交易核心信息 - 中国金茂通过其全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司，以22.65亿元人民币的价格，出售其持有的三亚旅业100%股权 [1] - 三亚旅业的核心资产是位于三亚亚龙湾的丽思卡尔顿酒店，该酒店为五星级，拥有446间客房，于2008年开业，经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好 [1] - 交易完成后，三亚旅业将不再是中国金茂的附属公司 [2] 交易目的与方式 - 公司进行此次交易意在盘活存量资产，并通过资产证券化方式使酒店资产估值效用最大化 [2][3] - 买方三亚峦茂酒店管理有限公司由“中信证券－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”的计划管理人中信证券100%持有 [3] - 该资产支持专项计划已发行总额约22.69亿元人民币的资产支持证券，募集资金用于收购三亚旅业股权，证券持有人将享有酒店产生的经济利益 [3] - 上海金茂已认购该计划项下4%的资产支持证券，其余96%由其他专业机构投资者分散认购，该计划无实际控制人 [3] 公司近期融资活动 - 2025年3月，公司以北京凯晨世贸中心为抵押物，获得86.9亿元人民币贷款，用于偿还一项绿色资产支持专项计划剩余本金 [3] - 2025年11月26日，公司与建设银行牵头的七家国有大行签署银团贷款合同，获得不超过99亿元人民币的贷款额度，贷款期限截至2039年6月 [4] - 该笔99亿元贷款以位于上海世纪大道88号的金茂大厦部分资产作为抵押，资金主要用于置换2023年及2024年发行的三笔绿色资产支持专项计划，具有“借新还旧”性质 [4] 公司战略与行业背景 - 公司董事局主席在2025年半年报中提到，公司将通过“做优增量和盘活存量”实现三年焕新 [4] - 公司认为行业短期仍将处于筑底过程，因此将以经营性现金流快速回正为核心，加快增量项目去化和存量项目盘活 [5] - 在房地产市场流动性减弱、房企融资受限的背景下，持有重资产的房企需要考虑借助多种融资途径盘活存量资产，以保持充裕的流动性 [4] 公司销售业绩 - 2025年11月，公司取得签约销售金额80亿元人民币 [5] - 2025年前11个月，公司累计取得签约销售金额共计1007亿元人民币 [5]

交易核心信息 - 中国金茂通过其全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司，以22.65亿元人民币的价格，向三亚峦茂酒店管理有限公司出售三亚旅业100%股权 [1] - 三亚旅业的核心资产是位于三亚亚龙湾的丽思卡尔顿酒店，该酒店为五星级，拥有446间客房，于2008年开业，经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好 [1] - 交易完成后，三亚旅业将不再是中国金茂的附属公司 [2] 交易目的与性质 - 本次交易意在通过资产证券化方式盘活存量资产，并使酒店资产估值效用最大化 [2][3] - 三亚峦茂由中信证券作为“中信证券－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”的计划管理人100%持有，该专项计划发行总额约22.69亿元资产支持证券，用于收购三亚旅业股权 [3] - 该资产支持证券的持有人将享有亚龙湾丽思卡尔顿酒店所产生的经济利益，上海金茂已认购该计划项下4%的份额，其余96%由其他专业机构投资者高度分散持有 [3] 公司近期融资活动 - 2025年3月，公司以北京凯晨世贸中心为抵押物，获得86.9亿元贷款，用于偿还一项绿色资产支持专项计划剩余本金 [3] - 2025年11月26日，公司与建设银行牵头的七家国有大行签署银团贷款合同，获得不超过99亿元的贷款额度，贷款期限截至2039年6月，该笔贷款主要用于置换2023年及2024年发行的三笔绿色资产支持专项计划 [4] - 该笔99亿元贷款以上海金茂大厦的部分资产（含31-50层、88层、地下车库）作为抵押 [4] 公司战略与行业背景 - 公司董事局主席在2025年半年报中提到，公司将通过“做优增量和盘活存量实现三年焕新” [4] - 公司认为行业短期仍将处于筑底过程，因此将以经营性现金流快速回正为核心，加快增量项目去化和存量项目盘活 [5] - 在房地产市场流动性减弱、融资受限的背景下，持有重资产的房企需要考虑借助多种融资途径盘活存量资产，以保持充裕的流动性 [4] 公司销售表现 - 2025年11月，公司取得签约销售金额80亿元人民币 [5] - 2025年前11个月，集团累计取得签约销售金额共计1007亿元人民币 [5]

