绿地酒店2025年经营表现 - 2025年酒店客房数量为7,176间，入住率为45.81%，平均每间客房每天收入为335元，全年经营收入为8.77亿元 [1] - 酒店客房数量持续缩水，从2021年的12,554间降至2025年的7,176间 [6] - 入住率持续下滑，从2021年的52.4%降至2025年的45.81% [9] - 平均每间客房每天收入在2025年降至335元，创近五年新低，甚至低于2022年的343元 [12][14] 公司战略与目标执行情况 - 公司2025年初设定的轻资产拓展目标是新签15个全服务酒店项目，但实际签约转化率偏低，与年初目标存在差异 [17][18] - 管理层在2025年三季度总结中指出，酒店板块经营业绩两极分化，低效与亏损酒店数量偏多，未能满足投资回报要求 [1][17] - 公司曾提出打造年收入两百亿以上酒店业务为核心的宏大蓝图，但结合当下发展情况，该蓝图显然没有落地 [15][16] - 公司轻资产已签约项目数量累计近百家，客房数2.2万余间，但暂未大批量转化成开业门店 [18] 业主型酒店集团的行业困境 - 业主型酒店集团普遍面临经营和扩张困局，其母公司（如地产公司）普遍出现资金流动性问题 [20][23] - 许多自持酒店项目最初是作为地产项目配套角色出现，缺乏市场化论证，在失去地产主业输血后缺乏自主造血能力，单独核算后多处于亏损状态 [25][26] - 业主型酒店集团的轻资产输出能力偏弱，品牌力、产品力、运营力的塑造需要时间和投入 [27][28] - 业主型酒店集团的轻资产输出聚焦在全服务和精选服务酒店品牌，但在这些领域面临国际酒店集团和本土专业公司的激烈竞争，生存空间受限 [31] 行业发展趋势与潜在出路 - 专业的酒店品牌管理集团（如华住、锦江、首旅）在规模化、标准化、连锁化浪潮下，依然是行业发展主流，将保持快速扩张 [33] - 业主型酒店集团的潜在出路之一是加码资产管理，利用在综合体、文旅项目建设方面的经验，探索“酒店+”多元发展模式及多元化物业资产管理 [35][36] - 业主型酒店集团可通过结合在地文化谋求个性化，尤其是在度假市场打造主题体验产品，并需在精细化运营上做足功夫 [37] - 业主型酒店集团可独立于母公司但借助其资源进行生态化布局，例如利用母公司的文旅、会展资源打造生态概念 [38]

行业政策与市场阶段 - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产 标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段[1] - 政策突破为存量资产盘活提供了标准化 市场化的退出通道 为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择[1] - 市场正从单纯依赖开发销售的模式 加速转向“投 融 管 退”全周期能力的竞争[1] - 中国城市房地产大规模增量扩张的时代已经结束 存量提质增效的新阶段已然开启[1] 市场趋势与核心观点 - 2026年 扩大内需 提振消费仍是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手[2] - 房地产行业的未来增长 更多来自存量资产的精细化运营 物业服务的品质升级 租赁市场的规范发展等多元赛道[1] - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战 如何持续提升核心竞争力是重要课题[2] - 构建可穿越周期的商业生态 将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键[2] 细分市场动态 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业 为市场新增超110万平方米优质零售空间[2] - 多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相 有效推动了北京零售市场的提质升级[2] - 2025年实体企业基于长期办公 产业落地等自用需求入场 标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定[4] REITs市场发展 - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台 为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁[4] - 戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》 资本化率作为不动产核心定价锚点 其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑[3] - 随着公募REITs正式拓展至写字楼 酒店赛道 以资本化率这一核心指标为行业锚定发展方向 助力商业不动产价值挖掘[3]

