报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 受端午节假期影响，新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，40个城市新房成交面积为189.5万平，环比下降32.7%、同比下降16.6% [6] - 受端午节假期影响，二手房成交面积同环比皆降幅扩大，18个城市成交面积为137.7万平，环比下降24.3%，同比下降36.5% [6] - 新房库存面积同环比皆下降，去化周期环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积为8753万平，环比增速为 -0.5%，同比增速为 -17.0%；去化周期为16.6个月，环比上升0.2个月，同比下降2.7个月 [6] - 土地市场同环比均量涨价跌，溢价率环比下降、同比上涨，百城全类型成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，环比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地总价为372.4亿元，环比上升44.4%，同比上升6.9%；楼面均价为2046.4元/平，环比下降18.2%，同比下降4.4%；土地溢价率为2.0%，环比下降2.7个百分点，同比上升0.2个百分点 [6] - 房企国内债券发行量环比上涨、同比下降，房地产行业国内债券总发行量为89.5亿元，环比上升71.0%，同比下降5.6%；总偿还量为81.0亿元，环比下降35.3%，同比下降27.5%；净融资额为8.5亿元 [6] - 板块收益有所下降，房地产行业绝对收益为0.9%，较上周下降0.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为 -0.02%，较上周下降2.0pct；房地产板块PE为23.76X，较上周上升0.22X [6] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 本周新房成交面积环比由正转负，增速下降，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比皆降幅扩大；新房库存面积环比由正转负、增速下降，同比降幅扩大，去化周期环比增幅收窄，同比降幅收窄 [17] 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - 40个城市新房成交套数为1.8万套，环比下降30.6%、同比下降16.6%；新房成交面积为189.5万平方米，环比下降32.7%、同比下降16.6% [18] - 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为 -36.6%、 -28.5%、 -26.8%，同比增速分别为 -11.4%、 -19.4%、 -16.9% [18] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 -40.5%、 -30.8%、 -28.4%，同比增速分别为 -10.8%、 -17.6%、 -21.4% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - 12个城市新房库存套数为140.9万套，环比增速为 -0.3%，同比增速为 -17.1% [32] - 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为 -0.5%、 -0.1%、 -0.5%，同比增速分别为 -15.8%、 -25.0%、0.6% [32] - 12个城市新房库存面积为8753万平方米，环比增速为 -0.5%，同比增速为 -17.0% [42] - 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 -0.7%、 -0.3%、 -0.4%，同比增速分别为 -15.9%、 -21.9%、0.4% [42] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - 18个城市二手房成交套数为1.5万套，环比下降27.9%，同比下降26.6%；成交面积为137.7万平方米，环比下降24.3%，同比下降36.5% [50] - 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为 -35.0%、 -25.5%、 -25.0%，同比增速分别为 -12.9%、 -34.8%、 -25.4% [50] - 一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 -34.7%、 -19.7%、 -22.3%，同比增速分别为 -12.3%、 -54.5%、 -20.5% [50] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场同环比均量涨价跌，一线城市环比量价齐涨、同比量涨价跌，二线城市环比量涨价跌、同比量跌价涨，三四线城市同环比均量价齐涨；一、二、三线城市溢价率环比均下降，一线城市溢价率同比下降、二、三线城市溢价率同比均上升 [69] 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，环比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地总价为372.4亿元，环比上升44.4%，同比上升6.9%；成交土地楼面均价为2046.4元/平，环比下降18.2%，同比下降4.4%；百城成交土地溢价率为2.0%，环比下降2.7个百分点，同比上升0.2个百分点 [70] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为68.7%、88.7%、69.4%，同比增速分别为119.5%、 -4.6%、8.5% [78] - 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为84.6%、 -7.6%、215.6%，同比增速分别为 -36.2%、44.2%、52.4% [78] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积为340.6万平方米，环比上升56.7%，同比上升195.1%；成交住宅土地总价为209.0亿元，环比上升9.7%，同比上升39.6%；成交住宅土地楼面均价为6134.3元/平方米，环比下降30.0%，同比下降52.7%；百城成交住宅类用地溢价率为2.6%，环比下降4.3个百分点，同比下降0.4个百分点 [93] - 一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积环比增速分别为433.4%、3.6%、157.6%，同比增速分别为27.5%、345.9%、171.8% [97] - 一、二、三线城市住宅类成交土地总价环比增速分别为22.5%、 -22.7%、209.1%，同比增速分别为 -44.2%、277.1%、131.0% [97] 3 本周行业政策梳理 - 中央：国务院授权海南省人民政府审批永久基本农田转为建设用地等事项，支持海南自由贸易港建设 [114] - 地方：重庆发布六项住房消费新政；湖南印发“湘十条”；广东佛山修订住房公积金提取管理办法；江苏高邮启动购房周活动；香港计划推进强积金全自由行立法；浙江助力农房改造行动；江苏发布住房和城乡建设工作要点 [115][116] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于3385点，较上周上升37.87点，涨跌幅为1.1%；创业板指收于2039点，较上周上升46.25点，涨跌幅为2.3%；沪深300指数收于3874点，较上周上升33.75点，涨跌幅为0.9% [122] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为通信、有色金属、电子，涨跌幅靠后为家用电器、食品饮料、交通运输 [122] - 房地产板块：绝对收益为0.9%，较上周下降0.1pct，相对收益（相对沪深300）为 -0.02%，较上周下降2.0pct；房地产板块PE为23.76X，较上周上升0.22X [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：招商蛇口、金融街物业、中奥到家、彩生活、碧桂园等公司进行董事选举、委任或辞任 [133][138] - 股权变动公告：新城控股、香江控股、新华联等公司发生股份质押、解质或减持 [134][136] - 经营数据公告：融创中国、雅居乐集团、正荣地产、绿城中国等公司公布销售数据 [134][138] - 其他重要公告：新大正、*ST中润、*ST南置等公司出现股票异常波动或停牌复牌；金融街债券全额回售摘牌 [135][138] 6 本周房企债券发行情况 - 本周房企国内债券总发行量为89.5亿元，环比上升71.0%，同比下降5.6%；总偿还量为81.0亿元，环比下降35.3%，同比下降27.5%；净融资额为8.5亿元 [140] - 本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、建发房产、招商蛇口，偿还量最大的房企为中国电建地产、华润置地、保利置业 [140] 7 投资建议 - 政策落地与效果对巩固房地产市场“稳定态势”关键，关注7月政治局会议前政策加码带来的板块行情机会 [150] - 建议关注四条主线：基本面稳定的房企；“小而美”房企；经营或策略有变化的房企；受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [150]

房地产政策与市场现状 - 中央经济工作会议提出要推动房地产市场止跌回稳 政策工具箱包括降息 降首付 补贴等措施 [3] - 郑州首套房商贷利率降至3% 公积金贷款额度最高130万 多子女家庭可上浮20% 高层次人才购房补贴最高300万 本科毕业生补贴2万 [3] - 金水区新房均价19736元/㎡ 连续三个月持平 次新房价格坚挺 而中牟 新郑等远郊房价跌至6000-8000元/㎡ 去化周期超30个月 部分项目降价15%仍无人问津 [4] 购房与存钱的经济性对比 - 金水区100万房产首付15万 贷款85万 月供3581元 比2023年高峰期少还1200多元 [4] - 国有大行三年期定存利率1.25% 50万存三年利息1.875万 但2025年5月CPI同比涨3.7% 实际购买力每年缩水 三年损失约5.5万 [4] - 大额存单利率2.5% 50万存三年本息53.8万 扣除通胀后实际购买力仅50.3万 基本未增值 [5] 投资渠道与资产选择 - 股市 基金波动大 P2P暴雷 普通人难找到比房产更稳健的投资渠道 [6] - 核心区优质房产仍是抵御通胀的重要手段 如郑州金水区地铁沿线 国企开发的四代宅项目 得房率高 品质好 转手容易 [7] - 远郊房产及老破小流动性差 存在砸手里的风险 [8]

