价外费用税务处理 - 价外费用定义包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费[2] - 不属于价外费用的情形包括受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税、符合特定条件的代垫运输费用、符合特定条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费、销售货物时代办保险收取的保险费及代购买方缴纳的车辆购置税和车辆牌照费[2] - 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，不包括收取的销项税额，购买方收取的价外费用和逾期包装物押金应视为含税收入并换算成不含税收入计征增值税[2] 价外费用开票规范 - 价外费用与价款的税目应保持一致并使用同一编码，价外费用开具发票类型应与所销售的货物、劳务、服务等保持一致[2] - 价外费用的发票既可以与销售货物合并开具，也可以单独开具[2] 价外费用计税案例 - 房屋租赁中乙方提前退租，甲方向乙方收取的违约金属于价外费用，需要缴纳增值税[3] - 乙方支付租房意向定金后到期未租赁，甲方不予退还的定金因未伴随应税销售行为发生，不属于价外费用[3] - 甲方因自身原因不能如期出租房屋而向乙方支付的违约金不属于价外费用[4] 供热企业税收优惠 - 对“三北”地区供热企业向居民供热取得的采暖费收入免征增值税，免征增值税的采暖费收入应当单独核算[9][10] - 热力产品生产企业通过热力产品经营企业向居民供热的，应根据经营企业实际从居民取得的采暖费收入占其采暖费总收入的比例计算免征的增值税[10] - 对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税，其他厂房及土地按规定征税[12] - 专业供热企业按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征的房产税和城镇土地使用税[12] - 兼营供热企业按其供热所使用的厂房及土地是否可区分，采用不同方法计算免征的房产税和城镇土地使用税[13] - 自供热单位按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用厂房及土地的房产税和城镇土地使用税[13] 税收优惠政策主体与期限 - 享受税收优惠政策企业是指“三北”地区供热企业，包括热力产品生产企业和热力产品经营企业[16][17] - “三北”地区涵盖北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区[17] - 热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位[17] - 享受税收优惠政策的供暖期是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间[20] 纳税信用A级纳税人查询 - 企业可通过电子税务局【公众服务】-【公众查询】-【纳税信用A级纳税人名单公布栏】查询合作伙伴是否为A级纳税人[22][23] - 查询时需输入纳税人识别号（统一社会信用代码）、纳税人名称、评价年度等信息进行搜索[26] - 纳税信用A级纳税人名单由主管税务机关评价确定并发布，按月更新，纳税人可通过电子税务局或办税服务厅实时了解自身信用级别[24]

历史房价表现与近期市场转变 - 全国平均房价从1998年每平方米2000元上涨至去年上半年每平方米1.1万元，涨幅超过5.5倍 [1] - 一线城市房价从每平方米3000元跃升至每平方米6.5万元，涨幅超过20倍 [1] - 自去年下半年起，房地产市场呈现量价齐跌态势，房价进入调整周期 [1] 对未来房价走势的专家观点分歧 - 乐观派观点认为未来北京房价将突破每平方米80万元，全国平均房价将达到每平方米9万元 [1] - 悲观派观点认为房地产市场将步入下行通道，房价下跌将成为常态 [1] 影响未来房价的人口结构因素 - 截至2021年底，中国60岁以上老年人口已达2.67亿，预计到2028年将突破4亿 [2] - 出生人口从2017年的1786万锐减至2021年的1063万，年轻人口不断萎缩 [2] - 人口结构变化导致未来购房刚需大幅下滑 [2] 政策因素对房价的潜在影响 - 官方已宣布将扩大房产税试点范围，预计在十四五期间全面推行 [3] - 房产税将增加持房成本，促使投机炒房需求退出市场 [3] - 保障性住房建设加速，形成商品房、租赁房、共有产权房三足鼎立局面，分流商品房市场需求 [3] 市场饱和度与供需关系 - 国内拥有1套房产的家庭占比高达96%，拥有2套及以上房产的家庭占比达41.5% [3] - 中国空置房数量在2017年约为6500万套，专家估计目前可能已突破1亿套 [4] - 在房子供大于求的背景下，房价上涨空间受限，下跌风险显现 [4] 2030年房价价值展望 - 2030年房价价值应由当地居民收入水平决定，而非炒房者或专家 [4] - 预计到2030年，中国房价将回归理性，与当地居民收入水平相匹配 [4]

