报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]

社区充电解决方案优势 - 精准解决社区充电痛点：覆盖居民夜间停车时段(22:00-次日8:00) 适配私家车6～8小时闲置时段 无需专门寻找充电站 消除里程焦虑 尤其适合续航500km以下主流电动车(如比亚迪、五菱) [1] - 突破社区电力限制：采用7kW-22kW功率设计 对电网冲击小 适配老小区有限电容 通过智能负载均衡技术动态分配电力(如夜间优先充电) 避免跳闸 [1] 商业模式与用户粘性 - 轻资产扩张模式：与物业合作分成 租金进驻 复用现有车位 无需新建场地 物业可获充电服务费分成+管理费 [3] - 高用户粘性：绑定家庭充电场景 用户月均充电频次超20次(快充站平均＜4次) 社区复购率＞80% 极低获客成本＜10元/人(行业平均50-100元) [3] 技术适配与安全 - 安全防护升级：防雨防尘IP54等级 过充保护 充电枪电子锁防盗充 降低社区安全纠纷 [4] - 智能运维体系：远程监测+故障自检 维修响应＜4小时(公共桩平均＞24小时) 分时功率调节可在用电高峰自动降功率(如7kW降至3kW) 保障电网稳定 [4] 盈利模式设计 - 基础电费+服务费组合：低谷电价0.3元/kWh以下 服务费0.4-0.8元/kWh 单桩单枪月均收益800-1500元 [5] - 社区增值服务：接入线上新零售(如充电送积分) 与物业系统打通(充电状态同步至门禁/缴费系统) [5] 政策与竞争壁垒 - 政策红利：多地强制新建住宅车位100%配建充电设施(如江浙沪) 老旧小区改造补贴 [7] - 防御性壁垒：与头部物业签订排他性协议锁定资源 用户习惯形成后竞品需3倍补贴争夺客户 [7] 长期战略定位 - 社区能源管家定位：通过低门槛+高频率使用+生态联动 占据新能源汽车"最后一米"场景 [8] - 战略延伸：短期规模化覆盖小区 长期整合社区储能、光伏、V2G构建区域微电网体系 [8]

公司业务与战略 - 联掌门户核心业务为智能社区、户外广告、本地电商及全球化扩展，其中智能门禁系统覆盖全国120个城市4000个社区，服务270万户家庭，2024年营收达1.14亿美元（约8.18亿元）[3][8][26] - 公司采用"硬件+广告+电商"模式，收入结构为广告60%、用户电商40%，并计划将已验证模式输出至东南亚、中东市场[3][26][40] - 战略聚焦"小而美"场景，偏好20人团队年营收超1亿元且利润率20%的项目，强调生态链搭建而非单一环节[5][12][27] AI投资逻辑 - 投资方向锁定垂直生活场景，如养老机器人（一键报警/录像功能），源于创始人亲身经历的家庭需求[2][17][37] - 明确不参与大模型等重投入领域，专注应用层机会，认为AI+O2O现象级产品需等待1年后出现[7][29][30] - 技术评估标准为"降低线下铺设成本"，曾通过3G技术将门禁安装成本从几十万降至几千元[39][43] 行业趋势判断 - AI流量迁移将优先发生在线上，线下因物理铺设惯性变化较慢，但门禁作为中高频刚需场景十年内难被替代[24][28][43] - TOB领域AI提效明显，TOC需解决"理性技术与感性需求"矛盾，陪伴型应用或成突破口[30][31][32] - 智慧社区已进入存量市场，需通过数据安全、覆盖量（目标10%市占率）、国际化构建壁垒[40][43] 创业方法论 - 经营哲学强调"持续80分优于偶然100分"，通过业务多元化对冲风险，避免结构性亏损[8][46][48] - 团队选择看重"温暖初心"与快速迭代能力，案例显示养老机器人团队需平衡隐私与急救需求[17][34][36] - 细分市场策略主张叠加多维度标签（如"体虚型普通话老人"），反对泛人群定位[35][37]