公司情况与困境 - 青海中利光纤技术有限公司是西部唯一集光纤预制棒、光纤研发与生产于一体的国家级专精特新“小巨人”企业，建有省级光通信材料工程技术研究中心，掌握国内领先的核心工艺 [1] - 受母公司破产重整及市场波动等因素影响，企业此前持续亏损，债务涉诉，产能利用不足，三期重点项目停滞，面临关停风险 [1] 收购行动与方案 - 西宁（国家级）经济技术开发区统筹推进对青海中利光纤技术有限公司的股权收购工作，目前股权收购前期核心工作已全面落地 [1] - 收购构建了“产业基础+市场化运作+政策保障”协同推进的全链条保障体系，明确了保护核心产能、激活产业价值的收购目标 [2] - 严格规范执行财务、法律尽职调查及资产评估，以符合国有资产交易规范的价格完成股权收购 [2] - 统筹协调园区资源，稳定筹集4000万元后续运营资金，专项用于扩大生产、技术升级及债务化解 [2] - 联动省市多个部门搭建政企协同服务机制，精准对接信贷、税收等政策，为企业扫清运营障碍 [2] 收购成效与现状 - 通过股权收购，该企业232名员工的岗位得以稳定 [2] - 成功处置2.09亿元关联企业债权，有效防范国有资产流失 [2] - 为重启三期600吨预制棒项目、激活企业累计16.5亿元沉淀资产创造了条件 [2] 未来发展规划 - 西宁开发区将持续聚焦股权收购后续工作，加快完成交割收尾，保障企业平稳过渡与复工复产 [2] - 将深化政企协同化解历史债务，优化营商环境 [2] - 推动企业延伸建设光缆生产线，构建“光纤预制棒—光纤—光缆”完整产业链 [2] - 积极引入战略投资与优质资源，推动产能利用率有所提升 [2]

活动概况 - 12月19日，“成都市科技创新债券赋能实体经济暨REITs助力盘活资产专项培训活动”在上海证券交易所西部基地举办 [1] - 活动由四川证监局指导，成都市委金融办和成都市科技局联合主办 [1] - 活动旨在深化金融供给侧结构性改革，引导金融资源更好地服务于实体经济，特别是科技创新领域 [1] - 来自政府相关部门、沪深北三大交易所、金融机构、科技创新企业及中介服务机构等约120名代表参加了培训 [1] 活动内容与形式 - 来自四川证监局及沪深北三大交易所的业务专家解读了科技创新债券及REITs的最新政策、监管要求、产品设计、发行要点及存量资产盘活路径 [3] - 华西证券、中泰证券、中诚信等行业领先机构的专家结合实战案例分享了经验 [3] - 活动设置了“专家面对面”问诊环节，为参会代表提供与专家精准对接和答疑解惑的机会 [3] - 此次活动是一次政策的集中解读、实操的专业指导，也是行业交流与精准对接的促进大会 [3] 政策背景与地方举措 - 今年5月，中国人民银行与中国证监会联合发布《关于支持发行科技创新债券有关事宜的公告》，为破解科技创新型企业融资难问题提供新解决方案 [5] - 科技创新债券具有“成本可控、期限灵活”的优势，为科技成果转化和产业化提供稳定资金来源 [5] - 不动产投资信托基金（REITs）是盘活存量资产、打通“投融管退”闭环的有效金融工具 [5] - 成都市积极响应国家政策，联合证监局、人行四川省分行等部门共同举办服务活动，并印发实施了《成都市加快推动科技创新债券发行工作方案》 [5] - 成都市通过建立常态化沟通协调机制，为科创企业、金融机构等市场主体开辟“绿色通道”，协同解决发行过程中的政策衔接问题，显著提升发行效率 [5] 市场成效与数据 - 今年以来，成都市已成功推动发行科技创新债券（科创票据）66只，累计规模达649.15亿元 [6] - 已发行科创票据票面利率区间为1.58%—2.4%，显著低于市场平均融资成本，有效降低了企业融资压力 [6] - 发行科创债券平均周期为5至7个工作日，部分优质主体实现“即报即审、即审即发”，提升了发行效率 [6]

