政策环境与市场信号 - 8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [1] - 北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 武汉市于9月30日出台新一轮房地产支持政策“汉八条”，并启动金秋购房节以促进需求释放 [2] 国庆假期楼市表现 - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年假期增长52%；二手房日均成交19套，增长73% [3] - 上海国庆假期新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年假期小幅增长3% [4] - 深圳国庆假期新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年假期增长22% [4] - 广州国庆假期新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年假期小幅下降4% [4] - 杭州国庆假期新建商品住宅日均成交0.18万平米，同比降幅较明显 [5] - 成都国庆假期新建商品房日均成交0.29万平米，较去年假期小幅下降5% [5] - 假期市场整体表现平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，市场分化加剧 [2][11] 9月房地产市场数据 - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] - 9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [4] - 9月深圳新政后新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%；二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [4] - 9月广州新房网签面积58万㎡，环比增长18%，同比增长10% [4] - 9月杭州房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40% [5] - 9月重点城市二手房成交量出现显著回升 [11] 房企营销策略与市场分化 - 国庆期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动 [1] - 市场呈现显著分化特征，核心区域或优质项目热度回升，而非核心区或缺乏竞争力的项目去化仍承压 [2][3][4] - 购房者行为更趋理性，对地段、产品品质及配套的关注度显著提升 [2] - 杭州市场处于“核心恒热、外围承压”的结构性阶段，购房逻辑转向关注地段稀缺性及产品力 [5] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8% [8] - 2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6% [8] - 9月300城土地平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块拍出高溢价 [8] - 重点城市10月待拍宅地中，上海起始价达179亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上 [8][9] 市场展望 - 结合头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [11] - 预计“银十”市场将延续分化态势，10月二手房交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [11]

市场整体表现 - 国庆中秋假期全国楼市整体表现相对平淡，市场呈现分化态势，核心城市优质项目保持较高热度[1] - 开发商在9月底加快推盘节奏，国庆期间加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动[1] - 全国重点60城新房线上找房热度日均值为69.8，同比去年下降44.1%，近三年热度呈现逐年下降趋势[2] 核心城市新房成交表现 - 北京新建商品住宅日均成交面积0.61万平方米，同比增长52%[1] - 深圳新建商品住宅日均成交面积0.6万平方米，同比增长22%[1] - 上海新建商品住宅日均成交面积0.62万平方米，同比增长3%[1] - 广州新建商品住宅日均成交面积0.81万平方米，较去年国庆假期小幅下降4%[1] - 杭州新建商品住宅日均成交0.18万平米，同比降幅较明显[1] - 成都新建商品房日均成交0.29万平米，较去年国庆假期下降5%[1] 购房者信心与线上热度 - 四大一线城市新房线上找房热度为上海（99.0）>深圳（91.5）>广州（70.9）>北京（46.7），与2023、2024年相比热度降幅明显[2] - 尽管核心城市限购松绑、公积金支持等政策密集出台，但国庆线上热度大幅下滑反映出购房者信心修复仍需时间，需求释放节奏偏缓[2] - 上海外环外、深圳非核心区等区域取消限购暂未带动线上热度回到往年水平，购房者决策更趋理性[2] 后市展望与供应预测 - 政策端需关注“银十”窗口期，通过优化公积金购房、购房补贴等措施引导观望需求释放，推动市场向“平稳”过渡[3] - 上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑[3] - 预计“银十”市场将延续分化态势，二手房方面9月重点城市成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和上升，但短期内难改“以价换量”态势[3] - 四季度是楼市交易旺季，开发商为冲刺全年业绩将在优质房源供应和促销政策上发力，各地也将在房票安置、购房补贴等方面积极储备和推进政策[3] - 预计四季度各地楼市交易有望明显好于三季度，全年或呈现“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势[3]

