文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2][3] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[3] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，行业期待更多资产类型扩容、长期资金入市以提升流动性，推动市场高质量发展[3][12][16] 公募REITs的战略作用 - 盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径，有效降低杠杆率[5] - 基础设施证券投资基金构建“投资-运营-退出-再投资”良性循环，引导资本流向国家重大战略领域[5] - 为基础设施项目提供定价基准，吸引社会资本参与，引导资源有效配置[5] 优化财务结构与普惠金融 - 改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[7] - 拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[7] - 政策支持民间投资项目发行REITs，简化扩募流程，支持跨区域整合资产，各方参与积极性显著提升[7] 提升运营效率 - 严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率，促使管理方从“重建设”转向“重运营”[8][9] - 二级市场形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[9] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[9][10] 市场未来展望与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，资产类型将更为丰富，经营稳定、分红预期稳定的资产更受青睐[12] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[12] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[13] 当前市场配置价值 - 部分公募REITs已具备较高配置价值，现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估[18] - 市场经历回调后估值趋于合理，部分项目净现金流分派率有较大幅度提升，具备3～5年较高分红回报与估值修复潜力[18][19] - 投资逻辑需关注资产基本面经营稳定性、行业可持续性、资产估值合理性及可供分配预测的可实现性[20] 重点投资方向 - 重点关注三类REITs资产：与民生需求相关现金流稳定的稳健防御型、受益于政策支持的新基建型、运营效率持续改善的传统基础设施型[22] - 具体可关注收费公路、清洁能源、保租房、数据中心等防御型资产，以及被错杀的仓储物流、产业园区等周期成长型资产[22] - 在当前震荡市场中可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，如消费基础设施、保障性租赁房等[23] 市场情绪与资金流向 - 中证REITs全收益指数自年中1124.91点高点下跌6.62%至1050.45点，部分产品回调幅度超过20%[27] - 市场调整受投资者止盈、分派率下降、风险偏好回升等多重因素影响，但长期配置价值开始显现[25][27] - 险资在REITs发行中的平均配售份额占比从2024年4.06%提升至2025年7.13%，部分产品配售比例超过15%[33] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高现金分派率，对保险资金吸引力大[32]

沈阳房地产市场积极信号 - 年初以来市场释放积极信号，新房企首进沈阳、众多新项目亮相，同时盘活城市"老家底"激发新动力 [1] 塔湾闲置商业楼宇盘活 - 沈阳塔湾希尔顿欢朋酒店于今年8月开业，项目所在沈阳腾鹰科技数字产业大厦前身为闲置近十年商业楼宇 [3] - 该盘活填补了皇姑西部板块高品质商务接待载体空白，成为皇姑区推进产城深度融合、激活区域经济活力的支点 [3] 南京北街地块用地性质调整 - 沈阳自然资源局拟将南京北街192号地块由商务用地调整为医疗卫生用地以加快闲置楼宇盘活 [4] - 该地块原为中国人民银行沈阳分行，后闲置，地理位置优越，邻近中国医科大学附属第一医院 [7] 国发大厦拆除与规划 - 国发大厦位于南顺城路以南、小南街以西，长期闲置，近期已进行拆除作业 [9] - 按照2022年规划，该地拟建文化科技中心，预计投资2亿元，建筑面积1.3万平方米 [9] 银鼎大厦启动拆除 - 位于中山路与北三经街交汇处的银鼎大厦烂尾30年，近日正式启动拆除，该大楼始建于1996年5月 [7] - 拆除机械已吊装至屋顶，今年将完成场地围合与附属结构拆除，拆除后场地短期将作为临时城市绿地使用 [10] 大东一环内烂尾楼处置 - 大东区一环内荒废20余年的"美式家园"烂尾楼于今年8月开始拆除，目前已被夷为平地 [12] - 未来地块将建设住宅，近期或将出让，房价有望突破1.5万元/平方米 [12] 沈阳丽笙酒店项目重启 - 沈阳丽笙酒店项目经历多次停复工及五次流拍后，于2024年4月16日第六轮拍卖中以9597.32万元成功交易 [14] - 项目更名为浑南区产业东区02号地块商业项目，由中国交建全资打造，致力于打造成浑南最具代表性商业办公楼，预计今年年底投入使用 [14] 名京国际项目债务化解与重启 - 名京国际项目主体结构于2016年前封顶，因开发商资金链断裂未全面竣工，2025年通过法院调解化解债务争议 [17] - 项目已成功化解破产债务，实现招商引资与项目重启，历经十余年沉寂后重归正轨 [17] 世茂五里河项目用地调整 - 和平区世茂五里河项目规划用地性质由商业用地调整为居住与商业混合用地，计划诞生高端改善型住宅产品 [19] - 项目自2014年停工至今已10余年，重启后将解决五里河板块最后一块烂尾问题 [21] 辽宁央企大厦项目启动 - 辽宁央企大厦项目于2025年10月30日启动，原为辽展大厦，是沈阳市停缓建工程重启示范项目 [23] - 项目总建筑面积约8.18万平方米，规划为36层超甲级写字楼集群，致力于打造集高端办公、展览展示、智能会议、生活配套为一体的服务平台 [23] - 项目将为入驻企业提供租金优惠、子女教育、医疗保障等政策支持，目前已有多家企业表达入驻意向 [24]

