公募REITs市场动态与监管新规 - 2026年初，市场首次出现已进入交易所审核阶段的项目主动终止申报，金风科技拟终止建信金风新能源REIT发行，电子城拟撤回创金合信电子城产业园REIT申报 [1] - 两项目的“战略撤退”与沪深交易所于2025年12月31日发布的新版《审核程序指引》密切相关，新规首次明确了审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形 [1] - 目前市场中还有其他数家处于审核阶段且长期无进展的公募REITs项目，在新规下或面临同样清退命运 [1] 建信金风新能源REIT终止详情 - 金风科技于2026年1月16日董事会审议通过终止REITs申报发行工作，将向证监会和深交所提交终止审核申请 [4] - 公司公告的终止原因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”，未详细说明 [4] - 该项目最初于2021年9月计划以三个风电项目为入池资产，但在2023年9月申报时，底层资产范围已调整为仅保留全南天排山单个项目 [4] 终止原因与监管关联分析 - 有行业人士推测，公司可能计划对底层资产增资后重新申报，且当前时点终止决定与近期REITs审核新规落地后的监管安排有关 [5] - 2025年12月31日发布的《审核程序》明确列出七类审核终止情形，包括财务资料过期、未按期回复反馈意见、管理人主动要求中止等 [5] - 截至发稿，该项目在深交所官网状态仍为“已问询”，但最近更新停留在2023年10月22日，已实际触及多项新规中的终止审核条件 [5][6] 项目审核问询与潜在问题 - 深交所曾就建信金风新能源REIT的国补退坡风险、项目估值、运营风险、管理费收取等问题出具审核问询函 [6] - 评估报告显示该项目估值为8.81亿元，与国家发改委申报材料中的10.28亿元估值存在差异 [6] - 2022年项目曾因极端天气导致线路覆冰全场停电，造成当季营业收入显著下滑，且最近一期财务报告距问询已超过6个月 [6] 公募REITs市场进入“严进”新阶段 - 建信金风新能源REIT成为市场首个终止申报项目，体现了监管严把上市“入口关”的成效 [7] - 截至2025年末，已上市公募REITs产品数量达79只，总发行规模突破2100亿元 [7] - 市场定价博弈从早期估值溢价转向更专业理性阶段，行业共识是加强监管保障、完善程序机制 [7] 监管政策系统性强化 - 2025年12月31日，证监会发布通知，强调优化REITs审核注册流程，健全全链条监管机制，严把发行上市准入关 [8] - 同日，沪深交易所发布一系列业务规则，构建覆盖全周期的合规要求，《审核程序》旨在提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决 [9] - 监管框架的完善旨在推动市场定价锚回归底层资产的经营和现金流创造能力 [10] 其他潜在清退项目案例 - 电子城在同日公告拟撤回其产业园REIT申报，称将择机继续推进 [9] - 中航天虹消费REIT最后更新日为2025年9月3日，收到问询函后未回复已超30日规定时限 [9] - 华夏万纬物流REIT与建信建融家园REIT最后动态停留在2024年4月15日，富国首创水务REIT扩募项目自2022年9月29日后停滞已逾三年 [9][10] 市场生态展望 - 更完善的申报程序机制为市场长期稳健运行提供了制度化保障 [10] - 未来，项目申报程序的终止或暂停将成为规则框架下的常态化现象 [10] - 公募REITs市场将呈现“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态 [10]

