际亏损相当于一套房价值 [7] 二手房市场供需状况 - 全国二手房挂牌量达730万套 北京14.7万套 上海17万套 成都武汉超20万套 13个城市挂牌量突破20万套 [9] - 房东普遍降价20%出售 开发商推出"买新房送车位再返10万现金"促销 进一步挤压二手房市场 [9] - 中介反馈买家只选择现房且要求价格大幅折让 挂牌一年未成交已成为常态现象 [9] 租赁市场竞争格局 - 2025年住建部新增100万套城中村改造房 配售型保障房重点覆盖外来务工和新毕业生人群 [11] - 深圳人才保障房租仅为市场价60% 首日申请超万人排队 同样地铁口两居室 保障房租3800元/月 市场房源空置三个月 [11] - 广州房东月租从6500元降至4800元 扣除月供后倒贴2000元 租赁市场出现"贷款养租客"现象 [11] 业主应对策略 - 南京业主降价15%出售远郊房产 宁愿少赚50万也要避免资产烂在手里 [13] - 深圳业主选择提前还清二套房房贷 实现无债一身轻 [13] - 苏州业主参与以旧换新政策 老房换购新房并获得8万元补贴 [13] 政策环境变化 - 2025年住建部推出取消限售 公积金首付降至15% 全面推行现房销售等新政策 [13] - 全国现有住房可满足30亿人居住 远超14亿人口实际需求 房地产供需关系发生根本性转变 [15]

住房供给总量 - 全国城乡房屋建筑总量近6亿栋 市政设施80多万处[2] - 全国二手房总挂牌量753万套 商品房待售面积7.69亿平方米 折合超700万套100平方米住房[2] 房价水平现状 - 7月全国100个城市新建住宅均价16877元/平方米 二手住宅均价13892元/平方米[5] - 购买100平方米二手房需支付超130万元[5] 供给过剩与需求矛盾成因 - 炒房客囤积房产推高房价 导致市场泡沫放大[5][7] - 棚改时期开发商年增千万套新房入市[7] - 居民收入水平难以支撑高房价[7] 政策调控方向转变 - 住建部公布住房数据引导市场健康化发展[9] - 未来不再鼓励大规模拆建拿地建房[9][12] - 供地开发将参照人口数量与增长率数据[10] 房产税推进影响 - 全国房屋普查为房产税提供数据支撑[14] - 房产税实施将增加多套房持有成本 促使炒房客退出市场[16] - 有利于减少房地产泡沫风险 稳定长期市场发展[16] 银行系统风险关联 - 房企销售困难导致资金链问题 可能推高银行不良贷款率[18] - 银行可能采取降低贷款额度、提高首付比例等措施[19] - 风险传导至购房者生活消费及持房者压力[19]

全国房价下跌趋势 - 全国70个大中城市中68%的城市新房价格环比下跌 二手房价格下跌城市占比达82% [3] - 一线城市北京新房价格同比跌3.6% 广州二手房价格跌6% 深圳新房和二手房价格均跌2.5% [3] - 三四线城市如烟台芝罘区二手房单价跌破1.1万元/平方米 跌幅1.53% 重庆主城区新房库存去化周期超24个月 部分楼盘降价促销力度达15% [3] 城市房价分化表现 - 烟台高新区新房价格逆势上涨1.44% 上海新房价格同比涨6.1% 显示城市分化加剧 [3] - 一线城市如北京上海核心区域土地供应收紧 优质房源供不应求支撑房价 [4] - 三四线城市人口外流导致供需失衡 烟台某县级市近五年常住人口减少8% 但新房供应量增加30% [4] 房企债务风险 - 2024年全国300余家房企申请破产 头部企业如金科阳光集团债务违约金额超千亿元 [4] - 2025年近60家房企面临退市或破产清算 导致烂尾楼风险激增 [4] - 2025年房企海外债到期规模超千亿元 龙光世茂等房企债务重组削债比例达50%-70% [6] 政策调控影响 - 房产税试点扩围至北京深圳等六城 采用人均免征面积+低税率模式 北京三口之家免征60㎡ 超出部分按0.4%-1.2%征税 [5][7] - 央行5年期LPR降至3.5% 首套房利率进入2%时代 但市场预期悲观使降息刺激效果有限 [5] - 杭州试点区域二手房挂牌量激增30% 部分业主为避税降价10%抛售 专家预测投资性购房需求或萎缩60% [7] 行业供需结构变化 - 三四线城市库存高企 烟台福山区新房去化周期达36个月 部分楼盘推出买房送车位+装修仍无人问津 [8] - 2025年全国计划筹建保障性住房200万套 直接分流刚需市场需求 [8] - 住建部2025年新规要求新建住宅层高不低于3米 必须配备电梯和智慧安防系统 老旧小区价格较同地段新房低40% [8] 官方应对措施 - 住建部推出白名单制度 专项借款8.54万亿元保交楼 但地方执行力度不一且资金挪用问题频发 [6] - 住建部要求2025年现房销售比例不低于30% 优先选择国企开发项目并查看预售资金监管协议 [10] - 地方政府推行房票安置政策 如邢台市对2000年前建成的老小区实施拆迁 补偿标准较市场价高15% [10] 资产优化策略 - 建议将非核心城市房产置换为核心城市优质资产 如烟台莱山区房产置换上海临港新区房产以增强抗跌性 [10] - 加入住建部保障性租赁住房计划 将闲置房源纳入政府监管平台可享受税收减免和租金补贴 上海案例显示年收益可增加2万元 [10] - 利用共有产权房政策降低购房门槛 北京共有产权房价格较周边商品房低30% [10]