银行直售房产现象升温 - 阿里资产平台标注“银行直供”字样的房产信息在11月1日至11日期间较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8% [1][2] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖 [1][2] - 资产处置方包括区域性中小银行及国有大行分支机构，资产拍卖起始价从3万元至4000余万元不等 [2] 资产处置模式转变 - 银行资产处置模式从过去的“To B”为主，转向“To B”与“To C”并重 [1][3] - 传统处置路径耗时较长，银行直接销售房产过程更为高效，可加快资金回收进度 [4] - 多数银行采取双轨策略，部分资产沿用传统方式快速销账，部分通过直售方式提升整体债权回收率 [4][5] 银行直售房产的优势 - 产权相对清晰，银行通过债权剥离取得完整产权，购房者不用担心产权纠纷 [3] - 此类房产的起拍价通常会低于市场价，部分房源流拍后会下调起拍价，有一定价格优势 [4] - 交易风险相对较小，有利于资产处置快速推进 [3] 现象背后的驱动因素 - 盘活存量资产的需求日益增长，银行加速处置手中资产以在年底封账前尽可能多地收回款项 [1][2] - 中小银行特别是农商行需处置的资产规模有所增加 [3] - 监管政策引导市场有序出清，推动银行从“被动挂账”向“主动盘活”转变 [6] 未来趋势与影响 - 未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多，银行端或成为房源供给的一个重要渠道 [1][6] - 部分地方政府进一步拓宽路径，如将银行直售房产纳入保障房采购池 [6]

文章核心观点 - 激活城市存量资源潜力是推动城市高质量发展的重要路径，通过盘活存量资源实现空间重塑、功能再造和价值再生，为城市发展注入新动能并支撑经济结构转型 [1][3][4] 城市发展模式转变 - 城市发展从规模增量扩张转向存量提质增效是城镇化步入稳定发展期的必然要求，发达经济体在城镇化率达70%后普遍转向存量资源盘活利用 [2] - 国际案例显示，英国伦敦金丝雀码头和德国汉堡港口新城通过存量更新成功转型为金融商务区和多功能城区 [2] - 中国城镇化进程形成大规模土地、房屋及基础设施等存量资源，当前需通过盘活存量推动发展方式转变和经济结构优化 [3] 存量资源盘活的经济价值 - 盘活存量资源可提高运营效率、拓宽收入来源、提升资产价值，形成“投资—运营—收益—再投资”良性循环，支撑债务风险防范和增量投资 [3] - 随着服务业增加值占GDP比重达56.7%，城市需对存量资源进行功能调整以支撑产业转型，如老旧厂房改造为科技孵化器、传统商圈更新为文旅综合体 [4] - 空间功能重构是产业生态的系统再造，通过要素重组为经济发展提供重要支撑 [4] 政策与实施路径 - 顶层设计通过《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等文件提供制度保障，需构建跨部门协作机制并运用遥感监测等技术精准采集资源数据 [5] - 需建立与建筑功能转换相适应的规划调整机制，吸引社会资本参与改造，培育文化创意、体验消费等新业态 [5] - 盘活低效用地需优化产权归集、整合政策，化解产业与土地要素错配，提升全要素生产率 [6] - 加强基础设施资产管理，对公益类设施通过功能拓展和专业运营提高效率，对公用基础设施健全价格动态调整机制 [7]