新房市场表现 - 国庆中秋双节期间上海新房市场通过多种促销活动吸引客户，多个新盘启动认筹或开盘，客户到访量和成交量均有明显增长 [1][2] - 保利发展上海公司推出“11盘联动”活动，8天共计到访4000多组客户，成交额达12.8亿元 [1][2] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源，国贸海上原墅等项目售楼处客流量可观 [1][2][3] - 金茂旗下项目通过互动活动吸引客户，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [3] - 上海中原地产数据显示双节期间新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价超10万元楼盘和4个均价低于6万元/平米项目 [7] 二手房市场表现 - 双节期间上海二手房市场表现低迷，10月1日至7日累计成交780套，较2024年同期的2133套下跌超63% [1][4] - 同比大跌部分归因于2024年“沪七条”政策导致的高基数，若对比2023年同期前5天约235套的成交量，今年前5天462套的成交量实则大涨96.6% [5] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套同比减少2.4%，平均找房热度64.3微降0.3% [5] - 市场观望情绪主导，买卖双方议价博弈周期拉长，中介反映客户看房活跃但成交决策周期较长，市场“以价换量”状态未明显变化 [3][5] 政策影响与市场展望 - 8月25日上海出台“沪六条”楼市新政，带动9月市场显著回暖，新建商品住宅日均成交面积较8月增长31%，二手住房日均成交环比增长10% [6] - 9月上海共43个项目认购，平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16%，日均成交面积比8月增加33% [6] - 业内对四季度上海楼市持谨慎乐观态度，认为8月底政策效果有延续性，外环周边项目人气好转，恢复正常工作节奏后销售走势将延续 [7] - 市场整体延续筑底调整，政策面优化持续释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，房企需把握结构性机会开发复合优势项目 [8] - 业内普遍认为上海无需进一步优化楼市政策，市场主要期待降LPR，预计四季度大概率有一次降LPR调整 [9]

全国楼市整体表现 - 2025年国庆中秋假期重点14城新房日均成交量449套，较去年日均成交量下降27.2% [2] - 全国楼市整体延续调整态势，市场分化趋势加剧 [1] 核心城市市场热度 - 北京国庆假期新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年增长52%，二手房日均成交19套，增长73% [2] - 上海国庆假期新建商品住宅日均成交0.62万平方米，较去年小幅增长3% [3] - 深圳国庆假期新建商品住宅日均成交2300平方米，较去年增长22% [4] - 广州国庆假期新建商品住宅日均成交8100平方米，较去年小幅下降4% [4] 政策优化措施 - 北京于8月8日宣布放宽五环外购房限制、提升公积金贷款额度、二套房首付比例降至30%等政策 [3] - 上海于8月25日发布新政，包括外环外不限购、优化房贷利率及房产税等 [3] - 深圳于9月5日发布新政，对核心与非核心区域差异化调控，非核心区取消限购，房贷利率最低降至3.05% [4] - 今年以来全国各地出台超470条政策，核心城市继续优化需求端政策 [6] 政策效果与月度表现 - 北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22%，二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] - 上海9月新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16%，二手商品房成交2万套，环比增长5%，同比增长29% [3] - 深圳9月新政后新建商品住宅日均成交6000平方米，较8月日均增长44%，新房成交量同比增长1%，二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [4] 市场分化与土地市场 - 房企拿地谨慎，头部房企在核心城市获取较多优质地块，上海、杭州、北京、成都、西安前8个月土地成交金额均超350亿元 [6] - 9月上海、杭州、成都优质地块土拍热度高，多宗地块溢价率超10%，杭州拱墅区地块溢价率超20%，而北京、广州宅地底价成交，青岛、南京、武汉土地市场持续低温 [6] 未来展望 - 房企上半年在核心城市竞得地块预计四季度入市，新增供应有望支撑核心城市新房销售 [7] - 后续政策维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”，核心城市新房供应或迎温和改善，市场分化行情将延续 [7] - 10月召开的二十届四中全会将研究“十五五”规划建议，为房地产未来五年发展指明方向 [7]