政策与市场发展 - 中国证监会发布公告，明确将商业不动产（如写字楼、酒店）纳入公募REITs试点范围，为商办类资产提供了新的盘活途径，标志着市场发展新节点 [1] - 公募REITs市场变化明显，底层资产类型从最早的产业园持续丰富至保障性租赁住房、消费基础设施，再到当前的写字楼和酒店，市场活跃度持续上升 [2] - 专家判断2026年仍将是公募REITs的高增长年，商业不动产（写字楼和酒店）在国内存量市场体量巨大，其纳入有助于打通投融管退通道，市场空间非常广阔 [2] 资产筛选与发行标准 - 公募REITs发行保持审慎标准，底层资产必须具备稳定、可持续的现金流及长期经营支撑，合规性是最基础且最重要的要求 [2] - 在实际筛选中，重点关注项目过去三年的出租率和收入稳定性 [2] - 不同业态发行难度存在差异，例如酒店经营属性强、成本高、对经济周期敏感，对资产抗风险能力和运营管理水平要求更高 [3] - 从城市层面看，经济活跃、人口持续流入的一线及强二线核心城市，其项目更容易形成相对稳定的经营表现，目前已有不少企业在为相关项目做准备 [3] 市场影响与运营变革 - REITs提升了资产的透明度和运营效率，其高频率的信息披露（季度经营情况、年度全面披露）及监管问询机制，倒逼运营管理机构进行更精细化的资产管理，助力企业从重开发转向重运营 [4] - 运营能力的持续改善是REITs实现扩募的基础，只有资产运行稳定、历史业绩经得起检验，才能赢得投资人信任并具备通过扩募做大规模的条件 [4] - 从海外经验看，REITs市场的成长不仅依赖产品数量增加，也依靠单只REITs通过扩募持续壮大，扩募会形成正向激励机制，促使发行人改善资产运营，形成良性循环 [4] 市场规模与未来展望 - 目前公募REITs整体规模已突破2000亿元，未来市场有望逐步迈向万亿元规模 [4] - 目前公募REITs市值占A股总市值约0.2%，而部分成熟市场的占比可达10%至12%，若中国公募REITs占比能提升至1.5%，市场规模将达到万亿元级别 [5] - 随着市场扩张，REITs产品分化正在显现，REITs ETF的意义逐步显现，有助于降低投资门槛、实现风险分散、提升市场流动性，并能吸引更多不同风险偏好的资金进入 [5] - 中长期看，公募REITs在资本市场的影响力和吸引力将进一步提升，并在支持构建房地产发展新模式、提升多层次资本市场服务实体经济质效方面发挥更重要作用 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs市场整体小幅回调，中证REITs指数周跌0.4%，板块表现分化，生态环保、消费类及产业园REITs逆市上涨，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300 [1] - 截至2026年1月16日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低92BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为351BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2026年1月16日，中证REITs（收盘）指数收盘价为790.22点，整周涨跌幅为 -0.4%，表现弱于中证转债指数（+1.1%）、中证全债指数（+0.2%），强于沪深300指数（-0.6%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+25.3%）>沪深300（+20.3%）>中证全债（+0.7%）>中证REITs（+0.1%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为 -2.9%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值在1月16日为2225亿元，较上周减少9亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周下降0.15个百分点 [2][8] 不同REITs表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.2%、 -0.7%；不同项目类型REITs各板块涨跌分化，生态环保、消费、产业园REITs涨幅靠前 [3][15] - 周度涨幅排名前三的REITs为嘉时物美消费REIT（+3.59%）、汇添富上海地产租赁REIT（+3.15%）、华夏合肥高新REIT（+2.24%）[3][20] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为1.0%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额18.7% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的REITs为华夏华润商业REIT（7227万元）、南方润泽科技数据中心REIT（4784万元）、中金安徽交控REIT（3464万元） [3][23] 一级市场发行 - 从年初至2026年1月16日，交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段1只，已反馈的产品3只 [25] 估值跟踪 - 截至1月16日，公募REITs年化现金分派率均值为5.99% [26] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [26] - 截至2026年1月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低92BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为351BP [27][28] 行业要闻 - 1月15日，中国证监会召开2026年系统工作会议，指出抓好商业不动产REITs试点平稳落地，标志着我国公募REITs市场向全资产类型拓展 [4][34] - 1月15日，中航京能光伏REIT扩募份额在上海证券交易所上市，实现底层资产从单一光伏向“光伏 + 水电”复合型绿色能源组合的战略升级 [4][34]

