试点启动与政策背景 - 中国证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告征求意见稿 正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 试点是贯彻落实党中央国务院决策部署的重要举措 旨在盘活存量商业不动产并支持构建房地产发展新模式 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订 系统改造和试点项目培育等工作 相关规则同步征求市场意见 [1][3] 市场意义与影响 - 公募REITs底层资产向全门类迈出重要一步 标志着REITs市场发展进入新阶段 拓展了资本市场服务实体经济的深度和广度 [1] - 我国商业不动产规模庞大 资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈 [1] - 经过近五年探索 公募REITs已发展成规模达千亿级的新兴市场 为商业不动产REITs推出奠定了制度 市场和生态基础 [2] 对实体经济的作用 - 推出商业不动产REITs试点有助于拓宽企业直接融资渠道 优化资本结构 [2] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [2] - 公募REITs是资本市场盘活存量资产 服务实体经济的利器 其产品功能属性与商业不动产天然契合 [1][2] 对资本市场与投资者的价值 - 商业不动产REITs为公众投资者提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [2] - 有助于优化个人与机构投资组合 共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利 [2] - 进一步丰富了REITs底层资产类型 将有效增强资本市场的包容性与吸引力 推动公募REITs市场加快扩容 [2] 后续工作与推进计划 - 在证监会统筹指导下 上交所等单位正开展配套业务规则完善 系统适应性改造和市场培育等准备工作 [3] - 上交所将稳步推进试点 持续完善业务规则 协同各方做好市场培育 并激发市场参与主体活力 [3] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点 把好资产“入口关” 鼓励运营管理强 资产运营稳健的优质项目开展试点 [3]

政策启动 - 中国证监会于11月28日发布公告，启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 相关规则处于征求意见阶段，沪深交易所正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育 [1] 交易所举措 - 上交所将稳步推进试点，完善业务规则，协同市场培育，并以优质商业不动产先行开展试点 [1] - 深交所将优化配套规则，开展系统改造，联合市场各方做好项目培育和储备 [1] 市场基础 - 全市场已有77只REITs产品上市，发行规模达2070亿元（含扩募），市场运行整体平稳 [1] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs等产品发行规模近千亿元 [2] - 市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理等已形成广泛共识 [2] 行业意义 - 启动商业不动产REITs试点将进一步发挥REITs市场功能，有效盘活存量资产 [2] - 试点将为经济社会发展注入新的动力 [2]

中国证监会启动商业不动产REITs试点 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并公开征求意见 标志着境内商业不动产REITs试点正式启动 REITs市场迎来新一轮扩容 [1] - 深圳证券交易所正在推进商业不动产REITs试点工作 相关配套规则同步征求市场意见 并将优化完善规则、开展系统改造、做好项目培育和储备 以推动试点落地 [1] 商业不动产REITs的定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产本身的要求 并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 监管方面 将发挥基金管理人和专业机构作用并压实其责任 同时明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] 推出商业不动产REITs的意义与价值 - 从全球经验看 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 中国推出商业不动产REITs对经济、地产行业和企业具有深远意义 [3] - 有助于稳地产稳经济 中国商业不动产领域存量规模达40万亿元 发行REITs可有效盘活存量资产 发挥促消费、扩投资、稳经济功能 [3] - 有助于商业地产行业转型升级 推动行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 建立“投-融-管-退”发展模式 [3] - 推动商业地产企业轻重分离、经营模式多元化 企业可打通不动产募投管退价值链 兼任开发商、运营商和管理人多重角色 获取开发利润、资产重估增值收益、租金收益和基金管理费用 [3] - 当前新型城镇化深化、新质生产力加快落地 商业不动产长期增值潜力持续释放 市场利率下行环境赋予其突出的配置价值 [2] - 公募REITs的产品特性与商业不动产发展需求天然契合 为行业盘活存量、实现价值兑现提供了关键路径 [2] 中国公募REITs市场发展现状 - 经过近五年探索 中国公募REITs市场已实现从无到有的跨越式发展 成长为规模达千亿级的新兴板块 [4] - 截至11月28日 全市场已有77只REITs产品上市交易 累计募集资金突破2000亿元 总市值约2200亿元 [4] - 资产类型覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域 [4] - 2024年以来 沪深交易所全面推进REITs常态化发行 先后落地首批消费基础设施REITs、首单水利设施REITs及首批数据中心REITs 丰富了REITs资产谱系 [4] 公募REITs市场表现与特征 - 公募REITs整体展现出较强的抗风险能力和配置价值 二级市场多数产品交易活跃度稳定 流动性逐步提升 [5] - 已上市REITs均严格履行分红承诺 历年分红率保持相对稳健 为投资者提供持续、可预期的现金回报 凸显其作为“类固收+”资产的核心优势 [5] - 以深交所为例 截至11月28日共上市25只REITs 总市值约721.45亿元 相关产品较发行价平均上涨12.38% 累计分红125次 分红总金额约81.37亿元 收益稳定且分红属性明显 [5] - 市场定价机制日趋成熟 产品价格与底层资产基本面联动性增强 脱离基本面的非理性波动显著减少 [5] - 随着资产类型持续扩容 不同品类REITs差异化表现逐步显现 消费基础设施、数据中心等新类型REITs因契合新质生产力与消费升级趋势 获得市场更多关注 丰富了投资者配置选择并注入新的增长动能 [5] 商业不动产REITs试点的影响与展望 - 商业不动产REITs试点的启动 是公募REITs市场规模扩容、品类完善的必然选择 也是资本市场服务实体经济、助力房地产行业向新发展模式转型的关键举措 [6] - 随着配套规则落地与试点项目推进 商业不动产REITs有望进一步激活万亿元商业不动产存量市场 为经济稳增长、行业转型发展注入新活力 [6] - 此举将推动中国REITs市场朝着更多元、更成熟的方向迈进 [6]

