公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从首批314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [2] - 底层资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，形成覆盖国民经济多个重要领域的资产矩阵 [2] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，较历史高点2067.31亿元略有回落但仍站稳2000亿元关口 [4] 制度创新与市场生态 - 公募REITs在借鉴海外经验基础上进行本土化改造，以基础设施存量资产盘活为切入口，契合中国经济转型需求 [5] - 政策演进脉络清晰：2020年试点启动，交易所配套规则陆续出台，2024年发改委推动项目常态化发行 [5] - 投资者结构多元化，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者参与二级市场增值，增强市场稳定性和流动性 [5] 长期资金与资本结构 - 2024年《会计类第4号》指引明确REITs权益属性，支持机构将其计入OCI账户，促进保险资金等长期资金加速布局 [6] - 制度政策与资本要素叠加效应推动市场快速成型，中信建投基金指出长期资金为市场注入强劲动能 [6] 国际化发展与规模扩张路径 - 未来可通过产品多样性（如拓展文旅设施等底层资产）和扩募机制借鉴国际经验，提升流动性和资产价值 [7] - 建议构建多元化扩募方式体系，建立快速审批通道降低企业成本，红土创新基金呼吁通过收并购避免"小而散"格局 [7] - 中国基础设施资产类别丰富（含新基建、公用事业、消费文旅等），成熟资产现金流稳定，有望成为全球资本配置"新蓝海" [8] 投资价值与全球吸引力 - 国内REITs市场具备高分红（派息率4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下对全球资本具吸引力 [9] - 中信建投基金认为REITs有望成为全球资本配置中国资产的重要选择，因其背后是中国规模巨大的消费市场支撑 [8][9]

交易概述 - 公司通过大连产权交易所公开挂牌转让大重宾馆资产，首次挂牌底价为6,034.95万元，若首次未成交则降价10%进行二次挂牌 [1] - 首次挂牌未成交后，公司于2024年3月28日进行二次挂牌，底价降至5,431.455万元 [1] 交易进展 - 大连医科大学及附属第二医院联合体于2025年1月17日成为唯一符合条件的意向受让方，成交价为5,431.455万元 [2] - 受让方申请延期至2025年6月25日完成合同签署及付款，并承诺按3.1%年化利率支付利息 [2] - 2025年6月24日，公司收到全额交易价款5,431.455万元及利息38.749339万元，合计5,470.204339万元 [4] 受让方情况 - 受让方为大连医科大学及其附属第二医院联合体，与公司无关联关系，不属于失信被执行人 [5] - 受让方正申请国家重点项目支持政策，预计2025年6月末前获批 [2] 交易协议主要内容 - 转让标的为大连市沙河口区景宾巷2号土地使用权及地上建筑物，评估价值6,034.95万元 [5] - 交易价款5,431.455万元需一次性支付至大连产权交易所指定账户 [6] - 资产交接需在《交易凭证》出具后30日内完成，逾期按每天0.5万元扣除履约保证金 [6] - 交易服务费由受让方承担，权证办理费用由受让方承担 [8] 交易目的及影响 - 本次转让旨在盘活存量资产，提高运营效率，回笼资金支持主营业务发展 [13] - 预计增加公司2025年归属于上市公司股东的净利润约2,496.73万元 [13]

资产出售交易 - 公司拟向求精投资出售6辆闲置交通工具，向金茂五金出售53台闲置机械设备，预计出售价格合计为814.61万元(含税) [1] - 预计产生的处置收益合计约为362.38万元 [1] - 交易构成关联交易，但不构成重大资产重组，也无需有关部门批准 [1] 交易标的详情 - 闲置交通工具6辆，资产原值305.69万元，累计计提折旧238.63万元，账面价值67.06万元，成交价172.11万元(含税) [1] - 闲置机械设备53台，资产原值1122.28万元，账面价值291.45万元，成交价642.5万元(含税) [1] 交易目的 - 旨在盘活存量资产，提升资产流动性与灵活性 [1] - 降低营运成本，提升资产运营效率 [1]

