上海高端住宅市场表现 - 上海壹号院第五批次66套房源开盘当日售罄 今年累计销售金额超220亿元[1] - 项目第五批次成交均价约19.8万元/平方米 较首期17万元/平方米上涨16% 套均总价约7300万元[1] - 上海3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 核心地段高端项目持续热销[1] 上海新房价格趋势 - 2025年7月上海新房价格环比上涨0.3% 为一线城市中唯一上涨城市[2] - 上半年上海新房成交均价同比上涨 优质项目认购率显著高于市场平均水平[2] - 改善性需求持续释放带动优质房源成交活跃 支撑价格上涨[2] 市场分化特征 - 70个大中城市中仅6个城市新房价格环比上涨 较6月份减少8个[2] - 项目认购率呈现明显分化 核心区位与强产品力项目保持高热度和高去化率[2] - 购房逻辑转向重点城市核心地段 价格倒挂程度较三年前明显收窄[1][2] 政策与市场预期 - 北京楼市新政释放明显信号 市场对上海深圳后续政策优化存在较强预期[2] - 新增供应减少与高温天气抑制短期看房热情 8月新房成交数据仍需观察[2] - 豪宅市场坚挺表现反映资金流向及对上海市场的长期乐观预期[2]

楼市整体趋势 - 楼市触底尚未完成 分化格局已确立 高盛预测2027年前房价较2021年高点再跌10% [1] - 国内机构观点分化 中金和中信建投认为一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年企稳 三四线城市继续下行 [1] - 25-39岁购房主力人口到2027年将减少4200万 降幅达15% 缺乏人口支撑使普涨动力不足 [1] 城市分化表现 - 北京五环外限购放宽后一周 龙湖观萃等项目看房量激增35% 成交量翻倍 [3] - 三四线城市库存严重 全国商品房库存6.8亿平方米中70%积压在三四线 去化周期超18个月 [3] - 一线核心区去化周期仅需6-9个月 与三四线形成鲜明对比 [3] - 部分区域出现极端低价 惠州海景房降至15万套 鹤岗5万套 阜新2万多可购60平米二居室 [3] 价值洼地领域 - 城市更新区域内老旧小区改造后价值提升 深圳某小区改造后房价平均上涨15%以上 [3] - 地铁站周边500米内房产价值平均高出10-20% 深圳北站周边高铁通车后房价上涨7% [4] - 新兴产业园区周边住宅需求旺盛 上海张江高科技园区聚集5万高收入人群 [4] 市场窗口期 - 2025年下半年至2026年初为关键窗口期 开发商将加大新房折扣力度 [5] - 首套房贷利率降至3.35%历史低位 100万贷款月供较峰值减少1261元 [5] - 一线城市政策窗口期短暂 北京公积金新政二套额度提高至100万 首付统一30% [5] 区域价格表现 - 一线核心区跌幅较小 北京海淀和上海衡山路等地段跌幅仅个位数 [10] - 三四线城市跌幅显著 呼和浩特和兰州等地新房均价跌幅超7% 二手房折价幅度达10% [10] 购房策略建议 - 一线及强二线刚需2025年下半年可重点关注核心区地铁沿线次新房 月供控制在家庭收入三成内 [6] - 三四线多套房持有者建议置换非核心地段老房子到强二线核心区 [6] - 改善型群体可等待至2027年左右市场企稳后置换 [8] - 投资者需精算持有成本 年化收益低于4%不建议介入 [8]

其实，现在有不少家庭有类似的纠结，不知道该何去何从， 针对他的问题，曾经的首富——王健林近几年的言行举止，想必有更大的参考性。 01.内行人老王一语道破 王健林在楼市摸爬滚打多年，然而两个月前，他却大手一挥，直接以500亿抛售48座万达广场。 但值得一提的是，抛售的万达广场，相比2023年，缩水高达65%，简直就是@地板价甩卖"。 当然，这翻操作也在楼市里激起了千层浪，不禁让人疑惑，为啥他这么着急变现呢？ 其实核心还是在万达的债务上，公开的数据：截至2024年三季度末，万达商管负债总额高达1375.61亿元，但是，账面上现金只有115.77亿元，年内到期债务 缺口高达187亿。 这样的现金流对比高负债，不难理解王总着急变现的操作，说白了，再值钱的资产，也得先换成钱保命。 另外早在17年，王健林就说过："房地产周期性太强，各地政策风险大。" 如今来看，这话简直就是一语中的，比如当前的楼市，7月一线城市新房价格，除北京微涨，其他三个一线城市都出现了环比下跌。大城市如此，其他城市 可想而知！ 再看看二手房情况，7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。其中一线环比下降0.61%，二线城市、三四线城 ...