文章核心观点 - 国内首单非定向扩募公募REITs正式落地，标志着租赁住房REITs市场在常态化扩募机制上取得重要突破，为行业提供了实践样本 [1][9] 产品与市场意义 - 华润有巢REIT完成首单非定向扩募，其上市仪式汇聚了上海市发改委、房管局、区政府及华润集团、中信证券、华夏基金等多方代表，具备行业引领意义 [3] - 该产品自上市以来已成为租赁住房REITs领域的代表性产品，截至2025年11月已累计向投资者分红超过1.54亿元，展现出良好的收益能力与资产韧性 [4] - 此次成功扩募为整个公募REITs市场，尤其是租赁住房板块的常态化扩募机制提供了重要实践样本 [9] 扩募资金投向与资产影响 - 本次扩募所募资金将全部用于收购华润有巢旗下的上海马桥保障性租赁住房项目 [5] - 目标项目位于闵行区，毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区及闵行经济技术开发区，区域产业集聚性强、租赁需求旺盛，截至2025年6月末出租率已达96% [5] - 收购完成后，华润有巢REIT将实现对上海三大核心产业集聚区的全面覆盖，进一步优化资产布局、增强组合抗风险能力 [5] 战略定位与商业模式演进 - 在本次扩募上市的背景下，华润有巢的战略定位从行业领先的“资管+运营”平台，升级为服务大国民生、实现质量增长的租住“资产与资本循环”平台 [6] - 这反映出公司在REITs平台支持下，已逐步构建起“投、融、建、管、退”的全周期闭环能力 [6] - 通过REITs扩募，企业能够持续将运营成熟的租赁住房资产注入公开市场，实现资金的良性回流与再投资，推动租赁住房供给的持续扩大与品质提升 [6] 专业机构协同与生态构建 - 基金管理人华夏基金在公募REITs领域已形成显著的管理规模与专业优势，截至目前在管公募REITs达19只，市场领先 [7] - 华夏基金在资产运营、信息披露、风险控制等方面的体系化能力，为REITs的稳健运行提供了坚实基础 [7] - 原始权益人与运营管理机构华润有巢通过多维运营体系，持续提升资产出租率与服务满意度，实现了“管理赋能价值、运营创造收益”的良性循环 [7]

文章核心观点 - 中航京能光伏封闭式基础设施REIT扩募份额上市 标志着绿色能源基础设施REITs市场在资产盘活、结构优化和风险分散方面取得重要进展 为市场高质量发展提供了可借鉴的经验[1] 事件概述 - 中航京能光伏封闭式基础设施REIT扩募份额于1月15日在上海证券交易所正式上市[1] 政策与战略意义 - 北京市国资委表示 REITs已成为服务首都功能、探索国有资本高效循环的重要战略工具 并支持相关企业用好资本市场 提供“北京经验”[1] - 云南省保山市人民政府指出 此次水电站资产成功上市是深化国企改革、盘活存量资产的关键突破 并为建设千万千瓦级清洁能源基地及“绿电+先进制造业”示范区提供支撑[1] 行业与市场影响 - 该项目是云南省首单水电公募REITs 成为绿色金融与能源产业融合的示范样本 为“十五五”能源投资注入新动力[1] - 本次扩募为后续新能源基础设施REITs扩募提供了可借鉴的资产配置和运营管理经验 对推动公募REITs市场高质量发展具有积极影响[1] 资产与运营分析 - 扩募盘活了存量绿色能源资产 优化了企业资产负债结构[1] - 通过水光互补效应平滑现金流 分散区域气候风险 显著提升了基金的整体抗风险能力[1]

调研背景与方法 - 戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》[1] - 调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人等[1] - 调研结合了机构专业判断及新加坡、中国香港与中国内地公募REITs收购内地物业的公开交易信息，旨在为资产定价提供参考基准[1] 城市投资偏好 - 北京、上海在各类资产中获得投资人关注的比例位居首位，市场对核心城市的投资偏好坚定[2] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，得益于经济增长动能释放、产业升级提速及投资收益率相对较高[2] - 杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，凭借独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地[2] 资产类型偏好 - 长租公寓/服务式公寓成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳[3] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，打通了“投融管退”全闭环，是该业态热度攀升的核心驱动力[3] - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业是核心细分领域，消费基础设施REITs的常态化发行为其注入强劲动力[3] - 工业类资产呈现结构分化：数据中心、工业厂房热度快速飙升，仓储物流关注度则有所回落[4] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军[4] - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，2025年北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因[4] 投资策略与资本化率 - 不同类型机构策略偏好差异明显：不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局[5] - 多数业态资本化率呈现抬升态势，反映市场风险预期变化[5] - 甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点[5] - 长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高[5] - 仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著[5] - 数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场[5] - 对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可[5] 公募REITs市场 - 截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二[6] - 2025年，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%[6] - 在REITs价值判断中，投资者最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用[6] - 不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合[6]