行业与地方经济的关系 - 房地产行业深度嵌入地方经济命脉，开发商放缓拿地建房速度会对当地经济发展产生显著影响，并波及上下游数十个相关产业 [3] - 房地产行业为社会提供大量就业机会，其任何变动都可能对就业稳定造成巨大冲击，因此开发商必须保持一定开发节奏以维持经济和就业稳定 [3] 市场需求分析 - 持续开发活动是为了满足日益增长的改善型住房需求，例如年轻夫妇随收入增长和家庭结构变化而产生的换房需求 [5] - 城市化进程推进带来大量农村居民涌入城市，从而产生大量购房需求 [5] - 尽管空置房数量惊人，但市场并非严重供过于求，问题在于少数人囤积大量房产既不出租也不出售，造成资源浪费，开发商建房是为满足真正刚需群体 [7] 开发商持续开发的动因 - 拿地、建房、销售是开发商赖以生存的根本，停止开发活动将使其失去向银行申请贷款的重要依据，企业生存面临严峻挑战 [7] - 持续的开发活动是维持企业正常运营的关键，因此即使空置房数量庞大，开发行为仍在继续，只是速度可能放缓 [7] 市场现状数据 - 国内商品房空置率居高不下，一线城市空置率约为20-25%，二线城市高达25-30%，三四线城市超过30% [7] - 专家预测国内空置房数量已超过1亿套，足以容纳3-4亿人口居住 [7][8]

房产税计征规则 - 能化楼宇设备等无论会计核算中是否单独记账与核算都应计入房产原值计征房产税[3] - 更换房屋附属设备时将其价值计入房产原值时可扣减原来相应设备和设施的价值 对易损坏需要经常更换的零配件更新后不再计入房产原值[3] - 出租房产存在免收租金期限的免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税[3] - 凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑包括与地上房屋相连的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当依照有关规定征收房产税 具备房屋功能指有屋面和维护结构能够遮风避雨可供人们生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所[3] - 为取得土地使用权支付的价款应计入房产原值计征房产税 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等 宗地容积率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价[3] 企业所得税预缴申报 - 企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(A类)附报事项中"出口方式"需在"发生了自营出口业务、发生了委托出口业务、承担了代理出口业务"中进行选择填报且可复选[9] - 第1.1行"自营出口收入"填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计自营出口收入 通过自营方式出口货物的企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入[10] - 第1.2行"委托出口收入"填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计委托出口收入 通过委托方式出口货物的应申报其委托相关代理企业出口本企业货物对应的收入[10] - 第1.3行"出口代理费收入"填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计出口代理费收入[10] 园林公司增值税税率 - 园林公司提供的苗木种植等工程作业应按"其他建筑服务"缴纳增值税适用税率9%[14] - 提供苗木养护管理应按"其他生活服务"缴纳增值税适用税率6%[14] - 两个业务适用税率不同应当分别核算不同业务的销售额 未分别核算的从高适用税率[14] - 兼营行为如一站式合同既包含绿化工程又约定后期养护需分别列明绿化工程和养护服务各自金额按照对应税目税率开具发票缴纳税款 未能分开核算则所有收入将从高适用9%的税率[15]

房地产市场现状 - 截至今年八月 全国一百个重点城市中 新建商品房价格仍在上涨的城市仅剩二十九个 两个城市与上月持平 六十九个城市房价呈现下跌之势 [2] - 二手房市场更为疲软 百城中仅有二十三个城市价格上涨 三个城市与上月持平 七十四个城市房价下跌 [2] - 各地政府采取放宽限购 降低首付比例 下调房贷利率等措施为市场松绑 但收效甚微 市场并未如期回暖 [4] 未来市场走势观点分歧 - 主流观点认为未来房价将呈现分化格局 一线和二线城市核心地段房产因稀缺性和优质资源或仍有上涨空间 而三 四线城市房价可能面临大幅下跌风险 [8] - 不同观点认为房产价值将回归其本质 不再具备投资价值 未来几年市场不会出现爆发式反弹 市场环境已发生根本改变 无法回到过去高增长时代 [10] - 当前三四线城市房价下跌尤为明显 不少省会城市房价已跌回三年前甚至五年前水平 一线城市房价上涨幅度也明显收窄 [10] 房价回归居住属性的驱动因素 - 刚性购房需求正在快速下降 受疫情反复和各行业不景气影响 人们对未来收入预期降低 更多家庭放弃购房计划 居民购房意愿大不如前 [12] - 投机炒房者买涨不买跌 房价下跌导致炒房者退出或持币观望 炒房需求退潮导致市场需求萎缩 [12] - 未来五年内开征房产税是大概率事件 旨在增加房屋持有成本以抑制投机行为 可能挤破房地产泡沫 [12] - 各地加快推进保障性住房建设 未来商品房 租赁住房 共有产权房并存的多元化格局将分流商品房市场需求 [13]