文章核心观点 - 中国房地产行业正处于向“资产管理”新模式转型的关键阶段，这一转型由金融深化和产业迭代驱动，是后城镇化时代的必然方向 [1][2][3] - 海外市场（尤其是美国）的转型历程表明，金融深化（特别是资产证券化）是推动房企从“开发销售”向“持有运营”再向“资产管理平台”进阶的核心动力 [2][6][12] - 中国房企的转型面临比海外更大的挑战，包括巨大的存量债务、业务结构单一以及本土制度环境制约，但“十五五”期间预计将是制度建设的关键期，REITs市场的发展将是资管业务成型的基础 [3][42][50] 海外市场转型历程与驱动因素 - **金融深化是核心驱动力**：过去40年，海外房企向资管转型建立在资产证券化和资本全球化程度提升的背景下，直接融资占比提升重塑了行业分工 [2][6][12] - **资产证券化浪潮是关键**：80-90年代的证券化浪潮推动了两房和REITs发展，其市场规模实现成百上千倍增长，并孕育了全球最大的各类经营性不动产运营商 [8] - **企业形态向“轻资产化”演进**：转型本质是商业目的从积累资产转向扩大管理规模，通过基金载体控制更大资产，从而提升ROE（可能从个位数升至双位数） [12][13] - **专业深化与业务细分是趋势**：后城镇化时期，行业增长依赖主动价值创造，企业形态呈现多元化、细分化，如日本房企可细分为七种业务类型 [10] 主要海外市场模式参考 - **美国：市场化与金融化的典范** - 住宅开发商已边缘化，商业模式高度接近制造业，通过期权锁地、快速交易闭环控制风险，资产规模仅数千亿美元 [21] - 商业不动产是金融明珠，公司制REITs是重要制度创新，享受税收优惠并降低交易成本，美国公募REITs总市值约1.5万亿美元，加上私募市场总规模约2.5万亿美元 [23][24] - 资产管理公司崛起，产业方（如安博）和金融方（如黑石）两类机构管理规模达万亿美元级别，其发展得益于高流动性的美元体系 [25][26] - **日本：行业出清与结构调整的参考** - 市场格局稳定保守，头部企业在90年代出清后留存，业务向综合化与经常性利润转型 [28][30] - 房企转型更多是资产负债表管理，而非真正第三方资管，如三井不动产表内外AUM比例约6:4，且长期稳定 [32] - **新加坡：外向型资管平台的典范** - 因本土市场逼仄，国有房企（如凯德、吉宝）积极进行国际化投资与资管转型 [33][34] - REITs市场与资管业务形成闭环，通过“开发-REITs退出-保留管理权”模式实现轻资产化，市场中国际资产占比近半 [35][36] - 凯德在2020年完成架构调整，上市平台仅保留持有型物业与轻资产业务，明确轻资产战略方向 [37] 中国房地产市场现状与转型挑战 - **处于双拐点**：行业同时面临城镇化与金融周期拐点，重心将转向存量管理与增量优化 [41] - **转型挑战更大**： - 房企资债规模突出，预售制下积累的规模需经历缩表与产能出清 [42] - 业务结构单一，多数企业以传统开发为主，在经营性不动产领域有竞争力者居少 [42] - 存量资产盘活与资管业务建立面临产权、法律等复杂国情问题，无法简单复制海外经验 [42] - **去库存去杠杆持续**：新房库存持续压降，预计2027年前后回到2年以内去化周期，但企业未开工土地存量仍大，杠杆率尚未系统性下降 [46] 中国房地产行业未来发展趋势 - **政策与市场背景变化**： - 土地财政模式转变，城市更新成为重要场景，价值创造空间大于一般住宅开发 [43] - 租购并举意义深远，租赁市场有长期增长潜力，有助于均衡租售比和夯实资产价格 [44] - 住房供应分层调控，商品房市场将更市场化，依靠产品品质（“好房子”战略）支撑价格溢价 [45] - **住宅开发业务前景**： - 