行业趋势 - 房地产行业资产配置调整 大陆地产占比大幅缩减至5% [1] - 全国房屋总量达6亿栋 可容纳30亿人口但总人口仅14亿 96%家庭已拥有住房 其中41.5%家庭拥有两套及以上房产 [1] - 90后人口较80后减少1.5亿 人口结构变化导致购房需求降低 [2] 价格表现 - 二线城市房价出现大幅下跌 郑州和天津房价跌至七折 环京区域廊坊涿州等地遭遇腰斩式下跌 [4] - 上海某房产2022年520万购入现仅值358万 三年损失162万 [4] - 高盛预测2025年房价还将下跌10% 累计跌幅或达30% [4] - 一线城市核心区保持坚挺 上海内环新房价格达12万/平方米 深圳湾豪宅逆势上涨11.5% [4][6] - 资源枯竭型城市房价显著下跌 三居室仅售30万 乳山海景房跌至2000元/平方米 东北部分地区跌破5000元/平方米 [4] 市场分化 - 深圳每年新增人口33万 北京核心学区房等优质地段保持抗跌性 [6] - 非核心城市房价持续回归居住属性 三四线城市跌幅显著 [4] 政策导向 - 国家推行组屋制度 政策性银行批量收购滞销楼盘改造保障房 [6] - 福州保障房准入线为人均15平方米以下 覆盖六成工薪家庭 [6] - 未来可能采用新加坡模式 80%人口居住政府组屋 商品房沦为奢侈品 [6] 租赁市场 - 房租持续下降 租客议价空间增大 [6] - 月租远低于月供的城市 租房成为更明智选择 [6] 资产策略 - 多房持有者需盘活非核心地段及房龄超10年资产 [6] - 上海出现房产难以出售出租且需倒贴物业费案例 [6] - 顶级稀缺资产仍受追逐 普通商业地产被撤离 [6] 需求结构 - 刚需族应选择优质地段 关注地铁学区和商业配套 月供不超过家庭收入40% [6] - 职场新人需避免购房焦虑 防止失业断供风险 [6]

2025年，中国楼市冰火两重天。一线城市核心地段房价稳步回升，甚至屡创新高，而三四线城市却深陷价格暴跌的泥潭，无数家庭的财富梦想在此化为泡 影。广州增城，张明蹲坐在一处楼盘前，手中握着泛黄的购房合同，合同上1.8万元/㎡的价格，如今已成为他挥之不去的痛。这套曾耗尽父母积蓄、背负百 万贷款的婚房，如今的市场价仅为7300元/㎡，总价缩水近60万，中介更直言不讳："想卖？再降10万吧！" 张明的遭遇并非个例，它折射出中国楼市残酷的 分化现实。 国家统计局的数据无情地揭示了这场危机：三四线城市二手房价格累计跌幅超过10.5%，库存去化周期长达23个月，土地流拍率更是飙升至38%。曾经承载 着家庭梦想的房子，如今正变成吞噬两代人财富的无底深渊。这种分化并非偶然，而是多种因素长期作用的结果，如同多米诺骨牌般，最终导致了楼市格局 的巨变。 2025年第一季度的数据更是赤裸裸地展现了这种撕裂：一线城市核心区二手房均价同比上涨3.7%，像杭州未来科技城等热门板块甚至创下历史新高；而与 此同时，三四线城市房价却暴跌5.8%，部分远郊楼盘跌幅甚至超过50%。这背后，三重冲击正深刻地影响着中国楼市： 都市圈潜力资产：观望待涨！ 若 ...