政策发布 - 中国证监会研究起草并发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，现正公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [1] 市场背景与基础 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道需求强烈，市场各方对推出商业不动产REITs共识高度统一、呼声持续高涨 [2] - 公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元，为试点奠定制度、市场和生态基础 [2] - 资本市场在商业不动产盘活领域积累丰富经验，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [2] 资产价值与潜力 - 商业不动产行业已历经价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定 [3] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率下行环境下具有较强的配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型，激励企业强化运营管理能力，提升资产质量 [4] - 为投资者提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合 [4] - 试点进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措 [4] 后续工作安排 - 在证监会统筹指导下，上交所等单位正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作，预计配套规则不久将与市场见面 [6] - 上交所将稳步推进试点工作，持续完善业务规则，协同各方做好市场培育，以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关” [6]

政策启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点[1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见[1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，标志着REITs市场发展进入新阶段[1][5] 市场背景与基础 - 我国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成为千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元[2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元，市场已形成广泛共识[3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，具备长期增值潜力[3] 试点意义与影响 - 试点有助于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度[1][5] - 对实体经济而言，可拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[4] - 对投资者而言，提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合[5] - 对资本市场而言，进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，是完善多层次资本市场体系的有力举措[5] 推进计划与展望 - 上交所在中国证监会统筹指导下，正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作[6] - 下一步将稳步推进试点，以优质商业不动产先行，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营稳健的优质项目开展试点[6] - 随着制度、系统与项目条件成熟，将形成资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场[6]

公募REITs市场动态 - 上交所和深交所共有三单新的公募REITs项目取得进展，市场持续扩容 [1] - 东方红隧道股份智能运维高速REIT状态为“已申报”，为首单隧道公募REITs [1][2][3] - 中航中核集团能源公募REIT状态更新为“获受理” [1][5] - 平安西安高科产业园REIT状态为“已申报”，是陕西首个本土REITs项目 [1][7] 东方红隧道REITs项目详情 - 项目发起人为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，是隧道股份全资子公司 [3] - 基金管理人和专项计划管理人均为上海东方证券资产管理有限公司 [3] - 标的资产拟选取钱江通道及接线工程钱江隧道，位于浙江省 [3][4] - 钱江隧道全长4.45公里，是浙江省第一条采用盾构法施工的越江高速公路隧道 [4] 中航中核集团能源REITs项目详情 - 项目发起人为中核汇能有限公司，管理人为中航基金 [5] - 底层资产为广西富川协合风电项目和新疆北塔山风电项目，初期装机容量为20万千瓦，估值约15亿元 [5] - 中核汇能或其关联方初步计划认购34%至42%基金份额 [5] - 该单是中航基金和中航证券申报的第五单公募REITs [6] 平安西安高科产业园REITs项目详情 - 项目发起人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 [7] - 管理人为平安基金，专项计划管理人为平安证券 [7] - 底层资产位于西安高新区软件新城，涉及13栋楼宇，建筑面积合计32.5万平方米 [8] - 资产评估净值为13.6亿元，发行后净回收资金约为4.14亿元 [8]

公募REITs市场动态 - 公募REITs市场持续扩容，多只新产品于2025年11月25日申报或获受理 [2] - 首单隧道公募REITs——东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报，状态为“已申报” [2][3] - 中航中核集团能源公募REIT项目状态更新为“获受理” [2][4] - 平安西安高科产业园REIT在深交所状态为“已申报”，此为陕西省首个本土REITs项目 [2][6] 东方红隧道股份智能运维高速REIT详情 - 该基金为基础设施公募REITs品种，基金管理人与专项计划管理人均为上海东方证券资产管理有限公司 [3] - 项目发起人（原始权益人）为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，系隧道股份全资子公司 [3][4] - 标的资产为钱江通道及接线工程钱江隧道，位于浙江省，是全长4.45公里的特大越江高速公路隧道 [4] 中航中核集团能源公募REIT详情 - 项目发起人为中核汇能有限公司，管理人为中航基金管理有限公司，专项计划管理人为中航证券有限公司 [5] - 底层资产为广西富川协合风电项目与新疆北塔山风电项目，初期装机容量约20万千瓦，估值约15亿元 [5][6] - 中核汇能或其关联方初步计划认购34%至42%的基金份额 [5] - 此为相关管理人申报的第五单公募REITs [6] 平安西安高科产业园REIT详情 - 基础设施项目类型为产业园区，基金管理人为平安基金管理有限公司，专项计划管理人为平安证券股份有限公司 [8] - 底层资产涉及13栋楼宇，总建筑面积合计32.5万平方米，评估净值为13.6亿元 [8] - 发行后预计净回收资金约为4.14亿元 [8]