文章核心观点 - 公募REITs自2021年首批产品上市以来发展迅速，已成为连接资本市场与基础设施建设的重要纽带，为公募基金行业提供了新的增长点 [2] - 公募REITs通过将大型基础设施项目拆分为小额份额，让普通投资者得以低门槛参与基建投资，其价值体现在“盘活”存量资产与“连接”投资者两方面 [4] - 以工银瑞信基金为代表的基金公司正通过专业化管理和深耕优质资产，在公募REITs领域稳步前行，书写金融助力实体经济的新篇章 [9] 公募REITs产品定义与宏观价值 - 公募REITs全称是公开募集基础设施证券投资基金，让普通投资者得以低门槛参与基建投资，共享资产运营收益 [4] - 产品价值体现在两个维度：一是盘活沉睡的基础设施存量资产，为新建项目筹措资金，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环；二是为投资者开辟了兼顾“安全性、收益性与流动性”的新投资渠道 [4] - 从宏观层面看，公募REITs是落实金融“五篇大文章”、助力扩大有效投资的重要抓手 [5] 公募REITs市场发展现状 - 自2021年首批产品上市以来，短短四年间，全市场公募REITs总市值已突破2000亿元（数据来源：Wind，截至2025年12月1日） [2] 公募REITs产品结构与运作模式 - 公募REITs采用“公募基金 + 资产支持证券”的双层架构，以底层基础设施资产为核心，持有项目公司股权 [7] - 收益主要来源于两部分：一是底层资产运营产生的稳定现金流，二是基金份额在二级市场的增值空间 [7] - 在运作管理上有清晰的分工体系，基金管理人负责统筹全局，同时委托原始权益人等主体作为外部运营管理机构，基金经理团队会深度参与项目日常运营 [7] - 以工银瑞信基金为例，其基金经理团队采用三人分工协作模式，分别从财务、投资、运营三个维度把控资产质量，确保底层项目持续稳定运作 [7] 工银瑞信基金的REITs布局与资产案例 - 公司REITs布局既锚定交通基建的核心价值，也紧跟绿色能源的发展浪潮 [9] - **工银河北高速REIT**：底层资产为G18荣乌高速部分路段，是国家高速公路主干网的重要组成部分，服务于雄安新区与京津冀协同发展战略，承担“西煤东运”和区域物流枢纽功能，2024年现金分派率达到9.48% [9] - **工银蒙能清洁能源REIT**：聚焦绿色赛道，以内蒙古陆上风力发电项目为底层资产，在助力生态保护的同时为投资者创造绿色投资回报 [9] - 公司还在积极储备停车场、保租房、产业园等多元资产类型，持续丰富REITs产品矩阵，以满足不同投资者的配置需求 [9]