房地产行业趋势分析 - 王健林预言中国房地产繁荣周期剩余20年 行业将呈现区域分化和居住属性强化 [1] - 万达集团自2017年起大规模抛售资产 包括77家酒店和55座万达广场 变现超520亿元 [1] - 房地产行业转向轻资产运营模式 以规避周期风险 [1] 房产价值分化表现 - 一线城市核心资产抗风险能力面临挑战 上海宅地楼面价达20万元/平方米 但珠江新城豪宅较峰值缩水2700万元 [2] - 三四线城市出现价值蒸发 东莞中堂镇房价下跌47.2% 郑州部分区域跌幅达54.67% [2] - 缺乏学区/地段/品质的"三无老破小"成为高风险投资 银行评估价较市场价低25% [2] 房产持有成本测算 - 200万房产五年持有成本：一次性付款总成本超240万（含2%年化收益20万及税费） [3] - 按揭付款方案实际支出超250万（首付60万 五年还款75万 剩余贷款128万） 若房价持平将亏损40-50万 [3] - 2030年房产税全面开征后 两套房家庭年缴税额达评估价1% [3] 市场供需变化 - 2026年保障房大规模入市冲击市场 可能导致同地段房产估值再降10% [3] - 2028年适龄购房人口减少2800万 市场可能出现有价无市局面 [3] - 保障房以每月2万套速度抢占刚需市场 [7] 资产处置建议 - 三四线城市"远大新房"/伪学区房/远郊大盘/商办公寓需及时止损 [5] - 核心区靠近地铁且租售比超4%的优质房产更具抗跌性 可通过租金收益维持现金流 [7]

房价整体趋势 - 6月新房和二手房价格在一二三线城市全线下跌[1] - 新房价格环比降幅扩大 一线城市下降0.3% 二三线分别下降0.2%和0.3%[3] - 二手房价格降幅更明显 一线城市环比下降0.7% 二三线均下降0.6%[4] 一线城市新房市场 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外 其他一线城市均下降[3] - 上海新房价格上涨主要因核心区高端改善楼盘供给增加 但外环外库存占比达79.9%[3] - 上海新房库存超6万套 外环外达48124套[3] 二手房市场特征 - 北京二手房价格环比下跌1% 500万房产月跌5万[4] - 二手房价格跌幅持续扩大且高于新房 市场呈现以价换量特征[4] - 一线城市二手房价格降幅已达0.7% 消费者感知明显[4] 市场预期与建议 - 楼市松绑政策效果有限 购房预期难以持续提升[8] - 当前市场现金为王 持有现金比持有房产更具主动权[8] - 二手房卖家议价能力弱 买家普遍采取大幅砍价策略[8] 区域分化现象 - 上海楼市内部分化明显 核心区与外围区域表现迥异[3] - 新房价格短暂回升后再次回落 显示市场基础不稳固[3] - 不同能级城市房价呈现同步下跌但幅度差异的特征[3][4]

房地产市场分化趋势 - 房地产市场呈现"冰火两重天"格局 一线城市及强二线城市(如北上广深、杭州、南京、成都、苏州)成交量回升且价格企稳 而三四线城市仍面临价格阴跌和成交乏力 [3] - 市场分化核心在于城市基本面差异 大城市凭借产业、人口、资源等优势形成正向循环 中小城市则面临人口流失和供应过剩的双重压力 [3][9][10] - 国际经验表明成熟市场中 经济活力强的都市圈房价长期呈螺旋上升 产业空心化地区则可能长期低迷 [11] 大城市房地产价值支撑因素 - 人口持续流入形成刚性需求 高薪岗位、优质公共服务(教育/医疗/文化)及基础设施(地铁/机场)构成核心吸引力 [4][6] - 土地供应受生态红线等限制 中心城区呈现稀缺性 新增供应主要依靠远郊拓展或存量改造 开发成本高周期长 [6] - 供需关系呈"江水与水渠"特征 需求端持续强劲(年富力强人口占比高) 供应端增长有限 支撑价格基本盘 [7][8] 中小城市房地产市场困境 - 产业结构和就业机会单一 难以留住年轻人口 购房主力群体持续外流至大城市 [9][10] - 土地供应过度宽松 新区开发导致新房库存高企 同时二手房市场面临"有价无市"局面 [10] - 公共服务配套不足进一步削弱城市吸引力 形成"人口流失-需求萎缩-房价阴跌"的负向循环 [9][10] 购房决策关键指标 - 城市经济活力评估需关注支柱产业竞争力、重大项目投资及企业入驻情况 [13] - 人口趋势可通过常住人口变化、小学生入学人数等"人气指标"验证 [13] - 土地供应合理性需考察新区规划落实情况 警惕过度开发导致的供需失衡 [13] - 公共服务配套质量(教育/医疗/交通)直接影响居住体验和资产长期价值 [13]