银行直售房产市场趋势 - 银行直接出售的房产数量显著增加，阿里资产平台标注"银行直供"字样的房产信息在11月1日至11日期间较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8% [1][2] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖，资产处置方包括区域性中小银行及国有大行分支机构 [1] - 银行资产处置模式从过去的以"To B"为主，转向"To B"与"To C"并重，未来银行端或成为重要的房源供给渠道 [1][2][4] 银行直售房产的驱动因素 - 盘活存量资产、加速不良资产处置、提升债权回收率的需求日益增长，银行旨在年底封账前尽可能多地收回款项 [2][4] - 监管政策推动银行从"被动挂账"向"主动盘活"转变，例如《商业银行金融资产风险分类办法》明确了不良资产认定标准 [4] - 房地产市场处于调整期，银行需避免资产价格进一步下跌，属于止损行为，同时"互联网+"渗透使直接对C端销售成为趋势 [2][4] 银行直售房产的特点与优势 - 产权相对清晰，银行通过债权剥离已取得完整产权，购房者不用担心产权纠纷，交易风险相对较小 [3][5] - 此类房产有一定价格优势，起拍价通常低于市场价，部分房源流拍后会下调起拍价 [3] - 处置过程更为高效，可加快资金回收进度，传统处置路径耗时较长，银行目前多采取传统方式与直售方式并行的双轨策略 [3][4] 房产类型与处置方 - 拍卖房产类型多样，包括商铺、写字楼、住宅、厂房等，资产拍卖起始价从3万元至4000余万元不等 [1] - 资产处置方涵盖广泛，包括甘肃正宁县农信联社、通化农商行、贵州镇远农商行等区域性中小银行，以及农业银行、建设银行、中国银行等国有大行的分支机构 [1]

行业背景与核心驱动力 - 10年期国债收益率已降至1.75%，传统投资渠道收益空间收窄，寿险公司下调新产品预定利率，凸显资产端对长期稳健回报的需求 [1] - 保险资管机构加快布局资产支持证券等结构化产品以应对低利率环境 [1] 保险版ABS市场发展现状 - 2025年前三季度，保险资管机构登记发行的ABS项目规模达2745.78亿元，同比增长25.1%，延续高速增长态势 [1][3] - 参与机构更趋广泛，已有15家保险资管公司发行此类产品，其中10家机构前三季度登记规模突破百亿元 [3] - 行业马太效应明显，民生通惠资管登记产品数量达12只居首，光大永明资管登记规模605.5亿元居首 [3] 头部险企ABS项目布局 - 中国人寿资产于今年4月完成首单交易所ABS，发行规模8亿元的融资租赁资产支持专项计划 [3] - 平安资管于7月发行了7.26亿元的绿色租赁ABS [3] - 太保资产7月作为管理人发行了首单8.6亿元的不动产应收款ABS，随后于11月发行了5亿元规模的保单贷款资产支持计划 [4] - 人保资产设立了40亿元储架规模、首期20亿元发行的保单质押贷款ABS，用于盘活寿险保单借款资产 [4] - 项目覆盖融资租赁、基础设施收费权、保单贷款等多元领域，显示头部险企正将ABS作为资产配置转型的重要抓手 [4] ABS产品的结构设计与风险控制 - ABS产品普遍采用优先/次级分层等结构化设计以控制风险，通过不同级别的受益凭证安排提升信用等级、隔离风险 [4] - 头部险企在ABS投资中通常以优先级资金提供者身份出现，获取稳定利息收益，由发起机构或其他投资者认购次级档吸收潜在损失 [4] ABS产品对险资的吸引力 - ABS产品收益率通常比同等级债券高出约30个基点，可显著增厚保险资金的投资回报 [5] - ABS业务丰富了险资的资产配置选择，降低了投资组合与传统股债同涨同跌的相关性，从而分散投资风险、提高配置效率 [5] - ABS产品现金流可预测且稳定，经过结构化设计风险可控，提升了保险资金运用的安全性和资金流动性 [5] ABS市场前景与宏观意义 - 全国存量资产规模近500万亿元，央企存量资产也有十几万亿元，即便仅20%-30%可盘活，也有约2万亿元规模，对另类投资而言是巨大市场 [6] - 大型险资入场ABS市场，为实体企业提供了来源稳定、期限灵活的长期资金，有助于盘活存量资产、降低融资成本 [2][6] - ABS可解决央企在“一带一路”境外投资面临的境外融资成本高难题，若能探索出有效路径，该领域市场空间广阔，能帮助央企置换融资、降低利息成本 [6]