现房销售或是大势所趋，将导致资金周转放缓、经营难度加大，并加速行业出清与集中度提升 [48] - 新房市场宏观意义下降，其GDP占比长期看将走低，对经济周期的影响将让位于二手房市场与金融机构 [49] - **证券化与资管业务建设**： - REITs市场是发展基础，需为实体资产建立估值体系并提升流动性，目前仍处渐进发展阶段 [46][50] - 资管业务建设任重道远，涉及运营能力、金融工具生态、组织架构与激励制度等多重挑战 [51] - 中国路径将不同于海外，需基于国内需求，并考虑市场包容性及人民币资产证券化比重 [52] 中国房企未来发展模式探讨 - **企业分类与格局**：未来可能形成五类企业，重资产包括开发企业、开发+持有企业、REITs；轻资产包括物业服务企业和资产管理企业，国央企主导投资，民企趋向轻资产服务 [54][55][61] - **转型路径非必然**：开发企业不一定必须转向“开发+持有”，若竞争力突出，长期专注住宅开发主业亦可取，企业形态无高下，关键在于竞争力实质 [56][57] - **轻资产模式辨析**：真正的轻资产是架构于不动产基金的投资管理模型，而非“无资产”运营服务，未来需完成从运营管理到投资管理的能力闭环建设 [59][60] - **国企与民企分工**：国企将继续作为与地方财政互动的主要投资主体；民企则将大量转向乙方角色，在代建、运营、服务等细分领域依靠专业化生存 [61]

市场开盘表现 - 沪指高开0.09%，报4086.76点，成交额116.12亿 [1][2] - 深成指低开0.30%，报13917.78点，成交额192.72亿 [1][2] - 创业板指低开0.69%，报3279.38点，成交额75.19亿 [1][2] - 北证50指数高开0.24%，报1511.97点，成交额2.78亿 [2] - 石油、航天系、电信运营等板块涨幅居前，工业气体、电子化学品、能源金属等板块跌幅居前 [1] 外盘市场动态 - 美股道指上涨270.03点，涨幅0.55%，报49266.11点 [3] - 美股纳指下跌104.26点，跌幅0.44%，报23480.02点 [3] - 美股标普500指数微涨0.52点，涨幅0.01%，报6921.45点 [3] - 纳斯达克中国金龙指数上涨1.09% [3] - 热门中概股多数上涨，哔哩哔哩涨逾6%，腾讯音乐、阿里巴巴涨超5% [3] 机构行业观点与配置策略 - 华泰证券建议继续布局春季行情，成长和周期均衡配置 [4] - 华泰证券月度级别建议关注有色、化工、军工、存储、游戏、新能源（电池/风电）、医药等行业 [4] - 华泰证券指出12月全行业景气指数拐点初现，上游资源、公共产业、TMT、必选消费近3个月景气改善幅度居前 [4] - 中信建投建议把握结构性行情，关注基本面修复的大盘成长投资机会 [5] - 中信建投指出从三季报看，沪深300、创业板综的超预期值高于历史平均水平 [5] 风电行业观点 - 国金证券看好风电行业估值体系实现价值重塑 [6] - 国金证券认为在2026年行业需求增长及风机价格上涨背景下，各环节盈利弹性将进一步释放 [6] - 国金证券重点推荐整机、海缆与基础、零部件三条投资主线 [6] 游戏行业观点 - 天风证券看好2026年A股游戏公司在竞争放缓下走出强产品周期逻辑 [7][8] - 天风证券指出供给端政策环境稳定、版号供应充沛，A股游戏公司产品周期持续改善 [7] - 天风证券认为移动端游戏竞争格局改善有望持续，头部大厂产品仍主要聚焦PC端 [8] - 天风证券指出目前重点A股游戏公司估值已回到2025年15-20x相对合理区间 [8] 房地产行业观点 - 中金公司研报表示房地产行业向新模式转型，未来住房业务高质量发展，经营性不动产业务重心增加是基本趋势 [9] - 中金公司认为行业围绕“资产管理”建设新能力、新生态已具备一定共识 [9]

行业转型方向 - 政策持续强调房地产行业向新模式转型 [1] - 行业转型的基本趋势是住房业务高质量发展与经营性不动产业务重心增加 [1] 企业能力建设 - 企业未来需围绕“资产管理”关键词来建设新能力与新生态 [1] - 围绕资产管理建设新生态已具备一定共识 [1]