事件概览 - 华夏基金华润有巢REIT（508077）扩募份额于2026年1月12日在上海证券交易所上市[1] - 该产品是境内首单由市场化机构运营的租赁住房公募REITs[1] 扩募发行详情 - 本次为华夏基金华润有巢REIT的首次扩募，于2025年12月顺利完成发售[3] - 扩募创新采用向原持有人配售（非定向扩募）模式，配售价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份[3] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息）[3] 资金用途与资产收购 - 本次扩募募集资金在扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下的上海马桥项目[4] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程，截至2025年6月末出租率达96%[4] - 收购完成后，该REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构得到优化[4] 产品历史表现与市场意义 - 上市三年来，该REIT累计向持有人分红超1.54亿元[3] - 此次扩募是公募REITs盘活存量租赁住房资产、扩大有效投资的实践，体现了资本市场对资产质量和运营管理能力的认可[6] - 扩募上市被视为华润有巢发展历程中的里程碑[6] 未来发展规划 - 基金管理人与原始权益人将深化协同合作，持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级[6] - 目标是提升租赁住房REITs的市场影响力与行业话语权，引导更多社会资本投身民生保障事业[6] - 原始权益人华润有巢表示将持续打造优质租赁住房产品，提升运营服务水平[6]

公募REITs扩募事件 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所举行上市仪式 标志着公募REITs扩募迎来里程碑时刻 [1] - 该REIT是境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs 由华润有巢作为原始权益人 中信证券作为专项计划管理人 华夏基金作为基金管理人发起设立 [1] 产品历史表现与扩募详情 - 该REIT上市三年来市场表现良好 截至2025年年底 已累计向持有人分红超1.54亿元 [1] - 此次为基金首次扩募 于2025年12月顺利完成扩募份额发售 [1] - 扩募创新采用向原持有人配售的非定向扩募模式 配售价格定为2.53元/份 可配售份额数量4.5亿份 [2] - 发售获原持有人积极响应 认购比例达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] 募集资金用途与资产影响 - 募集资金扣除相关预留费用后 全额用于收购华润有巢旗下上海马桥项目 [2] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程 毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等核心产业集群 截至2025年6月末出租率达96% [2] - 收购完成后 REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖 资产结构进一步优化 [2] 未来展望与行业意义 - 华润有巢与华夏基金将深化合作 持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级 [2] - 此举旨在引导更多社会资本投身民生保障事业 为构建租赁住房行业发展新模式注入强劲动力 [2]

公募REITs及底层资产基本信息 - 基金底层不动产项目为安徽亳阜高速公路项目，项目公司为安徽亳阜高速公路有限公司 [1] - 项目运营管理机构为招商局公路网络科技控股股份有限公司及其全资子公司招商公路运营管理（北京）有限公司 [1] - 亳阜高速公路全长101.3公里，采用双向四车道设计 [1] - 全线共设亳州东、亳州南、太和东3个收费站，以及辛集和长春2对服务区 [1] 运营管理机构高级管理人员变更 - 运营管理机构招商公路于2026年1月12日完成第四届董事会第一次会议，涉及董事长选举及高级管理人员聘任 [2] - 选举宋嵘为公司第四届董事会董事长 [2] - 聘任杨旭东为总经理，李平、聂易彬、陈全为副总经理，杨少军为财务总监 [3] - 聂易彬同时兼任董事会秘书，傅晓强被增聘为总法律顾问兼首席合规官 [3] - 新增高级管理人员傅晓强先生，1975年出生，拥有大连海事大学国际法学硕士学位，曾在招商局海通贸易有限公司及中国外运股份有限公司担任风险管理及法律合规相关高级管理职务 [3] 管理层变动对项目及基金的影响分析 - 目前运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常 [4] - 本次高级管理人员变动被界定为正常人事调整 [4] - 评估认为此次变动不影响机构的稳定运营管理能力 [4] - 分析指出该变动对不动产项目的运营情况、经营业绩、现金流以及基金份额持有人的权益无不利影响 [4]

华夏基金华润有巢REIT扩募上市核心事件 - 首个向原持有人配售的扩募REITs项目于今日上市交易 扩募份额为44,780.3412万份 发行价格为2.53元/份 [2] - 扩募发售获原持有人积极响应 认购比例高达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] - 按照扩募后可供分配金额计算 时点年化分派率约为3.21% 居于保障房领域REITs前列 [2] 基金运营与资产表现 - 基金自上市以来整体表现较为稳定 收入呈现平稳增长趋势 [3] - 新购入资产出租率稳步提升 最新披露的出租率达到95.87% [6] - 截至2025年11月 基金已累计向持有人分红超1.54亿元 [2] 行业创新与制度探索 - 本次扩募创新地采用向原持有人配售模式 是行业多维度扩募机制的重要实践 [5] - 此前已完成扩募的7支REITs均选取了定向扩募方式 本项目为首个非定向扩募案例 [5] - 该模式在制度设计上充分保障了原持有人的权益 [2]