全国楼市整体表现 - 今年十一黄金周期间23城楼市成交量同比下跌49% [3] - 实时成交量同比跌幅超过60%的城市包括深圳-76%、厦门-71%、杭州-61%、东莞-60% [3] - 另有7个城市同比跌幅超过50% [3] - 全国30大中城市新房日均成交671套 仅与去年同期持平 [3] - 15城二手房日均成交250套 同比下跌38% [3] - 国庆假期楼市整体表现较为平淡 [10] 核心城市新房市场表现 - 北京新房日均成交同比增长30.8% [3] - 北京国庆假期期间新房日均成交0.61万平米 较去年增长52% [6] - 上海前6天新房成交同比激增72% [3] - 上海国庆假期新房日均成交0.62万平米 较去年小幅增长3% [7] - 深圳新盘成交量较平日提升40%-50% [3] - 深圳国庆假期新房日均成交0.23万平米 较去年增长22% [9] - 9月北京新房成交46万平米 环比增长21% 同比增长22% [6] - 9月上海新房成交97万平米 环比增长23% 同比增长16% [7] - 9月深圳新房成交3087套 环比上涨43.5% 同比上涨32.7% [9] 核心城市二手房市场表现 - 北京国庆假期二手房日均成交19套 较去年增长73% [6] - 上海国庆假期二手房日均成交141.6套 较2024年同期304.7套下跌超53% [7] - 深圳国庆假期二手住宅累计过户73套 [9] - 9月北京二手房成交1.6万套 环比增长19% 同比增长19% [6] - 9月上海二手房成交2万套 环比增长5% 同比增长29% [7] - 9月深圳二手住宅成交4546套 环比上涨8.9% 同比上涨42.5% [9] 政策影响与市场分化 - 北京、上海、深圳自8月以来相继放松限购 降低购房门槛 [4][5] - 政策精准激活改善型需求 北京上海深圳新房成交逆势增长 [3] - 深圳节前大幅度调整外围限购政策 开发商举办近30场宣传推介活动 [9] - 城市分化加剧 核心城市表现突出 广州热度回落 [3][8] - 广州国庆假期新房日均成交0.81万平米 较去年小幅下降4% [8] - 广州国庆前两日新房成交达1200套 截至10月5日累计成交2400套 同比2023年增长2.5倍 [8] 市场趋势与展望 - 预计"银十"市场将延续分化态势 [10] - 四季度各地楼市交易会明显好于三季度 全年呈现"前面高、中间低、后面略翘尾"走势 [11] - 10月二手房交易活跃度将继续温和回升 但"以价换量"态势短期难改 [11] - 5年期LPR下调预期增强 有望进一步降低购房成本 [11] - 一线城市有望进一步放宽非核心区限购 打通置换链条 [11]

北京房地产市场整体态势 - 北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势 [1] - 开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局"金九银十"，出现了一些热销楼盘 [1] - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [6] - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [6] - 未来市场分化态势将延续，好的项目卖的很火，差的项目卖不动 [1][5] 热销楼盘表现 - 中建·运河玖院国庆黄金周期间每天到访客户120到130组，现场认购约5.6亿元 [2] - 中建·运河玖院9月20日正式开盘，当日即售出573套房源 [2] - 招商蛇口在通州区的朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元三个项目包揽了通州区80%以上的网签占比 [2] - 招商云璟揽阅开盘后连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军 [2] - 核心城市或优质项目热度较节前有所回升 [6] 滞销楼盘情况 - 花语璟云销售情况不甚乐观，国庆期间卖了将近二十套房 [2] - 截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套 [3] - 与运河玖院相比，花语璟云难以吸引主城外溢购房家庭需求，导致去化速度较慢 [3] - 花语璟云地块最终溢价率达22%，但回京首战打得并不漂亮 [3] 开发商营销策略 - 开发商推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段 [3] - 朝观天珺项目在国庆假期最后两天推出复访成交赠送额外一年物业费的优惠 [3] - 国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等营销活动 [6] 市场分化与未来展望 - 北京新房市场二级分化严重，20%的楼盘实现了整体80%的成交量 [5] - 核心城市因新增供应增加和需求坚实，"好城市+好房子"仍有一定的市场机会 [5] - 预计2025年10月热点城市成交量会环比同比明显下行，市场依然在逐步企稳中 [5] - 四季度优质地块逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [6]