平台经济税务合规指引 - 文章核心内容为提供一系列平台经济相关涉税信息报送表的填报指引，包括平台内经营者、从业人员、境外经营者、平台企业身份信息及直播人员关联关系等表格的填写说明 [4] 印花税税务处理 - 应税合同或产权转移书据所列金额与实际结算金额不一致时，若不变更凭证所列金额则以所列金额为计税依据，若变更金额则以变更后金额为计税依据 [9] - 变更应税凭证所列金额导致金额增加的，纳税人需就增加部分补缴印花税；金额减少的，可申请退还或抵缴减少部分的印花税 [9][10] - 营业账簿印花税首次申报时计税依据为实收资本和资本公积的合计金额，以后年度则按实收资本和资本公积的增加额计算应纳税额 [10][11] 房产税税务处理 - 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税 [12] - 若融资租赁合同未约定开始日，则由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税 [12]

房价底部判断标准 - 乐观预期下房价大底的租售比约为5%，悲观预期下约为7% [1] - 更灵活的合理房价计算公式为：年租金÷（无风险收益率 + 风险溢价 + 持有成本）[1] - 有观点认为，当房租与房价之比等于房贷利率时，房价可见底 [5] 房地产市场现状与挑战 - 当前房地产市场一级、二级库存非常庞大，在新生人口减少的背景下缺乏接盘者 [3] - 以沈阳为例，二手房和新房总库存量达35-40万套，对应约800万城镇人口，约每20人（含老人小孩）对应一套待售房源 [11][12] - 2024年沈阳出生率为千分之5.45，死亡率为千分之8.87，人口自然增长为负 [13] - 有观点指出房地产时代已结束，房子会持续下跌，投资价值甚至不如比特币 [3] 房地产资产属性争议 - 有观点认为房子本质更像消费品（如汽车），具有流动性差、持续折旧的特性，其租售比与股票股息率有本质区别 [3] - 国内住宅建筑年限普遍约30年，届时成为老破小后价值极低，尤其高层住宅 [3] - 反对观点认为不应将房屋视为可永久存续的资产，其会破旧并最终不适宜居住 [4] 租金与价格动态关系 - 租金是动态变化的，经济下行时租金也会下降，可能引发房价降→租金降→人工降→日用品降的通缩螺旋 [5] - 例如北京，若跌至租金回报率3%，许多区域房价仍需下跌不少 [14] 购房需求与市场平衡 - 房价的底部可能在于无房者的购房需求与房屋供给的平衡点，该点可能远低于理论平衡点 [15] - 无房者的购房需求受工作稳定性、收益预期、持有成本、租金收入比及社会舆论影响 [15] - 对于无房家庭，房子属于必选消费，但购房欲望可能因房产税、物业费、维修集资等持有成本上升而下降 [15] 历史参照与市场心理 - 日本不动产价格指数在1990年代至2010年代呈单边下跌，反弹发生后才易被确认 [6] - 日本房价触底后曾在底部徘徊十年 [13] - 当市场观点出奇一致时，通常意味着处于最高点或最低点区域附近 [8] - 有经验建议不去预测房价，跟随趋势可能获利更多 [2] 行业长期展望 - 有观点认为房地产下行是风险分阶段释放的漫长过程，需多轮买家共同承担损失，直至下跌风险释放完毕并开始征收房产税后，才可能真正触底反弹 [16] - 行业长期低迷或促使地产商专注于建造高质量房屋，解决居住痛点，使房地产回归平常产业 [17][18]