公司董事会决议 - 公司以通讯表决方式召开第十届董事会第九次会议，应出席董事9人，实际出席9人，会议召集、召开及表决程序符合相关法律法规及公司章程规定 [1] - 会议采用记名表决方式审议通过两项议案，关联董事对涉及控股股东交易的议案回避表决 [1][2] 资产处置调整 - 公司为盘活存量资产，于2024年6月在北京产权交易所公开挂牌转让三峡集团（营口）能源投资有限公司65%股权，首轮挂牌未征集到意向受让方 [1] - 为增强项目吸引力，董事会同意将挂牌转让底价在首轮价格（净资产评估值）基础上降价10%，调整后底价为5,031.792万元，其他转让条件不变 [1] - 控股股东中国长江三峡集团及其子公司可能参与竞拍，导致4名关联董事需回避表决，最终议案以5票同意通过 [2] 管理制度修订 - 董事会审议通过修订《企业负责人履职待遇、业务支出管理办法》，旨在加强相关管理，修订议案获全票通过（9票同意） [2]

交易概述 - 华电能源拟与国网国际融资租赁有限公司开展融资租赁售后回租业务 融资金额不超过5亿元人民币 [1] - 交易不构成关联交易 也不构成重大资产重组 [1] - 融资金额在董事会审议权限范围内 无需提交股东大会审议 [1] 董事会审议情况 - 公司于2025年6月17日召开十一届十七次董事会 审议通过相关议案 [2] - 董事会授权管理层办理与融资租赁业务相关的一切事宜 包括签署协议和法律文件等 [2] 交易对方基本情况 - 国网租赁公司注册地址为中心北区1-1-504-C [2] - 国网租赁公司股东包括国家电网有限公司持股69.97% 英大汇通融资租赁有限公司持股30.03% [2] - 国网租赁公司经营范围包括融资租赁业务 租赁业务 租赁咨询服务 特种设备出租 机械设备租赁 船舶租赁等 [2] 融资租赁标的物情况 - 标的资产为华电能源佳木斯热电厂1号2号机组部分生产设备及设施 [2] - 标的资产产权清晰 无抵押 质押或其他第三人权利 不存在重大争议 诉讼或仲裁事项 [2] 融资租赁业务主要内容 - 公司将标的资产出售给国网租赁公司并回租使用 [2] - 租赁期限3年 租赁利率为3.85% [2] - 租金支付方式为按季等额本息支付 [2] - 具体内容以实际签订协议为准 [2] 交易目的及影响 - 有利于盘活存量资产 拓宽融资渠道 满足公司资金需求 [2] - 不影响公司对租赁标的物的正常使用 [2] - 对公司生产经营不会产生重大影响 不存在损害公司及股东利益的情形 [2]

交易概述 - 公司全资子公司北京城市开发集团有限责任公司拟将持有的北京首信丰泰管理咨询合伙企业全部份额转让至中国中信金融资产管理股份有限公司，转让价格以估值结果为依据确定为39,987.91万元人民币 [1] - 本次交易不构成关联交易或重大资产重组，已通过公司第十届董事会第四十四次会议审议，无需提交股东会审议 [1] - 交易目的是引入金融机构合作，盘活存量资产，提高资金储备，符合公司可持续发展战略 [3] 交易对方情况 - 交易对方为中国中信金融资产管理股份有限公司，注册资本8,024,667.9047万元人民币，主要股东包括中国中信集团（26.46%）、财政部（24.76%）等 [4] - 中信金融资产经营范围涵盖不良资产管理、股权投资、资产证券化等业务，与公司无关联关系 [4] 交易标的情况 - 标的为首信丰泰有限合伙份额，成立于2025年4月21日，总认缴出资10.01亿元，其中城开集团认缴4亿元并以现金及仁信公司100%股权实缴 [2][5] - 截至2025年4月30日，首信丰泰资产总额71.61亿元，负债59.17亿元，净资产12.44亿元 [5] - 标的权属清晰，无抵押、诉讼等限制转让情形 [5] 交易定价与安排 - 标的估值采用资产基础法，账面值40,619.77万元，估值40,069.75万元，最终转让价定为39,987.91万元 [6] - 城开集团将在收到转让价款后配合完成工商变更，若中信金融资产未如期支付则终止变更程序 [6] 交易影响 - 交易有助于公司快速回笼资金，优化财务状况，对经营和财务无不利影响 [6] - 公司将持续关注首信丰泰后续运作情况并履行信息披露义务 [7]