文章核心观点 - 中国房地产行业正处于向“资产管理”新模式转型的关键阶段，这一转型由金融深化驱动，是后城镇化时期房企发展的必然方向 [2][4] - 海外市场（尤其是美国）的转型历程表明，资产证券化（如REITs）和资本全球化是推动产业主体向资产管理平台进阶的核心动力，而亚洲市场整体仍处于转型中前期 [4][10][16] - 中国房企的转型面临比海外更大的挑战，包括庞大的存量债务、业务结构单一以及本土制度环境的复杂性，“十五五”期间预计将是相关制度建设的关键奠基期 [5][42][52] - 未来中国房地产行业将呈现结构性发展机遇，重心从增量开发转向存量运营和资产管理，住宅开发业务重要性下降，而经营性不动产的证券化市场（REITs）发展将至关重要 [41][47][49] 海外房地产市场与企业形态演变 - **后城镇化时期的结构性增长**：发达经济体房地产业产值占GDP比重在11-13%间波动，但住房开发投资占比呈下行趋势，行业对经济的支柱作用仍存，增长动力从总量转向结构 [7][8] - **金融深化是转型核心驱动力**：过去40年，房地产领域波动更多来自资金流动和资产价格，例如1980年至2024年三季度，美国住宅和商业地产存量债务年化复合增速均为6.4%，债务规模占GDP比例从约50%升至略高于70% [9] - **资产证券化重塑商业模式**：80-90年代的证券化浪潮推动了两房和REITs发展，全球最大的租赁住房、零售物业、仓储物流、数据中心运营商均在美国REITs市场，黑石、博枫等另类资管机构管理规模已达万亿美元级别 [10][25] - **产业迭代催生新业态**：美国REITs市场中，传统商业不动产市值占比从00年代初的主体地位降至2024年末的20%左右，新兴资产类型如仓储物流、数据中心、医疗康养等成为主体 [11] - **专业深化与企业细分**：以日本为例，房企在90年代下行周期后出清，业务按轻重和专业细分为七种类型，包括综合型房企、持有运营商、开发销售商、J-REITs、建造商、服务企业和投资管理企业 [12] 主要海外市场经验借鉴 - **美国：市场化与金融化的典范** - 住房开发强度持续降低，年均新开工套数占家庭户数比例从1970年代的3%降至过去十几年平均不足1%，二手房交易占比达85-90%，住宅开发商（Homebuilder）资产规模仅数千亿美元，在资本市场已边缘化 [22] - 商业不动产是金融明珠，公募REITs市场总市值约1.5万亿美元，加上私募REITs构成约2.5万亿美元的大类资产，在权益市场中市值占比介于3-4%之间 [23][24] - 资产管理公司崛起，分为从产业方转型（如安博、普洛斯、凯德、博枫）和以金融投资起家（如黑石、KKR）两类，管理规模均达千亿美元以上 [25] - **日本：行业出清与结构转型参考** - 市场格局在90年代出清后趋于稳定，头部企业留存得益于关联方流动性支持，业务向综合化与经常性利润提升转型 [28][29] - 企业出现轻重分化，部分企业转向代建、租赁、运营等轻资产服务，留存的重资产企业则受益于低利率环境带来的可观利差 [30] - 日本房企的资产管理业务更多是资产负债表管理方式，例如三井不动产的表内外AUM比例约为6:4，真正使用第三方资本的比例不高，尚未完成向真正资管平台的转型 [32] - **新加坡：外向型资管平台典范** - 因本土市场逼仄，凯德、吉宝等国有房企积极进行国际化投资，其行为某种程度上可视为国家资管行为 [33][34] - REITs市场与资产管理转型成功结合，采用“募投管退”模型，前端开发投资，成熟后由REITs平台承接退出，企业通过小比例持股保留管理权并收取管理费，新加坡REITs市场中近半数资产来自境外 [35] - 企业架构持续轻资产化调整，如凯德在2017-2020年通过私有化开发业务，使上市平台仅保留持有型物业和轻资产业务 [36] 中国房地产市场现状与转型挑战 - **处于双拐点的必然转型**：中国同时处于城镇化与金融周期拐点，未来行业重心将转向管好存量、做优增量，住宅开发去金融化（预售制向现房销售过渡），同时需建立存量资产管理的投融资制度 [41] - **转型面临更大挑战**：中国房企在预售制下积累的资债规模全球突出，大部分企业业务结构单一（以传统开发为主），且围绕存量盘活和资管业务建设的本土制度环境复杂，转型基础需渐进夯实 [42] - **去库存与去杠杆持续**：新房库存去化周期预计2027年前后可能回到2年或以内，但开发商在手未开工土地规模仍高于已开工项目总和，企业杠杆率尚未出现系统性下降 [46] 中国房地产行业未来前景与发展方向 - **长期发展基本背景** - 