国庆中秋假期楼市整体表现 - 国庆中秋假期楼市整体表现较为平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长 [1] - 预计“银十”市场将延续分化态势，四季度新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [1] - 9月重点城市二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [1] 核心城市新房市场表现 - 北京9月新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [4] - 北京国庆假期期间新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [4] - 上海9月新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16% [4] - 上海国庆假期期间新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3% [4] - 深圳9月新政落地后新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44% [5] - 深圳国庆假期期间新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22% [5] - 广州9月新房网签面积58万㎡，环比增长18%，同比增长10% [5] - 广州国庆假期期间新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4% [5] - 杭州9月房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40% [5] - 杭州国庆假期期间新建商品住宅日均成交0.18万平米，同比降幅较明显 [5] - 成都国庆假期期间新建商品房日均成交0.29万平米，较去年国庆假期小幅下降5% [6] 核心城市二手房市场表现 - 北京9月二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [4] - 北京国庆假期期间二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73% [4] - 上海9月二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [4] - 深圳9月二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [5] 城市具体市场动态 - 北京市场延续分化特征，朝阳、通州、昌平等区域的新开及热点项目来访及认购较多 [2] - 上海当前新房市场尚处于政策后波动平稳状态，核心区楼盘维持一定热度，郊区项目仍承压 [2] - 深圳楼市在政策松绑与促销活动双重作用下，光明、福田等核心区域热度有所回升，但非核心区去化仍承压 [2] - 广州市场分化明显，核心区域优质楼盘成交去化较好，外围旧规产品去化承压 [2] - 成都假期楼市相对活跃，部分项目推出节日特定优惠2-3个点以及特价房等优惠活动，带动刚需、改善项目均有较好销售表现 [2] - 杭州假期期间有10个项目集中开盘，推出房源575套，核心区品质楼盘备受追捧，滨江兴耀·松川境首开即罄，中签率低至28% [3] - 天津市场整体热度较去年同期降温，购房者观望情绪较浓，市场信心尚待修复 [3] - 郑州双节长假市场表现较为平淡，持续阴雨天气对客户看房热度形成一定影响 [3] - 苏州新房市场呈现结构性分化，热点区域成交活跃，而冷门板块去化缓慢 [3] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3% [8] - 9月300城土地出让金2037亿元，同比下降8.8%，出让金连续2个月同比下降 [8] - 2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2% [8] - 2025年1-9月，300城土地出让金13259亿元，同比增长11.6% [8] - 9月300城平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块竟拍出高溢价 [8] - 10月上海待拍宅地起始价达约180亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上 [8] - 上海10月20日有6宗地块待拍，起始价合计179亿元 [9] - 广州10月有6宗地块待拍，起始价合计56亿元 [9] - 北京10月有2宗地块待拍，起始价合计54亿元 [9] - 成都10月有9宗地块待拍，起始价合计41亿元 [9] - 苏州10月有5宗地块待拍，起始价合计37亿元 [9] - 杭州10月有3宗地块待拍，起始价合计30亿元 [9]

北京国庆假期楼市整体表现 - 国庆小长假期间北京新房市场整体热度较往年有所下降，但部分优质项目仍出现排队看房现象 [1] - 市场观望情绪浓厚，客户成交周期普遍拉长，“金九银十”及小长假带来的购买力已不明显 [4] 区域市场分化表现 - 地理位置优越、配套完善的核心区域项目表现强劲，如通州运河玖院项目在假期期间看房客户众多，沙盘旁围满客户 [5] - 非核心区域项目去化一般，售楼处人气不足，例如被称为北京新房“最卷”区域的朱辛庄项目售楼处也称不上拥挤 [2][4] - 部分项目通过推出特价房源促进销售，如国誉星城项目96平米三居室总价不到500万元，单价约5.1万元/平米，开盘至10月7日已售出一半 [2] 土地市场表现 - 9月30日北京土拍市场出现激烈竞争，朝阳太阳宫新区地块经过339轮举牌后由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率高达39.18% [6] - 太阳宫地块楼面价达8.53万元/平米，地块面积约1.94万平米，建筑面积5.06万平米，起拍价31亿元，因其位于东北三环至四环间的稀缺位置而受追捧 [6] - 与太阳宫地块形成对比，门头沟S1线区域组团地块仅以9.57亿元底价成交，楼面价约2.35万元/平米 [7] 政策影响与市场趋势 - 北京8月9日调减五环外限购措施并加大公积金政策支持力度，以促进购房需求入市 [4] - 房企在四季度面临较大回款压力，普遍加大折扣力度，市场分化趋势持续深化 [4][8] - 核心区域拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，而非核心区域底价成交彰显市场理性 [8]

新房市场价格表现 - 三季度百城新建住宅均价累计上涨0.47%，涨幅较二季度收窄0.17个百分点 [1] - 前三季度百城新建住宅均价累计上涨1.63% [1] - 9月100个城市新建住宅平均价格为每平方米16926元，环比上涨0.09%，同比上涨2.68% [1] - 部分核心城市如上海、杭州加快推出优质改善性住宅项目，带动新房价格结构性上涨，但多数城市楼市表现平淡，导致环比涨幅收窄 [1] 二手房市场价格表现 - 三季度百城二手住宅均价累计下跌2.26%，前三季度累计下跌5.79% [1] - 9月100个城市二手住宅平均价格为每平方米13381元，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [1] - 9月重点城市二手房交易活跃度回升，但挂牌量保持高位，价格仍面临下行压力 [1] 政策环境与市场展望 - 多个主要城市在9月出台楼市新政，包括深圳放宽非核心区限购、上海优化房产税政策等，进一步放宽限制性购房政策 [2] - 上海、成都、合肥等地对建筑设计规划、计容规则进行了规范 [2] - 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度入市，新增供应有望支撑核心城市新房销售，市场分化趋势或将延续 [2]