房产租赁税务政策 - 城市维护建设税税率根据地区不同分为市区7%、县城和镇5%、其他地区1% [3] - 教育费附加税率为3% 地方教育附加税率为2% [3] - 个人转租房屋租金收入按财产租赁所得征收个人所得税 住房租赁暂减按10%税率 非住房租赁按20%税率 [3] - 财产租赁所得扣除次序为：先扣除向出租方缴纳的税费 再扣除实际修缮费用 最后按收入额减除费用（4000元以下减800元 4000元以上减20%） [3] 房产税征收规则 - 以租金收入为计税依据 标准税率为12% 个人出租住房统一按4%税率征收 [3] - 2023年1月1日至2027年12月31日期间房产税减半征收 [3] - 同期城市维护建设税 教育费附加和地方教育附加也享受减半征收政策 [4] 企业出租房屋增值税处理 - 住房租赁企业向个人出租住房可选择简易计税方法按5%征收 或按1.5%减征 [3] - 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可选择简易征收按5%税率 [3] - 一般纳税人出租2016年4月30日后取得的不动产适用9%税率 [3] - 小规模纳税人出租住房按5%征收率减按1.5%计算 [3] 个税专项附加扣除操作 - 年度中间换租存在租赁期重叠时 需避免填报日期交叉 [10] - 新增租赁信息时 租赁开始时间必须晚于上次填报的租赁期止月份 [10]

房产税计征误区 - 房屋附属设备和配套设施无论是否单独核算都应计入房产原值计征房产税 [4] - 更换设备时可扣减原设备价值 但易损零配件更新后不计入原值 [4] - 未将附属设施计入房产原值申报属于错误做法 [3] 免租期房产税处理 - 免租期间产权所有人需按房产原值缴纳房产税而非免除 [6][7] - 租赁合同约定免租期仍需申报纳税 [7] 地下建筑房产税征收 - 具备房屋功能的地下建筑（如车库、储藏室）均需征收房产税 [7][8] - 征收范围包括与地上相连或独立地下建筑及人防设施 [7][8] - 错误认为仅需缴纳城镇土地使用税而忽略房产税 [7] 城镇土地使用税免税政策 - 免税单位自用土地免征土地使用税但对外出租需申报纳税 [8][9] - 自用土地限于单位本身办公及公务用途 [9] 印花税应税合同范围 - 仅《印花税税目税率表》列明的11类合同需缴纳印花税 [16] - 未签订买卖合同时 订单、要货单等明确买卖关系的单据需缴税 [17][18] 印花税计税依据 - 合同未列明金额时按实际结算金额或市场价格确定计税依据 [20][21] - 应税合同计税依据不含列明的增值税税款 未列明则按总额计算 [24] - 营业账簿以后年度按实收资本和资本公积的增加部分计算税额 [22] 印花税退税规则 - 合同取消后已缴纳印花税不予退还或抵缴税款 [25][27] - 多贴印花税票同样不予退税 [27]