交易概述 - 公司控股孙公司CMA轮胎联合销售公司拟出售位于美国的两处仓库资产 [1] - 标的一为田纳西州孟菲斯市的仓库 出售金额为610万美元 [1] - 标的二为加利福尼亚州库卡蒙格牧场市的仓库 出售金额为3,165万美元 [1] - 交易总金额为3,775万美元 均已与交易对方签署协议 [1] - 本次交易不构成关联交易及重大资产重组 [1][2] 交易背景与目的 - 交易基于公司整体战略和经营需要 旨在盘活存量资产并提高资产运营效果 [2] - 交易目的为提高公司运营现金流和收入 且不影响公司正常运营 [2] - 交易属于公司经营层决策权限 无需提交董事会审议 [2] 交易标的情况 - 标的一位于田纳西州孟菲斯市 建筑面积169,272平方英尺（约15,726平方米） 土地使用权为永久 [4] - 标的二位于加利福尼亚州库卡蒙格牧场市 建筑面积130,952.36平方英尺（约12,165平方米） 土地使用权为永久 [4] - 两处交易标的产权清晰 无任何司法障碍或权属转移问题 [4] - 标的资产2025年9月30日的财务数据未经审计 [4][5] 交易定价与方式 - 标的一通过Ten-X拍卖平台公开竞拍 Olymbec USA LLC以最高价610万美元竞得 [5] - 标的二的定价参考了其账面净值及相同区域的市场行情 经双方协商确定为3,165万美元 [5] - 公司认为交易价格公允、合理 未损害公司及股东利益 [5] 交易协议与对方 - 标的一的买方为Olymbec USA LLC 双方签署了《Commercial Purchase and Sale Agreement》 [5][6] - 标的二的买方为RE 9089 8TH STREET LLC 双方签署了《Purchase and Sale Agreement》 [6][7] - 两家交易对方均为依法存续且经营正常的公司 与公司无任何关联关系 [3][4] 交易对公司的财务影响 - 出售资产有利于降低营运成本 便于统一管理 [7] - 交易有助于盘活存量资产 增强公司运营现金流并提高收益 [7] - 如顺利完成交割 预计将使公司净利润增加约2,605万美元（约合人民币18,384万元） [7] - 预计将使公司归母净利润增加约1,365万美元（约合人民币9,633万元） [7] - 交易符合公司长远发展规划 不会影响日常生产经营活动 [7]

交易概述 - 豫园股份及其下属公司拟向宁波塑料有限公司转让其持有的宁波星健资产管理有限公司100%股权及截至2025年11月20日对宁波星健的债权 [1] - 本次交易对价共计人民币1.50亿元 [1] 交易影响 - 交易完成后，公司将不再持有宁波星健股权，宁波星健将不再纳入公司合并报表范围内 [1] - 公司将根据《企业会计准则》等有关规定进行会计处理，具体以会计师年度审计确认后的结果为准 [1] 交易目的 - 本次交易系公司正常经营行为，有利于公司聚焦主营业务、盘活存量资产、加快资金回笼 [1]

项目概况与战略意义 - 重庆湾项目是重庆市级重点项目和央地合作示范项目 于12月11日正式开工 [1] - 该项目是中国长城资产主导的重庆近三年来投资金额最大的房地产盘活项目 也是重庆首个金融央企与地方政府合作成功落地的项目 [1] - 项目地处重庆“两江四岸”核心区中心位置 独揽1.5公里南滨江岸线 直面两江交汇及城市地标 毗邻三大CBD及文保古迹 [2] - 项目总建筑面积约100万平方米 是重庆主城核心区稀缺的超大型综合性项目 [2] - 项目定位为集高端居住、先锋商业、文化体验于一体的世界都会人文生活范本 计划于2026年初正式亮相 [6] 项目盘活模式与参与方 - 项目此前因市场原因一度陷入停滞 中国长城资产作为金融“国家队”介入推动盘活 [4] - 今年1月23日 在中国重庆市南岸区政府支持指导下 中国长城资产携手融创中国、招商银行、中信信托等合作方就项目达成融资合作 [4] - 根据协议 中国长城资产拟注资不超过24.76亿元人民币 对项目现有债务进行重组并提供新增融资 [4] - 中国长城资产旗下专业房地产平台公司长城国富置业为项目提供品牌赋能和专业监管服务 [4] - 融创中国作为项目重要股东和操盘方 凭借其行业经验与项目价值重塑方案为项目重启发挥了不可或缺的作用 [4] 项目影响与各方表态 - 该项目被视为践行中央金融工作会议精神 促进金融与房地产良性循环 盘活存量资产护航经济稳定的生动实践 [1] - 南岸区政府表示项目是“有为政府和有效市场”有机结合的成功典范和央渝合作的标志性成果 将极大推动南岸城市价值提升和发展能级跃升 [1] - 南岸区政府承诺将完善项目周边交通、商业、教育等配套 聚力打造“最美南滨 烟火南坪” [1] - 中国长城资产表示 化解此类核心资产风险关乎城市形象提升、民生福祉与社会稳定 是对国家“消化存量、提质增量”要求的积极响应 [4] - 项目对推动南滨路片区城市更新、提升两江四岸区域整体形象、促进重庆城市高质量发展具有重要意义 [2] - 项目旨在成为提升重庆国际化都市形象的新名片 [6]