房地产市场变革 - 2025年房地产市场经历深刻变革 政策组合拳持续发力 市场分化加剧 核心城市与非核心区域差距拉大 [1] - 央行数据显示一季度新发放商业房贷加权平均利率降至3.11% 为历史最低水平 [3] - 深圳、北京、上海等一线城市二手房网签量同比涨幅超30% 杭州达68% [3] - 首付比例降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年以上首套利率降至2.6% [3] 土地市场动态 - 杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%和29% 成都超20% 北京出现楼面价破10万元/㎡地块 [3] - 22城宅地溢价率飙升至28% 创2023年10月以来新高 [3] - 头部房企如绿城、保利、金茂前4月拿地总额同比增长26.6% 新增货值集中在核心城市 [3] 市场分化表现 - 深圳前海、上海虹桥等核心区域供需比低于1:1.5 郊区盘去化周期长达30个月 [3] - 北京核心区改善盘单月成交冲高至50万平方米 同比增长21% 外围区域库存压力显著 [4] - 一线城市房价连续5个月环比上涨 深圳新建商品住宅网签销售同比增加63.3% 三四线城市销售面积预计下跌10% [5] 政策与产品标准 - 中央定调"稳楼市" 2000年前老旧小区改造覆盖3900万户 城中村改造扩围至300个城市 [4] - 《住宅项目规范》强制提升住房品质 层高下限提至3米 4层以上必须配电梯 [5] - 房地产税试点扩围至60个城市 首套房180㎡内免征 二套房税率0.8% [5] 人口与产业影响 - 深圳年均新增5000家高新技术企业 杭州数字经济带动年轻人口流入 成都承接东部产业转移 [5] - 核心城市优质资产进入价值重估周期 政策红利、土地稀缺性和人口流入推动房价温和上涨 [5] - 三四线城市高库存和人口外流使持有房产风险累积 [6]

行业投资评级 - 增持（维持）评级 [2] 核心观点 - 政策加码提振市场 南京取消限售、广州推行不动产登记"全程网办"、天津下调二套首付比例至20% 叠加中央财政支持导向释放需求潜力 [8] - 交易端呈现结构性分化 新房同环比均下滑 二手房同比略有提升但环比下滑 下行幅度好于新房 [8] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国 [8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复 建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务 [8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌0.9% 沪深300指数下跌1.37% 相对收益0.47% 板块表现强于大盘 [3][13] - 个股涨跌幅前5位为哈高科、卧龙地产、长春经开、铁岭新城、中迪投资 后5位为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、ST爱旭 [13] 行业基本面 重点城市一手房成交 - 38城一手房合计成交31221套 同比-33.7% 环比-15% 成交面积382.1万平方米 同比-27.7% 环比-5.9% [5][21] - 分能级：一线城市成交套数同比-27.7% 环比-23.4% 二线城市同比-32.3% 环比-11.1% 三四线城市同比-40.7% 环比-10.5% [21] - 4月至今38城成交124324套 同比-14% 环比+63.4% 成交面积1438.7万平方米 同比-5.6% 环比+81.4% [24] 重点城市二手房成交 - 16城二手房合计成交22398套 同比+1.2% 环比-10.7% 成交面积217.8万平方米 同比+4.7% 环比-11.5% [5][32] - 分能级：一线城市成交套数同比+26.8% 环比+2.7% 二线城市同比-11.9% 环比-16% 三四线城市同比+13.8% 环比-14.3% [32] - 4月至今16城成交63083套 同比+64.3% 环比-10.6% 成交面积623万平方米 同比+67% 环比-22.1% [35] 重点城市库存情况 - 17城商品房库存面积18629.1万平方米 环比-0.5% 去化周期156.6周 [5][45] - 分能级：一线城市库存环比-0.4% 去化周期126.3周 二线城市环比-0.4% 去化周期229.4周 三四线城市环比-1% 去化周期139.3周 [45] 土地市场供给与成交 - 土地供应面积2118.6万平方米 同比+19.2% 供应均价2715元/平方米 同比+223.2% [5][53] - 土地成交面积2335.9万平方米 同比+11.1% 成交金额621.5亿元 同比+55.4% 楼面价2660元/平方米 溢价率23.1% [5][53] - 分能级溢价率：一线城市0% 二线城市27.6% 三四线城市2.4% [53] 房地产行业融资 - 房企信用债发行额58.2亿元 同比+76.36% 环比0% [6][68] - 4月至今信用债发行55.2亿元 同比+22.69% 环比+28.85% [68] 行业新闻追踪 - 南京取消商品住房转让限制 优化"以旧换新"模式 政府补助资金达1亿元 [16][17] - 广州深化不动产登记便利度改革 提供在线委托服务 推广房屋带押过户全程网办 [17][18] - 天津下调二套住房最低首付款比例由30%降至20% [17][18] 个股公告及新闻 - 新城控股2025年有3亿美元境外债到期 投资性房地产余额1214亿元中1025亿元已抵押 [19][20] - 绿城管理2024财年分红每股0.24元 约0.26港元 调整分红比例用于业务发展和创新布局 [19][20] - 越秀地产土地储备存量1102亿元 2024年可销售货值2350亿元 目标去化率51% 2025年拿地预算约300亿元 [19][20]

南京房地产政策调整 - 南京市宣布自2025年3月31日起全市取消商品房限售 商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易[3] - 政策包含七个方面举措 包括加大青年人刚性购房支持 组织开发企业开展"买新助卖旧"活动并首批提供1亿元政府补助资金[4] - 住房公积金支持范围扩大 从购房人本人和配偶扩展至父母和子女 此前政策已办理1.4万笔提取 总额达24亿元[5] 市场反应与机构观点 - A股南京本地地产股快速拉升 栖霞建设一度冲击涨停 凤凰股份和南京高科等跟涨[1] - 国金证券认为3月小阳春期间重点城市一二手房成交量维持高位 有望支撑价格止跌回稳 中高端项目热销或修复房企利润[5] - 天风证券指出基本面拐点或将近 市场"底部共识"增强 增量政策预期持续[6]