市场整体表现 - 2025年7月前13日重点30城新房成交面积253 2万平方米 同比下滑35% 一线城市跌幅小于二线小于三四线 市场增长动能放缓 [5] - 7月上半月30城项目平均去化率30% 环比6月全月下降11个百分点 同比2024年7月增长5个百分点 [4][5] - 市场呈现季节性回落特征 主要因供给端开盘数量不足且质量一般 叠加年中放量后需求阶段性疲软 [34] 城市分化特征 核心一二线城市 - 北京 上海 深圳 杭州7月上半月推盘量均不超10个 其中北京 深圳仅2盘入市 去化率较6月全月跌幅均超20% 仅北京 杭州热度略好于去年同期 [8] - 成都7月上旬来访量与6月末持平 但认购量回调 客户转化率从6月末6 23%降至4% 回落至2月低点水平 [9] 弱复苏二线城市 - 广州7月第一周来访 认购环比分别下降17%和47% 客户转化率从5 27%降至3 32% 第二周转化率持稳3% [12] - 武汉第28周单盘平均来访40组 较6月周均下滑20% 单盘认购1 6套 较6月周均下滑42% 但7月前13日去化率逆势增至77% 因企业采取"提质缩量"策略 [14][16] - 天津第28周来访13678组环比微降3% 但认购895套环比增10% 客户转化率提升0 7个百分点至6 5% [18] 观望情绪浓厚城市 - 西安第28周盘均来访持稳130-140组 但认购量从第26周9组连续两周降至5组 客户转化率从6 33%降至3 74% [24] - 南京7月前两周来访量持稳5000组以上 但第28周认购量降至258组 转化率4 55%回落至3月中下旬水平 [27] - 郑州第28周盘均来访44组 认购仅2套 转化率4 13%创年内新低 [29] 核心结论 - 7月市场呈现"供给缩量+需求疲软"双重特征 各线城市分化加剧：京沪深杭受供给结构影响高位回调 广州武汉天津维持波动 西安南京郑州因有效客户减少导致转化率持续走低 [34]

新房市场 - 2025年6月全国百城新建住宅平均价格达16847元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨2.59%，连续第六个月环比上涨 [1] - 6月30个重点城市新房成交面积1034万平方米，同比环比均下滑，上半年累计成交规模与去年同期基本持平 [2] - 上海、合肥、北京等城市成为新房价格环比上涨领头羊，上海以0.94%涨幅居首 [2] - 上海1-5月一手住房成交同比增加9%，5月新房价格同比上涨5.9%，多个均价超10万元/平方米豪宅项目开盘即罄 [2] - 融创上海壹号院以18.9万元/平方米备案均价开盘2小时售罄，上半年销售额破170亿元 [2] - 易居研究院预计2025年上海总价3000万以上新房成交金额将超千亿元 [2] - 一线及强二、三线城市因改善需求支撑房价相对稳定，三、四线城市稳步回调 [2] 二手房市场 - 6月百城二手住宅平均价格降至13691元/平方米，环比下跌0.75%，同比跌幅达7.26% [1] - 6月百城二手住宅价格环比下降城市达100个，其中17个城市跌幅超1% [4] - 百城二手房价格已连续28个月环比下降，同比连续30个月下跌，5、6月跌幅明显大于一季度 [4] - 北京6月二手房网签15139套环比增长6.04%，上半年累计网签超9万套同比增长20.4% [4] - 广州、上海6月网签量均突破2万套，上半年累计同比增幅分别达12.98%和21%以上 [4] - 刚需房源因总价低、流通性强议价空间大，改善型房源因供应稀缺价格相对稳定 [4] - 二季度30个重点城市二手房成交同比环比齐增，但6月增长动能已出现放缓 [4] 市场分化 - 中国楼市呈现新房与二手房价格冰火两重天的分化格局 [1] - 新房产品力全面提升挤压了二手房市场空间，短期内以价换量仍是主旋律 [5] - 未来楼市走向取决于核心一、二线城市持续热度能否传导至更广泛市场 [5]