核心交易概述 - 公司为盘活存量资产、优化资产结构、促进主营业务发展，与控股股东南京新联创业园管理有限公司签署《房产转让协议》[1] - 交易涉及三处房产资产，合计转让总金额为人民币13,024.05万元[1] 交易资产详情 - 转让位于南京市玄武区成贤街50号成贤大厦15层1501-1508室的房产，建筑面积922.04平方米，交易金额986.58万元[1] - 转让位于南京市江宁区秣陵街道双龙大道1568号水晶蓝湾01幢的35套房产，建筑面积2,472.37平方米，交易金额3,933.45万元[1] - 转让位于南京市江宁区秣陵街道西门子路39号的工业房地产，交易金额8,104.02万元[1] 交易对手方 - 本次所有房产资产的受让方均为公司的控股股东南京新联创业园管理有限公司[1]

广连高速持有型不动产ABS项目概况 - 项目名称为“广连高速持有型不动产资产支持专项计划”，于12月8日在上交所成功发行 [1] - 本次发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元，是目前单笔发行规模最大的持有型不动产ABS，也是首单获政策性银行审批通过的此类产品 [1] - 项目原始权益人为中交第四航务工程局有限公司和中国公路工程咨询集团有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，总协调人为中交资本控股有限公司 [2][3] - 项目于2025年8月6日获受理，于2025年10月22日获批，交易所确认文件文号为上证函〔2025〕3390号 [2][3] 底层资产与战略意义 - 底层资产为广州-连州高速公路，全长231.7公里，南起广州市花都区，北至清远市连州市 [3] - 该高速是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是广东省高速公路网规划“第一射线”的重要组成部分 [3] - 项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑 [3] - 项目成功发行被视为大湾区基础设施投融资创新的新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明 [1] 发行特点与创新机制 - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家，其中多家为首次参与机构间REITs投资 [4] - 项目设置了业绩考核机制，通过对运营管理机构及团队的激励约束机制，平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合等服务，以降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度 [4] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [4] 持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环 [1][7] - 该产品强调资产信用、不设置主体增信，条款结构灵活，融合了类REITs、公募REITs及私募股权投资基金的操作经验 [7] - 自2023年12月首单项目发行以来，市场规模持续扩容 [1][7] - 2025年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类日益丰富 [8] - 截至2025年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类 [8] - 目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，全市场发行及储备规模合计超过1100亿元 [8] - 2025年11月单月内，有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年发行单数的总和 [8] 政策与市场展望 - 项目成功发行是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略、践行金融“五篇大文章”的标杆实践，展现了引导险资等耐心资本入市、对实体经济精准滴灌的创新路径 [5][6] - 证监会主席吴清在文章中提及，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化 [8] - 在低利率环境下，固收产品收益率走低，权益市场波动大，而公募REITs存在资产准入门槛高、灵活性不足等痛点，持有型不动产ABS因其能锚定非标不动产、聚焦长期稳定现金流、产品定制化等特点，投资价值凸显 [9] - 在政策支持与资产供给旺盛的双重利好下，持有型不动产ABS市场被认为具备广阔的发展空间，有望与Pre-REITs、公募REITs相辅相成，共同构筑多层次REITs市场 [9]