智慧电梯升级 - 公司以丁家庄燕平园、燕歌园小区为试点，启动电梯设施升级改造工程，包括轿厢翻新、曳引机载重提升、变频器功率优化及联动系统智能化改造 [2] - 试点小区35部电梯已完成数字化升级，候梯时间缩短30%，故障响应时间缩减80%，维修成本降低35% [2] - 未来将推广至岱山齐修南北苑等小区，预计覆盖63部电梯、超2万名居民 [2] 智慧管理服务 - 公司推出"南京公租房"微信小程序和"颐和·生活"服务平台，整合房源管理、租务服务、维修保障三大核心模块 [3] - 小程序累计注册用户超1.4万户，总访问量突破82.7万次，完成线上缴费2万余笔、报修申请7221起，用户满意度高达95% [3] - 平台延伸至数据分析、决策支持及"邻里、健康、安全、服务、治理"五大社群场景应用 [3] 社区互动生态 - 平台上线"管理员发帖"功能，每周定向推送健康科普、安全提示等内容，搭建官方信息直达租户的精准通道 [4] - 推出"积分兑换"机制，租户可通过签到、缴费、参与活动积累积分，兑换维修抵用券或实用物资 [4] 数字化治理模式 - 公司以数字化手段重塑公租房治理模式，从电梯硬件升级到社区服务软件创新 [5] - 未来将持续深化数据壁垒打通，探索"共建、共治、共享"的智慧社区新范式 [5] - 目标打造南京公租房全国标杆，推动从"安居"向"宜居"进阶 [5]

哈尔滨土地市场动态 - 2025年上半年哈尔滨核心城区供地节奏放缓 但6月哈西板块突然释出两宗住宅用地（合计超百亩） 与道里区和谐大道地块形成"西翼供地三角" [1] - 哈西两宗地容积率分别为2 5和2 8 建筑限高80米（约26层） 在主城区土地普遍向高密度开发趋势下呈现罕见的"低密+高层"组合规划 [1] - 哈西作为开发近十年的成熟板块 可供开发净地已屈指可数 此次出让地块容积率低于区域平均水平（约3 0） 预示开发商将瞄准改善型产品 [1] 哈西大街地块分析 - 地块编号230103016009GB00027 占地57 36亩 起拍楼面价4681 79元/㎡ 规划为二类居住兼容商业设施用地 容积率2 5 建筑限高80米 [3][4] - 需配建6班幼儿园 托儿所及养老服务设施 地块内树木较多需保留 或倒逼开发商采用"生长式园林"设计 [4] - 区位优势显著 1 2公里内有凯德广场 2 5公里半径涵盖西城红场 万达广场等商业综合体 教育配套一公里范围内有花园小学等优质资源 [7][10] - 周边二手房市场活跃 君贵·东方瑞景小区均价13025元/㎡ 柒零捌零城仕公馆均价12954元/㎡ 近30天带看量分别达46次和39次 [13] 清华大街地块分析 - 地块编号230103016005GB00031 占地50 35亩 起拍楼面价4334 02元/㎡ 容积率2 8 建筑限高80米 需配建9班幼儿园及托儿所 [15][16][19] - 涉及5套回迁安置房（合计310㎡） 南岗区政府按9000元/㎡回购 地块紧邻公园及何家沟 生态优势突出 [19][22] - 与哈西大街地块共享商业配套 距离凯德广场仅0 8公里 社区底商成熟 [22] 道里和谐大道地块分析 - 地块编号230102030017GB00005 占地42 74亩 起拍楼面价4306 86元/㎡ 容积率2 2 规划性质为二类居住兼容商业设施用地 [25][26] - 随着松北 平房新区配套完善 老城区需通过教育商业资源迭代留住改善客群 避免"高端客外溢 刚需客不足"的供需错配 [26]