土地财政模式变化，城市更新成为重要场景，其价值创造空间大于一般住宅开发 [43] - 租购并举意义深远，租赁市场具有长期需求增长潜力，有助于均衡租售比和夯实资产价格 [44] - 住房供应分层调控（保障与商品）可能使新房市场保持较低规模，但为商品房的产品升级和价格市场化提供空间，新房可能呈现“量紧价优”特征 [45] - 促进存量资产盘活，商业不动产REITs试点启动，REITs市场整体有望向万亿市值迈进，成为多层次资本市场重要部分 [47] - **住宅开发业务前景** - 现房销售或是大势所趋，将导致企业资金周转放缓，加速行业出清和集中度提升 [48] - 开发业务利润率取决于价值创造能力，利润较高的项目可能来自城市更新、高端项目等复杂场景 [48] - 长期看，新房市场在GDP中占比可能动态走低，其对宏观经济的影响和作为重大债务风险源的地位将下降 [49] - **证券化市场与资管业务建设** - 可持续发展的REITs市场是资管业务的基础，需为实体资产建立估值体系并提升流动性 [50] - 中国REITs发展节奏宜渐进预期，因存在实操堵点且目前是效率相对偏慢的外部管理制 [50] - 资管业务建设涉及运营管理能力、一二级市场生态完善、组织架构与激励调整、与传统业务关系梳理等多方面工作 [51] - **中国房企发展模式探讨** - 企业分类将呈现“国企主重、民企趋轻”格局，未来可能分为五类：开发企业、开发+持有型企业、REITs（重资产）；物业服务企业、资产管理企业（轻资产） [54][55] - 开发企业向“开发+持有”转型是平衡风险的选择，但并非竞争力提升的必然保证；若竞争力突出，长期专注住宅开发主业也并非不可取 [56][57] - 真正的轻资产模型是架构于不动产基金工具之上的投资管理模型，而非“无资产”的运营服务模型，中国轻资产企业未来需完成向投资管理的能力闭环建设 [58][59] - 专业化、细分化是大势所趋，民营企业尤其需依靠专业性生存 [60]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但针对不同资产类别和城市市场提供了具体展望 [1][4] 报告的核心观点 - 2026年作为“十五五”规划开局之年，大中华区房地产市场将在经济结构转型中发展，扩大内需、提振消费是主要经济增长动力 [7][13] - 商业地产市场挑战与机遇并存，供需关系调整、产业升级、科技创新及资本市场的深化发展将共同塑造市场格局 [13][196] 宏观趋势 - 2026年经济发展的重中之重是扩大内需、提振消费，发展重点从供给侧转向需求端，通过增强居民在教育、社保、卫生健康等方面的安全感来提升消费意愿 [7][14] - 新质生产力及现代化产业体系建设将继续推进，新能源汽车、生物制药等行业通过规划引领、资本跟进和技术突破实现规模化扩张，技术转化有望催生新的增量市场和企业 [15] - 房地产行业向高质量发展转变，角色从满足“有房住”转向“住得好”，市场增量将聚焦于保障性住房建设、租赁市场培育和城市更新工程 [16] 热点话题和另类资产 - 资产管理的重要性日益凸显，在市场竞争激烈、空置率推升、租金疲软的环境下，通过运营效率提升、ESG改造和租户组合优化来提升净营业收入（NOI）和资产价值成为核心差异化手段 [8][22] - 绿色低碳可持续发展至关重要，获得绿色认证的建筑其资产价值和吸引力显著提升，将ESG理念贯穿项目全生命周期有助于降低风险并保持长期价值 [23] - 由人工智能、云计算及“东数西算”工程驱动的数据中心正经历快速发展，成为具备显著增长潜力的资产类别 [8][24] 写字楼市场 - 新质生产力发展将带动TMT（科技、媒体、电信）行业需求在2026年显著增长，金融、新能源与高端制造业也对高标准、符合ESG标准的办公空间有稳健需求 [9][29] - 自用型买家是市场重要支撑力量，在核心城市市场中，其投资交易额占比从2016-2020年的26%提升至2021-2025年前三季度的39% [30][35] - 配套设施已成为业主提升办公空间竞争力的核心差异化优势，投资于健康设施、协作空间、智能楼宇技术等对于提振租金预期和提高出租率至关重要 [9][31] 零售物业市场 - 中国零售品牌强势崛起，正从“规模扩张”转向“价值创造”，并在全球消费品牌价值链中释放更强影响力 [10][37] - 消费重心从物质满足转向体验感与情感共鸣，推动小众品牌、国潮设计与定制化服务崛起，消费场景呈现碎片化与圈层化 [10][38] - 智能技术深度赋能零售业，从智能导购、虚拟体验到供应链优化，推动零售企业从单一渠道运营转向全域融合策略 [39] 工业物流市场 - 物流与制造设施的整合将持续强化大中华区供应链韧性及竞争力，通过在制造中心周边配置仓储实现成本优化，并推动形成智能化、自动化产业集群 [11][44] - 为应对劳动力成本上升和电商交付时效要求，物流地产将加大投入部署机器人技术等智能自动化系统，以提升运营效率 [45] - 全球产业链重塑（如“中国+1”战略）为优质工厂空间的收购创造了投资机遇，国内制造龙头与跨国企业正加速吸纳这些释放出的优质资产 [11][46] 大宗交易市场 - 2025年前三季度大中华区商业地产总交易额相对稳定，总计人民币2,686亿元，预计2026年投资交易活动将有所改善 [52] - 市场由境内资本主导，2025年前三季度境外投资占比降至历史低位，保险公司、银行和自用买家是主要力量 [53] - 公募REITs（C-REITs）试点资产范围扩大至写字楼和酒店领域，将推动该市场持续增长，为资产去杠杆和公众投资提供透明渠道 [12][54] 城市市场要点 **北京** - 写字楼：至2028年底预计新增供应187.9万平方米，其中约126万平方米将在2026年完工，空置率面临上升压力，TMT行业是需求支柱，过去五年成交占比近45% [61][66] - 零售物业：2026年预计有超过110万平方米新增供应，大多位于远郊区域，城市更新类商业项目将注重引入首店及文化传播类品牌 [66] - 工业物流：需求结构持续优化，电商、第三方物流（3PL）、制造业为租赁主力，智慧物流技术应用场景拓宽 [75] - 大宗交易：2025年前三季度成交额101亿元，数据中心、大型购物中心及租赁住房是投资热点 [75] **上海** - 写字楼：2026至2028年预计新增供应279万平方米，约占存量16%，TMT、金融、专业服务是需求支柱行业 [77][84] - 零售物业：未来三年约82%的新增供应位于新兴区域，定位周边居民客群，消费需求催化下对优质零售面积的需求将保持增长 [84] - 工业物流：市场正从“成本驱动”向“价值驱动”转型，数字化与绿色化、智能化的深度融合成为关注点 [95] - 大宗交易：2025年前三季度成交总额316亿元，同比下降40%，内资买家主导市场，三季度占比达100% [95] **深圳** - 写字楼：至2027年末总存量预计突破千万平方米，2025年TMT行业需求比重增至30.0% [96][102] - 零售物业：2025年优质购物中心开业面积76.3万平方米，同比增加32.7%，未来两年还有105.7万平方米供应 [102] - 工业物流：2026年高标仓新增供应面积将达132.4万平方米，跨境电商仍是需求亮点 [110] - 大宗交易：资产价格下行窗口期投资价值浮现，险资对长期战略配置需求值得关注 [110] **广州** - 写字楼：至2028年将有258.5万平方米新增供应，其中约57%位于国际金融城，租金持续承压 [119] - 零售物业：至2026年末预计新增约65.7万平方米优质购物中心，情绪消费和“国补”、“以旧换新”政策带动相关品类增长 [119] - 工业物流：短期内新增供应集中入市将使空置率攀升，租金面临下行压力，跨境电商和第三方物流是主要需求来源 [130] - 大宗交易：2025年前三季度成交9宗，累计金额36.8亿元，低总价、能产生稳定现金流的资产受青睐 [130] **成都** - 写字楼：2026年将有超过60万平方米在途供应，超40%集中在成都金融城（三期），2025年第四季度租金同比下跌13.5%至84.0元/平方米/月，空置率达31.8% [132][139] - 零售物业：2026年预计有24万平方米未来供应，2025年租金同比下跌3.8%至585.0元/平方米/月，空置率上升至8.7% [139] - 工业物流：市场向“品质匹配 + 定制服务”过渡，企业搬迁、整合类行为推动区域间需求流动 [150] - 大宗交易：国有企业、平台公司参与积极，REITs扩容使商业物业更具流动性 [150] **香港** - 写字楼：2026年预计新增约140万平方呎办公空间，待租率可能进一步上升至约21%，全年整体办公租金预计在正负1%范围内波动 [160] - 零售物业：市场逐步复苏，2026年上半年核心地段租金或录得2%至3%升幅 [160] - 工业物流：2027年前新竣工项目短缺，预计2026年优质仓库租金将再下降7% [172] - 大宗交易：自用型买家和企业继续在价格回调下购入核心区物业，具备改建为学生宿舍等潜力的物业受追捧 [172] **台北** - 写字楼：2026年将有约4万坪新供给入市，受科技与AI产业带动，需求维持稳健 [183] - 零售物业：远东Garden City主商场2026年开幕将增加约4万坪供给，品牌展店趋向采用微型店面及短租期等弹性方式 [183] - 工业物流：至2026年底优质物流仓储新供给将增加约185,000坪，电商扩张和智慧化需求推动市场成长 [191] - 大宗交易：信用管制致土地交易低迷，AI资本投资带动自用型工业不动产需求 [191] 发展机遇总结 - 新兴支柱性产业如新能源、新材料、航空航天及低空经济将迎来政策和资本红利 [196] - 公募REITs的扩容有望提振写字楼及酒店物业的成交活力，同时推动行业精细化发展 [12][196] - 国有资产证券化将在2026年为地方政府进一步打开融资途径 [196] - 资产管理在商业地产调整周期中成为提升资产价值的制胜之道 [8][196]

文章核心观点 - 国家金融监督管理总局上海监管局于2025年12月31日正式核准友邦保险资产管理有限公司与荷全保险资产管理有限公司两家外资独资保险资管公司开业 这标志着中国金融业对外开放战略在核心领域的持续深化 并为上海国际金融中心建设及资本市场注入国际化新活力 [1] 公司开业批复与基本信息 - 友邦保险资管获准开业 英文名称为AIA Insurance Asset Management Limited 注册住所位于上海市浦东新区世纪大道1229号办公楼第6层 注册资本为1亿元人民币 由友邦人寿保险有限公司全额认缴并以货币资金一次性足额缴纳 [4][9] - 荷全保险资管获准开业 英文名称为Aegon Insurance Asset Management Company Limited 注册住所位于上海市虹口区东大名路501号17层01-08单元 注册资本达2.5亿元人民币 由荷兰全球人寿保险集团全额认缴并一次性足额缴纳 [11] 公司治理与核心团队 - 友邦保险资管核心管理团队获核准 张晓宇出任董事长 欧阳理良（AU YEUNG, Lee Leung Franklin）担任董事兼总经理 MARK KONYN（康礼贤）与张凤和（CHEUNG, Anna Fung-wo）担任董事 吴岚与陈诗一担任独立董事 [4][5][9] - 荷全保险资管核心管理团队获核准 张梦姣（ZHANG MENGJIAO）出任董事兼董事长 梁建刚担任总经理 WANG YANG（王阳）身兼副总经理、首席风险管理执行官及首席合规官 Marco Baptist Arie Keim（康马克）与PATRICK CURTIN（柯廷进）等四人担任董事 万红（WAN MARGARET）、潘艳红与孟兴国担任独立董事 [11] 业务范围 - 两家公司的业务范围全面覆盖资产管理核心领域 具体包括七大板块：受托管理保险资金及其形成的资产 受托管理其他资金及其形成的资产 管理运用自有人民币及外币资金 开展保险资产管理产品、资产证券化、保险私募基金等业务 提供投资咨询与顾问服务 提供运营、会计、风险管理等专业服务 以及承接监管批准的其他业务 [4][12] 行业意义与影响 - 两家外资独资保险资管公司的落地是中国金融业对外开放持续深化的重要体现 近年来中国持续放宽外资在金融领域的市场准入限制 提升金融市场国际化水平 [13] - 对于上海国际金融中心建设具有重要战略意义 有助于吸引全球优质金融资源集聚 壮大资管行业机构队伍 并带来国际先进的资产管理经验、风险管理技术和产品创新理念 推动国内资管行业提质升级 [13] - 外资独资保险资管的进入将为中国资本市场注入更多长期稳定的资金来源 优化投资者结构 其成熟的长期投资、价值投资与风险管理实践有望与国内机构形成良性互动 提升行业整体专业化水平 为实体经济发展提供更有力的金融支持 [13] - 展望未来 随着中国金融开放持续深化 预计将有更多外资金融机构加速布局中国市场 上海作为国际金融中心将持续发挥“桥头堡”作用 [14]