交易概况 - 林洋能源拟将全资子公司安徽林洋新能源和江苏林洋新能源下属5家子公司100%股权转让给粤水电能源集团 转让对价合计4 71亿元 涉及光伏电站装机容量合计236 5MW [1] - 交易实质是以股权转让方式销售电站资产 属于公司光伏产品业务的延伸 光伏电站转让多以股权转让方式进行 [1] 交易标的详情 - 5家光伏发电项目公司分别为永瑞科技(50MW) 永晖科技(50MW) 永明发电(20MW) 江苏飞展(94 5MW) 连云港林洋(22MW) 目前运营状况良好 [2] - 2024年5家公司均盈利 净利润合计超7200万元 2025年一季度净利润合计达1495 91万元 [2] 交易动因与战略影响 - 转让可盘活存量资产 降低资产负债率 优化资产结构 同时为战略转型提供资金支持 [2] - 回笼资金将用于开发建设平价电站和优质储能电站 提升资产运营效率 [2][4] - 降低电价补贴不确定性风险 前期建成电站回款周期较长 [2] 收购方情况 - 粤水电能源集团为广东建工(002060)旗下公司 收购旨在扩大清洁能源发电业务规模 [3] - 预计标的公司2025年净利润约5291 21万元 对广东建工业绩产生正面影响 [3] - 行业专家认为光伏电站兼具金融和新能源属性 是央国企优质投资标的 [3] 行业专家观点 - 林洋能源战略方向调整为平价电站和储能电站建设 本次交易符合长期战略 [4] - 交易将改善公司财务状况 后续资金用于高效化运营和可持续发展 [4]

项目概况 - 江苏南通东灶港港口收费收益权资产支持专项计划项目入选国家第二批盘活存量资产扩大有效投资典型案例 成为全国25个典型案例之一 [1] - 项目通过创新盘活港口收费权存量资产 募集资金反哺港口发展 为全国港口类企业提供可复制的示范模式 [1] - 项目由江苏海奕控股集团全资子公司南通东灶港口发展有限公司于2023年9月发行 总规模达8.22亿元 [1] 融资结构 - 资产证券化创新盘活东灶港口收费收益权存量资产 覆盖港口停泊服务、货物装卸服务、进出港及靠离泊警戒技术服务与库场使用服务 [1] - 通过证券分层、期限设置、风险控制、引入主体评级和多元化增信等设计提升产品安全性 保障投资人利益 [2] - 显著降低融资成本 降幅超过100个基点 [2] 资金用途 - 募集资金将用于改造提升东灶港现有泊位、设备、仓储等设施 全力推进港口物流产业发展 [1] - 募集资金已全部募集发行完成 [1] 港口运营 - 东灶港码头是南通市海门区唯一的公用海港码头 拥有两个2万吨级通用泊位和一座引桥 [2] - 全年靠泊内外贸船舶118艘次 装卸各类件杂货约127万立方米 [2] - 2024年实现开票收入超亿元 [2] 战略意义 - 为相关存量资产的盘活提供新路径 为其他港口类企业创新融资途径、推动转型升级提供可复制的模式 [2] - 对促进南通港与长三角港口群协同发展具有重要意义 [2] - 为南通港拓展临港产业和现代物流服务功能 打造现代化综合性港口提供有力支持 [2] 企业战略 - 江苏海奕控股集团将继续贯彻落实国有资产清查利用专项行动工作要求 突出问题导向 摸清底数 [3] - 根据资产不同类型分类施策 研究资产盘活方式和路径 确保国有资产实现保值增值 [3]