政策推动 - 2024年《政府工作报告》明确提出建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，住建部发布国家标准《住宅项目规范》并于5月1日实施 [1] - 山东省出台《好房子建设标准指引》，从规划到运维全过程构建高品质住房体系，提出居住区风貌、空间配置等定性和定量指标 [2] - 贵州省发布《高品质住宅设计导则》，从健康舒适、绿色低碳等6个方面提出指导性要求，并鼓励开发"第四代"住宅 [2] - 郑州市实施"三步走"标准提升计划：2023年执行75%节能标准，2025年试点近零能耗建筑，2030年实现新建建筑碳中和 [3] 绿色智慧 - 郑州航空港区未来社区样板间墙体保温层达12厘米，节能效率较国标提升45% [3] - 郑州对三星级绿色建筑给予每平方米200元补贴，推动新建建筑全面执行绿色标准 [3] - 郑州高新区智慧社区整合12大系统，实现垃圾分类识别、照明调节等功能 [3] - 山东省要求新建全装修住宅配备智能家居互联功能，构建"智慧物业+定制服务"模式 [3] - 贵州省细化视频监控系统要求，增加适老化健康监测、远程医疗等安全系统 [4] 舒适体验 - 郑州市二七区通过"海绵化"改造、加装"共享电梯"等措施将老旧小区变为"完整社区" [5] - 贵阳市针对隔声差、渗漏等问题提出系统性解决方案，如规范分户墙厚度和静音排水管材料 [6] - 山东省推行人车分流设计，强化无障碍建设，拓展儿童日托中心等"十类增配设施" [6] 市场影响 - 淄博市张店区某楼盘因园林景观设计优势迎来销售高峰 [3] - 郑州市推行"交房即交证"政策，已让3.2万户家庭同步获得新房钥匙和不动产权证 [2] - 政策推动住房质量改善，为房地产市场稳定发展提供制度保障 [6]

政策导向与行业转型 - 2025年政府工作报告将"好房子"建设纳入国家战略，住建部出台《住宅项目规范》，标志住房政策从"规模扩张"转向"质量精进"[2] - 房地产行业正从高速发展向高质量发展转型，公司以"品质为先，服务为本"理念打造精品住宅[2] - 公司依托陕建控股全产业链资源，将建筑行业精益求精融入房地产开发全流程[2] 产品与服务创新 - 公司深化产品力与服务力双轨并行，构建有温度、有活力的社区生态[2] - 创造性确立"善居、善颜、善景、善建、善芯"的"五善"好房子产品理念[4] - 陕建雁南云境项目采用"一带一环一轴四心七园"景观设计，实现建筑与自然共生[4] 交付能力与市场表现 - 2024年交付20个批次9047套房屋，2025年交付5个批次1624套，累计10671套[3] - 陕建长安府南院入选山东省高品质住宅试点项目，总建筑面积63978.37㎡，容积率1.45，绿地率40.6%[4] - 项目以纯低密改善洋房大平层为主要产品类型[4] 绿色与科技应用 - 将低碳、环保、节能理念贯穿产品全生命周期，践行国家绿色建筑标准[3] - 利用大数据、云计算技术构建智慧社区，提升便捷智能生活体验[3] - 项目建筑密度19.3%，绿地率40.6%，符合绿色生态要求[4] 战略转型与长期价值 - 公司从规模驱动转向价值驱动，以政策响应为战略起点[5] - 通过技术创新将科技力升级为行业驱动力[5] - 以交付口碑沉淀品牌资产，形成"政策-需求-能力"三位一体发展逻辑[5][6]

公司发展历程 - 创始人王义超2014年退役后创业，2024年进入第11个创业年头，从最初年安装1部电梯发展到年超100部[3] - 2016-2017年转型参与青岛历史建筑改造项目，成功打造1907光影俱乐部等网红景点[4][5] - 2019年切入老旧小区加装电梯领域，2022年完成青岛市北区恒苑小区40+部电梯加装并被列为住建部全国十大改造标杆[6] 业务规模与技术优势 - 累计为青岛50+小区安装400+部电梯，2024年预计完工项目突破100部[1][7] - 采用模块化预组装技术实现90分钟完成主体安装，3天调试运行，研发多级防腐一体化钢结构井道适应沿海环境[6] - 政府验收通过率100%，事故率为零，项目覆盖北京、济南等城市[3][7] 团队构成与运营模式 - 团队由30+退役军人组成，具备国防工程施工经验[3][8] - 将质保期延长至10年（行业普遍2年），探索电梯管家APP实现智慧社区运营[8] - 业务延伸至工程机械再制造、供应链金融及高端棉纺织领域，2023年并购成立喀什宝晟智慧纺织公司[8] 行业定位与战略方向 - 定位为既有住宅电梯加装/改造/更新市场集成服务商，目标成为行业领军者[8][9] - 以技术创新为核心，通过延长质保期和增值服务破解后运营市场难题[8] - 计划以电梯加装为切入点，拓展最后一百米智慧化运营场景[8]