行业现状与规模 - 中国资产管理行业整体规模已超过32万亿元，正站在规模与范式双重跃迁的临界点 [1] - 信托行业资产规模首次突破32万亿元 [6] 核心挑战与结构性困局 - 行业面临“高储蓄、融资难、资产荒”的系统性纠结困局，核心症结在于金融中介“风险-收益转换”功能失灵 [1][4] - 居民家庭资产负债表因存款收益下行、房地产价值收缩而面临冲击 [3] - 财富端风险偏好与融资端高风险特征存在错配 [7] 转型方向与发展趋势 - 行业需从产品销售向客户陪伴、从同质竞争向专业赋能、从资金中介向生态连接转型 [1] - 资管机构需构建多资产、多市场、多策略的组合配置，并积极布局AI相关产业链 [3] - 财富管理机构应成为资源配置的“连接器”，搭建开放协同生态 [4] - 行业需推动三大转型：从产品销售主导转向客户需求导向；从单一资产配置升级为全生命周期规划；从同质化服务迈向综合化特色化服务 [6] - 在低利率及老龄化趋势下，居民资产配置正加速从存款向含权资管品及保险等金融资产迁移，同时持续进入A股市场 [8] 各细分领域发展特征 - **银行理财**：规模稳步上行，但面临收益率下降等挑战，需优化产品布局、加强客户精细化管理 [5] - **证券公司资管**：在“公募+私募”双轮驱动下规模回升，但产品同质化问题突出，亟待提升权益与量化产品的投研能力 [5] - **保险资管**：依托政策红利与市场环境改善，效益显著攀升，行业呈现“头部综合化、中小专业化”的多元格局 [5] - **信托业**：在监管“1+N”政策引导下加速向资产服务信托与资产管理信托转型，需解决收益率提升难题 [5][6] - **公募基金**：通过降佣降费、产品扩容等措施稳中有进践行高质量发展 [5] - **私募基金**：需建立“三道防线”穿透式风控，打造“投研-风控-合规-IT”深度耦合组织架构 [5] - **互联网理财平台**：应通过智能投顾和长期投资理念培育，引导客户投资理念从短期投机转向长期资产配置 [5] AI与科技的影响 - AI时代正引发财富格局的根本变革，全球及中国头部AI公司市值与创始人财富激增 [3] - 资管行业需开拓数据资产，将个人与企业数据资本化、股权化，使之成为AI时代新价值源 [3] - 面对AI带来的就业冲击，可引导劳动者转型为AI系统维护者或通过数据资产获益 [3] - 线上获客模式及AI技术持续迭代为行业带来增量机遇 [8] 服务实体经济与创新 - 资产端需深耕新质生产力相关资产，把金融资源更多引向科技创新前沿 [4] - 服务科创企业需整合投行、资管与财富管理链条，通过组合融资与综合服务提升企业生存率 [7] - 需在风险可控前提下，允许更多资产类型纳入投资范围，优化税收激励机制，完善多层次资本市场 [4] 产品与能力建设 - 产品端需构建“金字塔型”风险适配矩阵，实现风险收益精准匹配 [4] - 能力上需强化资产创设、风险对冲与客户陪伴，提升机构全生命周期服务水平 [4] - 保险行业以大额人寿保险、养老年金保险、高端医疗险为核心工具，发挥风险稳定器作用，助力构建动态韧性的财富健康生态 [7] - 买方投顾理念加速普及、全球化多元化配置条件日趋成熟 [8] - 金融机构需立足自身差异化优势，通过强化投研能力、提升客户体验与探索科技应用推动业务转型升级 [8]

论坛与奖项 - 国民信托在“中国资产管理论坛·2025东方财富风云际会”上荣获“年度潜力信托投资团队”奖 [1] - 该论坛主题为“科创引领新经济，数智驱动新发展”，是国内资产管理行业具有重要影响力的专业论坛 [1] - 论坛汇聚了银行、保险、证券、基金等金融机构负责人，旨在共商资本市场新形势，驱动高质量发展 [1] 公司业务转型与产品表现 - 国民信托严格按照信托业务新分类指引，有序完成资产管理信托业务的转型部署 [2] - 公司通过引进大型公募基金、券商专业投研团队与自我培养相结合，不断提升自主投研能力 [2] - 公司持续优化大类资产配置和资本市场布局，较早推出组合量化等策略信托产品 [2] - 公司多支产品表现位居行业前列，现已搭建完成覆盖TOF、固收、固收+、权益等多类型的完备证券投资产品谱系 [2] 公司能力与服务 - 公司有效发挥自身领先的服务效率和基于市场趋势的动态风险管理分析体系优势 [2] - 公司向客户提供定制化的资产配置选项和优质的服务体验，守护客户委托的长期价值 [2] 未来发展规划 - 未来，国民信托将严格按照《资产管理信托管理办法》要求，持续加大投研能力、风控体系、金融科技等方面的建设投入 [2] - 公司坚持合规展业路线，旨在夯实资产管理信托业务核心竞争力，助力我国资本市场行稳致远 [2]