房产税征收规则 - 实行分级幅度税额制度 青岛市内四区（市南市北李沧崂山）税额标准为4.8-12.8元/平方米 其他区县为4.8-9.6元/平方米 建制镇和工矿区为4元/平方米 [3] - 从价计征方式按房产计税余值的1.2%计算 青岛市扣除比例为30% 计算公式为应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% [3][4] - 从租计征方式按租金收入的12%计算 个人出租住房减按4%税率征收 [3][5] 土地使用税征收规则 - 应纳税额按实际占用土地面积乘以单位税额计算 实际占用面积以省政府测定面积或土地使用证书确认面积为准 [5] - 征收耕地自批准征收满1年开始缴纳 非耕地自批准征收次月起缴纳 [8] - 有偿取得土地使用权时 受让方从合同约定交付时间次月起纳税 未约定交付时间则从合同签订次月起纳税 [8] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 购置存量房自房屋权属证书签发次月起计征 [6] - 出租出借房产自交付出租出借次月起计征 房地产开发企业自用出租出借商品房自使用或交付次月起计征 [6] - 自建房屋自建成次月起征收 委托施工建设房屋从办理验收手续次月起征收 [7] 税收优惠政策 - 国家机关/人民团体/军队自用房产和土地免征税收 [9] - 国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产和土地免征税收 [9] - 宗教寺庙/公园/名胜古迹自用房产和土地免征税收 市政街道/广场/绿化地带等公共用地免征土地使用税 [9] 发票管理规范 - 商家不得以促销活动或系统升级为由拒绝开具发票 折扣优惠与开票义务无关 [17][19][20] - 发票无最低金额限制 任何消费金额均需开具发票 小票和收据不能替代发票 [21][22] - 消费者可通过12366热线、税务总局官网或现场举报等方式投诉税收违法行为 [23][24]

行业现状与挑战 - 三四线城市面临人口外流和产业空心化问题 房价从万元时代跌回六千区间 部分区域甚至腰斩[12] - 一二线郊区新区规划落地缓慢且配套不足 房价从开盘即巅峰状态持续下滑 业主集体维权现象频发[12] - 小城市新盘存在开发商盲目扩张问题 房屋空置严重 业主降价抛售无人接盘 最终形成鬼城现象[12] 市场供需数据表现 - 2024年商品房待售面积达7.8亿平方米 相当于600万套100平方米房屋空置[13] - 三四线城市库存周期超过5年 部分城市甚至超过10年[13] - 一线城市挂牌量激增 北京超14万套 成都破20万套 业主降价抛售成为常态[13] - 有业主挂牌一年且降价百万 仍然无人问津[13] 购房者财务困境 - 典型购房案例显示：150万房屋首付30%为45万 贷款105万 30年月供近6000元 本息合计超260万 比本金多一倍[4] - 房价下跌30%但银行欠款不变 首付亏光的同时仍需持续支付利息[4] - 物业费每月倒贴300元 入住率不足三成[1] - 月供超过家庭收入40%时需警惕风险[13] 需求端结构性转变 - 年轻人宁租不买成为主流 租房市场占比超30%[13] - 拆迁红利消失 棚改户不再接盘[13] - 90后买房意愿锐减 00后直接躺平 购房群体出现明显断层[13] - 房子从必需品转变为风险投资 市场流动性趋于枯竭[9] 家庭财富影响 - 普通家庭70%资产集中在房产上[6] - 房价下跌10%导致家庭净资产蒸发15万 下跌20%则损失30万[6] - 资产缩水属于隐性减少 房贷和物业费等固定支出维持不变 许多家庭卖房时发现已资不抵债[7] 行业属性根本转变 - 房产金融属性正在消退 居住属性回归主导[10] - 过去闭眼赚钱的市场转变为体力加心理的双重拉扯[9] - 房子从睡后收入转变为睡后负债 持有成本持续增加[4] - 房产税征收成为必然趋势 多套房家庭将面临按年征税的持有成本[4] 资产配置建议 - 重新评估房产价值 将其视为需要计算持有成本的负债而非稳赚不赔的投资[13] - 进行多元化资产配置 适当投资股票、基金和黄金等资产以分散风险[13] - 警惕沉没成本陷阱 房价跌破成本价时及时止损比硬扛更明智[13] - 关注房产税和租赁市场改革等政策风向 提前做好布局准备[13]