文章核心观点 珠实地产举办“共创杯”人工智能与机器人创新大赛决赛，探讨机器人在智慧社区的创新应用场景，优秀项目将纳入智慧社区试点计划，其智慧人居落地项目珠江·天河都荟首期开盘首日热销超200套 [2][4][6] 大赛举办情况 - 珠实地产近日举办“共创杯”人工智能与机器人创新大赛决赛，探讨智能物流与垃圾回收机器人在智慧社区的创新应用场景 [2] - 赛事3月启动，在广州、深圳、湖南等地高校举办宣讲会，吸引超50支高校队伍报名 [2] - 10支高校团队进入决赛，通过路演答辩等环节角逐奖项 [2] 评委与奖项设置 - 决赛评委团由珠实地产、广州城投地产等行业专家组成，从多维度综合评分 [4] - 香港科技大学“AutoNest”队获一等奖，广州大学“IT link先锋”等队获二等奖，广东轻工职业技术大学“洁居梦之队”等队获三等奖 [4] - 湖南工程学院“后浪工坊”“GoGoGo出发了”队获最佳人气奖 [4] 项目成果与销售情况 - 优秀高校队伍项目将纳入智慧社区试点计划，依托珠江·天河都荟项目推动技术落地 [4] - 珠江·天河都荟首期开盘首日热销超200套，去化率近半，依托大赛孵化方案实现AI与机器人技术突破 [6]

文章核心观点 - 湛江作为区域经济中心城市，其房地产行业是经济增长的关键支柱，但近年来投资与销售均出现显著下滑，行业正经历从粗放开发向以产品力为核心的转型 [1][9][21] 湛江房地产发展现状 - 2024年湛江房地产开发投资额降至204.29亿元，同比大幅减少37.6% [1][9] - 投资结构以商品住宅为主，占比75.2%，商业营业用房和办公楼投资分别占4.5%和0.5% [1][9] - 2024年商品房销售面积降至255.40万平方米，同比减少33.39%，其中商品住宅占比高达93% [11] - 2023年商品房销售额为349.24亿元，住宅销售额占86.22%，区域集中度高，赤坎区、经开区、霞山区等前五区域销售额合计占比达86.7% [13] 湛江房地产政策环境 - 湛江市政府出台一系列政策旨在促进房地产市场止跌回稳，包括下调首付比例、房贷利率，取消房贷利率下限以及税收优化等 [4] - 具体政策涵盖住房公积金管理、旧改项目配建保障性租赁住房、房地产融资协调机制、预售资金监管“白名单”制度等多个方面 [6] 湛江房地产产业链 - 行业上游包括土地供应、建筑设计、建筑材料、建筑工程机械和金融服务 [7] - 行业中游为房地产开发、施工和销售环节 [7] - 行业下游包括装修装饰、物业管理、房地产中介和房屋租赁，其中物业服务是最重要的配套市场 [7] 湛江房地产竞争格局 - 湛江房地产开发长期以广东省本土开发商为主，市区核心地段主要由本土开发商占据 [14] - 代表企业包括招商蛇口等全国性企业以及广东荣基集团等本土综合性企业集团 [16][19] - 招商蛇口2024年营业总收入达1789亿元，其中房地产开发业务收入1564亿元，占总收入的87.42% [16] 湛江房地产发展趋势 - 在“房住不炒”定位下，产品力成为竞争核心，行业将聚焦绿色建筑，预计2025年新建绿色建筑占比超70% [21] - 智慧社区等创新领域将得到更多关注，粗放型开发模式面临淘汰 [21] - 住房保障体系加速完善，计划新增保障性住房8000套/年，商业地产和办公物业也将向体验式消费和总部经济配套升级 [21]