房产税与城镇土地使用税基本政策 - 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人缴纳，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算，税率为1.2%，或依照租金收入计算，税率为12% [13] - 城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内对使用土地的单位和个人征收，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 [13] - 房产税和城镇土地使用税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月申报1-6月税款，10月申报7-12月税款 [13] 房产税与城镇土地使用税优惠政策 - 国家机关、人民团体、军队等自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税 [14] - 自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税、城镇土地使用税 [15] 房产税常见误区澄清 - 具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑等，均应当征收房产税 [4] - 纳税人自建的房屋自建成之次月起征收房产税，委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起征收房产税 [5] - 免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税 [7][9] 城镇土地使用税常见误区澄清 - 纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税 [10] - 免税单位自用的土地才享受免税政策，对外出租的土地不能享受城镇土地使用税免税政策 [10] 新能源汽车车辆购置税政策调整 - 2024-2025年新能源汽车免征车辆购置税，2026-2027年调整为减半征收，减免上限由每辆车3万元降至1.5万元 [28][29] - 购置税计算公式为不含税售价×10%，2026年后减半征收即按此公式计算后减免50% [29][35][36] - 2026年1月1日起，列入减免税目录的新能源车型需符合新的技术要求，不符合的车型将从目录中撤销 [49] 新能源汽车产品技术要求 - 纯电动乘用车百公里电能消耗量需不高于国家标准GB 36980.1-2025的限值要求 [39][40] - 插电式混合动力乘用车纯电动续驶里程需满足有条件的等效全电里程不低于100公里 [41] - 插电式混合动力乘用车电量保持模式试验的燃料消耗量与国家标准限值相比，整备质量2510kg以下的车型应小于70%，2510kg及以上的应小于75% [43]

事件概述 - 登封市于10月21日发布关于在唐庄镇征收房产税及城镇土地使用税的征求意见稿，但相关文件在10月22日晚被删除，市政府网站已无法找到[1][5] - 该方案拟对唐庄镇全域118平方公里范围内的27个村（社区）征收房产税，征收标准为土地等级三级地段每平方米年税额3元，房产税按房产余值1.2%或租金12%计征[5] - 消息人士指出，此次征税是针对镇上的商铺和厂房，自住房一直是免税的[5] 税收政策背景 - 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，但个人所有非营业用的房产免征房产税[7][11] - 登封市此前已有房产税征收情况，2017年登封市财政总预算中房产税安排1883万元，增长62.89%[9] - 省级政府可对征收事项作出地方性规定，因此各地征收存在差异[15] 征收范围与标准 - 唐庄镇于2017年撤乡建镇成为建制镇，但此前一直未征收相关税收，故拟向省政府提交请示[6] - 房产税计算方式为：依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算的税率为12%[13][14] - 登封市税务局曾为登电集团铝合金有限公司办理房产税、土地使用税退税共计112万元[9] 国内房产税试点现状 - 目前个人住房房产税试点仅在上海和重庆两地，均于2011年开始[16] - 上海市于2024年9月首次对房产税试点政策进行实质性优化调整[19] - 重庆市于2025年5月修改政策，规定自2025年1月1日起，市外人员在重庆购买的普通住宅免征个人住房房产税[21]

房产税知识普及 - 文章为“开业第一课”系列内容，旨在向新办纳税人普及房产税基础知识 [1] - 本期核心内容是讲解房产税的计算方法 [1] 个体工商户个人所得税申报操作 - 个体工商户在申报经营所得时，若系统提示符合减半征收个人所得税优惠政策但未享受，需进行修改操作 [8] - 操作路径为：通过【经营所得】-【预缴纳税申报】进入，确认税款所属期后，点击【公共信息】后的【修改】按钮 [9] - 需要填写收入总额等信息并确认利润信息，然后点击【确定】 [9] - 在预缴申报编辑界面，需点击“十三、减免税额”后方的编辑按钮，进入【减免扣除明细】界面 [10] - 在减免明细界面，需选择“个体工商户减半征收经营所得个人所得税”作为减免事项，并确认减免性质和减免税额 [12] - 完成减免税额填写并确认数据无误后，返回申报主界面提交申报即可 [12]