英国房产税政策 - 英国财政大臣考虑对50万英镑以上房屋征收新房产税以取代印花税 由自住者出售时支付[2] - 新房产税税率由房产价值决定 由HMRC直接收取 不会取代第二套住房印花税[3] - 英国7月房屋平均价格为272,664英镑 伦敦地区约55万英镑 新税预计影响约20%房产市场[3] 摩根大通办公楼建设 - 摩根大通加紧规划在伦敦金丝雀码头新建办公大楼 因翻新现有办公楼成本过高[3] - 公司在英国雇佣约22,000名员工 目前总部位于25 Bank Street[6] - 2008年购买Riverside South地块 新大楼地基已铺好 地下室完工[6] 交通票价调整 - 英格兰地区火车票价明年可能上涨5.6% 因涨幅通常比通胀率高出1%[8] - 英国7月零售价格指数预计为4.6% 将于本周三公布[8] 企业高管薪酬 - 富时100公司首席执行官薪酬中值为458万英镑 同比增长6.8%[8] - 平均薪酬达591万英镑 增长15.4% 连续第四年创纪录[8] - 13家公司首席执行官薪酬达到或超过1000万英镑 较上年增加3家[8] - 首席执行官平均薪酬为英国全职员工中位数的122倍[9] 社会活动事件 - 伦敦金丝雀码头Britannia International酒店外发生反对非法移民抗议活动[11] - 主要由当地已育女性组成的"Pink Lady"抗议队伍在酒店前游行[11] - 抗议人士与警察发生冲突 6名男子被逮捕拘留[13]

房产税征免规定 - 房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税 但已使用或出租、出借的商品房需按规定征收房产税 [4] - 与地上房屋相连的地下建筑（如地下室、地下停车场等）需与地上房屋视为整体 按地上房屋建筑规定计算征收房产税 [4] 印花税代扣代缴规则 - 境外单位或个人在境内有代理人的 以其境内代理人为扣缴义务人 需向代理人机构所在地主管税务机关申报解缴税款 [4][5] - 境外单位或个人在境内无代理人时 需自行申报缴纳印花税 可向资产交付地、服务提供方/接受方所在地、应税凭证书立人所在地或不动产所在地主管税务机关申报 [4][6] 印花税申报操作要求 - 纳税人按次或按期申报印花税时 均需填写《印花税税源明细表》并完成税源信息采集后方可申报缴纳税款 [7] - 通过携程等平台订购酒店、机票等旅客运输服务不属于印花税征税范围 无需缴纳印花税 [8] 纳税期限选择机制 - 增值税小规模纳税人需在会计年度内（1月1日-12月31日）固定选择按月或按季申报 一经确定全年不可变更 [15] - 按月申报时单月不超过10万元可免税 按季申报时整季度不超过30万元可免税 企业需根据经营情况选择最优方案 [15] 涉税服务机构业务规范 - 业务承接需经过环境评估、承接条件判断、签订服务协议及确定业务人员四步流程 其中环境评估包括对委托人主体登记、诚信状况及内部控制的调查 [16] - 五类情形不予承接业务：目的违反税收法律法规、缺乏专项资质（如税务师/CPA/律师签章）、存在利益关联导致独立性缺失、专业胜任力或技术支持不足、业务类别未清晰界定 [17][18] - 服务协议需明确包含服务内容（如纳税申报代理、税收策划等九类业务）、服务方式（线上/线下）、服务期限、费用标准、成果形式、权利义务、违约责任、争议解决及其他条款（如保密要求） [19][20][21][22] - 人员委派需具备专业资质或外聘专家 并签署无利益冲突及符合回避要求的书面承诺 [22]

房产税及城镇土地使用税纳税义务终止操作指南 - 纳税人因房产或土地状态变化终止纳税义务时，应纳税款计算截止到变化当月末，可通过电子税务局办理终止操作 [1] - 操作第一步：登录电子税务局后依次点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】进入模块 [1] - 操作第二步：选择"房产税/城镇土地使用税"并点击【税源采集】进入具体操作界面 [3] 土地纳税义务终止确认流程 - 在税源采集界面点击【义务终止】，录入土地转出时间并确认提交即可完成终止 [4] 房屋纳税义务终止确认流程 - 在税源采集界面点击【义务终止】，录入房屋转出时间并确认提交即可完成终止 [5] 专项附加扣除信息申报问题解决方案 - 若员工自行采集的专项附加扣除信息无法下载，需检查个人所得税APP中是否选择"通过扣缴义务人申报"并指定当前单位 [12] - 修改申报方式路径：登录个人所得税APP进入专项附加扣除填报详情，点击修改选择"通过扣缴义务人申报"并确认 [16][19] - 修改成功后需重新下载更新专项附加扣除信息方可生效 [17] 电子税务局辅助功能 - 山西电子税务局提供"悦悦"在线问办服务，可解决业务办理中的难题 [10] - 自然人电子税务局（扣缴端）人员信息报送成功后，需注意专项附加扣除申报方式的选择 [11]