持有型不动产ABS发展现状 - 中国证券投资基金业协会提出推动持有型不动产ABS发展，政策推动下该业务进入快车道 [1] - 截至5月17日持有型不动产ABS备案规模突破175亿元，数据中心、商业物业等领域项目加速落地 [1] - 上交所已有8单持有型不动产ABS备案通过合计规模超160亿元，另有9单获反馈 [2] - 深交所中信证券-越秀商业持有型不动产ABS发行规模达14.13亿元 [2] 产品机制创新 - 持有型不动产ABS以"资产信用"重构金融逻辑，允许不进行结构化分层、保留外部负债、不设定预期收益率 [2] - 禁止在产品层面设置担保差补以确保权益属性，回收资金可用于新项目资本投入形成投资良性循环 [2] - 资产范围包括写字楼、酒店等暂无法发行公募REITs的资产，不强制自持及战配比例、资金用途灵活 [3] 多层次REITs市场构建 - 形成以公募REITs、持有型不动产ABS为主，类REITs、商业房地产抵押贷款支持证券为辅的产品体系 [4] - 持有型不动产ABS是公募REITs的"育苗田"，可培育项目和投资者并最终实现公募REITs发行 [4] - 与公募REITs形成互补：公募REITs标准化流动性好，持有型ABS面向特定投资人灵活度高 [4] - 与Pre-REITs共同构筑基础设施与不动产领域权益资本生态系统，为重资产过渡到公募REITs提供关键环节 [5] 未来发展方向 - 建议从制度层面明确持有型ABS与公募REITs衔接机制，包括底层资产标准、转板规则等 [5][6] - 新能源领域（风电、光伏电站）因装机规模年增超15%、现金流稳定成为优质底层资产 [7] - 三大潜力赛道：数据中心（数字化需求增长）、长租公寓（租赁行业发展）、商业物业（机构关注） [7] - 底层资产范围广泛包括经营权资产、不动产及新型基础设施，各领域均有大量级资产可供扩容 [8]

市场规模与增长 - 中国公募REITs市场自2021年5月首批9只产品获批以来，截至2025年5月17日已发行66只产品，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值接近2000亿元 [1][2] - 市场从"首发"阶段进入"首发+扩募"双轮驱动阶段，首批4只REITs成功扩募标志着市场成熟度提升 [2] - 未来2～3年市场规模有望突破5000亿元，发行数量和规模将稳定增长 [7] 资产类别与创新 - 底层资产从最初的交通、仓储物流扩展至消费基础设施、保租房、清洁能源等9大类，未来还将涵盖数据中心、热电联产、养老基础设施、旅游景区等更多领域 [2] - 资产创新呈现"百花齐放"态势，形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵 [7] - 未来REITs将以"新基建、新能源、新民生"为三大核心方向加速扩容 [7] 投资者结构演变 - 投资者结构从银行理财、券商、保险等机构为主，发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构共同参与 [1][3] - 保险资金通过设立专项投资基金加速布局，社保基金、养老金等长期稳定资金持续入市增强市场流动性 [3] - 个人投资者参与度仍不足5%，机构投资者占绝对主导但类型分散化程度提升 [3] 投融资模式创新 - 公募REITs为基础设施项目提供市场化融资手段，降低对政府和银行贷款的依赖 [4] - 通过"投资—运营—退出—再投资"的良性循环提升融资效率，加速存量资产变现 [4][5] - 权益融资替代传统债务融资显著降低企业杠杆率，如保租房REITs帮助地方政府在不增加负债的情况下扩大供给 [5] 市场功能与定位 - 公募REITs深度融入"双碳"目标、民生保障、区域协调及科技创新等国家战略布局 [5] - 为投资者提供流动性更高、门槛更低的不动产投资选择，资产与其他金融资产相关性较低且具有高比例分红机制 [6] - 打破传统基建融资"重负债、轻退出"困局，推动基础设施投融资从"债务驱动"向"权益创新"转型 [5] 发展挑战与建议 - 行业面临立法层级不足、二级市场流动性待提升、参与主体协同不足等挑战 [7][8] - 建议加快推进REITs专项立法、拓宽试点资产范围、优化审核流程、完善扩募机制 [8][9] - 需构建资产方、管理人与投资者良性生态，加强信息披露和投资者保护 [8][9]