公募REITs市场动态 - 公募REITs市场持续扩容，首单隧道公募REITs正式申报[2] - 中航中核集团能源公募REIT项目状态更新为“获受理”[2][8] - 平安西安高科产业园REIT状态为“已申报”，是陕西省首个本土REITs项目[3][13] 东方红隧道股份智能运维高速REIT项目详情 - 项目名称为东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金，品种为基础设施公募REITs，状态为“已申报”[5][6] - 发起人为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，管理人为上海东方证券资产管理有限公司[6] - 标的资产为钱江通道及接线工程钱江隧道，位于浙江省，全长4.45公里，是浙江省第一条采用盾构法施工的越江高速公路隧道[7] 中航中核集团能源公募REIT项目详情 - 项目名称为中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金，状态为“获受理”[8][9] - 发起人为中核汇能有限公司，管理人为中航基金，专项计划管理人为中航证券[9][10] - 底层资产为广西富川协合风电项目与新疆北塔山风电项目，初期装机容量为20万千瓦左右，估值约15亿元[10][11] - 中核汇能或其关联方初步计划认购34%至42%的基金份额[10] 平安西安高科产业园REIT项目详情 - 项目名称为平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金，基础设施项目类型为产业园区，状态为“已申报”[13][16] - 发起人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，管理人为平安基金，专项计划管理人为平安证券[14][16] - 底层资产涉及13栋楼宇，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值为13.6亿元，发行后净回收资金约为4.14亿元[16]

公司运营与项目表现 - 华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异[1] - 华泰宝湾物流REIT在2025年获评"公募REITs年度杰出项目"[1] - 项目对行业起到积极示范作用[1] 公司战略与发展规划 - 宝湾物流将坚持轻重并举的发展策略[1] - 公司将持续提升"募投建管退"的资产管理能力[1] - 未来将结合政策要求及资产情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏[1] - 确保业务长期、可持续发展[1]

业绩表现 - 2025前三季度公司实现营收12.15亿港币，同比增长30% [1] - 2025前三季度实现归母净利润4.88亿港币，同比增长22% [1] - 公司公告新股份回购计划，自2025年11月17日至2028年12月31日，回购不超过价值10亿港元的股份 [1] 战略转型与机器人业务布局 - 公司坚定转型为机器人全链条服务平台，采用投资孵化、运营赋能和生态建设三位一体的模式 [2] - 在投资端，2025年前三季度旗下多支产业基金已完成对宇树科技、云深处、星海图等产业链关键环节企业的投资，重点布局人形机器人、飞行机器人及上游核心部件 [2] - 在业务协同方面，2025年第三季度设立首程机器人先进材料产业有限公司，强化上游材料领域布局 [2] - 此前成立的北京首程机器人科技产业有限公司已开展机器人销售代理、租赁服务、行业咨询及供应链管理等多类业务 [2] 市场拓展与生态建设 - 全国首个常态化运营机器人科技体验店"陶朱新造局"于十一国庆黄金周期间在首钢园融石广场正式亮相 [3] - 北京首都国际机场T3航站楼常设店及成都春熙路快闪店也相继开业 [3] - 线上机器人直播间"首程W"已正式上线开播，通过线下体验店、快闪店及线上直播拓展C端"新消费+新科技"市场布局 [3] REITs与资产管理业务 - 2025年前三季度，集团运用自有资金及与中国人寿共同发起设立的北京平准基础设施不动产股权投资基金（总规模100亿元人民币，首期募集52.37亿元），完成了对多只基础设施领域REITs战略配售份额的投资 [4] - 被投REITs覆盖科技创新产业园、数据中心、消费基础设施及清洁能源等多个重要资产类别 [4] - 公司旗下管理的城市发展基础设施投资基金于2025年第三季度在北京核心区域完成一宗租赁住房项目投资，并正于京津冀、华东、成渝及大湾区四大核心区域拓展优质资产储备 [4] - 未来将通过资产证券化、公募REITs等多元化退出渠道，实现基础设施资产的完整价值循环 [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年收入分别为15.2亿、17.1亿、18.9亿港元 [5] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为5.8亿、7.9亿、9.6亿港元 [5] - 对应2025-2027年市盈率分别为30.7倍、22.4倍、18.5倍 [5]