资产处置背景与目的 - 为聚焦公司战略方向并专注核心主业而进行资产处置 [1] - 旨在提升资产使用效率并盘活存量资产以增加流动资金 [1] - 增强公司可持续经营能力 [1] 处置资产具体信息 - 处置资产为位于揭阳市榕城区新兴东路以北东湖路以东的土地使用权及地上建筑物所有权（总厂区） [1] - 资产将通过南方联合产权交易中心以公开挂牌形式转让 [1] - 首次公开挂牌转让价格确定为1621万元 该价格以评估值为依据 [1] - 最终交易金额将以实际成交价格为准 [1]

资产出售核心信息 - 公司拟出售位于浙江省台州市椒江区新坦路218号南洋科技新材料产业园的三宗土地及地上建筑物产权[1] - 资产出售底价不低于评估值40,751.30万元人民币，最终交易价格以上海联合产权交易所公开挂牌结果为准[1] - 本次转让涉及的三宗土地占地面积合计153.75亩，地上建筑物总建筑面积10.39万平方米[1] 交易目的与方式 - 交易目的为盘活存量资产、优化公司资源配置，集中资源发展无人机主责主业[1] - 交易方式为通过在上海联合产权交易所公开挂牌进行出售[1] - 资产评估机构为北京天健兴业资产评估有限公司，出售底价以评估备案结果为准[1]

融资事件核心信息 - 协鑫集团旗下太仓港协鑫发电有限公司成功注册资产支持票据，注册金额达45.3亿元 [2] - 该票据以4台33万千瓦机组未来7年的供热、供电收入为基础资产，发行期限不超过7年，债项评级为AAA [3] - 此次发行创下今年供电供热类资产支持票据的最大规模纪录 [3] 融资工具特点与优势 - 资产支持票据是一种由特定资产产生的可预测现金流作为还款支持的债务融资工具 [2] - 该工具可将非标准化的债权资产转化为标准化票据，提升资金配置效率并降低融资成本 [4] - 该操作有助于盘活存量资产，改善企业资产负债率 [4] 战略模式与行业意义 - 此次融资构建了“盘活存量资产—获得低成本资金—投入绿色转型”的闭环模式 [5] - 该模式体现了“产业硬实力+资本软实力”的组合，为民营能源企业提供了可复制的范本 [5][6] - 产业链内部的协同效应形成了“生产—运营—融资—再投入”的良性循环，使绿色转型成为自我强化的正循环 [7] - 案例表明，资产优质、转型方向明确的民营企业能在资本市场获得充分认可 [8]

资产运营决策 - 西域旅游控股子公司新疆准东经济技术开发区古海温泉有限责任公司拟将古海温泉景区相关资产对外出租 [1] - 此次资产出租旨在盘活公司存量资产并提升资产整体运营效率 [1] - 拟出租资产位于新疆昌吉州吉木萨尔县准东经济开发区古海温泉景区 [1]