短视频中的楼市误导性信息 - 短视频平台频繁出现关于北上广深楼市"崩盘"和"暴跌"的冲击性内容，这些表述显著影响消费者、投资者情绪和公众认知 [2] - 经济学家郎咸平团队通过对189个独立短视频的量化分析，旨在拆解内容真伪，纠正市场认知偏差 [2] - 信息传播中流量至上的倾向导致对楼市复杂结构性变化的认知偏差 [2] 被夸大的房价下跌案例类型 - 宣称的"房价暴跌"案例多集中在特定类型房产，并非市场普遍现象，关键信息常被忽视 [4] - 公寓类产品是首要误导来源，短视频常宣称"海景豪宅暴跌50%"或"单价腰斩"，但降价标的实为商业公寓而非70年产权的普通住宅 [4][6] - 公寓产品定价逻辑与住宅不同，交易成本极高，原价100万元的公寓涨至200万元后，卖出时各项税费和手续费合计接近40%，看似涨价实则利润微薄 [6] - 短视频刻意模糊"公寓"与"住宅"的属性差异，用公寓价格波动替代整体楼市走向以制造恐慌 [6] - "老破小"的局部降价是第二类陷阱，案例并非无差别发生，而是集中在学区属性弱化、房龄超25年、远郊区三类场景 [8] - 短视频通常只呈现"降价幅度"却隐瞒房源具体缺陷，如设施老化、贷款年限缩短、通勤成本高、配套不完善等，让观众误以为所有老房都在崩盘式下跌 [8] - 法拍房成为误导源头，2025年数据显示31%的法拍房存在未披露的高额欠费，平均每套隐藏成本达房价的22%，有购房者以360万元拍下房源但最终税费与欠费合计超600万元 [10] - 中介套路如雇人假扮看房客施压房东、挂虚拟低价房源引流、签阴阳合同吃差价等行为频发，这些短期操作为追求佣金却被包装成"楼市遇冷、房东急售"的市场信号 [10] 官方数据与市场结构性分化 - 结合国家统计局数据，2025年1月至8月北上广深房价走势相对平稳，北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%，上海一手房上涨3%，二手房下跌2.3%，广州新房微涨0.02%，二手房下跌3.8%，深圳新房上涨0.9%，二手房下跌2.1% [13] - 整体一手房价格基本稳定，二手房跌幅多在5%以内，远未达到短视频中"40%跌幅"或"全面腰斩"的程度 [13] - 部分购房者有"房价跌了20%至30%"的强烈体感，核心原因在于楼市的"结构性分化"，市场已从普涨时代进入分化时代，内环内房龄10年以内、配套完善的次新房价格坚挺，而叠加老破小、学区弱化、远郊区等多重不利属性的房源价格下跌20%至30%并不罕见 [13][15] - 这种分化反映楼市逻辑的深层转变，过去20年投资属性主导的"增量扩张"阶段形成"买房必赚"的认知，但当前市场进入居住属性回归的"存量优化"阶段，房龄、地段、配套、户型等因素直接决定房价走势 [16][18] - 短视频抓住公众对"普涨时代"的路径依赖，用部分房子下跌否定整个市场稳定性，忽略楼市从野蛮生长到理性分化的必然趋势 [18] 信息环境与市场趋势思考 - 在流量至上的传播生态中，需警惕"情绪先行"的信息陷阱，短视频核心诉求是吸引注意力而非传递真实信息，常使用极端词汇和夸张案例激发焦虑或贪婪情绪 [20] - 楼市"分化"是长期逻辑，从国际经验看，成熟市场的核心城市核心区域房产因稀缺性强和配套完善能保持稳定，而远郊区、非核心地段房产更易受市场波动影响 [20][22] - 刚需购房者应聚焦自身需求，自住需关注通勤、教育、医疗等实际配套，投资则需避免买入房龄过长、配套薄弱的房产 [22] - 需正视"有效需求"的真实状况，北上广深房价收入比普遍在15倍至40倍，年轻人需工作数十年才能负担一套房，且就业压力增大，许多购房意愿难以转化为购买能力，租房成为更多年轻人的选择 [22] - 信息传播者包括自媒体博主和房产中介应意识到楼市信息的特殊性，它不仅影响个人投资，更关乎家庭决策与市场稳定，刻意造假和夸大其词的行为长期会破坏自身信誉并扰乱市场秩序 [24] - 市场正处于从普涨狂欢到理性分化的关键转型期，坚持用数据说话和逻辑分析能穿透虚假信息与认知偏差，看到市场的真实面貌 [26]